АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-7464/2022

16 мая 2023 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 05 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации города Улан-Удэ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ЦАГиС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок,

при участии в заседании представителей истца ФИО2 (доверенность от 15.06.2022), ответчика ФИО3 (доверенность от 08.02.2023),

установил:

комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЦАГиС» (далее – общество):

- о расторжении договора аренды земельного участка от 08.07.2019 №19-095,

- об обязании возвратить земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> площадью 15 000 кв. м с кадастровым номером 03:24:034410:110 и передать его по акту приема-передачи истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Протокольным определением от 10.02.2023 суд принял уточнение исковых требований, согласно которым истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.07.2019 №19-095 и обязать ответчика освободить земельный участок, с кадастровым номером 03:24:034410:110 путем сноса расположенных на нем объектов капитального строительства и передать его по акту приема-передача истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Представитель истца исковые требования поддержал, дал пояснения согласно заявленным требованиям и представленным доказательствам, представил акт обследования от 14.04.2023.

Представитель ответчика возражал по иску согласно доводам, изложенным в отзыве, представил квитанции к приходно-кассовым ордерам, проектно-сметную документацию на восстановительно-оздоровительный комплекс.

Представленные документы приобщены к материалам дела.

В отзыве ответчик указывает, что земельный участок предоставлен обществу для строительства объекта социально-культурного назначения республиканского значения на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и используется по целевому назначению, поскольку арендатор осуществляет необходимые мероприятия по подготовке к строительству указанного объекта. Однако задержка сроков строительства обусловлена объективными причинами, в частности, пандемией новой коронавирусной инфекции (COVID-19), а также неправомерным отказом комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Улан-Удэ в согласовании проекта территории земельного участка.

По мнению ответчика, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении договора арендатором, поскольку наличие на земельном участке указанных объектов не препятствует целевому использованию земельного участка, поскольку строительство восстановительно-оздоровительного комплекса предполагает, в том числе возведение объектов вспомогательного назначения, характеристикам которого соответствуют спорные объекты.

Также ответчик указывает, что акт выездного обследования и предписание об устранении нарушений земельного законодательства не могут являться надлежащими доказательствами нецелевого использования земельного участка, поскольку из актов обследования не следует, на каком основании сделан вывод о самовольности построек и капитальности объектов, требующих получения разрешения на строительство.

В судебном заседании 28 апреля 2023 года в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 10 часов 00 минут 05 мая 2023 года.

После перерыва судебное заседание продолжилось в том же составе суда при участии тех же представителей истца, ответчика.

Ранее истец заявил ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы, проведение которой просит поручить эксперту индивидуального предпринимателя ФИО4 – ФИО5.

В случае удовлетворения ходатайства о назначении по делу строительно-технической экспертизы ответчик просит назначить экспертов ООО «НЭКС – Независимая экспертиза собственности» ФИО6, ФИО7.

Рассмотрев ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, суд на основании статьи 82 и части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил отказать в удовлетворении ходатайства истца, поскольку для оценки обоснованности заявленных требований специальные познания не требуются, а оценка доводов сторон может быть дана исходя из представленных в материалы дела доказательств.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон спора, суд установил следующие обстоятельства.

На основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, распоряжения главы Республики Бурятия № 71-рг от 10.06.2019 между комитетом и обществом 08 июля 2019 года заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 19-095, по условиям которого комитет (арендодатель) сдает, а общество (арендатор) принимает в аренду участок из категории земель – земли населенных пунктов, по адресу: 

<

...> площадью 15 000 кв. м, именуемый в дальнейшем участок, на срок с 08.07.2019 по 08.07.2024.

Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка, кадастровый номер земельного участка 03:24:034410:110 (пункты 1.2, 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора, целевое использование земельного участка: для строительства восстановительно-оздоровительного комплекса для детей с ограниченными возможностями.

В разделе 2 договора урегулированы условия об арендной плате.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора арендная плата исчисляется с 08.07.2019 и составляет 2 858 рублей 58 копеек за год, в том числе ежемесячно 238 рублей.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи от 08.07.2019 (Т. 1 л. д. 12).

Дополнительным соглашением от 19.09.2022 № 347 стороны продлили срок аренды земельного участка для строительства восстановительно-оздоровительного комплекса для детей с ограниченным возможностями по 07.07.2027.

Согласно акту выездного обследования от 21.02.2022 арендатором осуществлен выход за границы предоставленного земельного участка, путем установления забора, на земельном участке с кадастровым номером 03:24:034410:110 возведено два капитальных строения, являющимися самовольными постройками, поскольку комитетом по строительству не выдавались разрешения на строительства данных объектов.

