Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-14106/2018

23 ноября 2018 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 16 ноября 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 23 ноября 2018 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Зубакиной О.В., при ведении протокола заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Триада-М» к администрации города Нефтеюганска о признании незаконным решения об отказе предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, изложенного в письме от 31.07.2018 № 01-01-11-2817, об обязании устранить допущенные нарушения,

заинтересованное лицо - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,

при участии представителей: 

от  заявителя – директор ФИО2, протокол от 22.06.2005 № 2, приказ от 22.06.2005 № 1, решение от 21.06.2017 № 1;  ФИО3, доверенность от 10.05.2018 № 5,

от иных лиц, участвующих в деле – не явились,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Триада-М» (далее – истец, ООО «Триада-М») обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Нефтеюганска (далее – ответчик, администрация) о признании незаконным решения об отказе предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, изложенного в письме от 31.07.2018 № 01-01-11-2817,об обязании  устранить допущенные нарушения. 

По мнению заявителя, отказ в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду для завершения строительства объекта недвижимого имущества без проведения торгов, право собственности на который зарегистрировано за заявителем, не соответствует действующему законодательству.

Заинтересованное лицо в отзыве ссылается на то, что заявитель воспользовался правом на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства - путем заключения договора аренды от  16.12.2016 № 125.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Заслушав пояснения представителей заявителя, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования правомерными  по следующим основаниям.

Заявителю принадлежит на праве собственности  незавершенный строительством объект -  склад метизов и арматуры, строительная готовность объекта 90 %,   расположенный по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нефтеюганск, Пионерная зона, ул. Жилая, строение 15/1 на основании договора от 10.10.2005, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.11.2005  (л.д. 82).  

Между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска и ООО «Триада-М» были заключены договоры аренды земельного участка:  1) от 21.02.2006 № 390/01 в редакции дополнительных соглашений от 09.08.2008 № 1, от 27.07.2010 № 2, от 26.08.2011 № 3, от 18.03.2013 № 4; 2) договор аренды земельного участка от 30.12.2015 № 179; договор аренды земельного участка от 16.12.2016 № 179.  Договоры зарегистрированы в установленном порядке.

Целевое назначение  - под реконструкцию склада.

До окончания срока действия договора аренды земельного участка от 16.12.2016 № 125 заявителем в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска  подано заявление о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 86:20:0000031:22, на котором расположен принадлежащий заявителю вышеуказанный объект незавершенного строительства. 

Письмом от 26.02.2018 Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска  отказал в предоставлении в аренду указанного земельного участка. Отказ мотивирован тем, что общество уже реализовало свое право на однократное предоставление земельного участка без проведения торгов в соответствии с подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д. 115). 

Впоследствии, 02.07.2018 заявитель обратился к  администрации города Нефтеюганска с заявлением по вопросу о законности действий Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска в части отказа в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 86:20:0000031:22 .

Письмом от 31.07.2018 № 01-01-11-2817 (л.д. 20-21) администрация города Нефтеюганска  сообщила, что для заключения договора аренды без проведения торгов в рассматриваемом случае отсутствовало условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Общество было уведомлено об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 86:20:0000031:22, так как реализовали данное право путем заключения договора аренды земельного участка от 16.12.2016 № 125. Дополнительно сообщила, что договор аренды земельного участка от 16.12.2016 № 125 был заключен сроком на 11 месяцев, с учетом заявленного обществом срока, указанного в заявлении от 08.12.2016 вх. № 881з, руководствуясь пунктом 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи   (л.д. 20-21).

Установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок на обращении в арбитражный суд заявителями не пропущен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В то же время, согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. 

Из материалов дела усматривается, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 16.12.2016 № 179, по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 424,65 кв. м по адресу: г. Нефтеюганск, Пионерная зона, ул. Жилая, строение № 15/1, кадастровый номер: 86:20:0000031:22, категория земель: земли населенных пунктов. Целевое назначение земельного участка под реконструкцию склада под автомойку. Участок предоставлен сроком на 11 (одиннадцать) месяцев.

Аналогичный договор был заключен между сторонами в 2015 году.

Сроки аренды по указанным договорам от 2015, 2016 гг. установлены  администрацией на 11 месяцев.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008,  от 18.09.2012 № 4464/2012).

Данная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство  объекта в пределах первоначального срока аренды земельного участка.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Гражданским кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившей в силу с 01.03.2015).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в реакции  Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Принимая во внимание, что на земельном участке расположен принадлежащий заявителю на праве собственности объект незавершенного строительства, право на которое зарегистрировано 07.11.2005, заявитель имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности получения в аренду земельного участка для завершения строительства.

Вместе с тем, администрация в нарушение пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в реакции  Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, предоставляла заявителю земельный участок для завершения строительства склада на срок, менее чем, три года.

На основании изложенного, отказ администрации, изложенный в письме от 31.07.2018 № 01-01-11-2817, противоречит закону и нарушает права заявителя.

Факт нахождения на земельном участке незавершенного строительством объекта недвижимости заявителя, на которое зарегистрировано право собственности,  подтверждается техническим паспортом  ООО «Первая Кадастровая Компания» от 28.03.2018 (л.д. 70-78).

На основании установленных обстоятельств и положений вышеназванных норм права суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, закон возложил на суд обязанность указать в судебном акте способ восстановления нарушенных прав и законных интересов лица, чье требование удовлетворено судом.

С учетом того, что заявление ООО «Триада-М» не было рассмотрено администрацией по существу с учетом нормы, содержащейся в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в реакции  Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ,  заявление подлежит рассмотрению администрацией по существу с учетом настоящего судебного акта. 

При отсутствии иных оснований для отказа земельный участок должен быть предоставлен заявителю для окончания строительства и предоставления возможности ввести объект в эксплуатацию с учетом установленного законом срока. 

Оспариваемый отказ в предоставлении земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства готовностью 90 % препятствует вводу объекта в эксплуатацию и введению объекта недвижимости в  законный оборот.

Руководствуясь статьями 167-170, 180-181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации города Нефтеюганска в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 86:20:0000031:22 в аренду без проведения торгов для завершения строительства, изложенный в письме от 31.07.2018 № 01-01-11-2817, как противоречащий пункту 21 статьи  3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Обязать администрацию города Нефтеюганска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Триада-М» с учетом настоящего решения суда. 

Взыскать с администрации города Нефтеюганска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Триада-М» 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 1 по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре возвратить из федерального бюджета общества с ограниченной ответственностью «Триада-М» 3 000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением от 14.05.2018 № 148.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.В. Зубакина