Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-11432/2022

г. Владивосток

14 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 февраля 2024 года13 февраля 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, Е.А. Грызыхиной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью Компании «Румас-Трейдинг», общества с ограниченной ответственностью «ВладТрейд» и общества с ограниченной ответственностью «РЕ Трэйдинг»,

апелляционные производства № 05АП-7239/2023, 05АП-7370/2023 

на решение от 02.11.2023 судьи О.А. Жестилевской

по делу № А51-11432/2022 Арбитражного суда Приморского края 

по иску общества с ограниченной ответственностью Компании «Румас-Трейдинг» (ИНН2540042104, ОГРН1022502268689), общества с ограниченной ответственностью «ВладТрейд» (ИНН2543016409, ОГРН1122543020555) 

к обществу с ограниченной ответственностью «РЕ Трэйдинг» (ИНН7725776121, ОГРН1127747192540) 

о взыскании по договору аренды № А1/А107/А108-10/08/2020 от 30.09.2020: 

в пользу ООО Компания «Румас-Трейдинг» 960 000 рублей неустойки по пункту 10.3 договора, 2 448 000 рублей штрафа по пункту 7.7. договора, 1 494 501,21 рублей задолженности по арендной плате, 2 009 703,52 рублей неустойки по пункту 4.15 договора  с последующим начислением неустойки по день фактической оплаты долга, 24 000 рублей компенсации стоимости кадастровых работ по пункту 3.3. договора, 

в пользу ООО «ВладТрейд» 40 000 рублей неустойки по пункту 10.3 договора, 102 000 рублей штрафа по пункту 7.7. договора, 52 655,65 рублей задолженности по арендной плате, 73 637,02 рублей  неустойки по пункту 4.15 договора с последующим начислением неустойки по день фактической оплаты долга, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «РЕ Трэйдинг» 

к обществу с ограниченной ответственностью Компании «Румас-Трейдинг», обществу с ограниченной ответственностью «ВладТрейд» 

о взыскании солидарно 19 897 732, 32 рублей затрат на отделку помещения,

в судебное заседание явились:

представитель ООО «Румас-Трейдинг» и ООО «ВладТрейд»: ФИО2 по доверенностям от 09.01.2023, 

представители ООО «РЕ Трэйдинг» (в режиме веб-конфренеции): ФИО3 по доверенности от 15.08.2022, ФИО4 по доверенности от 15.08.2022, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Компания «Румас-Трейдинг» (далее – ООО «Румас-Трейдинг», истец 1) и общество с ограниченной ответственностью «ВладТрейд» (далее – ООО «ВладТрейд», истец 2) обратились в арбитражный суд с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «РЕ Трэйдинг» (далее – ООО РЕ Трэйдинг», ответчик) о взыскании по договору аренды №А1/А107/А108-10/08/2020: 

в пользу ООО «Румас-Трейдинг» - 960 000 рублей неустойки по пункту 10.3 договора, 2 448 000 рублей штрафа по пункту 7.7. договора, 1 494 501,21 рублей задолженности по арендной плате, 2 009 703,52 рублей неустойки по пункту 4.15 договора (и неустойки по день фактической оплаты долга); 24 000 рублей компенсации стоимости кадастровых работ по пункту 3.3. договора; 

в пользу ООО «ВладТрейд» - 40 000 рублей неустойки по пункту 10.3 договора, 102 000 рублей штрафа по пункту 7.7. договора, 52 655,65 рублей задолженности по арендной плате, 73 637,02 рублей неустойки по пункту 4.15 договора с последующим начислением неустойки по день фактической оплаты долга (с учетом уточнений от 06.09.2023 (т. 3, л.д. 92-93), принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением суда от 23.11.2022 на основании статей 125, 132 АПК РФ к производству принят встречный иск ООО «РЕ Трэйдинг» о взыскании с соистцов солидарно 19 897 732,32  рублей затрат на отделку помещения.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 02.11.2023 с ООО «РЕ Трэйдинг» в пользу ООО «Румас-Трейдинг» взыскано 1 494 501,21 рубль основного долга, 800 000 рублей неустойки по пункту 10.3 договора, 665 568,34 рублей неустойки по пункту 4.15 договора за период с 15.03.2023 по 26.10.2023 с последующим начислением на сумму 1 494 501,21 рубль с 27.10.2023 по день фактической уплаты исходя из размера неустойки 0,1% за каждый день просрочки; а также 24 000 рублей компенсации, с ООО «РЕ Трэйдинг» в пользу ООО «ВладТрейд» взыскано 52 655,65 рублей основного долга, 40 000 рублей неустойки по пункту 10.3 договора, 26 204,54 рубля неустойки по пункту 4.15 договора за период с 15.03.2023 по 26.10.2023 с последующим начислением на сумму 52 655,65 с 27.10.2023 по день фактической уплаты исходя из размера неустойки 0,1% за каждый день просрочки. В остальной части исковых требований ООО «Румас-Трейдинг» и ООО «ВладТрейд» отказано, в удовлетворении встречных исковых требований ООО «РЕ Трэйдинг» отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, стороны обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

ООО «Румас-Трейдинг» и ООО «ВладТрейд» в жалобе просят изменить обжалуемое решение и удовлетворить первоначальные исковые требования в полном объеме. Истцы не согласны со снижением судом неустойки, предъявленной к взысканию на основании пункта 4.15 договора в связи с просрочкой внесения арендатором арендной платы, полагая, что с учетом характера допущенного ответчиком нарушения, периода неисполнения обязательств по договору, а также согласованного размера неустойки (0,3% за каждый день просрочки от суммы задолженности), основания для снижения размера договорной неустойки отсутствовали. Также ООО «Румас-Трейдинг» и ООО «ВладТрейд» не согласны с размерами взысканной в их пользу неустойки на основании пункта 10.3 договора, обусловленной размером обеспечительного платежа, который, по мнению арендодателей, установлен судом неверно, без учета содержания пункта 4.8 договора. Помимо этого истцы не согласны с выводом суда о том, что неведение ответчиком деятельности в помещении в период с 30.03.2022 года по 21.05.2022 является одним длящимся нарушением, который (вывод) повлек отказ во взыскании штрафов за период моратория. По утверждению истцов, каждый день неведения ответчиком деятельности в вышеуказанный период являлся отдельным нарушением договорных условий ответчиком, за каждое из которых истцы вправе были начислить ответчику штраф по пункту 7.7 договора, в том числе, в период моратория.

ООО «РЕ Трэйдинг» в своей апелляционной жалобе изложило возражения против отказа в удовлетворении встречного иска. В обоснование своей позиции ответчик указывает, что соотношение между стоимостью неотделимых улучшений и задолженностью по арендной плате, размер которой являлся рыночным и не был уменьшен с учетом обязанности истца произвести отделку помещения, учитывая прекращение действие договора через непродолжительное время после приемки помещения и проведения в нем отделочных работ вместо запланированной эксплуатации в течение 10 лет, показывает, что условия договора аренды о невозмещении стоимости неотделимых улучшений является дарением между коммерческими организациями, что запрещено законом. Ссылается на ошибочность выводов суда первой инстанции о прекращении действия договора аренды по вине арендатора, поскольку вина арендатора в неведении коммерческой деятельности отсутствует ввиду наличия обстоятельств непреодолимой силы. Обращает внимание суда на недобросовестное поведение арендодателей на стадии прекращения договорных отношений, поскольку  арендатор был готов возобновить коммерческую деятельность и оплатить задолженность по арендной плате, однако истца подтвердили свой отказ от сохранения договорных отношений. Кроме того, по мнению ООО «РЕ Трэйдинг», суд первой инстанции неверно указал на непредставление доказательств стоимости неотделимых улучшений.

В заседании апелляционного суда представители сторон поддержали доводы поданных ими апелляционных жалоб и возразили против удовлетворения апелляционных жалоб друг друга

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств. 

