АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

МОСКОВСКОГО ОКРУГА  

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва 03.08.2023 Дело № А40-109189/2021 

Резолютивная часть постановления объявлена 27.07.2023  

Полный текст постановления изготовлен 03.08.2023 Арбитражный суд Московского округа 

в составе: председательствующего-судьи Цыбиной А.В.,  судей Кобылянского В.В., Колмаковой Н.Н.,  

при участии в заседании: 

от истца: Государственного автономного учреждения культуры 

<

...> и отдыха «Сокольники» - ФИО1 по дов. от 30.12.2022,  

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «ДМА Интернешнл» -  ФИО2 по дов. от 15.05.2023,  

от третьего лица: Департамента городского имущества города Москвы – неявка,  извещен,  

рассмотрев 27 июля 2023 года 

в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной  ответственностью «ДМА Интернешнл»  

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 января 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2023 года 

по иску Государственного автономного учреждения культуры 

<

...> и отдыха «Сокольники»  

к обществу с ограниченной ответственностью «ДМА Интернешнл»  

о взыскании, третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы, 

УСТАНОВИЛ:

Государственное автономное учреждение культуры 

<

...> и отдыха «Сокольники» (далее – истец) обратилось в Арбитражный  суд города Москвы с исковыми требованиями к обществу с ограниченной  ответственностью «ДМА Интернешнл» (далее – ответчик) о взыскании  4864135,46 рублей задолженности по арендной плате по договорам аренды,  1252240,55 рублей пени, начисленной за просрочку внесения арендной платы,  57 608,81 рублей расходов на содержание кровли здания в размере  пропорционально арендуемой площади; о расторжении договоров аренды от  17.04.2003 № 04-293/03 площадью 961,9 м2, от 17.04.2003 № 04-294/03  площадью 1071,1 м2, от 25.08.2015 № 762/15-А площадью 691,9 м2, от 30.04.2003   № 293/17-А площадью 775,1 м2; об обязании ответчика освободить занимаемые  помещения в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, в течении 14 дней с даты вступления в силу решения Арбитражного суда  города Москвы (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в  порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации).  

Судом первой инстанции в порядке статьи 132 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации для совместного рассмотрения  с первоначальным принят встречный иск ответчика, с учетом принятых  уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, о взыскании 6 420 013,70 рублей неосновательного  обогащения, 5 805 272,99 рублей неполученного дохода и 362 023,09 рублей  убытков по договору аренды от 25.08.2015 № 762/15-А.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен  Департамент городского имущества города Москвы (далее – третье лицо).  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2023, оставленным  без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от  

20.04.2023, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного  иска отказано.  

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик  обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в  которой просил названные решение и постановление отменить, направить дело  на новое рассмотрение в суд перовой инстанции в ином составе суда, указывая  на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для  рассмотрения дела, неправильные выводы судов.  

Истец представил отзыв на кассационную жалобу, в котором против ее  удовлетворения возражал, считает принятые судебные акты законными и  обоснованными.  

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель  ответчика поддержала доводы и требования кассационной жалобы,  представитель истца возражал против доводов жалобы.  

Третье лицо в судебное заседание не явилось, считается извещенным в  соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в  соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.  

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав  объяснения представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность  применения судами норм материального и процессуального права, а также  соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах,  установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле  доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, истцом  (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключены договоры аренды от  17.04.2003 № 04-293/03 нежилого помещения площадью 961,9 м2, от 17.04.2003   № 04-294/03 нежилого помещения площадью 1071,1 м2, от 25.08.2015 № 762/15- А нежилого помещения площадью 691,9 м2, от 30.04.2003 № 293/17-А нежилого  помещения площадью 775,1 м2, в соответствии с которыми ответчику  

(арендатору) переданы во временное владение и пользование нежилые  помещения, расположенные по адресу: 

<

...>.  Нежилые помещения принадлежат истцу на праве оперативного управления.  

По условиям договоров аренды ответчик обязался вносить арендную  плату за пользование помещениями - ежемесячно не позднее пятого числа  текущего месяца, оплата за январь любого года – до 20 января (п. 2  дополнительных соглашений от 29.12.2012 к договорам аренды).  

За нарушение сроков внесения арендной платы договорами № 762/15-А и   № 293/17-А предусмотрена уплата пени в размере 0,1% от суммы задолженности  за каждый день просрочки; за нарушение сроков внесения арендной платы  договорами № 04-293/03, № 04-294/03 предусмотрена уплата пени в размере  1/300 ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации от суммы  задолженности за каждый день просрочки.  

По условиям договоров ответчик обязался поддерживать имущество в  исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести  расходы на содержание имущества пропорционально доле площади занимаемых  помещений в общей площади здания (п.п. 5.5.7, 5.5.8 договоров № 04-293/03, №  04-294/03, п. 5.4.11 договора № 293/17-А, п. 5.4.10 договора № 762/15-А).  

По утверждению истца, ответчик не внес арендную плату по договору №  762/15-А в сумме 749 564,64 рублей за период с марта по май 2022 года, не внес  арендную плату по договору № 293/17-А в сумме 4 114 570,82 рублей за период  с мая 2021 года по май 2022 года, а всего долг по арендной плате составил  4864135,46 рублей.  

