ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-40506/2022

город Ростов-на-Дону

08 февраля 2024 года

15АП-18627/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 февраля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.В. Нарышкиной, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии: 

от Генеральной прокуратуры РФ: прокурор отдела Ростоблпрокуратуры ФИО2,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 10.10.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 27.10.2023 по делу №А32-40506/2022

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к обществу с ограниченной ответственностью «Олимп», акционерному обществу «Совхоз «Восход»,

при участии третьих лиц: администрации города-курорта Сочи, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, 

при участии Генеральной прокуратуры Российской Федерации 

о признании недействительным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – истец, Росимущество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Олимп» и акционерному обществу «Совхоз «Восход» (далее – ответчики) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды №23-09/5279 от 24.03.2020 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2900; признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения №1 от 07.05.2020 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 24.03.2020 №23-09/5279; признании недействительным (ничтожным) договора от 21.01.2021 №2900 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка по договору от 24.03.2020 №23-09/5282; об обязании общество с ограниченной ответственностью «Олимп» вернуть земельный участок МТУ Росимущества в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления в силу решения суда в законную силу; считать решение по настоящему делу основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве аренды №23:49:0407006:2900-23/235/2021-6 и дополнительного соглашения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2900; восстановить в ЕГРН сведения о виде разрешенного использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 «для сельскохозяйственного использования».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация города-курорта Сочи, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2023в удовлетворении исковых требований отказано. 

Констатировав, что избранный способ защиты является ненадлежащим, поскольку истец в данном случае подменяет требования о признании собственного ненормативного правового акта недействительным (срок на предъявление которого пропущен в силу положений статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), либо требования о расторжении договора аренды по основаниям, установленным в договоре и законодательстве Российской Федерации, а также преследует цель фактического изъятия земельного участка, суд отказал в иске.

Росимущество обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить и принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на следующие обстоятельства:

-                   обжалуемый судебный акт не согласуется с судебной практикой;

-                   доводы об отсутствии признаков мнимости основаны на неверном толковании норм материального права;

-                   ФГУП «Совхоз «Восход» был приватизирован путем преобразования в АО «Совхоз «Восход» на основании распоряжений ТУ Росимущества №1379-р от 31.12.2010 и 644-р от 10.11.2011 с последующим разделом первоначального земельного участка на 24 самостоятельных объекта, на которые в последующем без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования АО «Совхоз «Восход» заключены договоры аренды;

-                   на основании обращений АО «Восход» МТУ Росимущества вынесено распоряжение от 11.03.2020 №23-199-р о предоставлении АО «Совхоз «Восход» на праве аренды земельных участков, в том числе 23:49:0404007:1093 из земель населенных пунктов, площадью 101966 кв.м, с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», после чего заключен договор аренды №23-09/5282 от 24.03.2020;

-                   01.04.2020 и 16.04.2020 в МТУ Росимущества поступили обращения АО «Совхоз «Восход» о необходимости изменения вида разрешенного использования на земельный участок 23:49:0407006:2900 в связи с несоответствие Правилам землепользования и застройки г. Сочи. Должностные лица МТУ Росимущества, будучи введенными в заблуждение, вынесли распоряжение от 20.04.2020 №23-304-р, которым избрали указанные виды разрешенного использования;

-                   ответчики, реализуя умысел по выводу из сельскохозяйственного оборота особо ценных пород земель, заключили между АО «Совхоз «Восход» и ООО «Олимп» договор купли-продажи от 21.01.2021, договор от 21.01.2021 №2900 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренду земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 24.03.2020 №23-09/5279;

-                   изложенное свидетельствует о намерении застроить сельскохозяйственную территорию жилой застройкой и уничтожить плодородные слои сельскохозяйственной почвы; 

-                   сделки заключены под влиянием заблуждения со стороны общества, направлены на обход конкурентных процедур предоставления земельных участков;

-                   судом не дана оценка неиспользованию участка в сельскохозяйственных целях;

-                   череда заключенных Росимуществом под влиянием заблуждения сделок свидетельствует о их мнимости, ничтожности.

