ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 № 09АП-57170/2025

Дело № А40-96636/25

г. Москва

09 февраля 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2026 года Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г., судей Елоева А.М., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Борисовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда

г. Москвы от 23.09.2025 г. по делу № А40-96636/25 по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании 4 340 13 руб. 04 коп

при участии в судебном заседании: от истца ФИО2 (по доверенности от 09.10.2024 г.); от ответчика ФИО3 (по доверенности от 01.12.2025 г.)

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с Департамента городского имущества города Москвы с учетом принятых судом уточнений в порядке ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, убытков в размере

3 735 958 руб. 30 коп., а также неосновательного обогащения в размере 304 490 руб. 61 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.09.2025 г. в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на то, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, а подлежащие возмещению убытки со стороны истца доказаны, равно как и доказано на стороне ответчика неосновательное обогащение в виде уплаченной арендной платы по договору от 19.04.2019 г. № 00-00468/19.

Ответчик против удовлетворения жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для удовлетворения иска.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, апелляционным судом усматриваются правовые основания для отмены решения суда первой инстанции

и удовлетворения исковых требований.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 19.04.2019 г. между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № 00-00468/19, согласно которому истец, является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:02:0023016:1457, общей площадью 353,9 кв.м.

В целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее - ФЗ № 159-ФЗ) 26.01.2023 г. Арендатор обратился в Департамент городского имущества за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

В адрес Арендатора 16.03.2023 г. был направлен проект договора купли-продажи от 16.03.2023 г. № 59-8288 спорного объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании проекта договора купли-продажи» № 33-5- 6547/23-(0)-6 от 16.03.2023 г., распоряжением Департамента от 15.03.2023 г. № 13601 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>

д. 14А, пом. 1Н, общей площадью 353,9 кв.м.», отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 01.03.2023 г. № М459-322-П/2023 и экспертного заключения от 03.03.2023 г. № 01/356-23.

Истец 21.03.2023 г. в установленный ФЗ № 159-ФЗ срок подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий и вместе с сопроводительным письмом (исх. № 2103/1 от 21.03.2023 г. на № 33-5-6547/23-(0)-6 от 16.03.2023 г.), отчетом № ОО23Н-20 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0023016:1457 общей площадью 353,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, пом. 1Н, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», направил указанные документы в Департамент городского имущества города Москвы посредством портала mos.ru.

При этом Индивидуальный предприниматель ФИО1 не отказывался от подписания договора купли-продажи, вместе с тем, разногласия возникли только в части цены договора и порядке оплаты, то есть по п. 3.1. проекта договора (цена договора) и п.3.4. проекта договора (оплата по договору).

Согласно письму от 24.03.2023 г. исх. № 33-5-6547/23-(0)-8 Департамент отказался от заключения договора купли продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий, в связи с чем, истец был вынужден обратиться с иском в суд об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

Вступившим в законную силу решением Арбитражным судом города Москвы от 14.02.2024 г. по делу № А40-65453/2023, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.06.2024 г., урегулировныь разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости (нежилого помещения), площадью 353,9 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0023016:1457, расположенного в здании по адресу:

<

...>, пом.1Н, изложив п. 3.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 36 611 979 руб. в соответствии с заключением эксперта ООО «МСВ Консалт».

В последующем, 08.05.2024 г. согласно сведениям Росреестра, договор купли-продажи прошел государственную регистрацию (зарегистрировано право собственности № 77:02:0023016:1457-77/051/2024-8 от 08.05.2024 г.).

В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как указывает истец, сумма, оплаченная истцом в рамках договора аренды от 19.04.2019 г. № 00-00468/19, за период с 21.04.2023 г. (дата истечения предельного срока предоставления государственной услуги по ФЗ № 159-ФЗ) по 03.04.2024 (дата вступления решения суда в законную силу) в качестве арендной платы в размере 3 735 958 руб. 30 коп., исходя из положений ст.ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации является убытками.

Кроме того, как указывает истец, после вступления решения суда в законную силу истец согласно представленным в материалы дела платежным поручениям от 04.03.2024 г. № 2449 и от 04.04.2024 г. № 2555 им также оплатил арендную плату за март и апрель 2024 г. в сумме 304 490 руб. 61 коп., что с учетом положений

ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации является неосновательным обогащением ответчика.