Актом обследования от 14.04.2023 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 03:24:0314410:110 расположены объект капитального строительства (предположительно жилой дом) фактической площадью 84,5 кв. м и объект незавершенного строительства (бетонный фундамент) фактической площадью 196,4 кв. м.

Ответчиком представлено заключение кадастрового инженера общества с ограниченной ответственностью «Геодезис» ФИО8 (Т. 2 л. д. 11), согласно которому на момент осмотра 09.02.2023 на земельном участке с кадастровым номером 03:24:034410:110 обнаружены нежилое строение (сторожка) площадью 43,5 кв. м на ленточном фундаменте без заглубления, металлический забор 198 м.п. смежного (соседнего) землепользователя. 

На момент осмотра земельного участка было выявлено, что объекты капитального строительства на данном земельном участке отсутствуют. Была выполнена геодезическая съемка объекта с кадастровым номером 03:24:034410:110, где показаны все имеющиеся объекты, сооружения, рельеф земельного участка. Границы земельного участка с кадастровым номером 03:24:034410:110 соответствуют границам, которые содержатся в сведениях ЕГРН.

Требованием № 888 от 14.03.2022 комитет указал обществу на необходимость в течение 30 дней с момента получения данного требования устранить выявленные в ходе осмотра земельного участка нарушения и о необходимости использования земельного участка в соответствии с целевым использованием.

Считая, что земельный участок используется не по целевому назначению, и указывая на возведение на земельном участке самовольных построек, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

По общему правилу (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя – в том числе в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд считает, что истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако правовых оснований для расторжения договора № 19-095 от 08.07.2019 в судебном порядке не усматривает в силу следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим (абзац 1).

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (абзац 2).

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка (абзац 3).

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (абзац 4).

Из смысла приведенных положений законодательства и разъяснений высшей судебной инстанции следует, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Данные выводы изложены в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 09.06.2015 № 18-КГ15-65.

Как установлено судом, земельный участок относится к землям населенных пунктов, целевое использование земельного участка, на котором расположена постройка – строительство восстановительно-оздоровительный комплекс для детей с ограниченными возможностями.

В материалы дела представлен проект планировки территории в границах земельного участка для строительства восстановительно-оздоровительного комплекса с кадастровым номером 03:24:034410:110, которым предусмотрено строительство поста охраны, гостевого дома, двух пунктов здравоохранения, спортивно-оздоровительного сооружения, гаражного бокса.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в частности, проект планировки территории в границах земельного участка для строительства восстановительно-оздоровительного комплекса с кадастровым номером 03:24:034410:110, схему планировочной организации земельного участка 09.02.23-ПЗУ, переписку общества с комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г. Улан-Удэ, договор на создание научно-технической продукции № 1 от 09.02.2022, квитанции к приходно-кассовому ордеру, подтверждающие внесение предоплаты ООО «Проектно-строительное бюро» за проектно-сметную документацию, судом установлено, что арендатором осуществляются мероприятия по подготовке к строительству восстановительно-оздоровительного комплекса, на участке находятся возведенные ответчиком на законных основаниях объекты незавершенного строительства, что свидетельствует о целевом использовании арендатором земельного участка. 

Принимая во внимание, что срок договора аренды № 19-095 от 08.07.2019 продлен, у ответчика имеется достаточное количество времени для возведения объекта на земельном участке в соответствии с его целевым назначением и им предпринимаются меры к строительству объекта без допущения  нарушений, предусмотренных пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 08.07.2019 № 19-095.

В нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом доказательств, подтверждающих существенные нарушения договора аренды земельного участка, не представлено.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что в  предмет исследования при разрешении настоящего спора не подлежат включению обстоятельства наличия у объектов незавершенного строительства признаков самовольной постройки, поскольку самостоятельное требование о сносе объекта незавершенного строительства в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в рамках настоящего дела не заявлялось, следовательно, судьба данного объекта не подлежит разрешению при рассмотрении требования о возврате земельного участка.

Данный подход сформулирован, в частности, и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 года № 10661/10, в котором отмечается, что статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая возврат имущества после прекращения арендных отношений, не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности снести объект недвижимости, находящийся на арендуемом земельном участке. 

Указанные выше обстоятельства подлежат установлению в случае предъявления к обществу иска о признании возведенного им объекта самовольной постройкой и ее сносе.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора аренды, в силу отсутствия со стороны арендатора существенных нарушений договора.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р  Е  Ш  И Л:

в иске отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

 

Судья                                                                                           А.О. Коровкина