В отзывах на апелляционную жалобу общества «Совхоз «Восход» и «Олимп» жалобу не признали, просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Истец утверждает о факте введения должностных лиц истца в заблуждение, не приводя при этом никаких доказательств. Доводы истца о мнимости сделки не подтверждены. Договор реально исполнен, предусмотренные правоотношениями аренды правовые последствия наступили. К заявленным требованиям подлежат применению правила пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации. Действующее законодательство и правоприменительная практика не содержат запрета на изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на любой вид из числа видов разрешенного использования. Право аренды совхоза возникло в результате переоформления права постоянного бессрочного пользования, которое не оспорено. 

В порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением апелляционного суда от 09.01.2024 к участию в деле допущена Генеральная прокуратура РФ.

Ходатайство истца о приостановлении производства по делу до рассмотрения Адлерским районным судом города Сочи Краснодарского края искового заявления Генеральной прокуратуры Российской Федерации по делу №2-7892/2023 судом апелляционной инстанции рассмотрено и отклонено.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Из содержания данной нормы следует, что обязанность суда приостановить производство по делу по указанному основанию связана не с наличием другого дела в производстве судов, а с невозможностью рассмотрения арбитражным судом спора до принятия решения по другому делу.

В данном случае оснований, препятствующих рассмотрению апелляционной жалобы до рассмотрения гражданского дела №2-7892/2023, судом апелляционной инстанции не установлено. Коллегия судей учитывает, что рассмотрение одного дела до разрешения другого следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют существенное значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Следовательно, критерием для определения невозможности рассмотрения дела при рассмотрении вопроса о приостановлении производства по делу является наличие существенных для дела обстоятельств, подлежащих установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде.

Вместе с тем в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявителем не доказано наличие таких существенных для настоящего дела обстоятельств.

С учетом вышеизложенного ходатайство подлежит отклонению, поскольку для приостановления производства по настоящему делу оснований, предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей лиц,  участвующих в деле,  апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как следует из материалов дела, ФГУП «Совхоз «Восход» приватизирован путем преобразования в АО «Совхоз «Восход» на основании распоряжений ТУ Росимущества №1379-р от 31.12.2010 и №644-р от 10.11.2011 с последующим разделом первоначального земельного участка на 24 самостоятельных объекта, на которые в последующем без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования АО «Совхоз «Восход» заключены договоры аренды.

На основании обращений АО «Восход» МТУ Росимущества вынесено распоряжение от 11.03.2020 №23-199-р о предоставлении АО «Совхоз «Восход» на праве аренды земельных участков, в том числе 23:49:0407006:2900 из земель населенных пунктов, площадью 9000 кв.м, с видом разрешенного использования «Для сельскохозяйственного использования». На основании указанного распоряжения был заключен договора аренды №23-09/5279 от 24.03.2020.

01.04.2020 и 16.04.2020 в Росимущество поступили обращения АО «Совхоз «Восход» о необходимости изменения вида разрешенного использования на земельный участок 23:49:0407006:2900 с указанием следующих видов разрешенного использования: «Постоянное проживание (Индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), Жилой дом, состоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом)».

В обоснование изменения вида разрешенного использования общество сослалось на их несоответствие Правилам землепользования и застройки г. Сочи.

Распоряжением от 20.04.2020 №23-304-р Росимущество выбрало вид разрешенного использования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2900, площадью 9000 кв.м: «Постоянное проживание (Индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий жилой дом на одну семью), Жилой дом, состоящий из нескольких блоков (сблокированный жилой дом)».

07.05.2020 между МТУ Росимущества и АО «Совхоз «Восход» заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 24.03.2020 №23-09/5279.

В последующем между обществами «Совхоз «Восход» и «Олимп» заключен договор от 21.01.2021 №2900 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 24.03.2020 №23-09/5279.

Указанные изменения внесены в ЕГРН, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской от 16.08.2022.