Как полагает истец, сам факт использования недвижимого имущества в заявленный им период не исключает его права требовать возмещения убытков в размере арендных платежей, поскольку предложение воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого объекта недвижимости в уполномоченный орган, в лице ответчика, поступило 26.01.2023 г., в то время, как договор купли-продажи был заключен сторонами лишь 03.04.2024 г. (дата вступления решения суда об урегулировании разногласий в силу).

Согласно положениям ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В рамках дела № А40-65453/2023 по результатам судебной экспертизы определена рыночная стоимость выкупаемого имущества в размере 36 611 979 руб., по которой и был урегулирован спора и в последующем заключен договор купли-продажи.

Согласно п. 3.1 проекта договора, направленного Департаментом в адрес истца, цена объекта составляла 53 225 000 руб.

Как указывает истец, предложенная Департаментом городского имущества города Москвы, не соответствовала рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, разница между предложенной ценой и ценой, по которой были урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи, составила

31,21 %, в связи с чем, действия Департамента по определению цены имущества

являются неправомерными, что влечет право истца требовать возмещения убытков за весь период рассмотрения спора об урегулировании разногласий.

При этом, как указывает истец, незаконность действий Департамента в данном случае связана с установлением стоимости выкупаемого имущества, не соответствующей рыночной, что влечет нарушение прав истца.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 15.10.2024 г. № 02/10-2024, ответ на которую не последовал, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, с учетом положений ст.ст. 15, 393, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истцом в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств виновности ответчика, в результате которых истцом были понесены убытки.

В соответствии с положениями ст. 3 ФЗ № 135-ФЗ, в редакции от 14.02.2024 г., «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом, как указал суд первой инстанции, само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности (ст. 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

В соответствии с положениями ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как указал суд первой инстанции, истцом не был оспорен отчет об оценке от 01.03.2023 г. № М459-322-П/2023 на основании которого Департаментом городского имущества города Москвы истцу была предложена цена выкупа недвижимого имущества.

При этом отчет выполнен оценочной компанией (ООО «Оценка и Консалтинг») и проверен Ассоциацией «МСО» (экспертное заключение от 03.03.2023 г. № 01/356-23), представленное в материалы настоящего дела.

В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 9 ФЗ № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления.

Статьей 12 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено

иное. Ответственность заказчика оценки за достоверность подготовленного по его заказу Отчета законом не предусмотрена.

Более того, ст. 15.1 ФЗ № 135-ФЗ на юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, возложена обязанность страховать свою ответственность за нарушение договора на проведение оценки и ответственность за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки.

Согласно ч. 3 ст. 9 ФЗ № 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию арендованного имущества уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу вышеуказанной нормы Закона срок с момента обращения с заявлением о выкупе нежилого помещения и до выдачи договора купли-продажи нежилого помещения не может превышать 85 дней.

Таким образом, отклоняя требования истца, суд первой инстанции исходил из отсутствия у Департамента незаконных действий, нарушающих права истца. Истцу не было отказано в предоставлении услуги по реализации права на выкуп, цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 01.03.2023 г. № М459-322-П/2023, не признанной недостоверной и, соответственно, оплата стоимости аренды согласно заключенному с Департаментом городского имущества города Москвы не может быть расценена ни как убытки, ни как неосновательное обогащение Арендодателя.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев настоящее дело, не может согласиться с выводами суда первой инстанции, к которым он пришел при разрешении настоящего спора.

При этом апелляционный суд исходит из того, что в силу положений ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В рамках дела № А40-65453/2023 по результатам судебной экспертизы определена рыночная стоимость выкупаемого имущества в размере 36 611 979 руб., по которой и был урегулирован спор в судебном порядке и в последующем заключен договор купли-продажи.

Следовательно, выкупная стоимость имущества, предложенная Департаментом городского имущества изначально истцу (53 225 000 руб.руб.), не соответствовала

рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, разница для покупателя Индивидуального предпринимателя ФИО1 является в твердой денежной сумме значительной, в процентном соотношении разница составила 31, 21 %.

