АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-2700/2017

г. Краснодар

21 марта 2019 года

Резолютивная часть Решения объявлена 14 марта 2019 года. Решение в полном объёме изготовлено 21 марта 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Пристяжнюка Александра Гавриловича, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Овакимян О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску                 по иску Администрации мо г.Краснодар к ООО "ПКФ "Самсон", г.Краснодар о сносе самовольной постройки, при участии в заседании: от истца – ФИО1 (по доверенности от 10.01.2019г., удостоверение); от ответчика - ФИО2 (по доверенности от 01.02.2018г., паспорт), от третьего лица - ФИО3 (по доверенности от 29.12.2018г., удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Администрации мо г.Краснодар предъявлен иск к ООО "ПКФ "Самсон", г.Краснодар, в котором истец просит суд обязать ответчика снести самовольно возведенный двухэтажный капитальный объект ориентировочной площадью застройки 140кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305003:230 по ул.Коммунаров, 82/1 в Центральном внутригородском округе  города Краснодара в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения суда. В случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного судом срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет, с взысканием с ответчиков необходимых расходов.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2017 (с учетом Определения от 04.12.2017) в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что спорный объект является не объектом нового строительства, а объектом реконструкции, что также подтверждается экспертным заключением от 31.08.2017 № 28/16.1. Согласно градостроительному заключению от 25.09.2008 № 23/6403, не требуется получение разрешения на строительство при проведении реконструкции спорного здания с учетом характера и объема произведенных обществом работ. Соответственно, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения исковых требований администрации о сносе самовольной постройки.

Постановлением пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2018г. решение  Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2017 по настоящему делу было оставлено без изменения. 

Постановлением арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.06.2018г. решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2018 по делу № А32-2700/2017 были  отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. 

Из постановления суда кассационной инстанции следует, что принимая решения суд первой и апелляционной инстанции не учли, что согласно техническому паспорту спорного объекта по состоянию на 02.06.2014 год постройки (реконструкции) здания – 2008. Заключением эксперта от 31.08.2017 № 28/16.1 установлено, что нежилое двухэтажное строение с помещениями первого этажа № 1, 1/1, 1/2, 1/3, 1А, 2 и 3 площадью 128,3 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0305003:233, а также с нежилыми помещениями второго этажа № 1 – 9 площадью 137,4 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0305003:232 является объектом реконструкции одноэтажного объекта капитального строительства (литеры Г, ж) площадью 53 кв. м.

Сопоставление сведений, указанных в технических паспортах от 30.04.2002 и от 02.06.2014, заключении судебной экспертизы, свидетельствует об увеличении в результате реконструкции этажности и площади принадлежащего обществу нежилого здания. Таким образом, данные виды работ должны выполняться на основании разрешения на строительство (реконструкцию). Ссылка судов на градостроительное заключение от 25.09.2008 № 23/6403 неправомерна, поскольку оно противоречит закону (требованиям Градостроительного кодекса).

В материалах дела отсутствуют доказательства, что общество предпринимало меры к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод объекта в эксплуатацию как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ.

Создание надстройки над первым этажом привело к изменению внешней геометрии здания, увеличило этажность и высоту здания, поэтому в результате реконструкции, по смыслу указанных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, самовольным является строение в целом.

Поскольку администрацией заявлено требование о сносе самовольно реконструированного объекта, суду (с учетом заключения эксперта) надлежало установить, можно ли привести спорную постройку в состояние, существовавшее до проведения работ по ее реконструкции. Указанные обстоятельства судами не учтены и не исследованы, суд первой инстанции необоснованно отказал администрации в удовлетворении ходатайства о вызове в судебное заседание эксперта для дачи пояснения о том, какие необходимо провести работы, какие части спорного строения необходимо демонтировать для приведения спорного объекта в первоначальное состояние.

Согласно ч.2 ст. 289 АПК РФ, указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения суда первой инстанции, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Определением суда от 18.07.2018г. дело принято к производству Арбитражным судом Краснодарского края.

Основания, по которым предъявлен иск, изложены в исковом заявлении и документальных приложениях к нему. Представитель истца заявленные требования поддержал. 

Ответчик возражал против заявленных истцом требований, по основаниям изложенным в представленном отзыве на иск с учетом указаний суда кассационной инстанции, отозвал заявленное ходатайство о вызове в заседание для дачи пояснений судебного эксперта и  в порядке ст. 132 АПК РФ  заявил ходатайство о принятии встречного искового заявления, в котором просил суд сохранить в реконструированном виде нежилые помещения первого этажа №№ 1, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 2, 3 общей площадью 128,3 кв.м., расположенные в здании по адресу: 

<

...>, к/н 23:43:0305003:233, а так же сохранить в реконструированном виде нежилые помещения второго этажа №№ 1-9, общей площадью 137,4кв.м., расположенные в здании по адресу: 

<

...>, к/н 23:43:0305003:232.

Ответчик по встречному иску против встречного иска возражал. 

Рассмотрев заявленное ответчиком (истцом по встречному иску) ходатайство о принятии встречного иска, суд считает его подлежащим удовлетворению, в связи с чем встречный иск принят судом к рассмотрению совместно с первоначальным.  

Определением суда от 15.03.2017г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора был привлечен Департамент архитектуры и градостроительства администрации мо г.Краснодар. Представитель третьего лица иск поддержал, против удовлетворения встречного иска - возражал.

Определением суда от 16.05.2017г. по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО "Центр Судебных Экспертиз и Оценки" (

<

...>).

При новом рассмотрении дела по ходатайству истца суд Определением от 07.11.2018г.  назначил по делу дополнительную судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой просит поручить  АНО «Центр судебных экспертиз и оценки», приостановив производство по делу.

Определением суда от 04.02.2019г. суд возобновил производство по делу в порядке ст. 146 АПК РФ.

В судебном заседании объявлялся перерыв  с 06.03.2019г. до 14.03.2019г. 16час.00 мин. После перерыва судебное разбирательство продолжено в порядке части 2 статьи 156 АПК РФ.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а удовлетворении встречного иска надлежит отказать  по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, в соответствии с актом визуальной фиксации использования земельного участка управлением муниципального контроля администрации мо г.Краснодар от 08.11.2016г. № 172 администрации мо г.Краснодар было выявлено, что на земельном участке по ул.Коммунаров, 82/1 города Краснодара с к/н  23:43:0305003:233 расположено нежилое двухэтажное строение с помещениями первого этажа № 1, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 2, 3 площадью 128,3кв.м. с кадастровым номером 23:43:0305003:233 и нежилые помещения второго этажа № 1-9 площадью 137,4кв.м. к кадастровым номером 23:43:0305003:232, принадлежащие на праве собственности ООО "Самсон".

Согласно представленной технической документации литер "Г" до реконструкции в двухэтажное строение, ранее являлся одноэтажны капитальным объектом Литер "Г, ж" площадью 53кв.м.

Согласно информации Департамента архитектуры и градостроительства администрации мо г.Краснодар и администрации Центрального внутригородского округа города Краснодара разрешение на реконструкцию (строительство) объектов капитального строительства не выдавалось.

В ходе проверки было установлено невыполнение утвержденных органом местного самоуправления требований, установленных правилами землепользования и застройки, согласно которой строительство и реконструкция объектов допускается только на основании разрешения на строительство, а спорный объект возведен без разрешительной документации.

По мнению истца спорный объект является самовольной постройкой и подлежит сносу, поскольку возведен в отсутствие на то соответствующей разрешительной документацией и на земельном участке неотведенном для этих целей.

Изложенные обстоятельства, послужили основанием истцу (ответчику по встречному иску) для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с иском, рассматриваемым по настоящему делу.

Руководствуясь ст. 132 АПК РФ ответчик (истец по встречному иску) подал встречный иск, в котором просил суд сохранить в реконструированном виде нежилые помещения первого этажа №№ 1, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 2, 3 общей площадью 128,3 кв.м., расположенные в здании по адресу: 

<

...>, к/н 23:43:0305003:233, а так же сохранить в реконструированном виде нежилые помещения второго этажа №№ 1-9, общей площадью 137,4кв.м., расположенные в здании по адресу: 

<

...>, к/н 23:43:0305003:232.

