АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-44324/2024

г. Краснодар

22 января 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Захарова В.В. в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Ворота Северного Кавказа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), органов, осуществляющих публичные полномочия, – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – правительства Ростовской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.05.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2025 по делу № А53-44324/2024, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Ворота Северного Кавказа» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 20.08.2024 № 50.30-2599/4-МУ решения об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 6145 кв. м, образуемого в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0072602:16 площадью 80 857 кв. м, находящегося по адресу: 

<

...>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации производственных и административный помещений (далее – образуемый земельный участок, исходный земельный участок). К участию в деле в качестве органа, осуществляющего публичные полномочия, привлечено министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее – министерство), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – правительство Ростовской области (далее – правительство).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.05.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2025, заявление удовлетворено. Судебные акты мотивированы следующим. Общество является собственником расположенных на исходном земельном участке нежилого здания производственного корпуса (литера Д) с кадастровым номером 61:44:0072602:106 площадью 2289,4 кв. м, сооружения весовой (литера К) с кадастровым номером 61:44:0072602:93 площадью 21,8 кв. м и металлической конструкция вытяжной трубы комплекса стекломикрошариков (далее – здание, сооружение, металлическая конструкция). Реализуя свое исключительное право, общество преследует цель заключения договора аренды образуемого земельного участка без проведения торгов Экспертным путем установлено, что металлическая конструкция не обладает признаками недвижимого имущества, может быть перемещена без несоразмерного ущерба его назначению.

Департамент, обжаловав решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.05.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Металлическая конструкция представляет собой сооружение связи (опору), неразрывно связанную с землей, поэтому обладает признаками объекта капитального строительства. Технические и правоустанавливающие документы на металлическую конструкцию общество не представило. Заключение специалиста в департамент не направлялось. Заключение подготовлено заинтересованной стороной после принятия департаментом обжалуемого решения, эксперт об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждался. В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что одновременно со зданием (производственного корпуса) и сооружением (весовой), общество приобрело в собственность расположенную в границах исходного земельного участка металлическую конструкцию. Основанием возникновения права собственности общества на указанные объекты послужил договор купли-продажи от 01.06.2005 и акт приема передачи от 06.06.2005. Государственная регистрация перехода к обществу права собственности на здание и сооружение осуществлена 29.06.2005. В отсутствие у металлической конструкции признаков недвижимого имущества государственная регистрация перехода к обществу права собственности не нее не осуществлялась.

Общество обратилось в департамент с заявлением от 07.08.2024о предварительном согласовании предоставления в аренду без проведения торгов образуемого земельного участка в целях эксплуатации производственных и административных помещений. Его образование предполагалось путем раздела исходного земельного участка. Заявление обосновано тем, что общество является собственником расположенных на образуемом земельном участке объектов недвижимости.

Уведомлением от 20.08.2024 № 50.30-2599/4-МУ департамент известил общество о принятом решении об отказе в предварительном согласовании предоставления образуемого земельного участка. Причиной отказа послужило расположение на образуемом земельном участке металлической конструкции, обладающей, по мнению департамента, признаками недвижимого имущества. При этом технические и правоустанавливающие документы на металлическую конструкцию общество не представило.

В опровержение позиции департамента общество представило заключение от 24.09.2024 № 798, подготовленное исполнителем-специалистом индивидуальным предпринимателем ФИО1. На вопрос, является ли металлическая конструкция (базовая станция сотовой связи) объектом капитального строительства (объектом недвижимости), специалист однозначно заключил о том, что исследуемый объект не является объектом капитального строительства (объектом недвижимости), переход права собственности на который подлежал государственной регистрации.

Образуемый земельный участок идентичен земельному участку с кадастровым номером 61:44:0072602:150, государственный кадастровый учет которого был осуществлен во исполнение решения Арбитражного суда Ростовской области от 16.02.2015 по делу № А53-16416/2014, которым признано незаконным распоряжение департамента от 30.04.2014 № 933 об отказе обществу в разделе исходного земельного участка, площадь которого составляла 140 444 кв. м, а департамент присужден к подготовке правоустанавливающего акта о разделе в целях обеспечения эксплуатации здания и сооружения (данный участок снят с кадастрового учета 22.06.2022). По искам департамента с общества неоднократно взыскивалось неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за пользование таким участком, занимаемым зданием, сооружением (дела № А53-4756/2016, А53-15716/2023).

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения обществав арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

По смыслу норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса удовлетворение требования о признании решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным возможно при установлении несоответствия этого решения нормативному правовому акту и нарушения им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия возлагается на принявший его орган (статья 65, часть 5 статьи 200).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в качестве одного из основных принципов земельного законодательства определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения договора аренды такого участка без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное исключение из общего правила продиктовано тем, что право собственника расположенных на публичном земельном участке здания, сооружения на приобретение этого участка в аренду является исключительным (часть 1 статьи 39.20).

Названная исключительность означает, что только собственник здания, сооружения имеет право на заключение договора аренды занятого этими объектами земельного участка. Предельный размер площади земельного участка, занятого зданием, сооружением и необходимого для их использования, определяется исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункты 4, 5, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление Пленума № 11).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выработал следующие правовые подходы. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является обоснованность испрашиваемой заявителем площади, занятой зданиями, сооружениями и необходимой для их использования (постановление от 01.03.2011 № 13535/10). Такая площадь должна соответствовать предельным минимальным и максимальным величинам, установленным для конкретных видов деятельности правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление от 03.06.2014 № 1152/14). При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем таким комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 № 4345/04, от 20.10.2010 № 6200/10). Названные подходы сохраняют свою актуальность и поддерживаются Верховным судом Российской Федерации.

Применительно к случаю, когда для реализации исключительного права собственника зданий, сооружений необходимо образование земельного участка, положениями Земельного кодекса определен порядок, включающий в себя подготовку схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (далее – схема расположения), подачу заявления о предварительном согласовании его предоставления, принятие решения о таком согласовании (подпункты 1, 2, 3 пункта 1 статьи 39.14). К заявлению о предварительном согласовании должна быть приложена схема расположения. Если схема приложена заявителем в форме документа на бумажном носителе, уполномоченный орган обеспечивает ее подготовку в форме электронного документа (подпункт 2 пункта 2, пункт 5 статьи 39.15). Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать указание на утверждение схемы его расположения, являющейся обязательным приложением к такому решению (пункт 7, подпункт 9 пункта 9 статьи 39.15).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Предприниматель как собственник расположенных на земельном участке объектов недвижимости (здания, сооружения) вправе требовать предварительного согласования предоставления образуемого земельного участка в целях последующего заключения договора аренды этого участка без проведения торгов. Экспертным путем установлено, что металлическая конструкция не является объектом недвижимого имущества, следовательно, право на нее (переход права) не подлежит государственной регистрации. Общество представило доказательства возникновения у него права собственности на данный объект, а также необходимый пакет документов. Оспариваемое решение органа местного самоуправления не содержит иных предусмотренных законом оснований отказа обществу в оказании испрашиваемой им муниципальной услуги. Законность оспариваемого решения департамент не доказал.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.05.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2025 по делу № А53-44324/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судья

В.Е. Епифанов

Судья

В.В. Захаров