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 30.09.2020 ООО «Румас-Трейдинг» (арендодатель-1), ООО «ВладТрейд» (арендодатель-2) и ООО «РЕ Трейдинг» (арендатор) заключили долгосрочный договор № А1/А107/А108-10/08/2020 аренды помещения №А107/А108 (номер на поэтажном плане помещения №45, №46, часть помещения №47) на 3 (А1) этаже в здании Торгово-развлекательного комплекса по адресу: 

<

...>., арендуемая площадь помещения составляет 1238,8 кв.м. на срок с даты подписания акта приема-передачи помещения, но в любом случае не позднее 01.10.2020 и заканчивается 30.09.2030 (пункт 3.1. договора).

 В силу пункта 3.3 договора арендатор компенсирует арендодателю стоимость кадастровых работ (технический план) и проект перепланировки помещения в сумме не более 20000 рублей, необходимых для постановки на учет части здания (помещения, передаваемого арендатору по настоящему договору). 

Пунктом 4.1. договора установлено, что арендная плата за пользование помещением состоит из: постоянной части, переменной части (коммунальные платежи за помещение), платы с валового оборота (платы с оборота). Арендатор должен был оплачивать арендодателю-1 и арендодателю-2 следующие составляющие арендной платы: постоянную часть, плату с валового оборота (плату с оборота). Оплата переменной части арендной платы должна была производиться арендатором арендодателю-1.

 В соответствии с пунктом 4.2. договора постоянная часть арендной платы состоит из базовой арендной платы, платы за эксплуатационные расходы.

 Согласно пункту 4.2.1 договора базовая арендная плата начисляется за пользование помещением ежемесячно, начиная с даты подписания акта приема-передачи помещения, но в любом случае не позднее 01.10.2020 и до истечения срока аренды. В указанном пункте договора закреплены ставки определения общей величины базовой арендной платы в различные периоды аренды, а также порядок ее распределения между арендодателями. 

На основании пункта 4.3 договора плата с оборота определяется как положительная разница между процентом с оборота (не включая НДС) за отчетный период и постоянной частью арендной платой (общей суммой базовой арендной платы и платы за эксплуатационные расходы) за соответствующий отчетный период (не включая НДС). Плата с оборота подлежит определению и оплате в порядке, предусмотренном приложением № 10 к договору. В указанном пункте договора закреплен порядок и сроки внесения платы с оборота, размер такой платы в различные периоды аренды, а также порядок распределения платы с оборота между арендодателями. 

Пунктом 4.4 договора стороны предусмотрели, что коммунальные платежи за помещение начисляются с даты подписания акта приема-передачи помещения и до истечения срока аренды, оплачиваются только арендодателю-1 по тарифам снабжающих организаций без наценки с его стороны, за исключением теплоснабжения. Порядок расчета коммунальных платежей приведен в приложении № 9 к договору. Коммунальные платежи оплачиваются арендатором в течение 7 рабочих дней с даты получения счета от арендодателя-1.

 Согласно пункту 4.8 договора арендатор в течение 20 рабочих дней с даты подписания договора обязуется предоставить арендодателю обеспечение по договору в виде банковской гарантии по одной из форм, согласованных в приложении №15 к договору либо вместо предоставления банковской гарантии оплатить арендодателю сумму обеспечительного платежа в размере, равном сумме банковской гарантии. Стороны согласовали, что размер обеспечения по договору составляет 840 000, не включая НДС. Указанным пунктом договора также определен порядок распределения общей величины обеспечения в виде банковской гарантии или обеспечительного платежа между арендодателями. 

В силу пункта 4.15 договора в случае нарушения арендатором условий по оплате причитающихся с него платежей арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,3% за каждый день просрочки от суммы задолженности арендатора. Арендатор обязуется оплатить арендодателю указанную неустойку в течение 10 банковских дней после получения уведомления и счета. 

Пунктом 6.3 договора на арендатора возложена обязанность постоянно и без перерывов, если иное не согласовано сторонами дополнительно: (а) вести коммерческую деятельность в помещении в соответствии с общепринятыми нормами делового оборота и деловой этики в рамках Разрешенного использования и по целевому назначению согласно пункту 2.4. договора. 

В пункте 7.7 договора установлено, что в случаях нарушения / неисполнения / ненадлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором, арендодатель вправе по своему выбору: взыскать с арендатора штраф в следующем размере: в случае приостановки арендатором коммерческой деятельности в помещении в течение 12 часов подряд в результате действия/бездействия арендатора, и/или его уполномоченных лиц и/или лиц, связанных с ним договорными отношениями – 50 000 рублей за каждый день нарушения. 

Пунктом 10.2 договора закреплено право арендодателя на односторонний внесудебный отказ от договора путем направления письменного уведомления арендатору за 30 календарных дней до даты предполагаемого расторжения в следующих случаях: если период временного закрытия арендатором помещения для посетителей превысит 20 календарных дней в совокупности в течение одного календарного года или в течение 20 подряд в отсутствие действий/бездействий арендодателя, уполномоченных лиц арендодателя и лиц, состоящих с ним в договорных отношениях, а также ограничений в части запрета ведения коммерческой деятельности (розничной торговли) у введенных на федеральном и региональном уровне (пункт 10.2.4 договора). 

Согласно пункту 10.3 договора вне зависимости от других прав и средств правовой защиты, предоставленных арендодателю в соответствии с договором или по законодательству, в случае расторжения арендодателем договора в соответствии с пунктом 10.2 договора арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере обеспечительного платежа (банковской гарантии). Стоимость выполненных арендатором неотделимых улучшений в помещении арендодателем не компенсируется. 

Уведомлением от 30.03.2022 №98/22 (т. 1 л.д. 105) арендатор сообщил ООО «Румас-Трейдинг» о приостановлении торговой деятельности в арендуемом помещении.

В ответ на указанное уведомление арендодатели письмом от 28.04.2022 №191 (т. 1 л.д. 106) заявили об одностороннем отказе от договора на основании пункта 10.2.4 договора и потребовали погашения задолженности по арендной плате.

05.05.2022 ответчик возвратил арендуемое помещение истцам по акту приема-передачи, однако требования претензии истцов от 28.04.2022 №191, равно как и последующей претензии от 08.06.2022,  оставил без удовлетворения.

 Изложенное послужило основанием для обращения ООО «Румас-Трейдинг» и ООО «ВладТрейд» в суд с рассматриваемым первоначальным иском. 

ООО «РЕ Трейдинг», в свою очередь, подало встречный иск о взыскании с ООО «Румас-Трейдинг», ООО «ВладТрейд» солидарно затрат на отделку помещения в размере 19 897 732, 32 рубля.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт получения им в пользование объекта аренды.

Следовательно, на основании приведенных норм права и условий договора у него возникла обязанность по внесению арендной платы. 

В обоснование первоначальных исковых требований ООО «Румас-Трейдинг» и ООО «ВладТрейд» утверждали о нарушении ООО «РЕ Трейдинг» обязательства по внесению арендной платы, повлекшем образование задолженности в сумме 1 547 156, 86 рублей за период с марта 2022 года по 05.06.2022 (из них 1 494 501,21 рублей – перед ООО «Румас-Трейдинг», 52 655, 65 рублей – перед ООО ВладТрейд»).

В этой связи, учитывая непредоставление ООО РЕ Трейдинг» доказательств надлежащего исполнения названной обязанности, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования соистцов в указанной части в полном объеме. Оснований для иных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется, доводов о несогласии с решением суда в указанной части не заявлено.

Истцами также заявлено требование о взыскании неустойки, начисленной в соответствии с пунктом 4.15. договора за просрочку оплаты постоянной части арендной платы за период с 16.03.2022 по 15.08.2023 в пользу ООО «Румас-Трейдинг» - в размере 2 009 703,52 рублей, в пользу ООО «ВладТрейд» - 73 637, 02 рублей, а также неустойки до момента фактического исполнения обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РПФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.15 договора установлена ответственность арендатора за нарушение обязанности по внесению арендной платы в виде неустойки в размере 0,3% за каждый день просрочки от суммы задолженности арендатора. 

Следовательно, учитывая установленный факт допущения арендатором нарушений обязательства по внесению арендных платежей, суд первой инстанции правомерно установил основания для взыскания неустойки.

Вместе с тем, приняв во внимание ходатайство ответчика о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, посчитав, что размер неустойки является завышенным (0,3%), суд в целях соблюдения баланса интересов сторон уменьшил неустойку до 0,1%, взыскав ее в пользу ООО «Румас-трейдинг» в сумме 665 568, 34 рублей, в пользу ООО «ВладТрейд» - в сумме 26 204,54 рублей неустойки за период с 16.03.2022 по 26.10.2023, с последующим начислением неустойки с  27.10.2023, исходя из ставки в размере 0,1 % от невыплаченной в срок суммы долга каждого из ответчиков за каждый день просрочки по день фактической оплаты основного долга (с учетом разъяснений пункта 48 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) и с учетом действия, введенного постановление Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами).

Расчеты взысканных сумм неустойки проверены судом апелляционной инстанции и признаны верными.

Доводы истцов о необоснованном уменьшении судом размера неустойки несостоятельны и не принимаются апелляционным судом исходя из следующего.

Статьей 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Как разъяснено в пункте 77 Постановления № 7, снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 ГК РФ, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод не должно нарушать прав и свобод других лиц (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О; от 14.03.2001                   № 80-О). Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, задача суда состоит в устранении явной несоразмерности договорной ответственности, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела. Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.

Применяя к спорным правоотношениям по заявлению ответчика положения статьи 333 ГК РФ и уменьшая размер начисленных пеней, суд первой инстанции учел характер нарушенного обязательства, а также обоснованно принял во внимание компенсационный характер неустойки и принцип ее соразмерности последствиям неисполнения обязательств должником.

В рассматриваемом случае снижением размера неустойки не ущемляются права истцов, а устанавливается баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для частичного удовлетворения требований о взыскании неустойки по пункту 4.15 договора. В этой связи соответствующие доводы апелляционной жалобы соистцов подлежат отклонению.

Как указано выше, уведомлением от 28.04.2022 №191 арендодатели, ссылаясь на неосуществление арендатором в арендуемом помещении с 31.03.2022 коммерческой деятельности, заявили об одностороннем отказе от договора применительно к пункту 10.2.4.

Согласно пункту 10.3 договора в случае расторжения арендодателем договора по основаниям, установленным пунктом 10.2 договора, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере обеспечительного платежа (банковской гарантии).

По мнению истцов, пунктом 4.8 договора фактически предусмотрен размер обеспечения  в сумме 1 000 000 рублей, в связи с чем ими со ссылкой на пункт 10.3 договора было заявлено о взыскании с ответчика неустойки в сумме 960 000 рублей -  в пользу истца-1, в сумме 40 000 рублей - в пользу истца-2.

Признав за истцами, заявившими на основании пункта 10.2.4 правомерный односторонний отказ от договора, право на взыскание предусмотренной пунктом 10.3 договора неустойки, суд посчитал неверным ее расчет, в связи с чем взыскал в пользу  ООО  «Румас-Трейдинг» неустойку  в сумме 800 000 рублей, в пользу  ООО «ВладТрейд»- - в сумме 40 000 рублей.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы арендодателей о несогласии с выводами суда в указанной части, апелляционный суд пришел к следующему.

Неустойка, подлежащая уплате в порядке пункта 10.3 договора, обусловлена размером обеспечительного платежа.

Согласно пункту 4.8 размер обеспечения по договору составляет 840 000 рублей, не включая НДС.

Общая величина обеспечения в виде банковской гарантии или обеспечительного платежа распределяется между арендодателем-1 и арендодателем-2 в следующем порядке:

96% от общей величины обеспечения, а именно на сумму 800 000 рублей, кроме того НДС, в отношении арендодателя-1, 

4% от общей величины обеспечения, а именно на сумму 40 000 рублей, НДС не облагается, в отношении арендодателя-2.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Буквальное толкование пункта 4.8 договора не позволяет признать, что стороны установили общий размер обеспечения в сумме 1 000 000 рублей, поскольку указанное из названного пункта договора напрямую не следует, тогда как при наличии у сторон соответствующего намерения препятствий для этого не имелось. 

Вопреки позиции арендодателей о том, что названный пункт договора лишь закрепляет способ определения общего размера неустойки, а не предусматривает начисление НДС на общую сумму обеспечительного платежа и на сумму обеспечительного платежа, приходящегося на арендодателя-1, содержание названного пункта договора свидетельствует об обратном. 

В пользу вывода о том, что пунктом 4.8 договора предусмотрено именно начисление НДС на сумму обеспечительного платежа, свидетельствует также содержание пункта 4.23 договора, согласно которому суммы, причитающиеся к уплате в соответствии с договором, указаны без учета НДС, если в договоре прямо не указано иное, арендатор обязуется выплатить арендодателю-1 сверх указанных сумм причитающуюся сумму НДС в соответствии с действующим законодательством РФ.

Между тем согласно абзацу пятому пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При указании в договоре условия о зачете обеспечительного платежа в счет уплаты неустойки или штрафа за допущенные арендатором нарушения договорных обязательств арендодателю взимаемые с арендатора суммы обеспечительного платежа не следует включать в налоговую базу и, как следствие, исчислять НДС, поскольку суммы неустойки или штрафных санкций не подлежат обложению данным налогом (Письмо Минфина России от 22.02.2018 №03-07- 11/11149). 

Как верно указал суд первой инстанции, обеспечительный взнос является возвращаемым платежом и по своей правовой природе выступает в качестве гарантии исполнения обязательств по договору, а квалификация обеспечительного платежа в качестве авансового платежа для целей налогообложения НДС производится на основании условий договора. 

Содержание пунктов 4.8, 4.11 договора позволяют направить обеспечительный платеж на погашение начисленной неустойки, а исходя из толкования пункта 10.3 договора, можно прийти к выводу, что обеспечительный платеж предусмотрен сторонами именно для целей погашения начисленной неустойки.

При этом в письме арендодателей от 28.04.2022 № 191 указано, что арендатору начислена неустойка в сумме 960 000 рублей, кроме того, НДС, - в пользу ООО «Румас-Трейдинг», и 40 000 рублей – в пользу ООО «ВладТрейд». Именно на указанные суммы арендодатели раскрыли предоставленную арендатором банковскую гарантию ООО «Райффайзенбанк», что указывает на намерение погасить за счет средств гарантии начисленную неустойку. 

В этой связи в рассматриваемом случае исчисление НДС на сумму обеспечительного платежа не соответствует требованиям законодательства, в связи с чем коллегия поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что размер обеспечительного платежа по договору составляет 840 000 рублей, обусловившую частичное удовлетворение требований истца-1 о взыскании неустойки по пункту 10.3 договора.

Указанный вывод согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – Постановление № 16), согласно которым при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Изучив доводы апелляционной жалобы соистцов, касающиеся несогласия с отказом во взыскании в их пользу штрафа за неведение арендатором деятельности на основании пункта 7.7. договора, апелляционный суд пришел к следующему.

В пункте 6.3 договора стороны согласовали ведение арендатором коммерческой деятельности в помещении постоянно и без перерывов.

Режим работы торговой точки арендатора предусмотрен пунктом 1.1 договора, согласно которому арендатор должен был обеспечить непрерывную работу магазина с воскресенья по понедельник с 10:00 до 21:00 и с пятницы по субботу с 10:00 до 22:00.

За приостановку арендатором коммерческой деятельности в помещении в течение 12 часов подряд в результате действия/бездействия предусмотрена договорная ответственность в виде взыскания в пользу арендодателя штрафа в размере 50 000 рублей за каждый день нарушения (пункт 7.7 договора).

Толкование названного пункта договора (предусматривающего взыскание штрафа «за каждый день нарушения», а  не «за каждое нарушение») позволяет признать обоснованным позицию суда первой инстанции о том, что неведение ответчиком деятельности в период с 30.03.2022 до 21.05.2022 является длящимся нарушением, и отклонить соответствующие возражения апелляционной жалобы истцов.

При этом поскольку указанное нарушение началось до начала моратория, установленного постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497  «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», а истцы просили взыскать штраф по пункту 7.7. договора за период с 01.04.2022 по 21.05.2022, то есть, в период действия моратория, в удовлетворении требований первоначального иска в указанной части отказано правомерно.

При этом коллегия отклоняет доводы ООО РЕ Трейдинг» об отсутствии его вины в неведении коммерческой деятельности  и о прекращении действия договора аренды по вине арендатора, приведенные со ссылкой на обстоятельства непреодолимой силы.

Так, в письме от 30.03.2022 № 98/22 ООО «РЕ Трейдинг» в качестве причины приостановления торговой деятельности арендатор указало на  сложности в логистике.

Между тем согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 36 и 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» в соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств. 

Невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц. 

Невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц. 

При этом в письме Торгово-Промышленной палаты Российской Федерации от 22.03.2022 №ПР/0181 разъяснено, что пунктом 3 статьи 401 ГК РФ такие обстоятельства, как нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника и отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, в том числе, по причине введения санкций со стороны недружественных стран, к обстоятельствам непреодолимой силы не отнесены. Доказательств отсутствия товара, необходимого ответчику для ведения торговли в материалы дела не представлено.  

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО РЕ Трейдинг», суд первой инстанции исходил из содержания пункта 10.3 договора, согласно которому стоимость выполненных арендатором неотделимых улучшений в помещении арендодателем не компенсируется.

Не соглашаясь с отказом в удовлетворении встречного иска, ООО «РЕ  Трэйдинг» утверждает о противоречии указанного пункта договора положениям подпункта 4 пункта 1 стати 575 ГК РФ о запрете дарения между коммерческими организациями.

Вместе с тем спорным договором аренды предусмотрена арендная плата за пользование предоставленным в аренду помещением, что исключает признание договора безвозмездным, в том числе, с учетом рассматриваемого условия пункта 10.3 договора.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В этой связи, исходя из содержания пункта 10.3 договора, суд первой инстанции обоснованно отказал во встречном иске.

Довод ООО «РЕ Трейдинг» о том, что стороны предусмотрели, что указанный пункт договора, исходя из долгосрочного характера аренды, тогда как при одностороннем досрочном отказе арендодателей от договора правила названного пункта не подлежат применению, коллегией отклоняется, поскольку, предоставив арендодателю право на досрочный односторонний отказ от договора стороны не предусмотрели исключений для применения положений пункта 10.3 договора.

С учетом изложенного основания для удовлетворения встречного иска у суда отсутствовали.

В силу изложенного ссылки арендатора на представление в суд первой инстанции доказательств стоимости неотделимых улучшений правового значении не имеют.

Доводы ответчика о невыгодности условий пункта 10.3 договора необоснованны.

Условие о том, что стоимость выполненных арендатором неотделимых улучшений в помещении арендодателем не компенсируется определено по свободному усмотрению сторон, арендатор в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, учитывая положения договора о возможности одностороннего отказа арендодателей от договора в силу определенных условий, указанных в договоре в любой период времени, несмотря на заключение договора на долгий срок, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий заключения сделки.

Доводы ответчика о злоупотреблении истцами своим правом судебной коллегией отклонены, поскольку арендодатели, отказываясь от договора, действовали в соответствии с условиями договора.

С учетом изложенного, доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 02.11.2023  по делу №А51-11432/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов

Е.А. Грызыхина