АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 октября 2017 года

Дело №

А56-68375/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М.,                     Сергеевой И.В.,

при участии индивидуального предпринимателя Станкевича Виктора Александровича (по паспорту),

рассмотрев 18.10.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Станкевича Виктора Александровича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.2017 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2017 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Кашина Т.А.) по делу № А56-68375/2016,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель Станкевич Виктор Александрович, ОГРНИП 313784723200044, ИНН 781800101955, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Боровскому Дмитрию Николаевичу, ОГРНИП 305100104700084, ИНН 100100006626, о взыскании 5 480 000 руб. - предусмотренного пунктом 4.7 договора аренды от 12.05.2015 штрафа за период с 18.02.2016 по 18.11.2016 и об обязании выплатить штраф в размере 20 000 руб. за каждый день неиспользования арендованной квартиры до момента ее возвращения истцу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество по строительству и монтажу автоматики и телемеханики на железнодорожном транспорте «Транссигналстрой», место нахождения: 105082, Москва, Большая Почтовая ул., д. 71, ОГРН 1027739127558, ИНН 7701009090 (далее – Общество).

Решением суда первой инстанции от 13.04.2017 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                       от 14.07.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Станкевич В.А., ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы считает, что суды первой и апелляционной инстанций, признав договор аренды от 12.05.2015 недействительным, вышли за пределы заявленных требований, поскольку данное требование истцом не заявлялось и не выносилось на обсуждение сторон в ходе рассмотрения дела; действие ответчика по заключению и исполнению спорного договора свидетельствуют о злоупотреблении правом.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Станкевича В.А. поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Обществом (продавец) и Боровским Д.Н. (покупатель) был заключен договор от 24.03.2015  купли-продажи квартиры общей площадью 118,2 кв.м, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, д. 85, кв. 3.

Боровский Д.Н. (арендодатель) и Станкевич В.И. (арендатор) заключили договор от 12.05.2015 аренды (найма жилого помещения) квартиры № 3, расположенной на втором этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 85, для использования в качестве жилого помещения для сдачи в субаренду (субнаем) меблированных комнат для временного проживания граждан - клиентов арендатора (пункт 1.3 договора).

Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 13.05.2015.

Согласно пункту 1.6 договора срок аренды квартиры определен с 13.05.2015 по 11.05.2016.

Пунктом 4.7 договора предусмотрено, что если в случае неправомерных действий со стороны арендодателя возникнут препятствия в использовании квартиры по назначению, указанному в пункте 1.3 договора, арендодатель обязан выплатить арендатору штраф в размере 20 000 руб. за каждый день невозможности использования квартиры.

В пункте 1.7 договора стороны определили, что договор автоматически пролонгируется на такой же срок, если ни одна из сторон за месяц не известила о его прекращении. 

В соответствии с пунктом 5.3 договора, за исключением случаев, прямо установленных настоящим договором, договор может быть расторгнут досрочно только на основании соответствующего письменного соглашения сторон, а также судом по требованию любой из сторон в случаях, установленных действующим законодательством.

Станкевич В.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что в соответствии с пунктом 1.7 договор аренды был продлен на тех же условиях на тот же срок, однако ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения принятых на себя обязательств и с 18.02.2016 создает ему препятствия в пользовании арендованной квартирой.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьей 69 АПК РФ, статьями 167, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), сослались на судебные акты по делу № А40-55184/2014, которыми договор купли-продажи квартиры от 24.03.2015 был признан недействительным, и пришли к выводу, что признание данного договора купли-продажи недействительной сделкой влечет за собой недействительность заключенного с истцом договора аренды этого объекта.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в связи со следующим.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Исходя из характера предъявленного иска требования истца направлены на применение предусмотренных договором аренды договорных санкций к арендодателю, ненадлежащим образом исполнявшим условия договора и принятые на себя обязательства.

Отказывая в удовлетворении данного иска, суды сослались на положения статьи 608 ГК РФ и на определение Арбитражного суда города Москвы                        от 23.09.2016 по делу № А40-55184/2014, оставленное без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.03.2017, которым было удовлетворено заявление конкурсного управляющего Общества о признании договора от 24.03.2015 купли-продажи спорной квартиры, заключенного между Обществом и Боровским Д.Н., недействительной сделкой и  применены последствия недействительности сделки путем возложения на стороны обязанности возвратить друг другу все полученное по этой сделке.

Исходя из указанных обстоятельств суды сделали вывод, что признание недействительным договора купли-продажи квартиры от 24.03.2015 свидетельствует об отсутствии у Боровского Д.Н. права распоряжаться данным объектом, в том числе и передавать его в аренду, что  влечет за собой недействительность договора аренды от 12.05.2015.

Однако данные выводы суда не  основаны на нормах материального права  и не соответствуют правовой позиции, сформулированной  в абзаце втором пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), согласно которой по смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

  Более того, применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (абзац четвертый пункта 10 Постановления № 73). С момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи, в том числе арендной платы; возникновение права на получение арендной платы у покупателя объекта недвижимого имущества не ставится в зависимость от даты государственной регистрации его права собственности на данное имущество.

С учетом указанных положений у судов первой и апелляционной инстанций не имелось достаточных правовых оснований для вывода о недействительности договора аренды от 12.05.2015 ввиду признания договора купли-продажи объекта от 24.03.2015 недействительным судебными актами, вынесенными в 2016 году, и для отказа Станкевичу В.А. в удовлетворении требований только по этому основанию.

Как следует из материалов дела, заявленные истцом требования направлены на применение к арендодателю санкций, предусмотренных договором аренды, в связи с ненадлежащим исполнением последним своих обязанностей и неправомерным созданием арендатору препятствий в пользовании арендованным имуществом  (пункт 4.7 договора).

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора судам необходимо было определить, обладал ли арендодатель правом собственности на передаваемый объект на момент передачи его в аренду (13.05.2015); установить, является ли данный договор аренды действующим с учетом положений, сформулированных в Постановлении № 73, и обстоятельств, установленных по делу № 2-2558/2016 по иску Станкевича В.А. к                                Боровскому Д.Н. о признании договора аренды действующим, срока аренды - продленным и обязании не создавать препятствий в пользовании помещением оставленным; проверить, допущено ли арендодателем нарушение, предусмотренное пунктом 4.7 договора аренды, и возможно ли применение к ответчику санкций, предусмотренных данным условием договора.

Однако суды не определили указанные обстоятельства как юридически значимые для правильного разрешения дела, чем нарушили положения статьи 168 АПК РФ.

При рассмотрении кассационной жалобы в суде кассационной инстанции Станкевич В.А. пояснил, что решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурге от 16.08.2016 по делу № 2-2558/2016, которым было установлено прекращение договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанностей по оплате аренды, было отменено определением этого же суда от 07.08.2017 по вновь открывшимся обстоятельствам, производство по делу возобновлено, в связи с чем невозможно применение положений статьи 69 АПК РФ.

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что отказ в иске о взыскании штрафа только в связи с недействительностью договора аренды в данном случае не соответствует нормам материального и процессуального права, поскольку исковое требование о признании договора недействительным не заявлено, судами не проверен и не  установлен факт существования арендных правоотношений в спорный период, не дана оценка имеющимся в деле судебным актам по делу № 2-2558/2016 и доводам ответчика о том, что он не создавал истцу препятствий в пользовании арендованным имуществом в спорный период. Спор по существу в отношении использования истцом переданного в аренду имущества не разрешен. В связи с этим обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение в соответствии с положениями пункта 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, а также распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2017 по делу № А56-68375/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева