АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-40282/2022

г. Краснодар

17 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мацко Ю.В., судей Истоменок Т.Г. и Посаженникова М.В., при участии в судебном заседании от ответчика ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 12.12.2023), бывшего директора должника ФИО3 (лично, паспорт), в отсутствие конкурсного управляющего ООО «Надежда» – ФИО4, иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационную жалобу ответчика ФИО1 на определение Арбитражного суда Ростовской области от 11 апреля 2025 года и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2025 года по делу № А53-40282/2022 (Ф08-5402/2025), установил следующее.  

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Надежда» (далее – должник) конкурсный управляющий ФИО4 обратился с заявлением к ФИО1 о признании договора купли-продажи от 17.03.2022 недействительной сделкой и применении последствия недействительности сделки.  

Определением от 11 апреля 2025 года по делу, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 17 июля 2025 года, договор купли-продажи от 17.03.2022, заключенный между ООО «Надежда» и ФИО1, признан недействительной сделкой. Применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с ФИО1 в конкурсную массу должника денежных средств в размере 2 338 000 рублей и восстановлении права требования ФИО1 к ООО «Надежда» в размере 980 000 рублей.  

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению заявителя, суд, делая  

вывод о том, что ответчиком предоставлено неравноценное встречное исполнение по оспариваемой сделке, руководствовались только лишь рыночной стоимостью объекта, определенной на основании заключения эксперта № 3033 от 05.09.2024. ФИО1 полагает, что в заключении эксперта имеются ошибки, приведшие к существенному завышению рыночной стоимости. Применение затратного метода, основанного на укрупненных показателях стоимости строительства, применяемых к строительному объекту в целом, приводит к искажению результата оценки при распределении стоимости на оцениваемые изолированные помещения. ФИО1 заявляла ходатайство о назначении повторной экспертизы и внесла на депозит суда денежные средства для ее оплаты, однако суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства. Суды неправильно определили последствия признания недействительности сделки в виде взыскания с ФИО1 в конкурсную массу должника денежных средств в размере 2 338 000 рублей, в то время как восстановление положения сторон, существовавшего до заключения договора купли-продажи 17.03.2022 - это возврат в конкурсную массу должника недвижимого имущества, полученного по договору (блок  

 № 2 и блок № 3 жилого дома). 

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий должника возражает против доводов жалобы, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.  

В судебном заседании представитель ФИО1 и бывший директор должника ФИО3 поддержали доводы жалобы.  

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.  

Как следует из материалов дела определением суда от 28.11.2022 возбуждено производство по делу о банкротстве должника. Решением суда первой инстанции от 07.06.2023 в отношении должника введена процедура конкурсного производства.  

Конкурсный управляющий обратился с заявлением к ФИО1 о признании недействительными договоров купли-продажи объектов недвижимости от 27.11.2020, 17.03.2022 и от 03.10.2022 и применении последствия недействительности сделки.  

Суд выделил требование в части признания недействительной сделкой и применения последствия недействительной сделки договора купли-продажи от 17.03.2022 жилых домов (блок 2 и блок 3) в отдельное производство.  

Из материалов дела следует, что 17.03.2022 должник (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи (далее - договор от 17.03.2022) следующих объектов недвижимости: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками с возможностью содержания домашнего скота и птицы,  

находящееся по адресу: Ростовская область, Родионово-Несветайский район, х. ФИО5, ул. Центральная, 17Б; - жилого дома блокированной застройки (блок № 2), назначение жилой дом, кадастровый номер 61:33:0600010:3066, общей площадью 28,8 кв. м, этажность – 1, находящегося по адресу: Ростовская область, ФИО6 - Несветайский район, х. ФИО5, ул. Центральная, дом 17Б; жилого дома блокированной застройки (блок № 3), назначение жилой дом, кадастровый номер 61:33:0600010:3068, общей площадью 27,7 кв. м, этажность – 1, находящегося по адресу: Ростовская область, Родноново - Несветайский район, х. ФИО5, ул. Центральная, дом 17Б., и земельного участка, представляющего 2/4доли от принадлежащих должнику 3/4 долей в праве общей долевой собственности земельного участка площадью 4200 кв. м с кадастровым номером 61:33:0600010:2767, категория земель: земли населенных пунктов. Стоимость имущества по договору определена в 980 000 рублей, из них стоимость земельного участка составила 10 000 рублей.  

ФИО1 оплатила стоимость имущества по договору от 17.03.2022 в размере 980 000 рублей, что подтверждается материалами дела.  

Переход права собственности на спорные объекты недвижимости подтверждаются выписками из ЕГРН (дата регистрации права собственности от 13.10.2022).  

Обращаясь с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи 17.03.2022, конкурсный управляющий указал на неравноценное предоставление по сделке.  

Удовлетворяя требование конкурсного управляющего, суды руководствовались положениями статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 32, 61.1, 61.2, 61.6 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"».  

Суды установили, что дело о банкротстве должника возбуждено 28.11.2022, сделка совершена 17.03.2022, то есть сделка совершена в период подозрительности, установленный пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

Единственным участником, учредителем ООО «Надежда» 13.10.2022 принято решение о ликвидации общества, председателем ликвидационной комиссии назначена ФИО1  

Между тем, ФИО1 с 10.05.2016 являлась инспектором по кадрам должника.  

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суды пришли к выводу о  

наличии аффилированности между должником и ФИО1  

По обособленному спору судом назначена экспертиза для определения рыночной стоимости имущества, реализованного по спорному договору от 17.03.2022.  

Согласно заключению эксперта от 05.09.2024 № 3033 рыночная стоимость объектов недвижимости составляет 2 338 000 рублей, что превышает стоимость, установленную сторонами в договоре от 17.03.2022.  