Истец указывает, что в порядке осуществления контроля за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, а также проверки обоснованности изменения вида разрешенного использования Межрегиональным территориальным управлением установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 не используется, а вид разрешенного использования был изменен с нарушением действующего законодательства.

По мнению истца ОАО «Совхоз Восход», заключая спорные договоры, заведомо не преследовало цели исполнения их условий и использования земельного участка по назначению, сельскохозяйственную деятельность не вело и возможности для этого не имело. Переоформление права постоянного бессрочного пользования на земельный участок на право аренды осуществлено Росимуществом, в том числе и для ведения обществом своей уставной деятельности, а именно, выращивание зерновых, зернобобовых культур и семян масличных культур, однако действия общества были направлены лишь на сохранение и юридическое закрепление прав на землю за коммерческой организацией на максимально выгодных и привлекательных условиях.

Изложенное послужило основанием предъявления настоящего иска.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса Российской Федерации). Само по себе несоответствие сделки законодательств или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В обоснование иска Росимущество ссылается на противоправное изменение ответчиками вида разрешенного использования спорного земельного участка.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (часть 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (части 2 и 2.1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 9 статьи 1 и пунктов 2 и 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (часть 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из приведенных норм права следует, что в целях использования земельного участка в соответствии с установленным для них целевым назначением собственнику земельного участка надлежит предпринимать меры по изменению вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом.

В соответствии с частью 3 статьи 214 и частью 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 №432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» утверждено Положение о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом (далее - Положение), в соответствии с пунктом 1 которого Федеральное агентство по управлению государственными имуществом является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом.

К полномочиям Росимущества относится контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности (пункт 5.8 Положения).

На основании пункта 4 названного положения Федеральное агентство по управлению государственным имуществом осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы и подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

Согласно пункту 1 приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 17.01.2014 №08 «О внесении изменений в положения о территориальных управлениях Федерального агентства по управлению государственным имуществом» территориальный орган осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории субъекта Российской Федерации, в котором территориальный орган осуществляет свою деятельность, иного федерального имущества, расположенного на территории субъекта Российской Федерации, в котором территориальный орган осуществляет свою деятельность, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, в порядке, установленном настоящим Положением, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества в соответствии с настоящим Положением.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 32 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 №218 «О государственной регистрации недвижимости» органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов): об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка.

В силу приведенных правовых норм именно Росимущество осуществляет полномочия собственника в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 и принимает соответствующий акт об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка, который в соответствии с требованиями указанной нормы он обязан направить в регистрирующий орган.

Указание апеллянта на наличие у ответчиков преимущества по изменению вида разрешенного использования участка без проведения публичных процедур, отклоняется апелляционным судом, поскольку земельный участок находится в собственности Российской Федерацией, соответственно, только собственник может принять решение о целесообразности изменения вида разрешенного использования.

При разрешении спора судом установлено, что указанный земельный участок предоставлен обществу «Совхоз Восход» в аренду в порядке переоформления ранее существовавшего у него права постоянного (бессрочного) пользования данным земельным участком без торгов.

Так, приказом №29 Сочинского треста совхоза «Главкурортторга» Министерства торговли РСФСР от 14.02.1961 на базе имущественного комплекса Адлерского плодоовощного совхоза №11 образован совхоз «Восход», который на основании приказа Плодопрома РФСР от 05.03.1974 №46 переименован в Овощеводческий совхоз «Восход». Впоследствии Овощеводческий совхоз «Восход» реорганизован в форме преобразования, его правопреемником является АО «Совхоз «Восход».

Согласно статье 69 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 №1103-1 (действовавшей до 24.12.1993) совхозы и другие государственные сельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации получали землю в бессрочное (постоянное) пользование для ведения общественного сельскохозяйственного производства.

Предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному Земельным кодексом праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП (пункты 9, 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон №137-ФЗ)).

В силу пункта 2 статьи 3 Закона №137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлением администрации города Сочи от 09.01.1997 №5/1 «Об утверждении материалов землеустройства и выдаче Государственных актов на право постоянного (бессрочного) пользования землей сельскохозяйственными предприятиями города» Совхоз «Восход» в пределах полномочий, установленных нормами, действовавшими в указанный период времени Земельного кодекса РСФСР и положениями Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 №2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации», за совхозом «Восход» на праве постоянного (бессрочного) пользования закреплены земельные участки, общей площадью 210,16 гектар.

В качестве правоудостоверяющего документа, подтверждающего предоставление Совхозу «Восход» земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, выдан государственный акт серии КК-2, номер 426001767, зарегистрированный в книге записи государственных актов, выданного по форме в порядке регламента, установленного Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 №493 «Об утверждении форм государственного акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей».

Приказом Минсельхозпрод России №429 от 16.10.1997 Совхоз «Восход» преобразован в ФГУП «Совхоз «Восход», данное преобразование зарегистрировано на основании Приказа Министерства сельского хозяйства РФ от 26.11.1997 №1254 (свидетельство №1530, серия АДГ).

Распоряжением ТУ Росимущества в Краснодарском крае №644-р от 10.11.2011 «О внесении изменений в распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 31.12.2010 №1379-р «Об условиях приватизации федерального государственного унитарного предприятия «Совхоз «Восход» произведена реорганизация путем преобразования ФГУП «Совхоз «Восход» в ОАО «Совхоз «Восход», о чем в ЕГРЮЛ внесена запись от 23.03.2012.

В соответствии с вышеуказанным Распоряжением от 10.11.2011 №644-р все земельные участки, закрепленные на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании Государственного акта на землю от 09.01.1997 серии КК-2 №426001767 за «Совхоз «Восход» перешли в порядке правопреемства от ФГУП «Совхоз «Восход» к АО «Совхоз «Восход».

Данным распоряжением АО «Совхоз «Восход» предписано заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407005:4482 путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды после завершения реорганизации ФГУП «Совхоз «Восход» в АО «Совхоз «Восход».

Таким образом, общество «Совхоз «Восход» является правопреемником ФГУП «Совхоз «Восход», право постоянного (бессрочного) пользования общества на спорный земельный участок правомерно переоформлено на право аренды. При этом ненормативные правовые акты, являющиеся основанием для приобретения права постоянного бессрочного пользования, а также предоставления земельного участка в аренду (Государственный акт серии КК-2 №426001767, распоряжения от 10.11.2011 №644-р, от 11.03.2020 №23-199-р) в установленном порядке не отменялись, недействительными не признаны.

Вопрос легитимной принадлежности ответчику земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования неоднократно установлен и подтвержден судебными актами по делам №№А32-16345/2012, А32-3928/2012, А32-155/2012.

В материалы дела не представлены доказательства наличия оснований для прекращения или признания недействительным (ничтожным) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренных в статье 45 Земельного кодекса Российской Федерации, с момента выдачи Государственного акта серии КК-2 №426001767 от 09.01.1997 до настоящего времени.

17.05.2006 в ЕГРН внесена регистрационная запись №23-23-22/006/2006-209 о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2900.

12.03.2014 на основании передаточного акта подлежащего приватизации в составе имущественного комплекса ФГУП «Совхоз «Восход», изданного к Распоряжению ТУ Росимущества от 10.11.2011 №644-р (пункт 1.3.7) переданы объекты недвижимого имущества, внесенных в реестр федерального имущества, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2900, а именно нежилое здание «Склад минеральных удобрений» общей площадью 347,5 кв.м, этаж 1, 

<

...> кадастровый номер 23:49:0407006:8521 и нежилое сооружение-ограда склад оборудования, общей площадью 334 кв.м, длина 304,28 кв.м 

<

...> кадастровый номер 23:49:0407006:5228. 12.03.2014 на указанные объекты зарегистрировано право собственности АО «Совхоз «Восход», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серия 23-АМ 438646, 23-АМ 438640).

