АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А82-3107/2017

06 апреля 2018 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04.04.2018.

Полный текст судебного акта изготовлен  06.04.2018.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чернышова Д.В.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца –

открытого акционерного общества «Совместное предприятие «Волмаг РК»

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017,

принятое судьями Малых Е.Г., Горевым Л.Н., Савельевым А.Б.,

по делу № А82-3107/2017 Арбитражного суда Ярославской области

по иску открытого акционерного общества «Совместное предприятие «Волмаг РК»

(ОГРН: 1077610000368, ИНН: 7610072785)

к обществу с ограниченной ответственностью «Волмаг»

(ОГРН: 1137610002782, ИНН: 7610101186)

о взыскании 1 280 933 рублей 22 копеек,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, –

Кизилов Дмитрий Яковлевич и  

общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Инжиниринг»,

и   у с т а н о в и л : 

открытое акционерное общество «Совместное предприятие «Волмаг РК» (далее –                   ОАО «СП «Волмаг РК») обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью «Волмаг» (далее – ООО «Волмаг») о взыскании  280 933 рублей 22 копеек долга по договору аренды от 06.12.14. № 479  за период с 20.01.2016. по 24.01.2017.

	Исковое требование основано на статьях 309, 310 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей в спорный период.

	К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Кизилов Дмитрий Яковлевич и  общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Инжиниринг».

	Арбитражный суд Ярославской области решением от 19.06.2017 отказал в удовлетворении иска.

	Руководствуясь статьями 309, 310, 454, 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» далее – Постановление № 73), суд пришел к выводу о прекращении между ОАО «СП «Волмаг РК» и ООО «Волмаг» арендных отношений с момента заключения  истцом договора купли-продажи спорного имущества с Кизиловым Д.Я. – с 20.01.2016.

	Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 14.12.2017  на основании части 3 и пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменил решение суда первой инстанции и рассмотрел настоящее дело по правилам суда первой инстанции в связи с непривлечением к участию в деле общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Инжиниринг». 

	Сославшись на статьи 309, 310, 454, 614, с учетом разъяснений, данных в пунктах 5 и 6 Постановления № 73, пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), суд апелляционной инстанции также пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика арендных платежей за спорный период в связи с утратой истцом права на получение арендных платежей с момента заключения договора купли-продажи от 20.01.2016 с Кизиловым Д.Я.

	Не согласившись с принятыми судебными актами, ОАО «СП «Волмаг РК» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и  постановление апелляционной инстанции  в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела  и неправильным применением норм материального  права.

Заявитель полагает, что суд ошибочно разрешил настоящий спор с учетом разъяснений, данных в пунктах 5 и 6 Постановления № 73, и неправомерно сослался на пункт 23 Информационного письма № 66; считает, что к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22),  и указывает, что обязанность ответчика по внесению арендных платежей прекратилась только с 25.01.2017 – с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи здания от 20.01.2016, поэтому основания для отказа в удовлетворении иска отсутствуют.

В соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство по настоящему делу откладывалось до 09 часов 00 минут 04.04.2018.

При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства  участники процесса не обеспечили явку в суд округа.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из документов и установил суд, ОАО «Совместное предприятие «Волмаг РК» (арендодатель, являющийся собственником согласно свидетельству о государственной регистрации от 05.12.14. 76-АВ № 065394) и ООО «Волмаг» (арендатор) заключили договор аренды от 06.12.2014 № 479 на срок с момента заключения договора и по 30.11.15.

Согласно условиям договора и приложений к нему арендодатель сдал, а арендатор принял во временное пользование нежилые помещения – производственный корпус «Волмаг» площадью 7829,1 квадратного метра, литер С, С1, С2, по адресу: город Рыбинск, проспект 50 лет Октября, дом 60, кадастровый номер 76:20:070202:130.

Арендатор обязался оплачивать арендную плату в размере 106 200 рублей ежемесячно до 15 числа каждого месяца следующего за отчетным.

Имущество передано арендатору акту приема-передачи от 06.12.2014.

ОАО «Совместное предприятие «Волмаг РК» (продавец) и                                            Кизилов Д.Я. (покупатель) заключили договор купли-продажи от 20.01.2016 здания производственного корпуса «Волмаг» площадью 7829,1 квадратного метра, инв. № 10484, литер С, С1, С2, по адресу: город Рыбинск, проспект 50 лет Октября, дом 60.

Право собственности на здание в полном объеме переходит с момента государственной регистрации (пункт 1.4 договора).

Здание считается переданным продавцом покупателю в день заключения договора без составления акта приема-передачи. Претензий к состоянию здания покупатель не имеет (пункт 1.6 договора).

Из пункта 1.3 договора следует, что оплата в полном объеме была произведена за счет внесенного покупателем для участия в торгах задатка.

Кизилов Д.Я. 25.01.2017 произвел государственную регистрацию перехода права собственности спорного производственного корпуса.

При рассмотрении настоящего дела стороны не ссылались на конкретные обстоятельства, в силу которых государственная регистрация перехода права по договору, исполненному сторонами в январе 2016 года, была произведена лишь 25.01.2017.

