﻿619/2021-35331(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-33332/2020

г. Краснодар

27 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2021 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2021 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г., при участии в судебном  заседании от истца – индивидуального предпринимателя Мешлока Байзета Азметовича  (ИНН 231207896679, ОГРНИП 310231221600010) – Чич Е.И. (доверенность  от 10.07.2020), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Агротерра»  (ИНН 2364017420, ОГРН 1182375087146) – Сотниковой О.В. (доверенность  от 21.07.2021), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя  Мешлока Байзета Азметовича на постановление Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 04.05.2021 по делу № А32-33332/2020, установил следующее.  

Индивидуальный предприниматель Мешлок Б.А. (далее – предприниматель)  обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Агротерра» (далее – общество), в котором  просил:  

– расторгнуть заключенный истцом и ответчиком договор от 13.11.2018 № 1 купли- продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером  01:08:1109005:57 площадью 4 021 129 кв. м, расположенного по адресу: Республика  Адыгея, г. Майкоп, 3 км северо-восточнее х. Косинов;  

– погасить в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН)  запись о праве собственности общества в отношении данного участка.  

Иск основан на статьях 450, 450.1, 453, 454, 485 и 486 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пункте 65 совместного  постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых  вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с  защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22)  и мотивирован тем, что неисполнение ответчиком обязательства по выплате выкупной  

стоимости земельного участка (в полном объеме) влечет возникновение у истца права  расторгнуть соглашение и требовать возврата имущества.  

Решением от 12.01.2021 иск удовлетворен; распределены расходы по уплате  государственной пошлины. Суд квалифицировал допущенные ответчиком нарушения  (невнесение выкупной стоимости за земельный участок) в качестве существенных,  поэтому пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора  купли-продажи. Доводы ответчика о частичном погашении долга зачетом встречных  однородных требований отклонены судом с указанием на отсутствие доказательств  направления соответствующих уведомлений истцу и на недоказанность реальности  уступленного индивидуальным предпринимателем Орел М.А. (далее – Орел М.А.) права  требования. Заключенным сторонами соглашением не предусмотрен такой способ оплаты,  как зачет встречных однородных требований, право на предъявление которых уступлено  по цессии. Обязательства сторон (предпринимателя и Орел М.А.) из подписанных ими  предварительных договоров купли-продажи земельных участков прекратились, поскольку  основные соглашения не были заключены. Доказательства возникновения у истца  обязанности вернуть задаток, полученный в рамках предварительных договоров купли- продажи, отсутствуют. Таким образом, на момент совершения цессии право требования не  существовало. В поведении ответчика имеются признаки злоупотребления правом.  

Постановлением апелляционного суда от 04.05.2021 решение от 12.01.2021  отменено, в иске отказано; перераспределены расходы по уплате государственной  пошлины. Судебная коллегия исходила из того, что ответчик исполнил свои обязательства  по соглашению путем частичной оплаты выкупной стоимости земельного участка и зачета  встречных требований. Суждение суда первой инстанции о том, что истечение срока  действия предварительного договора прекращает обязательства в части предоставленных  в качестве задатка денежных средств, признано несостоятельным. Вывод суда первой  инстанции о недоказанности направления истцу заявления о зачете не имеет правового  значения с учетом пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений  Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее –  постановление № 6). Основания для квалификации представленных обществом договоров  цессии в качестве недействительных сделок судебной коллегией не установлены.  Достоверность сведений, отраженных в представленных ответчиком расписках о  получении истцом денежных средств в счет оплаты по предварительным договорам  купли-продажи земельных участков, предприниматель не опроверг. Указанные истцом  основания для расторжения договора фактически устранены к моменту принятия  

решения. Доказательства фактической возможности возврата ответчику уплаченных им  сумм в счет оплаты за земельный участок не представлены.  