Истец направил в адрес ответчика уведомления от 24.02.2021 № И-01-0114-514/21, от 01.03.2021 № И-01-01-14-554/21 о необходимости осуществить  чистку кровли от снега, которые были оставлены последним без удовлетворения.  

Истец своими силами произвел чистку кровли от снега, в подтверждение  чего представил акт выполненных работ и договор об оказании услуг, в связи с  чем предъявил ответчику к оплате сумму в размере 57 608,81 рублей  пропорционально доле занимаемых им помещений в здании.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в  арбитражный суд с настоящим иском.  

Встречные требования мотивированы тем, что истец своевременно не  делал капитальный ремонт помещения, который он обязан делать в силу статьи  616 Гражданского кодекса Российской Федерации, после проведения  капитального ремонта кровли арендодателем по причине явных нарушений при  его проведении помещения №№ 8-25, 25а, 25б, 25в общей площадью 380,4 м2,  арендованные по договору № 762/15-А, были полностью залиты водой, а также  произошло возгорание, в связи с чем, в период с сентября 2018 года по январь  2022 года невозможно было ими пользоваться, следовательно, арендодатель  необоснованно получал арендную плату за пользование помещениями.  

Ответчик, полагая уплаченную арендную плату неосновательным  обогащением истца, произвел расчету, согласно которому неосновательное  обогащение истца в виде полученной арендной платы за период с 01.11.2018 по  31.01.2022 по договору № 762/15-А составило 6 420 013,70 рублей.  

Наряду с неосновательным обогащением ответчик заявил о взыскании с  истца упущенной выгоды (недополученного дохода) в сумме 5 805 272,99  рублей в связи с невозможностью пользования помещениями и оказания в них  медицинских услуг, а также о взыскании 362 023,09 рублей убытков.  

Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций  руководствовались положениями статей 309, 310, 329, 421, 450, 614, 616, 619  Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Правительства  Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на  возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами»,  разъяснениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики  применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1  Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)», правовой позицией, изложенной в Информационном письме  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014   № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров  незаключенными».  

Исследовав и оценив представленные доказательства, суды, установив,  что ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения  обязательств по внесению арендной платы по договорам аренды, а также в части  поддержания имущества в исправном состоянии, производить за свой счет  текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества пропорционально  доле площади занимаемых помещений в общей площади здания, удовлетворили  заявленные требования первоначального иска о взыскании 4 864 135,46 рублей  задолженности по арендной плате по договорам аренды, 1 252 240,55 рублей  пени, 57 608,81 рублей расходов на содержание кровли здания пропорционально  арендуемой площади.  

Установив, что ответчик не внес ежемесячную арендную плату более двух  раз подряд по договорам аренды, суды признали обоснованным исковое  требование о расторжении договоров аренды от 17.04.2003 № 04-293/03, от  17.04.2003 № 04-294/03 м, от 25.08.2015 № 762/15-А, от 30.04.2003 № 293/17-А.  

Отказывая в удовлетворении требований встречного иска, суды первой и  апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные доказательства,  в том числе заключение эксперта, руководствуясь условиями договоров аренды,  установили, что обязанность по капитальному ремонту помещений по договорам   № 04-294/03 и № 04-293/03 возложена на арендатора, по договору аренды №  293/17-А предусмотрены обязательства по проведению капитального ремонта  фасада, кровли; в связи с чем с момента передачи помещений в аренду  обязательства по проведению ремонта в них, а также кровли здания, и  финансированию капитального ремонта здания лежали на арендаторе  (ответчике).  

Кассационная коллегия не может согласиться с выводами судов по  следующим основаниям.  

 В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного  рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований  и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими  применению нормами материального права.  

В соответствии с пунктами 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части  решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы  суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по  которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил  приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц,  участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми  руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не  применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались  лица, участвующие в деле.  

Аналогичные положения закреплены в пункте 12 части 2 статьи 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Имеющие значение для дела обстоятельства устанавливаются судом в  соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации путем всестороннего, полного, объективного и  непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств.  

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской  Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в  обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.  

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской  Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества,  полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время  заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.  

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: 

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков  имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения  своих расходов на устранение недостатков имущества;  

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение  данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом  арендодателя;  

потребовать досрочного расторжения договора. 

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его  намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без  промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества  другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо  безвозмездно устранить недостатки имущества.  

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов  на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных  арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части  убытков.  

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества,  которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее  известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во  время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении  договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского  кодекса Российской Федерации).  

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 Обзора судебной  практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утв.  Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не  обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности  пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При  доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной  платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с  лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.  

Соответственно, оценивая поведение сторон при исполнении договоров  аренды помещений применительно к требованиям первоначального иска о  взыскании с арендатора задолженности по арендной плате и неустойки и о  расторжении договоров и требованиям встречного иска о взыскании  неосновательного обогащения, убытков и упущенной выгоды из нарушения  арендодателем обязательств по устранению выявленных в процессе аренды  недостатков арендованного имущества в виде течи кровли, суд должен  исследовать содержание договоров применительно к распределению между  сторонами обязанностей по содержанию переданного в аренду имущества,  

выполнению текущего и капитального ремонта арендованных помещений и  определить лицо, которое должно нести гражданско-правовую ответственность.  

В пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации  указано, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт  переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными  правовыми актами или договором аренды. При этом капитальный ремонт  должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен  договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.  

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального  ремонта дает арендатору право по своему выбору:  

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или  вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость  ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;  

потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. 

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии,  производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание  имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2  статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В соответствии с пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса  Российской Федерации под капитальным ремонтом объектов капитального  строительства (за исключением линейных объектов) понимается замена и (или)  восстановление строительных конструкций объектов капитального  строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих  строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения  объектов капитального строительства или их элементов, а также замена  отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или  иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или)  восстановление указанных элементов.  

Из письма Министерства строительства и жилищно-коммунального  хозяйства Российской Федерации от 06.09.2021 № 37970-ОД/08 следует, какие  виды работ входят в понятие капитального ремонта.  

При рассмотрении дела суды исходили из того, что п.п. 5.5.11 договоров   № 04-294/03 и № 04-293/03 установлена обязанность арендатора производить за  свой счет капитальный ремонт помещений, за исключением случаев, когда такой  ремонт обязан производить арендодатель в соответствии с п. 5.3.3 договоров.  

Пунктом 5.3.3 договоров № 04-294/03 и № 04-293/03 предусмотрено, что  арендодатель обязан производить капитальный ремонт нежилых помещений,  занимаемых арендатором в жилом доме, связанном с общим капитальным  ремонтом дома.  

В обоснование отказа в удовлетворении встречного иска суды сослались  на п.п. 5.5.11 и 5.3.3 договоров № 04-294/03 и № 04-293/03, в которых  обязанность по проведению капитального ремонта арендованных помещений  лежит на арендаторе.  

С учетом того, что по каждому из договоров аренды ответчик арендовал  разные помещения, правовые основания распространения условий двух  договоров об обязательствах арендатора по проведению капитального ремонта  на остальные договоры не основаны на нормах действующего законодательства  и противоречат положениям статьи 210 Гражданского кодекса Российской  Федерации.  

Отказывая в удовлетворении требований встречного иска, суды не учли,  что ответчик, обращаясь с встречным иском, ссылался на положения договора  аренды от 25.08.2015 № 762/15-А, в котором обязанность арендатора по  проведению капитального ремонта не установлена, не исследовали, когда  образовались протечки, время извещения ответчиком истца о наличии протечек,  какого ремонта требует устранение протечек кровли – текущего или  капитального, причины протечек, время их появления, реагирование  арендодателя на обращения арендатора по поводу протечек.  

Таким образом, без оценки и исследования судов остались обстоятельства,  имеющие существенной значение для рассмотрения дела, а так же  представленные ответчиком доказательства, на которые он ссылался в  

обоснование требований встречного иска, в том числе – акты о последствиях  залива от 25.09.2018, от 29.01.2020 (л.д. 9-12, 151 т. 3), письма (л.д. 147-149 т. 3),  обращения ответчика к истцу о необходимости проведения капитального  ремонта (л.д. 144-146, 150 т. 3), предложения о проведении капитального  ремонта (л.д. 21-22 т. 4).  

Кроме того, суды, делая вывод о том, что с момента заключения  договоров аренды № 04-294/03, № 04-293/03, № 293/17-А и передачи помещений  в аренду обязательства по проведению капитального ремонта фасада, кровли  здания возложены на арендатора, не проверили, полностью ли передано  арендатору в аренду здание или только его часть и имеются ли правовые  основания для возложения на арендатора обязательств по проведению  капитального ремонта всего фасада и всей кровли здания.  

При изложенных обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований  для удовлетворения требований встречного иска и об удовлетворении  первоначального иска нельзя признать обоснованным.  

Принимая во внимание изложенное, кассационный суд считает, что  решение от 23.01.2023 и постановление апелляционного суда от 20.04.2023  приняты с нарушением норм материального и процессуального права, при  неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для правильного  разрешения спора, поэтому указанные судебные акты на основании части 1  статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный  суд первой инстанции. При этом основания для передачи дела для рассмотрения  в ином составе суда отсутствуют.  

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку  доводам и возражениям сторон, определить подлежащие применению к спорным  правоотношениям сторон нормы материального права и на их основании дать  оценку всем представленным в дело доказательствам, на основании которой,  установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, после  чего, в соответствии с установленными фактическими обстоятельствами  определить наличие/отсутствие оснований для удовлетворения первоначального  и встречного исков полностью или частично.  

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и  достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а  также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.  Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы  принятия или отказа в принятии доказательств.  

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23 января 2023 года и  постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2023  года по делу № А40-109189/2021 отменить.  

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города  Москвы.  

Председательствующий-судья А.В. Цыбина  

Судьи: В.В. Кобылянский  

 Н.Н. Колмакова