Истец, полагая, что с момента продажи производственного корпуса и до момента государственной регистрации перехода права собственности к Кизилову Д.Я. за период с 20.01.16. по 24.01.2017 ответчик обязан оплатить арендную плату по договору от 06.12.2014 № 479, направил в адрес ответчика претензию от 01.02.2017 № 4-1/юр с требованием об оплате долга в сумме 1 280 933,22 рублей.

Претензия получена ответчиком согласно отметке на претензии 01.02.2017 и оставлена без удовлетворения.

В связи с отсутствием оплаты арендных платежей ОАО «СП «Волмаг РК» обратилось с настоящим иском в суд.

Настоящий спор рассмотрен судом второй инстанции по правилам суда первой инстанции (определение суда от 02.10.2017).

При рассмотрения дела суд руководствовался разъяснениями, данными в пунктах             5 и 6 Постановления № 73 и пункте 23 Информационного письма № 66 и пришел к выводу о возникновении у   Кизилова Д.Я права собственности на спорное недвижимое имущество с момента заключения договора купли-продажи от 20.01.2016, и указал, что с момента подписания данного договора истец утратил право на получение арендных платежей. Указанный вывод суда второй инстанции является ошибочным в силу следующего.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 совместного постановления  Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» – далее – Постановление № 10/22).

Собственником в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации является лицо обладающее в отношении объекта недвижимости триадой полномочий: правами владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. 

Из анализа приведенных правовых норм усматривается, что покупатель недвижимости по договору купли-продажи становится полномочным собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации перехода данного права от продавца к покупателю. До этого момента он может обладать относительно объекта недвижимости правами владения и пользования.

Государственная регистрация перехода права собственности спорного производственного Корпуса на основании договора купли-продажи от 20.01.2016 произведена Кизиловым Д.Я. только 25.01.2017. Именно с этого момента он приобрел статус собственника спорной недвижимости и правомочие по распоряжению ей.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска суд апелляционной инстанции пришел также к выводу об отсутствии у истца в спорный период с 20.01.2016 по 24.01.2017 права на взыскание арендных платежей по договору аренды от 06.12.2014 № 479, заключенному ОАО «Совместное предприятие «Волмаг РК» (арендодатель) и ООО «Волмаг» (арендатор) и сослался на разъяснения, данные в пункте 5 Постановления № 73 и пункте 23 Информационного письма № 66.

Указанные разъяснения не подлежат применению к спорным правоотношениям в связи со следующим.

В пункте 5 Постановления № 73 указано, что заключение договора купли-продажи продавцом, являющимся арендодателем и покупателем-арендатором прекращает на будущее время обязательства по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данные разъяснения применимы в случае совпадения в одном лице арендодателя и продавца, а также арендатора и покупателя. Применительно к спорным правоотношениям такое совпадение отсутствует: покупатель по договору от 20.01.2016 Кизилов Д.Я. не является участником арендных отношений (арендатором) по договору  аренды от 06.12.2014 № 479.

Несостоятельна также ссылка суда апелляционной инстанции и на пункт 23 Информационного письма № 66, в котором разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду, поскольку право собственности у нового собственника возникло не с момента подписания договора (20.01.2016), а с момента государственной регистрации перехода права собственности (25.01.2017).

В связи с изложенным суд второй инстанции пришел к ошибочному выводу о возникновении у Кизилова Д.Я. права собственности на спорный объект с момента заключения договора купли-продажи от 20.01.2016, неправильно истолковал и применил к спорным правоотношениям пункты 5 и 6 Постановления № 73 и пункт 23 Информационного письма № 66 и необоснованно отказал в удовлетворении требования, заявленного ОАО «Совместное предприятие «Волмаг РК», ввиду отсутствия у истца права на получение арендных платежей в заявленный период.

На основании пункта 1 и подпунктов 2 и 3 пункта 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оспариваемое постановление подлежит отмене с направлением настоящего дела на новое рассмотрение во Второй арбитражный апелляционный суд  в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 287 указанного кодекса.

При новом рассмотрении дела суду второй инстанции  надлежит с учетом статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, данных в пункте 60 Постановления № 10/22, исследовать причину столь поздней регистрации перехода права собственности по договора купли-продажи от 20.01.2016 (более года с момента заключения данного договора), надлежащим образом оценить имеющуюся в материалах дела доказательственную базу, в том числе на предмет возможного злоупотребления сторонами договора купли-продажи своими правами, выразившегося в уклонении от осуществления более ранней регистрации перехода права собственности по данному договору, установить размер арендных платежей по договору от  06.12.2014 № 479 и принять законное и обоснованное решение.

Разрешение вопроса о распределении расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе следует поручить Первому арбитражному апелляционному суду, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 287 (подпункт 3 пункта 1), 288 (пункт 1 и подпункты 2 и          3 пункта 2 статьи 288) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

П О С Т А Н О В И Л :

отменить постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017 по делу № А82-3107/2017 Арбитражного суда Ярославской области.

	Направить дело на новое рассмотрение во Второй арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

Д.В. Чернышов

 

Судьи

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов