﻿

/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А58-2939/2017

05 ноября 2019 года

город Иркутск

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего  Первушиной М. А.,

судей:   Бурковой О.Н., Кушнаревой Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи             Томашевской Т.Н.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в помещении Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) представителей общества с ограниченной ответственностью «Синяя птица» Дейнека Е.С. (доверенность от 01.10.2018, паспорт, диплом), конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Симиир» Маршинцевой Сарданы Степановны – Дмитриевой С.В. (доверенность от 01.11.2019, паспорт, диплом),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика- конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Симиир» Маршинцевой Сарданы Степановны на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 ноября 2017 года по делу А58-2939/2017, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2019 года по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Синяя птица» (ОГРН 1141447009329, ИНН 1435284286, г.Якутск, далее - ООО «Синяя птица», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Симиир» (ОГРН 1091435001547, ИНН 1435212972, г.Якутск, далее - ООО «Симиир», ответчик) о расторжении договора купли-продажи от 13.04.2016 № 86/03-15 земельного участка с кадастровым номером 14:36:104003:4225, находящегося по адресу: г. Якутск, ул. Рыдзинского, общей площадью 3 273 кв. м, заключенного между ООО «Синяя птица» и ООО «Симиир», в связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате за приобретенный и полученный от истца земельный участок.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 ноября 2017 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2019 года, исковые требования удовлетворены.

Конкурсный управляющий ООО «Симиир» Маршинцева С.С. не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 22 ноября 2017 года и постановление суда апелляционной инстанции от 27 июня 2019 года отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы,  расторжение договора купли-продажи земельного участка, на котором осуществлялось строительство жилых домов при привлечении денежных средств участников долевого строительства, нарушит их права на получение жилых помещений в строящемся доме. Судами не применены статьи 408, 423 Гражданского кодекса Российской Федерации,  не учтено положение пункта 3.4. договора, согласно которому на момент подписания договора покупатель полностью оплатил стоимость земельного участка. Избранный истцом способ защиты не приведет к восстановлению его нарушенного права. Лишение ответчика, как застройщика, права собственности на земельный участок, на котором расположен не завершенный строительством объект долевого участия, приведет к невозможности реализации механизма защиты прав лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, регламентированного нормами параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Федеральный закон о несостоятельности (банкротстве)).

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Синяя птица» считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,  Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 13.04.2016 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка № 86/03-15, согласно которому истец (продавец) продает земельный участок, расположенный по адресу: г. Якутск, ул. Рыдзинского, общей площадью 3 273 кв.м, кадастровый номер 14:36:104003:4225, разрешенное использование - под строительство многоэтажных домов (от 4-х до 16-ти этажей); категория земель - земли населенных пунктов, а ответчик (покупатель) принимает и оплачивает стоимость земельного участка в размере 39 718 067 рублей, без НДС.

Согласно пункту 3.2. договора оплата стоимости земельного участка покупателем в полном объеме осуществляется до 13.04.2016.

Государственная регистрация права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 14:36:104003:4225 была произведена, что подтверждается свидетельством от 28.04.2016.

24.03.2017 исх. № 10 истец по факту неисполнения ответчиком обязательства по оплате за земельный участок обратился к ответчику с претензией с приложением соглашения о расторжении договора купли-продажи в трех экземплярах, которое истец просил подписать, скрепить печатью организации, возвратить истцу в течение трех календарных дней с момента получения соглашения и после подписания которого направить надлежащим образом уполномоченного представителя для государственной регистрации соглашения о расторжении в Управление Росреестра по РС (Я).

Оставленная без удовлетворения претензия явилась основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым требованием.

Рассматривая заявленное требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка, суды установили, что ответчик не представил доказательств оплаты переданного ему истцом товара, в связи с чем пришли к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора от 13.04.2016 № 86/03-15 согласно положениям пункта 2 статьи 450, статей 454, 485, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверяя наличие формальных оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка согласно нормам параграфа 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды не учли следующего.

Согласно требованиям части 2 статьи 65, части 1 статьи 168, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды первой и апелляционной инстанций устанавливают наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств и подлежащих применению норм материального права.

В соответствии со статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Право на судебную защиту предполагает своевременное, правильное и справедливое рассмотрение судом дела.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ней, а также иными способами, предусмотренными законом.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

По смыслу положений статей 454, 485, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении покупателем обязанности по оплате приобретенного им товара, нарушенное имущественное благо продавца может быть восстановлено посредством предъявления в суд требования об обязании покупателя оплатить стоимость переданного товара либо возвратить его в состоянии, существовавшем на момент совершения сделки купли-продажи. 

В нарушение требований статьи 133, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» суды, рассматривая требование ООО «Синяя птица» в рамках настоящего спора, не учли, что избранный истцом способ защиты не приведет к восстановлению его нарушенной имущественной сферы, в связи с чем, не является осуществимым.

Реально преследуемой целью заявленного требования о расторжении договора от 13.04.2016 № 86/03-15 являлся возврат продавцу земельного участка с кадастровым номером 14:36:104003:4225, что подтверждается решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 03 октября 2018 года по делу № А58-7820/2018.

Между тем, данный правовой результат существующего между истцом и ответчиком спора не может отвечать требованиям основополагающих принципов законности и справедливости без исследования обстоятельств, которые судами квалифицированы как не имеющие значения для правильного рассмотрения настоящего дела, а именно – осуществление ответчиком на земельном участке с кадастровым номером 14:36:104003:4225 строительства многоэтажных домов посредством привлечения денежных средств на основании договоров долевого участия в строительстве.

На спорном земельном участке ООО «Симиир» легально возведен объект недвижимости (объект незавершенного строительства), обремененный правами участников долевого строительства, в соответствии с условиями договора 13.04.2016 № 86/03-15 земельный участок приобретен ответчиком именно для этих целей, однако судами данное обстоятельство не исследовалось, его влиянию на правильное разрешение спора надлежащая правовая оценка не дана. 

Судами не учтено, что расторжение договора купли-продажи земельного участка лишает застройщика возможности продления срока действия разрешения на строительство, без которого невозможно достроить и ввести в эксплуатацию многоквартирный дом, являющийся объектом правоотношений, регулируемых Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11 октября 2018 года по делу № А58-4766/2018 ООО «Симиир» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Следовательно, лишение его, как застройщика, права собственности на земельный участок, на котором расположен не завершенный строительством объект долевого участия в строительстве, приведет к невозможности реализации механизма защиты прав лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, регламентированного нормами параграфа 7 главы IX Федерального закона о несостоятельности (банкротстве).

Кроме того, факт наличия на земельном участке с кадастровым номером 14:36:104003:4225 объекта недвижимости требует соблюдения, установленного статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, нарушение которого нивелирует общий правовой режим этих объектов и сделает невозможным их надлежащее использование.

Поскольку выводы судов об удовлетворении завяленного истцом требования не основаны на полном и всестороннем выяснении всех имеющих значение для дела обстоятельств и приняты с нарушением норм материального права, судебные акты по настоящему делу не могут быть признаны отвечающими требованиям части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о законности, обоснованности и мотивированности, в связи с чем на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, с учетом этого и полной, всесторонней оценки всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, представленных ими доказательств, принять законное и мотивированное решение, а также решить вопрос о распределении государственной пошлины за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 ноября 2017 года по делу А58-2939/2017, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2019 года по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 

Судьи

М.А. Первушина 

О.Н. Буркова 

Н.П. Кушнарева