В обоснование встречного иска, истец по встречному иску - ООО "ПКФ Самсон" указывает, что по данным Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар и администрации Центрального внутригородского округа города Краснодара разрешение на реконструкцию (строительство) объектов капитального строительства не выдавалось, что по мнению Общества  не соответствует действительности. 

Так, Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар ООО «ПКФ «Самсон» было выдано градостроительное заключение на создаваемый объект, не требующий разрешения на строительство № 23/6403 от 25.09.2008г., из которого следует что на создаваемый или созданный объект, не требуется разрешение на в соответствии с пунктом 17 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, согласно технического заключения, подготовленного лицензированными специалистами МУП «Институт Горкадастрпроект города Краснодара» реализация проектных решений путем возведения 2-х этажной пристройки и надстройки второго этажа не затронуло конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, отвечает требованиям СНиП и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар не возражал против внесения соответствующих изменений в технический паспорт

Право собственности зарегистрировано на нежилые помещения первого этажа № № № 1, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 2, 3 общей площадью 128,3 кв.м по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Коммунаров, 82/1, кадастровый номер 23:43:0305003:233, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 30.04.2014г. серия 23-АМ № 741255.

Право собственности зарегистрировано на нежилые помещения второго этажа № № 1,2,3,4,5,6,7,8,9 общей площадью 137,4 кв.м., по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Коммунаров, 82/1, кадастровый номер 23:43:0305003:232, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 30.04.2014г. серия 23-АМ № 741254.

ООО «ПКФ «Самсон» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305003:230, площадью 175 кв.м., по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Коммунаров, 82/1, ПО квартал., на котором находятся спорные нежилые помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 12.02.2014г. серия 23-АМ№ 390650.

ООО «ПКФ «Самсон», будучи собственником земельного участка, произвело реконструкцию принадлежащего ему административного здания, в результате которой к имеющемуся сооружению сделана пристройка, надстройка и изменена его площадь. Произведенная реконструкция зданий не влекла угрозы жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением судебной экспертизы № 28/16.1, проведенной в рамках рассмотрения судебного разбирательства по делу.

Реконструкция здания была произведена на основании Градостроительного заключения и объект расположен на земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По ходатайству сторон, Определением от 16.09.2017г., судом в порядке ст. 82 АПК РФ была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центр Судебных Экспертиз и Оценки» по завершении которой, эксперт пришел к следующим выводам:

1. Нежилое двухэтажное строение с помещениями первого этажа №1, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 2, 3 площадью 128,3 кв.м с кадастровым номером 23:43:0305003:233 и нежилые помещения второго этажа 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 площадью 137,4 кв.м с кадастровым номером 23:43:0305003:232 является объектом реконструкции одноэтажного объекта капитального строительства (литер «Г, ж») площадью 53 кв.м и не является вновь возведенным зданием.

2. Спорное строение, являющееся объектом реконструкции возможно привести в первоначальный вид в соответствии с Литер "Г, ж" площадью 53кв.м., путем демонтажа вновь встроенных конструктивных частей.

3. Исследуемое спорное строение, расположенное по адресу: 

<

...> имеет следующие характеристики и геометрические параметры, а именно: тип здания - административное (офисное); назначение - нежилое; этажность - 2; геометрический контур - квадратное со скошенным углом и выступом; высота до поверхности кровли - 6,6 мп, высота с учетом высотной точки кровли - не определено (отсутствует доступ); ширина по фасаду -11,97 мп; длина по фасаду - 13,0мп; площадь застройки - 153,61кв.м., строительный объем без учета объема крыши ввиду отсутствия доступа - 1027,02мЗ.

4. Возведенное спорное нежилое двухэтажного строение с помещениями первого этажа 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 2, 3 площадью 128,3 кв.м с кадастровым номером 23:43:0305003:233 и нежилые помещения второго этажа №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 площадью 137,4 кв.м с кадастровым номером 23:43:0305003:232, расположенное по адресу: 

<

...> соответствует градостроительным требованиям, строительным нормам и правилам, противопожарным нормам, санитарным нормам и правилам, а также Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар.

