АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

153022, г. Иваново, ул. Б. Хмельницкого, 59-Б

http://ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А17-3752/2021

г. Иваново

27 августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 августа 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 27 августа 2021 года.

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Четвергова Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Славянский городок» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Службе государственной жилищной инспекции Ивановской области

о признании недействительным предписания от 26.03.2021 № 34-ов,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Развитие» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>); открытое акционерное общество «Ивановская домостроительная компания» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) -,

при участии в судебном заседании:

- от заявителя - ФИО2 на основании доверенности от 01.12.2020, диплома о высшем юридическом образовании, свидетельство о заключении брака -

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Славянский городок» (далее - заявитель, ООО «УК «Славянский городок», Общество) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением о признании недействительным предписания Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области (далее - ответчик, Ивгосжилинспекция, Служба, надзорный орган) от 26.03.2021 № 34-ов.

Общество полагает, что оспариваемое предписание не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку необоснованно возлагает на него обязанность произвести жителю квартиры № 302 (ФИО3) в многоквартирном доме по адресу: г. Иваново, мкр. Рождественский, д. 4 (далее – МКД № 4) – возврат начисленной платы за жилищно-коммунальные услуги за период с 10.12.2018 по 15.01.2019, а также возврат начисленной корректировки платы по отоплению за декабрь 2018 года. Ссылаясь на положения части 1 статьи 4, статьи 8, статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), пункта 6 части 2 статьи 153, части 1 статьи 158, части 14 статьи 161, части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) ООО «УК «Славянский городок» настаивает на правомерности своих действий по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги в отношении квартиры № 302 в спорный период. При этом заявитель указывает, что обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги у ФИО3 возникла как у лица (участника долевого строительства), принявшего от застройщика помещение в многоквартирном доме по иному документу о передаче, с момента такой передачи. К документу, подтверждающему передачу участнику долевого строительства объекта долевого строительства (жилого помещения) заявитель относит соглашение от 10.12.2018 о предоставлении доступа в жилое помещение, подписанное между ФИО3 и ООО «УК «Славянский городок». С момента подписания данного соглашения, как утверждает заявитель, ФИО3 фактически пользовалась жилым помещением и, соответственно, обязана была вносить плату за жилищно-коммунальные услуги. Кроме того, Общество обращает внимание суда на то, что на основании соответствующего решения общего собрания собственниками МКД № 4 заключен договор управления с ООО «УК «Славянский городок» и МКД включен в реестр лицензий Ивановской области в перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет названная управляющая организация. Также заявитель отмечает, что формально спорное жилое помещение было передано участнику долевого строительства определением Арбитражного суда Ивановской области от 16.01.2020 по делу № А17-4841/2015. Вместе с тем, по убеждению Общества, в рассматриваемой ситуации необходимо руководствоваться фактическим обстоятельствами, а именно: фактом принятия жилого помещения участником долевого строительства по иному документу и фактом заключением договора управления многоквартирным домом. Помимо изложенного, Обществом приведены аргументы о наличии со стороны Службы при проведении проверки грубого нарушения требований Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – Закон № 294-ФЗ), выразившегося в неуведомлении заявителя о проведении проверки не менее чем за двадцать четыре часа до ее начала любым удобным способом. Более подробно позиция Общества со ссылками на положения действующего законодательства, конкретные обстоятельства дела и судебную практику изложена в представленном в суд заявлении и дополнениях к нему, а также раскрыта его представителем в ходе судебного разбирательства.

Определением суда от 28.04.2021 заявление Общества принято к производству, на 01.06.2021 назначено предварительное судебное заседание. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Развитие» (далее – ООО «УК «Развитие») и открытое акционерное общество «Ивановская домостроительная компания» (далее – ОАО «ДСК», застройщик).

В предварительном судебном заседании 01.06.2021 представитель ООО «УК «Славянский городок» поддержала соответствующую правовую позицию по делу, настаивала на удовлетворении заявленного требования.

В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) предварительное судебное заседание было отложено арбитражным судом на 01.07.2021.

До судебного заседания от Ивгосжилинспекции поступил отзыв на заявление Общества и дополнительные пояснения, в которых надзорный орган выразил несогласие с приводимыми заявителем доводами и аргументами, указал на законность и обоснованность требований оспариваемого в рамках настоящего дела предписания. По мнению Службы, принципиальным моментом возникновения обязанности по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги является факт передачи соответствующего жилого помещения в установленном законом порядке. Применительно к обстоятельствам дела надзорный орган считает, что в данном случае обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги возникла у ФИО3 с момента передачи ей жилого помещения определением Арбитражного суда Ивановской области от 16.01.2020 по делу № А17-4841/2015. При этом ответчик отмечает, что соглашение о предоставлении доступа в жилое помещение от 10.12.2018 не может являться документом, подтверждающим факт передачи имущества участнику долевого строительства, поскольку: предметом соглашения является исключительно предоставление дольщику доступа в квартиру с целью ее осмотра (пункты 1.3, 1.5, 1.8, 1.9, 1.10); соглашение подписано не с застройщиком, а с управляющей организацией - ООО «УК «Славянский городок». Факт заключения названного соглашения, с учетом статуса Общества как управляющей организации, по убеждению Службы, не может являться иным документом, подтверждающим факт передачи имущества участнику долевого строительства, а его фактическое подписание не может освобождать указанных лиц, в том числе застройщика, от соблюдения норм действующего законодательства, в том числе императивно предусматривающих момент возникновения обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Служба также обращает внимание на то, что предусмотренная пунктами 1.4, 1.7 соглашения от 10.12.2018 обязанность дольщика оплатить расходы, связанные с содержанием недвижимого имущества до подписания акта приема-передачи квартиры противоречит нормам статьи 153 ЖК РФ и ущемляет установленные законом права потребителя. Относительно аргументов Общества о не уведомлении его о проведении проверки не менее чем за двадцать четыре часа надзорный орган указал, что уведомление о проведении внеплановых проверок в рамках лицензионного контроля не требуется и факт неуведомления проверяемого лица о проверке в рамках лицензионного контроля не может расцениваться как грубое нарушение требований Закона № 294-ФЗ.

ООО «УК «Развитие» также представило отзыв на заявление ООО «УК «Славянский городок», в котором, ссылаясь на положения действующего жилищного и гражданского законодательства, полагает, что предписание ответчика от 26.03.2021 № 34-ов, предъявляющее заявителю требование о возврате денежных средств, противоречит условиям соглашения от 10.12.2018 о предоставлении доступа в жилое помещение и, как следствие, является неправомерным.

ОАО «ДСК» мотивированный отзыв на заявление ООО «УК «Славянский городок» не представило.

01.07.2021, признав дело подготовленным, суд на основании статьи 137 АПК РФ назначил дело к судебному разбирательству на 26.07.2021.

В соответствии со статьей 158 АПК РФ судебное разбирательство было отложено судом на 25.08.2021. 

Ответчик и третьи лица, признанные судом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) надлежащим образом извещенными о судебном процессе, в судебные заседания своих представителей не направляли. 

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие ответчика и третьих лиц

Представитель заявителя в судебных заседаниях арбитражного суда аргументированно поддержал соответствующую правовую позицию по настоящему делу.

Заявление ООО «УК «Славянский городок» рассмотрено Арбитражным судом Ивановской области в порядке, предусмотренном статьями 153-170, 197-201 АПК РФ.

Заслушав представителя заявителя, изучив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил следующее. 

В период с 09.03.2021 по 26.03.2021 на основании приказа от 05.03.2021 № 266, изданного в связи с обращением жителя МКД № 4 ФИО3 (№ вх.-2748-019/1-14 от 03.03.2021) по факту неправомерного начисления платы за жилищно-коммунальные услуги с 10.12.2018 (л.д.103-104), Ивгосжилинспекцией в отношении ООО «УК «Славянский городок» в рамках лицензионного контроля проведена внеплановая документарная проверка на предмет соблюдения последним обязательных требований.

В ходе проведения проверки надзорным органом установлено, что с 16.01.2019 жилое помещение № 302 передано участнику долевого строительства (ФИО3) определением Арбитражного суда Ивановской области по делу № А17-4841/2015 о несостоятельности (банкротстве) ОАО «ДСК». Согласно названному определению застройщиком и участниками долевого строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам долевого строительства жилых помещений (сведениями об обратном суд не располагал).

Однако, при этом, как выяснила Служба, Общество в отношении названного жилого помещения начисляло плату за жилищно-коммунальные услуги за период с 10.12.2018 по 15.01.2019 и осуществило корректировку платы за отопление за декабрь 2018 года, ссылаясь на соглашение о предоставлении доступа в жилое помещение от 10.12.2018.

Оценив упомянутое соглашение, подписанное между ООО «УК «Славянский городок» и ФИО3, надзорный орган заключил, оно не является иным документом о передаче помещения участнику долевого строительства, так как согласно пункту 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ только застройщик вправе передавать жилое помещение участнику долевого строительства. Данным соглашением его стороны согласовали, что оно не является актом приема-передачи квартиры, наделяющим дольщика правом собственности или иным вещным правом в отношении соответствующего жилого помещения. Следовательно, упомянутое соглашение не порождает обязанность дольщика по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги.

Учитывая названное обстоятельство, а также принимая во внимание, что жилое помещение передано от застройщика с 16.01.2019 по определению арбитражного суда по делу № А17-4841/2015, Ивгосжилинспекция пришла к выводу о том, что со стороны Общества имеет место нарушение требований подпункта «б» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 (далее – Положение № 1110), пунктов 5, 6 части 2 статьи 153, части 2 статьи 162 ЖК РФ в части начисления в адрес собственника квартиры № 302 МКД № 4 платы за жилищно-коммунальные услуги за период с 10.12.2018 по 15.01.2019 и корректировки платы по отоплению за декабрь 2018 года, когда ФИО3 не являлась собственником упомянутой квартиры и помещение не было передано ей от застройщика.

Результаты проверки подробно отражены в акте проверки органом государственного контроля (надзора) юридического лица от 26.03.2021 № 78-ов (л.д.110-113).

26.03.2021 по итогам проверки уполномоченным должностным лицом Ивгосжилинспекции в адрес ООО «УК «Славянский городок» выдано обязательное для исполнения предписание № 34-ов (л.д.114), возлагающее на последнее обязанность в срок до 10.05.2021 устранить выявленные нарушения требований действующего жилищного законодательства, а именно: произвести жителю квартиры № 302 МКД № 4 возврат начисленной платы за жилищно-коммунальные услуги за период с 10.12.2018 по 15.01.2019, а также возврат начисленной корректировки платы по отоплению за декабрь 2018 года.

Полагая, что указанное предписание надзорного органа не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с рассматриваемым в рамках настоящего дела заявлением.

Суд, исследовав и оценив обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства в их взаимной связи и в совокупности, заслушав представителя заявителя, приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

На основании статьи 65 АПК РФ обязанность по обоснованию и доказыванию фактов нарушения прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2).

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу статьи 17 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее - Закон № 294-ФЗ) предписание выносится в случае установления при проведении контролирующим органом соответствующей проверки нарушений обязательных требований законодательства в целях их устранения.

Предметом спора по настоящему делу является предписание Ивгосжилинспекции от 26.03.2021 № 34-ов, которое выдано по результатам проведения в отношении Общества внеплановой документарной проверки в рамках лицензионного контроля. Оспариваемое предписание оценивается судом исходя из обстоятельств, имевших место на момент его вынесения. При оценке вопроса о законности предписания помимо полномочий вынесшего это предписание органа и оснований для проведения проверки, в части чего замечаний у заявителя не имеется, выяснению подлежит наличие у Общества обязанности и возможности по проведению требуемых мероприятий.

Исходя из норм статьи 196 ЖК РФ, пункта 13 Положения № 1110, подпункта 2 пункта 9 Административного регламента по исполнению государственной функции по лицензионному контролю предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного приказом Ивгосжилинспекции Ивановской области от 31.12.2014 № 75, при осуществлении лицензионного контроля должностные лица Ивгосжилинспекции имеют право выдавать лицензиатам предписания об устранении выявленных нарушений лицензионных требований.

Поскольку ООО «УК «Славянский городок» осуществляет лицензируемый вид деятельности по управлению многоквартирными домами на основании лицензии от 19.04.2018 № 037 000300 и является управляющей организацией в отношении МКД № 4, что подтверждается сведениями, отраженными в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, оспариваемое предписание выдано надзорным органом в пределах предоставленных ему законом полномочий.

Проанализировав нормативно-правовое регулирование отношений в рассматриваемой сфере в совокупности с установленными по делу фактическими обстоятельствами, арбитражный суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований предписания надзорного органа на основании следующего.

