Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-82385/2015

04 октября 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  21 сентября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  04 октября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью  "ГПН-СЗ" (адрес:  Россия 198504, Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Л, ОГРН: 

<

***>);

ответчик: Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (адрес: Россия 191186, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д.2/6, литера А);

о признании недействительным уведомления от 20.05.2015 № 3112-15

при участии

- от истца: ФИО2 по доверенности от 30.03.2017; ФИО3 на основании решения № 07/14 от 28.07.2014; ФИО4 по доверенности от 25.06.2016,

- от ответчика: ФИО5 по доверенности от 14.06.2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ГПН-СЗ» (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге (далее - Управление, ответчик) о признании недействительным уведомления от 20.05.2015 № 3112-15 об увеличении арендной платы в одностороннем порядке.

Распоряжением заместителя председателя суда от 19.01.2015 дело передано в производство судьи Кротова С.М.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2016 Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.03.2016 отменено; в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.11.2016 названные судебные акты отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении дела суд определением от 30.03.2017 заменил ответчика – Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге на Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования.

Представитель Управления против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы и доказательства по делу, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Леннефтепродукт» (место нахождения: 192007, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 237, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее - ОАО «Леннефтепродукт») (арендатор) был заключен договор от 18.12.2000 № 16-ЗД-02378 аренды земельного участка (далее – Договор аренды), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер 78:19321Б:2, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Петродворец, ул. Первого Мая, д. 89 (нефтебаза), площадью 66 133 кв. м (далее - Участок).

Согласно пункту 1.2 договора Участок был предоставлен для использования под нефтебазу, АЗС и организацию разъездов на АЗС на основании распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Санкт-Петербурга от 13.06.2000 № 440.

В силу пункта 3.1 договор действует до 12.06.2049 и вступает в силу с момента государственной регистрации, которая проведена 30.01.2001.

11.06.2009 общество с ограниченной ответственностью «Топливная компания «Шельф» (далее - ООО «Топливная компания «Шельф») приобрела у ОАО «Леннефтепродукт» комплекс зданий и сооружений - нефтебазу и другие постройки на земельном участке по договору купли-продажи № 269.

Дополнительным соглашением от 18.05.2010 на основании распоряжения Управления № 331-р от 17.05.2010 произведена замена сторон договора аренды: к Управлению перешли права и обязанности арендодателя по договору, а к ООО «Топливная компания «Шельф» - права и обязанности арендатора. 01.10.2010 решением № 2 участника ООО «Топливная компания «Шельф» фирменное наименование общества изменено на ООО «ГПН-СЗ».

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата установлена в размере 4 982,742 у.е. в квартал. Сумма платежа определяется из величины одной условной единицы, равной стоимости в рублях одного доллара США по курсу Центрального банка России на первый рабочий день квартала в котором производятся перечисления.

В силу пункта 3.6 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель праве изменить размер арендной платы в одностороннем бесспорном порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. 

Как следует из материалов дела, ответчиком в адрес истца направлялись уведомления от 28.05.2013 № 2904-13, от 30.12.2013 № 7249-13, от 28.12.2015 № 9113-15, согласно которым размер арендной платы изменялся арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Правила) - с учетом уровня инфляции на соответствующий год, установленного бюджетным законодательством Российской Федерации.

20.05.2015 Управление направило в адрес Общества Уведомление №3112-15 об увеличении с 01.07.2015 арендной платы за земельный участок по договору (далее - Уведомление), согласно которому размер арендной платы составляет 64 021 402 руб.50 коп. в год.

В уведомлении Управление ссылается на пункт 10 Правил и Мотивированное мнение Управления от 24.03.2015 № 1720-15/7 на отчет № 7- 02/15 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка и годовой арендной платы за Участок», составленный обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинг сквэа» (далее - ООО «Консалтинг сквэа»).

Ссылаясь на несоответствие Уведомления закону, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Поскольку арендуемый земельный участок является федеральной собственностью, арендная плата должна рассчитываться по пункту 6 Правил на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В рамках настоящего дела оспаривается Уведомление как односторонняя сделка, которая основана на отчете от 20.02.2015 № 7-02/15, в том числе в связи с недостоверностью названного отчета, тем самым фактически истец оспаривает величину стоимость объекта оценки, определенную в данном отчете.

