719/2017-39055(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-15252/2016

г. Краснодар

02 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2017 года. Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2017 года. 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном  заседании представителей заявителя – администрации города Сочи  (ОГРН 1022302934367), заинтересованного лица – управления Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю  (ОГРН 1042304982510), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований  относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Южная  строительно-инвестиционная компания», общества с ограниченной ответственностью  коммерческого банка «Развитие», акционерного общества «Русинвестпроект»,  извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем  размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет,  рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного  суда Краснодарского края от 30.03.2017 (судья Назыков А.Л.) и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 (судьи Сулименко О.А.,  Ефимова О.Ю., Илюшин Р.Р.) по делу № А32-15252/2016, установил следующее.  

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный  суд Краснодарского края с заявлением к управлению Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее –  управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором просила:  

– признать незаконным отказ управления Росреестра в погашении  регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером  23:49:0204016:7 общей площадью 1180 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский  край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 15,  

– обязать управление Росреестра погасить регистрационную запись об  обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 в виде договора  аренды от 31.03.1998 № 4900000809, заключенного между муниципальным образованием  город-курорт Сочи и обществом с ограниченной ответственностью «Южная строительно- инвестиционная компания» (далее – ООО «Южная строительно-инвестиционная  компания», компания),  

– обязать управление Росреестра погасить регистрационную запись об  обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 в виде ипотеки  (уточненные требования; т. 1, л. д. 197 – 199, 208 – 209).  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Южная строительно- инвестиционная компания», общество с ограниченной ответственностью коммерческий  банк «Развитие» (далее – банк) и акционерное общество «Русинвестпроект» (далее –  АО «Русинвестпроект»; т. 1, л. д. 1 – 2, 165 – 166, 208 – 209).  

Решением от 30.03.2017, оставленным без изменения апелляционным  постановлением от 05.07.2017, суд признал незаконным отказ управления Росреестра,  выраженный в сообщении от 25.01.2016 № 23/050/803/2015-7449, в государственной  регистрации прекращения договора аренды от 31.03.1998 № 809 земельного участка  с кадастровым номером 23:49:0204016:7 на основании вступившего в законную силу  решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу  

 № А32-33704/2014. На управление Росреестра возложена обязанность зарегистрировать  прекращение обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 в  виде его аренды на основании договора аренды земельного участка от 31.03.1998 № 809  (номер регистрационной записи об аренде земельного участка: 23-23-50/043/2008-409;  дата государственной регистрации арендного обременения: 08.08.2008), с одновременным  прекращением регистрационной записи об ипотеке права аренды указанного земельного  участка, зарегистрированной на основании договора об ипотеке от 11.08.2011 (номер  государственной регистрации: 23-23-50/016/2011-673; дата государственной регистрации:  20.08.2011).  

Судебные акты мотивированы тем, что отказ управления Росреестра от 25.01.2016  в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым  номером 23:49:0204016:7 препятствует исполнению вступившего в законную силу  решения арбитражного суда о расторжении договора аренды земельного участка,  прошедшего процедуры апелляционного и кассационного обжалования, которое является  обязательным для всех без исключения органов, организаций, должностных лиц (статья 16  

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – Арбитражный  процессуальный кодекс, Кодекс). С момента вступления в законную силу решения  Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу № А32-33704/2014  обязательства сторон по договору аренды земельного участка от 31.03.1998 прекратились.  В гражданском и земельном законодательстве отсутствуют нормы, запрещающие  расторжение договора аренды либо исключающие прекращение регистрационной записи  об аренде земельного участка, при обременении права аренды ипотекой. Передача права  аренды земельного участка в залог банку в обеспечение кредитного обязательства не  означает, что в связи с такой ипотекой арендодатель обязан и впредь претерпевать  нарушения его прав как собственника имущества неисправным арендатором, без права  потребовать расторжения договора аренды. Согласно статье 352 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) залог прекращается, в том числе в  случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель  не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса. В  связи с утратой залогодержателем права залога с момента вступления в силу решения суда  о расторжении договора аренды, его согласие на погашение регистрационной записи об  аренде не является необходимым. Судебные акты по делу № А32-33704/2014 банк- залогодержатель не обжаловал, в отзыве по настоящему делу сообщил об уступке им прав  и обязанностей кредитора и залогодержателя АО «Русинвестпроект». Регистрация  ипотеки спорного земельного участка в пользу АО «Русинвестпроект» сведениями из  Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним  

(далее – ЕГРП) по состоянию на 07.12.2016 не подтверждена. Несмотря на отсутствие в  резолютивной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по  делу № А32-33704/2014 указания на прекращение ипотеки права аренды земельного  участка, в связи с расторжением договора аренды, основания для сохранения  регистрационной записи об ипотеке участка отсутствуют, ввиду прекращения предмета  ипотеки (статья 352 Гражданского кодекса). Управление Росреестра должно было  одновременно с регистрацией прекращения регистрационной записи об аренде земельного  участка, погасить и регистрационную запись об ипотеке права аренды участка, ввиду  отсутствия предмета ипотеки. Сохранение в ЕГРП регистрационных записей об аренде  земельного участка, равно как и об ипотеке права аренды того же участка, препятствует  администрации распорядиться земельным участком по своему усмотрению.  