5. Нежилое двухэтажное строение с помещениями первого этажа 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 2, 3 площадью 128,3 кв.м с кадастровым номером 23:43:0305003:233 и нежилые помещения второго этажа № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 площадью 137,4 кв.м с кадастровым номером 23:43:0305003:232, расположенное по адресу: 

<

...> не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

6. На момент проведения экспертного осмотра визуально определены следующие организации, а именно:

-на первом этаже, в створе ул.Коммунаров расположен торговый центр "Кубанские вина", 

-на первом этаже в створе ул.Гимназической расположен "Топо.центр", 

-на втором этаже по всей площади здания расположен ООО "РЭП № 19".

Более того, согласно заключения эксперта объект не является вновь созданным, образован в результате реконструкции ранее существующего Лит. "Г, ж", в соответствии с градостроительным заключением Департамента архитектуры и градостроительства администрации мо г.Краснодар № 23/6403 от 25.09.2008г. на строительство для реконструкции нежилого строения Литер "Г, ж" путем возведения двухэтажной пристройки и надстройки второго этажа разрешение не требуется в соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ.

Согласно заключению эксперта № 28/16.1 от 31.08.2017г. спорный объект соответствует градостроительным требованиям, строительным нормам и правилам, противопожарным нормам, санитарным нормам и правилам, а также Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах сам по себе факт отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) спорного объекта, по мнению истца по встречному иску, не является основанием для сноса спорного объекта как самовольной постройки, поскольку  действия ООО «ПКФ «Самсон» не были направлены на обход требований градостроительного законодательства и узаконивание самовольной постройки в судебном порядке.

В связи с изложенным, истец по встречному иску, полагает о наличии достаточных оснований для сохранения переоборудованных помещений в реконструированном виде.

Изложенное послужило основанием истцу по встречному иску для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края со встречным  иском, рассматриваемым по настоящему делу совместно с первоначально заявленным иском.

При принятии Решения суд руководствуется следующим. 

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом, в связи с чем администрация мо г.Краснодар является надлежащим истцом по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Кодекса).

По смыслу приведенных норм в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В пункте 24 постановления совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В абзаце 2 пункта 24 постановления N 10/22 указано, что в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 169-ФЗ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. 

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы. 

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом, Законом № 169-ФЗ, Федеральными законами от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно- эпидемиологическом благополучии населения», от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

В соответствии с абзацем 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»  (далее – постановление № 10/22) отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса. 

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что согласно представленному обществом в материалы дела договору от 28.07.1994 между Фондом имущества города Краснодар и ТОО «Самсон» (фирма), являющемся частичным правопреемником ТОО «Виток», принимает на себя все права и обязанности перед Фондом по договору купли-продажи муниципального имущества, заключенному между Фондом имущества города Краснодар и ТОО «Виток» 15.03.1994. В соответствии с пунктом 3 договора от 28.07.1994 право собственности на здания и сооружения, перешедшие к фирме на основе правопреемства ТОО «Виток», возникает и фирмы с момента регистрации настоящего договора.

Указанный договор зарегистрирован Фондом имущества город Краснодар 07.09.1994 в книге регистрации договоров купли-продажи муниципальных предприятий за № 375/1-П, а также в Бюро технической инвентаризации за № 190 от 21.09.1194, о чем свидетельствуют отметки на оборотной стороне договора.

Согласно акту передачи зданий и сооружений от 28.07.1994 МП «Виток» (договор с фондом имущества от 15.03.1994г.) ПКФ «Самсон» (договор с фондом имущества от 28.07.1994) обществу переданы:  Административное здание (литер Г, Г-1, г, ж), местонахождение: 

<

...>;  Склад (литер В), местонахождение: 

<

...>;  Столярная мастерская (литеры А, А-1), местонахождение: 

<

...>.

Площадь административного здания (литер Г, Г-1, г, ж) на момент заключения договора с Фондом имущества г.Краснодара согласно техническому паспорту, изготовленному «Краснодарским бюро технической инвентаризации» от 06.05.1993, составляла 90,3 кв.м.; год постройки 1973. 

В 2002 году площадь административного  здания (литер Г, ж) согласно техническому паспорту, изготовленному МП «Краснодарским бюро технической инвентаризации» от 30.04.2002 составляла 53 кв.м.

ООО «ПКФ «Самсон» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305003:230, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, площадью 175 кв.м., по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Коммунаров, 82/1, ПО квартал, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 12.02.2014 серия 23-АМ № 390650, на котором находятся нежилые помещения. 

Как указывает общество, данный земельный участок с расположенным на нем объектом недвижимости, был образован в результате раздела на 2 самостоятельных земельных участка из исходного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305003:0001 (категория земель: земли поселений - для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы). 

Муниципальным казенным учреждением муниципального образования г.Краснодар «Информационный центр по обеспечению градостроительной деятельности муниципального образования г.Краснодар» был присвоен административный адрес: 

<

...>.

Из акта № 172 визуальной фиксации использования земельного участка от 08.11.2016г. управления муниципального  контроля администрации мо г.Краснодар следует, что на земельном участке площадью 175кв.м.  к/н  23:43:0305003:230, вид разрешенного использования -для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, расположенном по адресу: ул.Коммунаров 82/1 г.Краснодара, принадлежащем ООО "ПКФ "Самсон", расположен объект недвижимого имущества: двухэтажное строение с помещениями первого этажа № 1, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 2, 3 площадью 128,3кв.м. с кадастровым номером 23:43:0305003:233 и нежилые помещения второго этажа № 1-9 площадью 137,4кв.м. к кадастровым номером 23:43:0305003:232, принадлежащие на праве собственности ООО "Самсон",  что не оспаривается сторонами.

Из письма Департамента архитектуры и градостроительства администрации мо г.Краснодар от 15.09.2016г. исх№ 29/10129 и письма администрации Центрального округа города Краснодара от 16.09.2016г. исх.№ 45/3613-02/06 следует, что разрешение на строительство (реконструкцию) объекта не выдавалось.

Право собственности ответчика на нежилое помещение 1-го этажа №№ 1, 1\1, 1\2, 1\3, 1\4, 2, 3, площадью 128,3кв.м., к/н 23:43:0305003:233 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23-АМ 741255 от 30.04.2014г.

 Право собственности ответчика на нежилое помещение 2-го этажа №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, площадью 137,4.м., к/н 23:43:0305003:232 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23-АМ 741254 от 30.04.2014г.

В связи с возникновением в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, в порядке ст. 82 АПК РФ определением от 16.09.2017 была назначена по делу судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта N 28/16.1 от 31.08.2017 нежилое двухэтажное строение с помещениями первого этажа N 1, 1/1, 1/2, 1/3, 1А, 2, 3 площадью 128,3 кв.м с кадастровым номером 23:43:0305003:233 и нежилые помещения второго этажа N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 площадью 137,4 кв.м с кадастровым номером 23:43:0305003:232 является объектом реконструкции одноэтажного объекта капитального строительства (литер "Г, ж") площадью 53 кв.м и не является вновь возведенным зданием; спорное строение, являющееся объектом реконструкции возможно привести в первоначальный вид в соответствии с Литер "Г, ж" площадью 53 кв.м, путем демонтажа вновь встроенных конструктивных частей.

Спорное строение, расположенное по адресу: 

<

...>, имеет следующие характеристики и геометрические параметры, а именно: типа здания - административное (офисное); назначение - нежилое; этажность - 2; геометрический контур - квадратное со скошенным углом и выступом; высота до поверхности кровли - 6,6 мп; высота с учетом высотной точки кровли - не определено (отсутствует доступ); ширина по фасаду - 11,97 мп; длина по фасаду - 13,0мп; площадь застройки - 153,61 кв. м; строительный объем без учета объема крыши ввиду отсутствия доступа - 1027,02м3.

Возведенное спорное нежилое двухэтажного строение с помещениями первого этажа N 1, 1/1, 1/2, 1/3, 1А, 2, 3 площадью 128,3 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305003:233 и нежилые помещения второго этажа N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 площадью 137,4 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305003:232, расположенное по адресу: 

<

...> соответствует градостроительным требованиям, строительным нормам и правилам, противопожарным нормам, санитарным нормам и правилам, а также Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар.