Согласно части 1 статьи 192 ЖК РФ, подпункту 51 части 1 статьи 12 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (далее - Закон № 99-ФЗ) деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора по решению лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 192 ЖК РФ под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

На основании части 1 статьи 8 Закона № 99-ФЗ, часть 2 статьи 193 ЖК РФ Положение о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами утверждает Правительство Российской Федерации.

В настоящее время Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110.

В соответствии со статьями 161, 162 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Согласно подпунктам «а», «б» пункта 3 Положения № 1110 лицензионными требованиями к лицензиату являются, в том числе следующие требования: соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ; исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ.

В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Из содержания части 2.3 статьи 161 ЖК РФ следует, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

На основании части 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Моменты возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от субъекта и вида его права на это помещение определены положениями части 2 статьи 153 ЖК РФ. 

Так, в частности, в силу приведенной нормы у собственника помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса (пункт 5).

Обязанность по внесению обозначенной у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ).

В отношении помещений дома, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (пункт 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ).

Анализ приведенных нормативных положений позволяет суду прийти к выводу о том, что принципиальным для решения вопроса о моменте возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги является момент возникновения у соответствующего лица права собственности на имущество либо факт передачи ему этого имущества в установленном законом порядке. До момента передачи жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, обязанность по внесению расходов на содержание жилого помещения лежит на застройщике.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости урегулированы положениями Закона № 214-ФЗ (часть 1 статьи 1).

Согласно части 1 статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2 статьи 8 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, в силу названных норм участник долевого строительства становится лицом, фактически владеющим и пользующимся построенным объектом недвижимости (то есть фактически осуществляющим права собственника), с момента передачи ему по подписываемому между сторонами (застройщиком и участником) передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, а до этого момента лицом, фактически владеющим и пользующимся построенным объектом недвижимости, является застройщик, который обязан нести бремя содержания данного имущества.

Как усматривается из обстоятельств дела, застройщиком МКД № 4 является ОАО «ДСК».

09.09.2013 между ОАО «ДСК» и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Русь Менеджмент» (далее – ООО «УК «Русь Менеджмент») был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 09092013/1/М в отношении - 3-комнатной квартиры, секция 4, этаж 17, с условным номером на площадке - 302, проектной площадью - 81,4 кв.метров в многоквартирном жилом доме, расположенном по строительному адресу: г. Иваново, микрорайон «Рождественский», Литер 3 (дата регистрации - 25.09.2013, запись регистрации № 37-37-01/257/2013-538). ООО «УК «Русь Менеджмент» произвело оплату по указанному договору участия в долевом строительстве.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 19.07.2017 по делу № А17-4841/2015 ОАО «ДСК» (далее также - должник) признано несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 06.09.2016 по обозначенному делу о несостоятельности (банкротстве) удовлетворено требование ООО «УК «Русь Менеджмент» о включении в реестр требований кредиторов должника требования по передаче упомянутого выше жилого помещения.

07.08.2018 между ООО «УК «Русь Менеджмент» и гражданкой ФИО3 заключен договор уступки прав требований № 24072018/У1/М-ИДК по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 09.09.2013 № 09092013/1/М (дата регистрации - 25.08.2018, запись регистрации № 37:24:010456:128-37/073/2018-1435).

06.09.2018 Администрацией города Иванова выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 37-RU37302000-0035-2018, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: многоквартирного 17-ти этажного жилого дома Литер 3, расположенного по адресу: 153051 Ивановская область, город Иваново, микрорайон «Рождественский», д. 4.

Определением арбитражного суда от 17.10.2018 по делу о несостоятельности (банкротстве) ОАО «ДСК» по результатам рассмотрения соответствующего заявления произведена замена ООО «УК «Русь Менеджмент» по заявлению о включении в реестр требований кредиторов должника по передаче спорного жилого помещения на ФИО3 в реестре требований в реестре требований кредиторов должника по передаче жилого помещения.

Применительно к положениям Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ, Закон о банкротстве) участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункты 2, 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 16.01.2019 по делу № А17-4841/2015, вступившем в законную силу, жилые помещения в указанном многоквартирном доме переданы участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО «ДСК» согласно списку, представленному конкурсным управляющим в материалы дела, в том числе ФИО3 Названным определением установлено отсутствие обстоятельств, препятствующих передаче участникам строительства жилых помещений (пункт 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве), к числу которых, среди прочего, отнесено отсутствие подписанных между застройщиком и дольщиками передаточных актов, а также иных документов о передаче участникам строительства жилых помещений.

Согласно статье 187 АПК РФ определение, вынесенное арбитражным судом, исполняется немедленно, если иное не установлено настоящим Кодексом или арбитражным судом.

Таким образом, применительно к приведенному выше правовому регулированию, в рассматриваемом случае иным документом о передаче жилого помещения является судебный акт от 16.01.2019 по делу № А17-4841/2015, который в силу статьи 16 АПК РФ является обязательным для участников настоящих правоотношений и с учетом которого должен определятся момент возникновения у гражданина обязанности по оплате за переданное жилое помещение и коммунальные услуги.

ООО «УК «Славянский городок» в материалы настоящего дела представлено соглашение о предоставлении доступа ФИО3 в жилое помещение от 10.12.2018 (л.д. 100). С подписанием данного соглашения заявитель связывает возникновение у ФИО3 обязанности во внесению платы за спорное жилое помещение и коммунальные услуги, квалифицируя соглашение в качестве иного документа о передаче объекта долевого строительства в соответствии с нормами пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, части 1 статьи 8 Закона № 214-ФЗ.

Вместе с тем, как усматривается из соглашения от 10.12.2018, оно заключено между Обществом как управляющей организацией и гражданкой ФИО3 как дольщиком, застройщик стороной данного соглашения не является, что вступает в противоречие с положениями пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, части 1 статьи 8, части 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ. Возможность подписания передаточного акта иным лицом (не застройщиком) нормами Закона № 214-ФЗ законом не предусмотрена.

Кроме того, предметом соглашения от 10.12.2018, исходя из буквального толкования его содержания по правилам статьи 431 ГК РФ, является исключительно предоставление дольщикам доступа в квартиру с целью ее осмотра, а не с целью передачи в фактическое пользование и владение. 

Так, в частности, по соглашению дольщики выражают намерение получить доступ в квартиру путем подписания акта приема-передачи ключей с управляющей организацией, а управляющая организация готова предоставить дольщикам фактический доступ в квартиру для ее осмотра (пункт 1.3). При этом дольщик не вправе производить перепланировку или переустройство квартиры, либо иным образом изменять конфигурацию квартиры, устанавливать решетки, остекления, переустройство коммуникаций и т.п., производить ремонтно-строительные работы, затрагивающие фасадную часть и/или несущие конструкции жилого дома (пункт 1.5). Стороны согласились, что на основании настоящего соглашения право доступа в квартиру для ее осмотра прекращается на дату созыва арбитражным управляющим собрания участников строительства по вопросу передачи жилых помещений в МКД по правилам статьи 201.12 Закона о банкротстве в связи с передачей прав собственности на квартиру в установленном порядке (пункт 1.8). Стороны согласились, что с момента наступления обстоятельства, упомянутого в пункте 1.8 настоящего соглашения, право доступа в квартиру в целях проведения осмотра у дольщиков прекращается и они обязаны в течение 3 (трех) дней возвратить ключи от квартиры управляющей организации (пункт 1.9). Регулирование порядка передачи квартиры после наступления обстоятельства, упомянутого в пункте 1.8 настоящего соглашения, определяется нормами статьи 201.11 Закона о банкротстве (пункт 1.10). Настоящее соглашение не порождает у лиц, его подписавших, никаких прав, за исключением прямо упомянутых в соглашении. Стороны согласились, что настоящее соглашение не является актом приема-передачи квартиры, наделяющего дольщиков правом собственности или иным вещным правом в отношении соответствующего жилого помещения (пункт 1.13). Настоящее соглашение не подразумевает отчуждение, обременение, видоизменение, а ровно переход права собственности (владения, пользования) на квартиру (пункт 1.14).

Ссылка ООО «УК «Славянский городок» в обоснование правомерности заключения им соглашения от 10.12.2018 на договор поручения от 12.09.2018 № 1 (л.д.78) не принимается судом, поскольку по данному договору Общество приняло на себя обязательство по передаче жилых помещений на основании соглашений о передаче этих помещений между собственником и закройщиком (пункт 1.1). Такого соглашения в данном случае заключено не было, что заявителем не оспаривается. Кроме того, названный договор поручения заключен между Обществом и ООО «УК «Развитие», являющимся на тот период управляющей организацией в отношении МКД. 

Как указал заявитель, договор поручения заключен во исполнение пункта 2.2.8 договора управления МКД от 10.09.2018, подписанного между ООО «УК «Развитие» и ОАО «ДСК». Вместе с тем, обозначенный пункт договора не предоставляет названной управляющей организации права от имени застройщика подписывать акт приема-передачи помещений, тем более поручать совершение таких действий иному лицу. Пунктом 2.2.8 договора управления от 10.09.2018 предусмотрена обязанность управляющей организации осуществлять совместно с застройщиком передачу жилых помещений собственникам с составлением соответствующих актов приема-передачи (соглашений о передаче) помещений (абзац 1); с момента подписания актов  приема-передачи жилых и нежилых помещений (соглашений о передаче) между собственниками и застройщиком, либо с даты вступления в силу определения арбитражного суда о передаче участникам строительства (собственникам) жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, управляющая организация обязуется обеспечивать управление МКД (абзац 2). Кроме того, соглашение заключено в период, когда ООО «УК «Развитие» уже не являлось управляющей организацией отношении МКД.

Общество также ссылается на то, что по соглашению от 10.12.2018 управляющая организация согласовала с дольщиком ФИО3, что с даты подписания соглашения и акта приема-передачи ключей, последняя принимает на себя обязательства, предусмотренные статьей 153 ЖК РФ, в том числе по внесению платы за коммунальные и эксплуатационные услуги (пункт 1.4). Данное положение соглашения Общество трактует исключительно к предусмотренному пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ моменту возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Вместе с тем относительно данного аргумента суд полагает следующее.

В силу пункта 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1) согласно его преамбуле регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).

При этом под потребителем понимается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий или приобретающий работы или услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а исполнителем - организация независимо от ее организационно-правовой формы, выполняющая работы или оказывающая услуги потребителям по возмездному договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона № 2300-1  условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона № 2300-1 запрещено обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

Таким образом, предусмотренная пунктами 1.4, 1.7 соглашения от 10.12.2018 обязанность дольщика оплатить расходы, связанные с содержанием недвижимого имущества и оплатой коммунальных услуг до подписания акта приема-передачи квартиры, противоречит положениями статьи 153 ЖК РФ и ущемляет установленные законом права потребителя. Данное соглашение не изменяют правовых отношений, установленных законом и договором долевого участия в строительстве, между дольщиками и застройщиком, в то числе порядка несения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Следует обратить внимание и на то, что соглашение от 10.12.2018, представленное в материалы дела, со стороны управляющей компании не подписано (л.д.101). 

Акт приема-передачи ключей в материалы дела не представлен. Вместе с тем, в любом случае, по убеждению суда, передача ключей не может подтверждать осуществление ФИО3 правомочий владения и пользования квартирой в спорный период, в том числе с учетом предмета соглашения от 10.12.2018 о предоставлении доступа в жилое помещение (пункт 1.3 – доступ с целью осмотра) и в которых прямо предусмотрен запрет дольщикам на проведение различного рода работ (пункт 1.5).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что факт заключения соглашения 10.12.2018, с учетом статуса ООО «УК «Славянский городок» как управляющей организации, не может являться иным документом, подтверждающим передачу имущества участнику долевого строительства, а его фактическое наличие не может освобождать от соблюдения норм действующего законодательства, императивно предусматривающих момент возникновения обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Взаимоотношения между дольщиками и застройщиком и между управляющей организацией и дольщиками, являются самостоятельными отношениями. Дольщики до определенного законом момента в многоквартирном доме не обязаны компенсировать затраты застройщика в рамках оплаты коммунальных услуг. Неисполнение указанного законного требования может повлечь неосновательное обогащение на стороне управляющей организации, которая в спорный период может выставлять счета как застройщику, так и дольщикам.

В материалах настоящего дела Обществом также представлены договор управления МКД от 01.10.2018 (л.д.80) и приказ лицензирующего органа от 30.10.2018 № 1440 о включении МКД с 01.11.2018 в реестр лицензий многоквартирных домов Ивановской области, управление которыми осуществляет Общество (л.д.88-89). 