Суд перовой инстанции рассмотрел заявление ФИО1 о проведении повторной экспертизы и отклонил его.  

Исследовав и оценив экспертное заключение, суд пришел к выводу о том, что экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо противоречий не содержит. Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе». Оснований не доверять указанному заключению не имеется, поскольку оно изготовлено на основании определения суда о назначении судебной экспертизы экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности. Заключение эксперта по настоящему делу является полным и мотивированным, не содержит неточности и неясности в ответах на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера. Основания не доверять эксперту или сомневаться в его беспристрастности у суда отсутствуют.  

 Экспертное заключение дано компетентным лицом и на основе специальных познаний. Исследовательская часть заключения содержит в достаточной степени подробное описание объекта, порядок проведения исследовательской работы, которые позволили сформулировать соответствующие выводы.  

В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. Эксперт представил в суд заключение, в котором дал обоснованные и развернутые ответы на вопросы, поставленные для исследования, сомнений в их экспертных выводах отсутствуют, наличие противоречий в выводах судебной экспертизы не выявлено.  

Суд апелляционной инстанции согласился с правомерностью отказа в  

удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы.  

Оценив заключение эксперта и цену, установленную в договоре от 17.03.2022, суды пришли к выводу о том, что цена договора от 17.03.2022 существенно (в разы) в худшую для должника сторону отличается от цены, при которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.  

На дату регистрации объекта недвижимости по договору от 17.03.2022 должник имел неисполненные обязательства перед кредиторами АО «Альфа-Банк», ПАО «Совкомбанк» и ПАО «Сбербанк» и отвечал признакам банкротства.  

Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что в результате совершения договора от 17.03.2022 причинен вред кредиторам должника и ФИО1 должна была знать об указанной цели сделки, что свидетельствует о причинении имущественного вреда интересам кредиторов должника аффилированным лицом.  

Согласно выписки из ЕГРН должнику на праве общей долевой собственности принадлежало ¾ доли земельного участка с кадастровым номером 61:33:0600010:2767, площадью 4200 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа с земельными участками с возможностью содержания домашнего скота и птицы.  

05.05.2022 земельный участок с кадастровым номером 61:33:0600010:2767 на основании соглашения от 26.01.2022 снят с кадастрового учета и преобразован в два земельных участка:  

1.Земельный участок с кадастровым номером 61:33:0600010:3463, площадью 738 кв.м., со следующими размерами долей: должник ¾ доли; ФИО7 – ¼ доли.  

2.Земельный участок с кадастровым номером 61:33:0600010:3464, площадью 3462 кв.м.  

На ¾ доли земельного участка располагаются в том числе и спорные дома блок 2, блок 3 и блок 4.  

¾ доли земельного участка с кадастровым номером 61:33:0600010:3463, принадлежащие должнику, с домами блокированной постройки, на основании договоров купли-продажи от 17.03.2022, 03.10.2022 и 27.11.2020 отчуждены ФИО1  

В ином обособленном споре конкурсному управляющему отказано в признании недействительным договора купли-продажи от 27.11.2020, заключенного между должником и ФИО1, жилого дома блокированной застройки (блок 4)  

(постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2024, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.02.2025, определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2025 № 308-ЭС25-4393).  

Указанный жилой дом (блок 4), принадлежащий ФИО1, находится на спорном земельном участке с кадастровым номером 61:33:0600010:3463.  

Договор-купли продажи от 3.10.2022, заключенный между должником (продавец) и ФИО1 (покупатель), о продаже доли земельного участка, с кадастровым номером 61:33:0600010:3463, признан недействительной сделкой на основании пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве. Суд применил последствия недействительности в виде взыскания с ФИО1 70 000 рублей в конкурсную массу должника. Земельный участок оставлен в собственности ФИО1, так как на указанном участке находится дом (блок 4), принадлежащий ФИО1 на праве собственности.  

В данном обособленном споре, применяя последствия недействительности сделки к договору купли-продажи от 17.03.2022, суды правомерно руководствовались следующим.  

Согласно пункту 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу.  

Суды установили, что часть спорного земельного участка с кадастровым номером 61:33:0600010:3463 принадлежит ФИО1 На указанном земельном участке расположены объекты, как находящееся в собственности ФИО1 (дом – блок 4), так и спорные объекты (дома: блок 2 и блок 3).  

В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.  

Принимая во внимание принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, предусмотренный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, суды обоснованно указали, что возврат доли земельного участка в конкурсную массу с учетом наличия возведенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего ФИО1, не представляется возможным, как не соответствующий целям применения последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение.  

Земельные участки под блоками 2, 3 и 4 не разграничены, принимая во внимание принцип единства земли и прочносвязанных с ней объектов, суды применили последствия недействительности сделки в виде взыскания с ФИО1 в конкурсную массу должника денежных средств в размере 2 338 000 рублей и восстановлении права  

требования ФИО1 к ООО «Надежда» в размере 980 000 рублей, без возврата в конкурсную массу земельного участка и домов блок 2 и блок 3.  

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив изложенные обстоятельства, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании сделки должника недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве и применений последствий ее недействительности в виде взыскания с ФИО1 в конкурсную массу должника денежных средств в размере 2 338 000 рублей и восстановлении права требования к ООО «Надежда» в размере  

980 000 рублей. 

Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании норм права и направлены на переоценку доказательств, исследованных судами. Согласно статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и (или) апелляционной инстанций.  

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.  

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 11 апреля 2025 года и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2025 года по делу № А53-40282/2022 – оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Ю.В. Мацко Судьи Т.Г. Истоменок  

 М.В. Посаженников