Таким образом, предложенная уполномоченным органом цена выкупаемого имущества была существенно завышена и не могла быть принята в качестве цены выкупаемого имущества по договору.

Таким образом, по мнению апелляционного суда, обращение с иском об урегулировании разногласия, возникших при заключении договора купли-продажи, носило со стороны истца вынужденный характер в связи с завышением Департаментом городского имущества города Москвы стоимости отчуждения спорного имущества, а определение судом в споре об урегулировании разногласий иной стоимости выкупаемого имущества, отличной от установленной Департаментом городского имущества города Москвы в проекте договора купли-продажи, позволяет признать действия Департамента по определению цены имущества неправомерными, нарушающими права истца, что влечет за собой право истца требовать возмещения ему убытков за заявленный им период, с учетом положений ст.ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Незаконность действий Департамента в данном случае связана с установлением стоимости выкупаемого имущества, не соответствующей рыночной, что влечёт за собой нарушение прав истца.

Ссылки ответчика на то, что истцом не был оспорен отчет по определению цены отчуждаемого имущества, предложенного Департаментом на основании произведенной оценки не могут быть приняты апелляционным судом во внимание, поскольку право на взыскание убытков не может ставиться в зависимость от избираемого истцом способа защиты предполагаемо нарушенного права, а при определении права на возмещение убытков следует исходить из самой природы института возвещения убытков и тех обстоятельств, при наличии которых у субъекта предпринимательской деятельности возникает право на возмещение убытков.

В соответствии с положениями ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, привлечение к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно при установлении совокупности следующих условий: доказанности, что ответчик является лицом, причинившим убытки; наличия убытков и их размера; противоправности поведения причинителя вреда; наличия причинно-следственной связи между его противоправным поведением и возникшими убытками.

Для наступления ответственности в виде взыскания убытков должно быть доказано наличие именно прямой (непосредственной) причинно-следственной связи

между действиями причинителя вреда и расходами лица, которое требует взыскания убытков.

Принимая во внимание предложение истцу выкупа имущества по недостоверной цене, апелляционный суд полагает, что с ответчика подлежат взысканию убытки за заявленный истцом период с 21.04.2023 г. (дата истечения предельного срока предоставления государственной услуги) по 03.04.2024 г. (дата вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий) в общем размере 3 735 958 руб. 30 коп., а также оплаченная арендная плата в размере 304 490 руб.61 коп. за 27 дней аренды за апрель 2024 г. в качестве неосновательного обогащения.

В материалы дела истцом представлены доказательства оплаты стоимости аренды за спорный период, а именно платежные поручения от 09.11.2023 г. № 1052, от 09.01.2023 г. № 1056, от 06.02.2023 г. № 1146, от 10.02.2023 г. № 1179, от 06.03.2023 г. № 1241, от 04.04.2023 г. № 1349, от 05.05.2023 г. № 1460, от 05.06.2023 г. № 1551, от 04.07.2023 г. № 1676, от 07.08.2023 г. № 1791, от 05.09.2023 г. № 1896, от 03.10.2023 г. № 1989, от 02.11.2023 г. № 2081, от 05.12.2023 г. № 2184, от 09.01.2024 г. № 2262, от 05.02.2024 г. № 2359, от 04.03.2024 г. № 2449, от 04.04.2024 г. № 2555.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции имеются правовые | основания, предусмотренные п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции и отказа истцу в иске.

Судебные расходы подлежат отнесению на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2025 г. по делу № А40-96636/25 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 убытки в размере 3 735 958 (три миллиона семьсот тридцать пять тысяч девятьсот пятьдесят восемь) руб. 30 коп., неосновательного обогащения в размере 304 490 (триста четыре тысяч четыреста девяносто) руб. 61 коп., а также 146 213 (сто сорок шесть тысяч двести тринадцать) руб. госпошлины по иску и 10 000 (десять тысяч) руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 8 992 (восемь тысяч девятьсот девяносто девять) руб. госпошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 14.01.2025 г.

№ 3534.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: О.Г. Головкина Судьи: А.М. Елоев Е.А. Мезрина