В кассационной жалобе управление Росреестра просит решение от 30.03.2017 и  апелляционное постановление от 05.07.2017 отменить, принять по делу новый судебный  акт, отказав администрации в заявленных требованиях в полном объеме.  

Податель жалобы указал, что в соответствии с пунктом 4 статьи 29 Федерального  закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ, Закон о государственной  регистрации прав) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям,  предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге  недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ, Закон об ипотеке). В судебных актах, вынесенных по  делу № А32-33704/2014, и представленных на государственную регистрацию, отсутствуют  сведения о погашении ипотеки, заявление о погашении ипотеки от залогодержателя в  управление Росреестра также не поступало. В ходе проведения правовой экспертизы  государственным регистратором правомерно было установлено, что осуществить  процедуру государственной регистрации на основании представленных документов  невозможно.  

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили. 

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами  первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм  материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого  судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а  также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о  применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в  деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо- Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим  основаниям.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления  главы администрации от 23.11.1995 № 930 между комитетом по управлению имуществом  города Сочи (арендодатель) и Удаловым Валерием Петровичем (арендатор) заключен  договор от 31.03.1998 № 809 аренды земельного участка площадью 1 180 кв. м,  предоставленного для строительства административного здания по ул. Горького, 15, в  Центральном районе (т. 1, л. д. 35 – 40, 41 – 45).  

Срок действия договора аренды установлен с 01.01.1998 по 01.01.2047 (пункт 2.1).  Арендная сделка зарегистрирована Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству  города Сочи.  

Следует из кадастрового плана земельного участка от 14.06.2007, что сформирован  и поставлен на государственный кадастровый учет с номером 23:49:0204016:0007  земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 1 180 кв. м,  

местоположением относительно ориентира, расположенного в границах участка, по  адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 15,  предназначенный для строительства административного здания, обремененный арендой в  пользу Удалова В.П. (т. 1, л. д. 32 – 34).  

28.07.2010 в ЕГРП внесена запись о праве собственности муниципального  образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером  23:49:0204016:7, в данном реестре отражено обременение участков арендой,  зарегистрированное 08.08.2008 (т. 1, л. д. 28 – 29).  

В результате ряда гражданско-правовых сделок (договоры от 21.07.2008, 

от 29.12.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 31.03.1998 № 809,  соглашения от 27.08.2010, от 22.03.2011 о передаче прав и обязанностей по договору  аренды от 31.03.1998 № 809) права и обязанности арендатора земельного участка с  кадастровым номером 23:49:0204016:7 перешли к компании, о чем в ЕГРП внесена запись  22.06.2011 (т. 1, л. д. 19 – 21, 22 – 23, 24 – 25, 26 – 27).  

Кроме того, на основании договора об ипотеке от 11.08.2011, заключенного банком  (залогодержатель) и компанией (заемщик), в ЕГРП 20.08.2011 внесена запись об  обременении земельного участка в пользу банка, которому компанией в залог передано  право аренды, возникшее из договора от 31.03.1998 № 809 (т. 1, л. д. 28 – 29, 115 – 118).  

 Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу   № А32-33704/2014 по иску администрации к компании, суд расторг договор аренды  земельного участка от 31.03.1998 № 4900000809 (первоначальный номер 809).  

19.06.2015 названное решение вступило в законную силу (т. 1, л. д. 126 – 138, 139 – 142,  148 – 152).  

14.12.2015 уполномоченный представитель муниципального образования город- курорт Сочи обратился (через многофункциональный центр предоставления  государственных и муниципальных услуг в Центральном районе города Сочи) с  заявлением о государственной регистрации расторжения ранее совершенной в отношении  земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 сделки, на основании  судебных актов по делу № А32-33704/2014 (т. 1, л. д. 143 – 147).  