Между тем, названные обстоятельства, применительно к имеющей место ситуации с учетом действующего правового регулирования, не является предопределяющими при определении лица, обязанного вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и момента, с которого такая обязанность возникает (в данном случае у участника долевого строительства).

При этом суд учитывает, что договор управления от 01.10.2018 заключен  между ООО «УК «Славянский городок» и ООО «УК «Русь Менеджмент» как собственником значительного количества помещений МКД (полный перечень квартир приведен в договоре), заключившим ранее (07.08.2018) с ФИО3 договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве МКД. ФИО3 договор управления не подписывала, участие в выборе управляющей организации не принимала (иного из обстоятельств дела не усматривается).

Доказательств фактического полноценного владения и пользования ФИО3 в спорный период жилым помещением в материалах настоящего дела не содержится.  

На основании всего вышеизложенного суд приходит к мнению об обоснованности выводов надзорного органа и об отсутствии в деле достаточных и надлежащих доказательств правомерности начисления управляющей организацией - ООО «УК «Славянский городок» платы за жилое помещение и коммунальные услуги ФИО3 в период с 10.12.2018 по 15.01.2019, а также осуществления корректировки платы по отоплению за декабрь 2018 года применительно к названному гражданину.

Оспариваемое предписание содержит описание выявленного нарушения, ссылки на подлежащие исполнению положения действующего законодательства в жилищной сфере и является реально исполнимым способами, не противоречащими положениям действующего законодательства. Содержащиеся в предписании требования соответствуют целям и задачам жилищного законодательства и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, поскольку возлагают на него исключительно предусмотренные законом обязанности и не создают препятствия для осуществления им своей деятельности.

Аргументы Общества о наличии со стороны Службы при проведении проверки грубого нарушения требований Закона № 294-ФЗ, выразившегося в не уведомлении заявителя о проведении проверки не менее чем за двадцать четыре часа до ее начала любым удобным способом, являются несостоятельными и подлежат отклонению как основанные на неверном применении норм права к обстоятельствам рассматриваемого дела. Заявитель не учитывает, что поскольку в данной ситуации в отношении него была проведена внеплановая документарная проверка в рамках лицензионного контроля, основанием для проведения которой явилось обращение (заявления) гражданина, в силу части 3 статьи 196 ЖК РФ предварительное уведомление лицензиата о проведении проверки не требовалось.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, исследовав и оценив обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ во взаимной связи с подлежащими применению положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует предусмотренная статьями 198, 201 АПК РФ совокупность условий, необходимых для признания предписания ответчика от 26.03.2021 № 34-ов недействительным, в связи с чем заявленное Обществом требование следует оставить без удовлетворения.

Оснований для иных выводов из имеющихся материалов дела, при действующем нормативно-правовом регулировании спорных правоотношений, не усматривается.

Доводы заявителя об обратном подлежат отклонению, поскольку учитывая вышеизложенное, основаны на ошибочном толковании норм материального права применительно к фактическим обстоятельствам рассматриваемого дела.

Ссылка заявителя в обоснование своей правовой позиции на судебную практику не принимается арбитражным судом, поскольку приведенные Обществом судебные акты не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.

Определением суда от 28.04.2021 по настоящему делу были приняты меры по обеспечению заявления в виде приостановления действия предписания от 26.03.2021 № 34-ов до вступления в законную силу судебного акта по существу спора, рассматриваемого в рамках настоящего дела.

Согласно части 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

В связи с отказом в удовлетворении требования Общества о признании недействительным предписания от 26.03.2021 № 34-ов, обеспечительные меры,  принятые определением Арбитражного суда Ивановской области от 28.04.2021 по делу №  А17-3752/2021, в соответствии со статьей 96 АПК РФ подлежат отмене после вступления решения суда в законную силу.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

1. Требование общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Славянский городок» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным предписания Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области от 26.03.2021 № 34-ов оставить без удовлетворения.

2. Отменить определение суда от 28.04.2021 о приостановлении действия оспариваемого акта с момента вступления решения суда в законную силу.

3. Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (610007, 

<

...>) в течение месяца со дня его принятия в соответствии со статьями 181, 201, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (603082, г. Нижний Новгород, Кремль, кор. 4) в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу в соответствии со статьями 181, 201, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы (в том числе в электронном виде посредством заполнения формы, размещенной в сети «Интернет» по адресу: https://my.arbitr.ru) подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья                                                                                                             Д.С. Четвергов