Нежилое двухэтажное строение с помещениями первого этажа N 1, 1/1, 1/2, 1/3, 1А9 2, 3 площадью 128,3 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305003:233 и нежилые помещения второго этажа N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 площадью 137,4 кв.м с кадастровым номером 23:43:0305003:232, расположенное по адресу: 

<

...> не создает угрозы жизни и здоровью граждан. На момент проведения экспертного осмотра визуально определены следующие организации, а именно: - на первом этаже, в створе ул. Коммунаров расположен торговый центр "Кубанские вина"; - на первом этаже в створе ул. Гимназической расположен "Топо.центр"; - на втором этаже по всей площади здания расположен ООО "РЭП N 19".

Таким образом, согласно заключению эксперта объект не является вновь созданным, образован в результате реконструкции ранее существующего Лит. "Г, ж". 

Спорный объект соответствует градостроительным требованиям, строительным нормам и правилам, противопожарным нормам, санитарным нормам и правилам, а также Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Из приобщенного в материалы дела градостроительного заключения № 23/6403 от 25.09.2008г. на создаваемый или созданный объект выданный Департаментом архитектуры и градостроительства администрации мо г.Краснодар, следует что разрешение на строительство для реконструкции нежилого строения Литер "Г" путем возведения двухэтажной пристройки и надстройки второго этажа не требуется в соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ. 

Однако, данное градостроительное заключение признано судом кассационной инстанции противоречащим требованиям Градостроительного кодекса, в связи с чем является недействительным (ничтожным) и не подлежит применению судом (статьи 12 и 13 Гражданского кодекса).

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса реконструкция объектов капитального строительства – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как указано в части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. 

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Сопоставив сведения, указанные в технических паспортах от 30.04.2002 и от 02.06.2014, а так же заключении судебной экспертизы, свидетельствует об увеличении в результате реконструкции этажности и площади принадлежащего обществу нежилого здания.

Согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие что общество предпринимало меры к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод объекта в эксплуатацию как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, указано следующее. Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Создание надстройки над первым этажом привело к изменению внешней геометрии здания, увеличило этажность и высоту здания, поэтому в результате реконструкции, по смыслу указанных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, самовольным является строение в целом.

В пункте 28 постановления № 10/22 разъяснено, что суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества в целом исключительно в случае доказанности невозможности приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Поскольку администрацией заявлено требование о сносе самовольно реконструированного объекта, суду (с учетом заключения эксперта) необходимо установить, можно ли привести спорную постройку в состояние, существовавшее до проведения работ по ее реконструкции.

По ходатайству истца суд в порядке ст. 82 АПК РФ Определением от 07.11.2018г.  назначил по делу дополнительную судебную строительно-техническую экспертизу, проведение которой просит поручил  АНО «Центр судебных экспертиз и оценки» по вопросу: 

 Какие необходимо провести мероприятия по демонтажу самовольно возведенного двухэтажного капитального объекта ориентировочной площадью застройки 140 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305003:230 по ул.Коммунаров, 82/1 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, чтобы привести спорное строение в первоначальный вид в соответствии с (литер "Г,ж") площадью 53 кв.м.?

По завершении экспертизы, экспертом было представлено экспертное заключение от 21.01.2019г., в котором эксперт пришел к следующему выводу:

В процессе проведенного исследования проведя анализ объемно-планировочных и конструктивных решений исследуемого объекта до и после реконструкции экспертом установлено, что с целью приведения спорного строения в первоначальный вид (до реконструкции) в соответствии с (литер Т,ж") площадью 53 кв.м. необходимо провести следующие мероприятия по демонтажу самовольно возведенного двухэтажного капитального объекта ориентировочной площадью застройки 140 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305003:230 по ул.Коммунаров, 82/1 в Центральном внутригородском округе города Краснодара:

- произвести работы по отключению электроэнергии (электроснабжение здания);

- произвести работы по отключению отопления;

- произвести демонтаж заполнения оконных и дверных проемов;