В кассационной жалобе и дополнениях к ней предприниматель просит отменить  постановление и оставить в силе решение. По мнению заявителя, вывод апелляционного  суда о том, что ответчик исполнил принятые на себя обязательства путем направления  заявления о зачете, основан на неправильном применении норм материального и  процессуального права и не соответствует представленным в материалы дела  доказательствам. В ходе исполнения договора купли-продажи общество неоднократно  нарушало срок внесения выкупной стоимости земельного участка. В предусмотренный  соглашением срок общество не выплатило выкупную стоимость участка в полном объеме.  Произведенные ответчиком частичные платежи являлись следствием направления ему  претензий истца. Данные обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении  обществом условий договора и влекут возникновение у предпринимателя права на его  расторжение. Суд первой инстанции правильно квалифицировал действия ответчика как  недобросовестные. В деле отсутствуют доказательства направления истцу заявления о  зачете. Предметом представленных ответчиком договоров цессии является право  требования с предпринимателя задатков, полученных от Орел М.А. по предварительным  договорам купли-продажи. В деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о  причинах незаключения Орел М.А. и предпринимателем основных договоров купли- продажи, поэтому вывод суда о том, что у истца возникла обязанность вернуть задаток,  является преждевременным. Расписка о получении предпринимателем денежных средств  от Орел В.А. ничтожна и не имеет отношения к рассматриваемому спору. Действия  ответчика по подписанию договоров цессии и заявлению о зачете совершены после  обращения истца в суд. Вывод апелляционного суда о злоупотреблении  предпринимателем своими правами не основан на фактических обстоятельствах дела.  Истец представил в суд доказательства, подтверждающие возможность возвращения  ответчику внесенных им сумм в счет оплаты за земельный участок.  

Отзыв на жалобу в суд не поступил. 

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.  

Представитель предпринимателя заявил ходатайство об отложении судебного  разбирательства, которое рассмотрено и отклонено в связи с отсутствием препятствий для  рассмотрения жалобы в данном заседании, а также с учетом необходимости соблюдения  процессуальных сроков.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо- Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.  

Как видно из материалов дела, предприниматель (продавец) и общество  (покупатель) заключили договор от 13.11.2018 № 1 купли-продажи земельного участка  сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 01:08:1109005:57 площадью  4 021 129 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, 3 км северо- восточнее х. Косинов (пункт 1.1).  

Цена договора и порядок расчетов по нему согласован сторонами в разделе 2  договора. Соглашение о цене сделки является существенным условием договора  (пункт 2.1). В соответствии с пунктом 2.2 покупатель принял на себя обязанность  уплатить продавцу за земельный участок 36 190 161 рубль, из расчета 90 тыс. рублей  за 1 га, в срок до 20.09.2019: в течение 3 дней с даты подписания договора покупатель  перечисляет по реквизитам продавца 12 343 201 рубль (пункт 2.3.1); оставшуюся часть –  23 755 960 рублей – покупатель оплачивает продавцу после регистрации договора  в уполномоченном органе до 20.09.2019 (пункты 2.3.2).  

В пункте 3.4 отражено, что земельный участок передан покупателю. 

Переход права собственности к покупателю на земельный участок зарегистрирован  в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 20.11.2018  ( № 01:08:1109005:57-01/033/2018-4) с обременением (ипотекой в пользу продавца).  

По платежному поручению от 13.11.2018 № 000010 общество во исполнение  пункта 2.3.1 договора перечислило предпринимателю 12 434 201 рубль.  

Поскольку до 20.09.2019 покупатель в нарушение пункта 2.3.2 договора не  перечислил продавцу оставшуюся часть (23 755 960 рублей), последний направил ему  претензию.  

По платежному поручению от 18.10.2019 № 61 покупатель перечислил продавцу  3 млн рублей.  

В связи с существенным нарушением обществом условий договора в части сроков  оплаты покупатель 03.02.2020 направил ему претензию и соглашение о расторжении  договора.  

Общество оставило претензию без удовлетворения и перечислило  предпринимателю 2 680 тыс. рублей (платежное поручение от 03.02.2020 № 000012).  

Продавец повторно направил покупателю претензию 10.07.2020 с требованием о  погашении задолженности и расторжении договора купли-продажи.  

Претензия оставлена без удовлетворения, что привело к судебному спору. 

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи  одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне  

(покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него  определенную денежную сумму (цену).  

По смыслу положений пункта 1 статьи 485 и пункта 1 статьи 486 Гражданского  кодекса покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли- продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не  предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или  договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.  

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение  договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским  кодексом, другими законами или договором.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной  из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при  существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается  нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб,  что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при  заключении договора.  

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса предоставленное данным  Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на  односторонний отказ от договора (исполнения договора; статья 310) может быть  осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от  договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения указанного  уведомления, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами, иными  правовыми актами или договором.  

Пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае  одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой  отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно  расторгнутым или измененным. При расторжении договора обязательства сторон  прекращаются (пункт 2 статьи 453 того же Кодекса).  

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления № 10/22,  регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое  имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям,  предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса. В случае расторжения договора  продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного  покупателю имущества на основании положений статей 1102 и 1104 Гражданского  кодекса.  

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 8 Обзора судебной практики  Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом  Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем  обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным  нарушениям условий договора купли-продажи.  

Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что он исполнил обязанность по  оплате земельного участка в полном объеме. Часть указанной суммы – 25 283 807 рублей  10 копеек – уплачена покупателем путем перечисления денежных средств по платежным  поручениям, оставшаяся часть – 10 906 353 рубля 90 копеек – зачетом встречных  однородных требований. Как указало общество, 11.08.2017 Орел М.И. (покупатель) и  предприниматель (продавец) заключили предварительные договоры № 1 – 3 купли- продажи земельных участков с кадастровыми номерами 01:08:1109005:57 (площадью  4 021 129 кв. м), 01:01:3401000:939 (площадью 2 117 800 кв. м) и 01:01:3401000:944  (площадью 979 242 кв. м), во исполнение которых Орел М.И. передала предпринимателю  3 619 016 рублей 10 копеек, 1 906 020 рублей и 881 317 рублей 80 копеек задатков  соответственно (расписки от 11.08.2017). Впоследствии стороны договорились, что  покупателем выступит не Орел М.И., а общество, руководителем которого она являлась.  По договорам от 13.11.2018 № 1 – 3 земельные участки с кадастровыми номерами  01:08:1109005:57, 01:01:3401000:939 и 01:01:3401000:944 проданы обществу. Поскольку  Орел М.А. и предприниматель не заключили основные договоры купли-продажи (во  исполнение предварительных), общество (цессионарий) и Орел М.А. (цедент) подписали  договор от 07.07.2020 уступки прав требования возврата задатков (3 619 016 рублей  10 копеек, 1 906 020 рублей и 881 317 рублей 80 копеек) по предварительным договорам  купли-продажи от 11.08.2017 № 1, 2 и 3. Также по договору цессии от 08.07.2020  Орел В.А. (цедент) уступил обществу (цессионарию) право требования возврата  4 500 тыс. рублей по расписке от 27.10.2018, уплаченных в счет купли-продажи  земельного участка. Поскольку обязательства по договору купли-продажи от 13.11.2018   № 1 исполнены, основания для его расторжения отсутствуют.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса право (требование),  принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому  лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании  закона.  

На основании пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса, если иное не  предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к  

новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту  перехода права.  

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 390 Гражданского кодекса при уступке цедент  должен передать существующее в момент уступки требование, если только это  требование не является будущим требованием.  

Таким образом, юридически значимым и подлежащим судебной оценке  обстоятельством по данному делу является наличие (отсутствие) у цедентов (Орел В.А. и  Орел М.А.) права на взыскание задолженности с предпринимателя на момент уступки  права ответчику.  

Отменяя решение суда и отказывая в иске, апелляционный суд признал  надлежащими представленные ответчиком документы в качестве доказательств зачета на  сумму 10 906 353 рубля 90 копеек, поэтому обоснованно исходил из того, что указанные  истцом основания для расторжения договора фактически устранены к моменту принятия  решения. При этом апелляционный суд учел, что основания для квалификации  представленных обществом договоров цессии в качестве недействительных сделок не  установлены. Достоверность сведений, отраженных в представленных ответчиком  расписках о получении истцом денежных средств в счет оплаты по предварительным  договорам купли-продажи земельных участков, предприниматель не опроверг; заявления  о фальсификации доказательств в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) не сделал. Истечение срока действия  предварительного договора (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса) и отпадение  оснований получения денежных средств ввиду незаключения основного договора  порождает обязательство из неосновательного обогащения (пункт 1 статьи 1102 того же  Кодекса).  

Довод заявителя жалобы о том, что ответчик не доказал факт направления  уведомления о зачете, правомерно отклонен апелляционным судом. Обязательства могут  быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований и считаются  прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения  заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства  стали способными к зачету (статья 410 Гражданского кодекса; пункты 15, 19  постановления № 6).  

Доказательства того, что основные договоры купли-продажи земельных участков  не заключены именно по вине Орел М.А., в материалах дела отсутствуют. Факт  заключения договоров купли-продажи (в том числе спорного) в отношении земельных  участков, являвшихся ранее предметом предварительных договоров, подписанных с  

Орел М.А., с заменой стороны (покупателя) на общество (руководителем, которого также  является Орел М.А.), свидетельствует об утрате интереса обеих сторон к заключению  основных договоров на согласованных ранее условиях.  

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы, касающиеся фактических  обстоятельств данного спора и доказательственной базы по делу, не могут являться  основанием для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции, сводятся  к несогласию заявителя с оценкой судами представленных доказательств и сделанными  на их основании выводами об обстоятельствах дела. Переоценка доказательств и  установленных судами обстоятельств дела в суде кассационной инстанции не  допускается.  

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в  кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие  отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.  

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2021 по делу   № А32-33332/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,  не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Е.Г. Соловьев  Судьи В.А. Анциферов  

 Р.Г. Калуцких