Распоряжением Росимущества от 11.03.2020 №23-199-р принято решение в порядке переоформления путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования АО «Совхоз «Восход» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 площадью 9000 кв.м из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», на право аренды сроком на 49 лет.

Во исполнение указанного распоряжения между истцом и обществом «Совхоз «Восход» заключен договор аренды от 24.03.2020 №23-09/5279, зарегистрированный в установленном порядке.

В целях приведения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 в соответствии с градостроительным зонированием и правилам землепользования и застройки общество обратилось в Росимущество с соответствующим заявлением.

Распоряжением Росимущества от 20.04.2020 №23-304-р «О выборе вида разрешенного использования федеральных земельных участков, находящихся в федеральной собственности», на основании которого впоследствии были внесены соответствующие изменения в сведения ЕГРН, спорному земельному участку собственником установлен испрашиваемый обществом «Совхоз «Восход» вид разрешенного использования.

07.05.2020 дополнительным соглашением №1 стороны привели условия договора аренды от 24.03.2020 №23-09/5279 в части предусмотренного в нем вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Распоряжением Росимущества и сведениями об измененном на основании данного Распоряжения виде разрешенного использования земельного участка, содержащимися в ЕГРН. Дополнительное соглашение также зарегистрировано в установленном порядке.

В последующем арендатором АО «Совхоз «Восход» осуществлена передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды спорного земельного участка новому арендатору – обществу «Олимп» на основании заключенного договора №2900 от 21.01.2021 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (дата государственной регистрации №23:49:0407006:2900-23/235/2021-7 от 25.01.2021), а также на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества (нежилого помещения) №4745 от 21.01.2021, договора купли-продажи объекта недвижимого имущества (сооружения) №5228 от 21.01.2021 осуществлен переход права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в пользу общества «Олимп».

Право аренды спорного земельного участка не могло быть предметом торгов ни в случае первоначального вида разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного назначения», ни в измененном виде разрешенного использования, общество переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды по договору от 24.03.2020 №23-09/5279 в порядке реализации своего исключительного права, предусмотренного подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Без проведения торгов такой договор может быть заключен в случае предоставления земельного участка лицу, у которого этот участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования (подпункт 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. При разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность, необходимо руководствоваться следующим. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право на заключение договора аренды земельного участка на льготных условиях (в порядке переоформления) общество «Совхоз «Восход» не реализовало до 01.07.2012.

Вместе с тем с 01.01.2016 пункт 2 статьи 3 Закона №137-ФЗ действует в новой редакции, согласно которой юридические лица, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом установленная законом дата определяет срок для исполнения обязанности по переоформлению такого права, но не влечет прекращения этого права в связи с наступлением этой даты. Лица, указанные в пункте 2 статьи 3 Закона №137-ФЗ, после 01.07.2012 не утрачивают право переоформления таких земельных участков в аренду или собственность.

Следовательно, право постоянного (бессрочного) пользования АО «Совхоз «Восход» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407005:4482 правомерно переоформлено на право аренды.

Последующее отчуждение обществу «Олимп» по договору купли-продажи недвижимого имущества и переуступка прав и обязанностей на спорный земельный участок связаны с тем, что к нему перешло право собственности на объекты с одновременным переходом прав на земельный участок по договору аренды. 

При этом заключение сторонами дополнительного соглашения от 07.05.2020, которым вид разрешенного использования земельного участка приведен в соответствие со сведениями ЕГРН, не может повлиять на квалификацию договора аренды от 24.03.2020, при заключении которого каких-либо нарушений действующего законодательства допущено не было, так как заключение договора носило обязательный характер для сторон в силу действующего законодательства.

Таким образом, дополнительным соглашением от 07.05.2020 №1 стороны привели условия договора аренды от 24.03.2020 №23-09/5279 в части предусмотренного в нем вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с распоряжением Росимущества от 20.04.2020 №23-304-р и сведениями об измененном на основании данного Распоряжения виде разрешенного использования земельного участка, содержащимися в ЕГРН.

Принимая во внимание, что предметом иска по настоящему делу являются требования о признании договора аренды от 24.03.2020 №23-09/5279 и дополнительного соглашения к нему от 07.05.2020 недействительными по основанию их ничтожности, предполагается, что истец должен указать в исковом заявлении, какой закон или иной правовой акт нарушен оспариваемыми сделками.

Росимущество ссылается на нормы подпункта 8 пункта 1 статьи 1 и пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, содержащие принципы деления земель по целевому назначению на категории и требование об их использовании в соответствии с установленным видом разрешенного использования, без указания на то, каким образом данные принципы и требования были нарушены заключением оспариваемых сделок.

Суд первой инстанции признал несостоятельным довод истца о мнимости сделки по передаче оспариваемого земельного участка в аренду.

В силу части 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Положения данной статьи подлежат применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

Мнение истца о мнимом характере оспариваемого договора аренды основано лишь на том, что у арендатора отсутствовало намерение исполнять этот договор.

Отсутствие намерения исполнять сделку лишь у одной из ее сторон само по себе не свидетельствует о мнимом характере такой сделки.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.02.2017 №4-КГ16-69.

По своей правовой природе договор аренды земельного участка является обязывающим для сторон договора, на стороне публичного образования (арендодателя) лежит обязанность по передаче имущества во временное пользование, а на стороне арендатора – обязанность по внесению оплаты за пользование переданным имуществом.

Спорный договор аренды одобрялся и исполнялся сторонами, в том числе и истцом, а, следовательно, отсутствовали объективные основания сомневаться в действительности данной сделки.

Таким образом, оспариваемая сделка исполнена сторонами, то есть правовые последствия, предусмотренные договором аренды, наступили, указанный договор реально исполнен (земельный участок передан, за пользование им вносится арендная плата).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 01.11.2005 №2521/05, реально исполненный договор не может являться мнимой или притворной сделкой.

В части изменения сторонами договора вида разрешенного использования установлено следующее.

На территории города Сочи действуют Правила землепользования и застройки, утвержденные решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 №202 (далее – ПЗЗ г. Сочи).

Пунктом 4.1 ПЗЗ г. Сочи установлено, что изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Сочи физическими и юридическими лицами осуществляется в соответствии с перечнем видов разрешенного использования на территории соответствующей территориальной зоны, установленным настоящими Правилами, при условии соблюдения требований технических регламентов и иных обязательных требований.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории города Сочи может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, без дополнительных разрешений и согласования с учетом требований действующего законодательства.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства органами государственной власти, администрацией города Сочи, государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями может осуществляться при письменном согласии соответствующего уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления города Сочи.

Таким образом, из системной взаимосвязи вышеуказанных норм следует, что вид разрешенного использования спорного земельного участка мог быть изменен только его собственником – Российской Федерацией, от имени которого, как указано выше, выступает Росимущество.

Изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 осуществлено самим Управлением на основании его же распоряжения от 20.04.2020 №23-304-р по соответствующему заявлению ответчика об изменении вида разрешенного использования.

В порядке пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон №101-ФЗ). Действие указанного Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Спорный земельный участок находится в границах муниципального образования города-курорта Сочи, в связи с чем на основании статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации имеет категорию земель «земли населенных пунктов», то есть предназначен для застройки и развития курортного города.

Ранее спорный земельный участок имел вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», однако ввиду того, что он оказался в административных границах города Сочи, он перестал попадать под положения Закона №101-ФЗ, поскольку в порядке статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения – это земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Частью 11 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах – земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Согласно части 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Частью 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства по территориальным зонам города Сочи указаны в таблице 9 ПЗЗ г. Сочи.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 расположен в территориальной зоне Ж-2, которая в качестве основных видов разрешенного использования предусматривает, в том числе те, которые установлены Распоряжением Росимущества от 20.03.2020 №23-304-р.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территории муниципального образования в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Последние включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков (пункт 6 статьи 1). Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (пункты 1, 3 статьи 36  Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом (пункты 8, 9 статьи 36, пункты 3, 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются их правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (пункты 3, 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

По представленным в материалы дела сведениям ЕГРН, сведениям ИСОГД-4235.02-Ф/07.17 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:2900 в соответствии с Законом Краснодарского края от 01.04.2004 №679-КЗ (ред. от 27.05.2019) «Об установлении границ муниципального образования город-курорт Сочи и наделении его статусом городского округа» вошел в границы населенного пункта в связи с чем, на правовой режим указанного земельного участка стало распространяться действие градостроительного регламента в соответствии с правилами землепользования и застройки г. Сочи.