- произвести строительно-монтажные работы по демонтажу кровли существующего здания;

- произвести    строительно-монтажные   работы    по    демонтаж гипсокартонных перегородок второго этажа;

- произвести демонтаж конструкции пола второго этажа (простильных деревянных, досок);

- произвести    строительно-монтажные   работы    по   демонтажу металлического каркаса с утеплителем в части второго этажа;

- произвести демонтаж плит вентилируемого фасада (наружная отделка здания);

- произвести демонтаж перекрытия между первым и вторым этажом;

- произвести демонтаж металлической лестницы выполняющей функцию сообщения между первым и вторым этажом;

- произвести    строительно-монтажные   работы    по    демонтажу металлического каркаса с утеплителем в части первого этажа;

- возвести кирпичную стену на расстоянии 4,25 м. от внутренней стороны фасадной стены;

- в фасадной стене строения расположенной вдоль ул.Коммунаров, в помещении №6 (рис.4 стр. 15 экспертного заключения) вместо оконного проема организовать дверной проем;

- между помещением №6 и №7рис.4 стр. 15 экспертного заключения) первого этажа демонтировать перегородку;

- произвести строительно-монтажные работы по устройству покрытия;

- произвести строительно-монтажные работы по устройству деревянной стропильной системы с монтажом кровельного материала в виде асбестоцементных листов;

- произвести работы по подключению образованного строения к системе электроснабжения;

- произвести работы по подключению образованного строения к системе отопления.

Для сведения суда эксперт указал: в процессе проведенного экспертного исследования экспертом установлено, что техническое состояние строения литер Т" с пристройкой литер "ж" общей площадью 53,0 кв.м. расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул.Коммунаров, 82/1 до проведения реконструкции находилось в неудовлетворительном техническом состоянии. На конструктивных элементах существующего здания имелись дефекты способные снизить несущую способность здания в целом.

Произведенная реконструкция исследуемого здания в результате чего образовалось 2- этажное здание с помещениями №1, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 2, 3 площадью 128,3 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0305003:233 м нежилые помещения второго этажа №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 площадью 137,4 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0305003:232 расположенное по адресу: 

<

...> произведена в том числе и с целью усиления поврежденных несущих конструкций с возможностью дальнейшей безопасной эксплуатации.

Эксперт отмечает, что наличие повреждений в существующих конструктивных элементах относящихся к строению литер "Г" с пристройкой литер "ж" (до реконструкции) могут привести к их полному разрушению при производстве строительно-монтажных работ в ходе демонтажа самовольно возведенного двухэтажного капитального объекта ориентировочной площадью застройки 140  кв.м., в процессе приведения спорного строения в первоначальный вид.

Таким образом, учитывая выводы эксперта, а так же оценив представленные в материалы дела доказательства и выслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу, что спорные помещения реконструированы  ответчиком по первоначальному иску в отсутствие на то соответствующего разрешения, в нарушение ст. 51 ГрК РФ, ст. 36 п. 2 ГрК Краснодарского края, ст. 26 п. 1 Правил землепользования и застройки на территории мо г.Краснодар в части получения разрешения на строительство (реконструкцию), в связи с чем суд приходит к выводу  что спорный объект является самовольной постройкой в целом, поскольку в результате реконструкции возник новый объект . 

Доказательств возможности приведения реконструированного объекта в первоначальный вид ответчиком по первоначальному иску не представлено, как и не установлено экспертом при проведении дополнительной экспертизы, соответственно объект подлежит сносу, согласно разъяснений пункта 28 постановления № 10/22.

Доказательств обращения в администрацию с  заявлением о согласовании реконструкции и (или) перепланировки нежилых помещений до начал осуществления работ  суду не представлено. Доказательств обратного ответчик не представил.

При рассмотрении дела суду не представлены доказательства того, что обществу чинились препятствия в получении разрешения на реконструкцию помещений или в получении такого разрешения ему было необоснованно отказано. 

Истцом не представлены документальные подтверждения, свидетельствующие о невозможности своевременного получения разрешения. Доказательства того, что в процессе реконструкции истец предпринимал действия, направленные на получение в установленном административном порядке документации необходимой для оформления разрешения, в материалах дела отсутствуют.