В подтверждение этого Обществом представлена рецензия на отчет от 20.02.2015 № 7-02/15 из которого следует, что указанный отчет выполнен с нарушением ряда принципов и требований, установленных в федеральных стандартах оценки; полученная в отчете итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества находится существенно выше ориентировочного диапазона рыночной стоимости, определенного с использованием альтернативных рыночных данных. 

Кроме того, Обществом представлен отчет об оценке № 3-47-Д/15 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Гильдия экспертов Северо-Запада», согласно которому рыночная стоимость земельного участка значительно ниже определенной в отчете от 20.02.2015 № 7-02/15.

Как разъяснено в информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза (статьи 82 - 87 АПК РФ). 

Определением суда от 26.05.2017 по делу назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада» ФИО6. 

28.06.2017 в адрес суда поступило экспертное заключение № ЭЗ-63-Д/17 от 27.06.2017, согласно которому отчет об оценке № 7-02/15 от 20.02.2015, выполненный ООО «Консалтинг сквэа» не соответствует требованиям законодательства, стандартов и правил оценочной деятельности, а установленная им рыночная стоимость земельного участка и годовой арендной платы по состоянию на 20.05.2015 – не является достоверной и рекомендуемой для целей принятия управленческих решений или совершения сделки с объектом оценки.

В частности, экспертом установлено, что Отчет «...имеет существенные недостатки, влекущие невозможность использования Отчета по назначению (дефекты формы), а также существенные недостатки, оказывающие влияние на итоговую стоимость» (стр. 11 Заключения).

Кроме того, на стр. 13 Заключения эксперт указывает, что «...расчетная модель, полученная в рамках анализируемого отчета, не является адекватной и корректной и не может быть использована для вычисления рыночной стоимости объекта оценки и последующего определения арендной платы за объект оценки».

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из статьи 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно пункту 10 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Исходя из названных обстоятельств, суд полагает, что оспариваемым Уведомлением ответчиком был нарушен принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Кроме того, Уведомление также нельзя признать соответствующим принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Судом также учитывается правовая позиция, изложенная в пункте 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» гласит, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Названным пунктом Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации отмечается, что непропорциональное одностороннее изменение размера арендной платы свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, в результате чего такому праву не может быть дана судебная защита.

Таким образом, по результатам проведенной экспертизы суд не может исходить из наличия у Управления надлежащих правовых оснований для изменения порядка исчисления размера арендной платы по договору, позволяющих считать экономически обоснованным повышение размера арендной платы по договору в 67 раз (с 854 214 руб. 28 коп. до 64 021 402 руб. в год).

Кроме того, в соответствии с пунктом 10 Правил, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. При этом оценка должна быть осуществлена не более, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Оценка рыночной стоимости по заданию Управления была проведена в 2015 году, дата выпуска отчета оценщика - 20.02.2015, дата оценки - 30.01.2015.

При этом Уведомлением установлено, что изменение арендной платы вводится с 01.07.2015. 

Между тем, в соответствии с буквальным содержанием п. 10 Правил, арендная плата в новом размере может применяться в рамках Договора только с 01 января.

При этом, для правомерного перерасчета Ответчиком арендной платы на основе рыночной стоимости, начиная, например, с 01.01.2015, отчет оценщика должен был быть выпущен в период с 30.06.2014 по 31.12.2014, а для правомерного перерасчета арендной платы начиная с 01.01.2016, отчет оценщика должен был быть выпущен в период с 30.06.2015 по 31.12.2015.

Тем самым Управлением также не был надлежащим образом соблюден предусмотренный Правилами порядок и сроки перерасчета арендной платы на основе рыночной стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, требование Общества о признании недействительным уведомления Управления от 20.05.2015 № 3112-15 об одностороннем увеличении арендной платы подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины подлежат взысканию с Управления в пользу Общества.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать недействительным уведомление Территориального управления Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге № 3112-15 от 20.05.2015 об одностороннем увеличении арендной платы.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "ГПН-СЗ" 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Кротов С.М.