Государственная регистрация расторжения договора аренды земельного участка  приостановлена с 25.12.2015 на срок по 25.01.2016. Государственный регистратор указал  на наличие в ЕГРП записи об обременении участка с кадастровым номером  23:49:0204016:7 в пользу банка, и на отсутствие в представленных на регистрацию  судебных актах сведений о погашении ипотеки, заявления залогодержателя о погашении  

ипотеки. Для возобновления государственной регистрации расторжения договора аренды  заявителю предложено погасить ипотеку (т. 1, л. д. 153 – 154).  

Сообщением от 25.01.2016 № 23/050/803/2015-7449 в государственной регистрации  расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером  23:49:0204016:7 отказано, со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ, в  связи с непредставлением документов, необходимых в соответствии с данным Законом  для государственной регистрации, и неустранением причин, препятствующих  государственной регистрации, в период ее приостановления (т. 1, л. д. 13 – 14).  

Полагая, что решение регистрирующего органа не соответствует закону,  нарушает права и законные интересы муниципального образования город-курорт Сочи,  администрация обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.  

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд  отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним  (возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения) прямо  закреплена в пункте 5 статьи 2 и пункте 3 статьи 20 Закона № 122-ФЗ (здесь и далее – в  применимой к спорным правоотношениям редакции).  

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и  действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных  лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта  или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и  устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту,  устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый  акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также  устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и  законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической  деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).  

Разрешая возникший спор, судебные инстанции правомерно исходили из того, что  в силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального  кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской  Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8  «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса  Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании  недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий  (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц,  необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному  

нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов  заявителя.  

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса  обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами,  решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность  доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий  (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств,  послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо,  которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).  

Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для  государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода,  ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются  документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации  подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение  (обременение) прав.  

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход,  ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на  государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям,  установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию,  необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в  Едином государственном реестре прав (пункт 1 статья 18 Закона № 122-ФЗ).  

В пункте 3 статьи 453 Гражданского кодекса закреплено, что в случае  расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с  момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.  

Из подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса следует, что в случае  прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом,  предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса, залог прекращается.  

Пунктом 1 статьи 13 Закона № 122-ФЗ установлено, что государственная  регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и установление  отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на  объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в  государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с Законом.  

Основания для отказа в государственной регистрации прав закреплены в статье 20  Закона № 122-ФЗ.  

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд  оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на  всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в  деле доказательств.  

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и  возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к верному выводу  о том, что поскольку договор аренды муниципального земельного участка с кадастровым  номером 23:49:0204016:7 расторгнут вступившим в законную силу решением  арбитражного суда от 04.03.2015 по делу № А32-33704/2014, и подтверждающие данное  обстоятельство документы представлены в регистрирующий орган, наличие в ЕГРП  записи об обременении участка ипотекой в пользу банка не препятствовало  государственной регистрации расторжения арендной сделки.  

Установив, что запись об ипотеке внесена на основании заключенного банком с  компанией договора об ипотеке, и предметом залога по нему является право аренды  компанией земельного участка на основании договора от 31.03.1998 № 809, расторгнутого  арбитражным судом 19.06.2015 (дата вступления в законную силу решения от 04.03.2015),  суд удовлетворил заявленные администрацией требования, возложив на управление  Росреестра обязанность зарегистрировать прекращение арендного обременения в  отношении участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 с одновременным  прекращением записи об ипотеке.  

Доводы жалобы о том, что в соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона № 122-ФЗ  регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом  

об ипотеке, тогда как в судебных актах, вынесенных по делу № А32-33704/2014, и  представленных на государственную регистрацию, отсутствуют сведения о погашении  ипотеки, заявление о погашении ипотеки от залогодержателя также не поступало,  окружным судом не принимаются, поскольку не свидетельствуют ни о невозможности  государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка, ни о  сохранении предмета залога при прекращении заложенного права, и не основаны на  буквальном содержании пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке.  

Кроме того, согласно пункту 5 статьи 29 Закона № 122-ФЗ погашение  регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении  ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.  

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 30.03.2017 и  апелляционного постановления от 05.07.2017 по доводам жалобы не имеется. Судебные  инстанции с достаточной полнотой установили имеющие значение для дела фактические  

обстоятельства, правильно применили к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемых  актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке  окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного  процессуального кодекса).  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены  судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.  

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской  Федерации управление Росреестра от уплаты государственной пошлины при подаче  кассационной жалобы освобождено.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2017 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 по делу   № А32-15252/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в  порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской  Федерации.  

Председательствующий Н.С. Мазурова  Судьи А.И. Мещерин   И.В. Сидорова