Поскольку администрацией заявлено требование о сносе самовольно реконструированных нежилые помещения, учитывая те обстоятельства, что в ходе судебного разбирательства судом установлен факта незаконного их реконструкции, а так же факт отсутствия возможности приведения спорных помещений в состояние, существовавшее до проведения работ по их переустройству, суд приходит к выводу о наличии достаточных оснований для  удовлетворения требований о сносе самовольно возведенного двухэтажного капитальный объекта ориентировочной площадью застройки 140 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305003:230 по ул. Коммунаров, 82/1 в Центральном внутригородском округе города Краснодара в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения суда.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку (абзац 2 пункта 23 постановления N 10/22).

В связи с чем, требования истца по первоначальному иску о погашении  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ООО «Производственно-коммерческая фирма «Самсон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) не нежилые помещения 1-го этажа №№ 1, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 2, 3 площадью 128,3 кв.м.,  расположенные по ул. Коммунаров, 82/1 в Центральном внутригородском округе города Краснодара (запись регистрации от 28.04.2014 №23-23-01/084/2014-917) и не нежилые помещения 2-го этажа №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 площадью 137,4 кв.м., расположенные по ул. Коммунаров, 82/1 в Центральном внутригородском округе города Краснодара (запись регистрации от 28.04.2014 №23-23-01/084/2014-916), подлежат удовлетворению судом.

В удовлетворении встречного иска надлежит отказать полностью, поскольку   факт самовольного проведения реконструкции и наличие в законодательстве возможности сохранения помещений в реконструированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, не являются достаточными основаниями для удовлетворения иска, и не могут освобождать истца от обязанности соблюдать установленный порядок получения необходимых разрешений. 

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В данном случае общество не могло не осознавать, что при проведении строительных работ по перепланированию и реконструкции нежилых помещений нарушает действующее законодательство.

В ходе судебного разбирательства судом были исследованы подлинники или надлежащим образом заверенные копии приведенных документов.

Расходы подлежат распределению в  соответствии со статьёй 110 АПК РФ, в связи с чем с ООО «Производственно-коммерческая фирма «Самсон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу АНО "Центр Судебных Экспертиз и Оценки" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) подлежит взысканию стоимость произведенных экспертом услуг в размере 100 000 рублей и  в доход бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

На основании вышеизложенного, руководствуясь названными нормативными актами, статьями 27, 110, 167-171, 176, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство представителя истца о принятии встречного искового заявления о сохранении спорного объекта в реконструированном состоянии удовлетворить.

Встречный иск принять к рассмотрению совместно с первоначальным.

По первоначальному иску:

Обязать ООО «Производственно-коммерческая фирма «Самсон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) осуществить снос самовольно возведенного двухэтажного капитальный объекта ориентировочной площадью застройки 140 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305003:230 по ул. Коммунаров, 82/1 в Центральном внутригородском округе города Краснодара в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения суда.

В случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного судом срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет, с взысканием с ответчика необходимых расходов.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ООО «Производственно-коммерческая фирма «Самсон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) не нежилые помещения 1-го этажа №№ 1, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 2, 3 площадью 128,3 кв.м., расположенные по ул. Коммунаров, 82/1 в Центральном внутригородском округе города Краснодара (запись регистрации от 28.04.2014 №23-23-01/084/2014-917).

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ООО «Производственно-коммерческая фирма «Самсон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) не нежилые помещения 2-го этажа №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 площадью 137,4 кв.м., расположенные по ул. Коммунаров, 82/1 в Центральном внутригородском округе города Краснодара (запись регистрации от 28.04.2014 №23-23-01/084/2014-916).

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с ООО «Производственно-коммерческая фирма «Самсон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу АНО "Центр Судебных Экспертиз и Оценки" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) стоимость произведенных экспертом услуг в размере 100 000 рублей.

Взыскать с ООО «Производственно-коммерческая фирма «Самсон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течении месяца от даты его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края. 

Судья                                                                                                  А.Г. Пристяжнюк