В апреле 2020 года общество «Совхоз «Восход» обратилось к истцу с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка в соответствии с действующими правилами землепользования и застройки г. Сочи (с изменениями, действовавшими на момент обращения). Решение об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, оформленное распоряжением от 20.04.2020 №23-304-р, принято Росимуществом для приведения его в соответствие с действующими ПЗЗ г. Сочи.

Заявитель жалобы указывает, что в рамках самоконтроля распоряжением Росимущества отменено Распоряжение от 20.04.2020 №23-304-р об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, в связи с чем истец полагает, что дополнительное соглашение ничтожно, поскольку заключено на основании отмененного распоряжения.

Учитывая, что заключением оспариваемого дополнительного соглашения распоряжение от 20.04.2020 №23-304-р реализовано, в ЕГРН внесены соответствующие изменения, между сторонами упомянутого соглашения фактически возникли гражданско-правовые отношения, которые не могут быть прекращены в рамках одностороннего действия Росимущества по отмене своего же распоряжения.

В порядке пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускается использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Применительно к названным нормам Президиум ВАС РФ в постановлении от 25.06.2013 №1756/13 сформулировал правовой подход, согласно которому арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может понуждать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору, если при этом преследуется цель обхода предусмотренных земельным законодательством конкурентных процедур предоставления земельных участков для строительства.

Кроме того, пунктом 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации прямо закреплен запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам торгов.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:2900, предоставленного в аренду без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, указанный запрет не установлен.

Ссылки истца на установленные законом ограничения на изменение условий договора аренды земельного участка, в том числе изменение его разрешенного использования, отклонены апелляционным судом, поскольку данные ограничения не могут распространяться на земельные участки, предоставленные в аренду без проведения торгов в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования.

Кроме того, недопустимо сохранение разрешенного использования земельного участка, не предусмотренного документами градостроительного зонирования и документацией по планировке территории.

Рассматривая требования о признании сделки недействительной в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом отмечено, что обществу «Олимп» как настоящему арендатору спорного земельного участка на праве собственности по договорам купли-продажи №4745 и №5228 принадлежат помещение с кадастровым номером 23:49:0407006:8521 площадью 347,5 кв.м и сооружение с кадастровым номером 23:49:0407006:5228, расположенные в границах данного земельного участка. Данное право зарегистрировано в установленном законом порядке, не оспорено, отсутствующим не признано.

Истцом не заявлены требования о признании вышеуказанных объектов недвижимости самовольными постройками и их сносе.

Поскольку возврат земельного участка невозможен без его освобождения от расположенного на нем объекта недвижимости, возврат сторон ничтожной сделки в первоначальное положение в виде возврата всего полученного по сделке также невозможен.

В соответствии с существующей судебной практикой применения статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды является недействительной сделкой, то такое признание недействительным договора аренды, заключенного сторонами по процедуре переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не может являться правовым основанием для прекращения указанного ограниченного вещного права, а землепользователь не может считаться реализовавшим свое право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования этим участком, в связи с чем землепользователь не может считаться утратившим свое право постоянного (бессрочного) пользования (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.09.2019 №306-ЭС19-14714 по делу №А65-22393/2017).

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок находился в фактическом владении ФГУП «Совхоз Восход» с 1997 года и передан ответчику АО «Совхоз Восход» как правопреемнику ФГУП в процессе приватизации последнего.

Правовым последствием признания недействительным договора аренды земельного участка от 24.03.2020 должно являться восстановление у общества «Совхоз Восход» права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком с исключением из ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды. При этом восстановленное в результате такого судебного решения право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, являясь ограниченным вещным правом, предполагает исключительное право общества владеть и пользоваться данным имуществом (земельным участком) в соответствии с его назначением с защитой данного права от любых притязаний и посягательств со стороны третьих лиц, в том числе, со стороны собственника расположенного на участке объекта недвижимости (предпринимателя), что является недопустимым в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предъявляя исковые требования, истец заявляет, что договор аренды от 24.03.2020 №23-09/5279, дополнительное соглашение от 07.05.2020 №1, распоряжение от 20.04.2020 являются элементами одной сделки, направленной на обход установленного порядка предоставления публичного земельного участка для строительства.

Однако, как следует из материалов дела, обоснование заявленных требований сводится к доводу о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного для определенных целей.

Одновременно истец требует возврата спорного земельного участка.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что Росимущество в данном случае подменяет требования о признании собственного ненормативного правового акта недействительным (срок на предъявление которого пропущен в силу положений ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) либо требования о расторжении договора аренды по основаниям, установленным в договоре и законодательстве Российской Федерации, а также преследует цель фактического изъятия земельного участка, избранный способ защиты является ненадлежащим.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 11.11.2008 №5-В08-107 указал, что в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1, 2) и 55 (части 1, 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. Целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав. Выбор способа защиты, в конечном счете, предопределяется спецификой охраняемого права и характером его нарушения.

Также Верховный Суд Российской Федерации в своих определениях неоднократно указывал, что неверный выбор способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Учитывая изложенное, судом указано, что требование истца о возврате земельного участка "в освобожденном виде" не соответствует возможным последствиям признания сделки недействительной, предусмотренным статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, несмотря на то, что истцу на момент обращения в суд с рассматриваемыми требованиями достоверно было известно о расположении объектов на спорном земельном участке (акт осмотра земельного участка от 18.08.2022), Росимущество в исковом заявлении данные обстоятельства не отразило и фактически их проигнорировало, не привело обоснование возможности возврата спорного земельного участка без решения судьбы данных объектов.

Судом на основании представленного в материалы дела расчета кадастрового инженера учтено, что площадь земельного участка, достаточная для эксплуатации здания склада минеральных удобрений по ул. Черновицкая в с. Верхневеселое в Адлерском районе г. Сочи, составляет 9000 кв.м, соответственно, спорный земельный участок не может быть использован для иных целей, не связанных с эксплуатацией расположенного на нем здания. Со стороны истца каких-либо возражений по представленному расчету кадастрового инженера по вопросу расчета предельных (минимальных) размеров земельного участка, необходимого для обеспечения эксплуатации здания в суд, не поступало.

Ссылка подателя жалобы на правовую позицию, отраженную в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.11.2022 по делу №А32-25800/2021, решении Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края по делу №2-4237/2022 подлежит отклонению, поскольку, как следует из мотивировочной части указанных судебных актов, данные дела разрешены судами при существенно отличающихся предмете и фактических обстоятельствах спора, что исключает безусловную применимость содержащихся в данных судебных актах общеправовых выводов для разрешения спора по настоящему делу.

Доводы апеллянта о том, что спорные сделки направлены на выведение из оборота спорного земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, не нашли своего документального подтверждения. 

Следует также учитывать, что поскольку оспариваемые истцом сделки одобрялись и исполнялись сторонами, в том числе и Росимуществом, у сторон отсутствовали объективные основания сомневаться в действительности данных сделок. 

Иное поведение в настоящем споре Росимущества является недопустимым и влечет применение принципа эстоппеля в отношении истца, поскольку в силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

С учетом установленных по делу обстоятельств в удовлетворении требований судом правомерно отказано.

Доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются коллегий судей несостоятельными и не могущими служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.10.2023 по делу №А32-40506/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                         Р.Р. Илюшин

 

Судьи                                                                                                          Н.В. Нарышкина

 

                                                                                                          Т.Р. Фахретдинов