СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

город Томск                                                                                     Дело № А45-17389/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31  января 2024 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

 

Лопатиной Ю.М.,

судей

 

Апциаури Л.Н.,

 

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (№ 07АП-10619/2023) на решение от 30 октября 2023 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-17389/2023 (судья Галкина Н.С.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Альянс» (630527, 

<

...>, помещение, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (630004, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка. 

В судебном заседании приняли участие - без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее - истец, ООО «Альянс», Общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее – ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138, площадью 550029 кв.м., расположенного по адресу: НСО, Новосибирский район МО Боровской сельсовет, обязании заключить договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138 на следующих условиях: абзац первый пункта 2.1. договора изложить в редакции истца (покупателя) следующим образом: «цена выкупа Участка 1 170 000 (один миллион сто семьдесят тысяч) рублей».

Исковые требования обоснованы статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи возникли разногласия по стоимости земельного участка. По мнению истца, стоимость земельного участка должна быть определена в размере кадастровой стоимости на момент обращения с заявлением о приобретении его в собственность.

Решением от 30 октября 2023 года Арбитражного суда Новосибирской области требования истца удовлетворены; урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138, площадью 550029 кв.м. Пункт 2.1 договора изложен в редакции покупателя: цена выкупа земельного участка 1 170 000 (один миллион сто семьдесят тысяч) рублей. С Управления в пользу ООО «Альянс»  взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Не согласившись с указанным решением, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что на дату обращения истца  с заявлением кадастровая стоимость земельного участка составляла 5 277 088,23 рублей, в связи с чем у ответчика отсутствуют основания для заключения договора по иной стоимости; кадастровая стоимость была изменена лишь после 10.08.2021, то есть после подачи ООО «Альянс» заявления о выкупе земельного участка; согласно отчету об оценке № 3498/23 от 09.06.2023 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 18.05.2021 составляет 3 757 000 рублей; ООО «Альянс» злоупотребило своими правами в виде намеренных действий по занижению кадастровой стоимости участка.

Стороны,  надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Истец отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил.

В порядке части 1 статьи 266, части 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным в жалобе доводам, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены.

Как следует из материалов дела, решением от 11.03.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу А45-25817/2021 удовлетворены требования ООО «Альянс» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области о признании незаконным решения об отказе № 54-АЛ/6251/05 от 03.09.2021 в предоставлении ООО «Альянс» в собственность за плату земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:19:050601:2138. Суд обязал Управление в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу принять решение о предоставлении ООО «Альянс» в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138 и выдать обществу проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области направило в адрес ООО «Альянс» проект договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 10.03.2023 (далее - проект договор), согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:19:050601:2138. 

В соответствии с пунктом 2.1. проекта договора цена выкупа участка составила 5 277 088 рублей 23 копейки.

Выкупная цена определена продавцом согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 «Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого участка без проведения торгов» составляет 100% от кадастровой стоимости земельного участка. 

Не согласившись с пунктом 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 10.03.2023, ООО «Альянс» 10.04.2023 направило протокол разногласий от 10.04.2023. где абзац первый пункта 2.1. договора изложило в следующей редакции: «цена выкупа участка 1 170 000 (один миллион сто семьдесят тысяч) рублей, что составляет 100% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138 на дату подачи заявления о предоставлении в собственность данного земельного участка», ссылаясь в качестве обоснования на выписку и ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138 по состоянию на 18.05.2021 с  кадастровой стоимостью в размере 1 170 000 рублей.

Письмом от 13.02.2020 ответчик направил для подписания  протокол согласования разногласий, настаивая на первоначальной редакции пункта 2.1 договора. 

В связи с возникшими между сторонами разногласиями, ООО «Альянс» обратилось в арбитражный суд с иском, передав на рассмотрение разногласия по пункту 2.1 договора купли-продажи земельного участка.

Суд первой инстанции, установив факт изменения кадастровой стоимости земельного участка с 22.04.2021, урегулировал разногласия, определив пункт 2.1 договора купли-продажи в редакции истца.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Цена земельного участка, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности определяется в соответствии со статьей 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен Федеральным законом.

Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 № 279. В пункте 2 указанных Правил содержится положение о том, что цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.

Статьей 39.17 Земельного кодекса РФ установлен тридцатидневный срок для принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в собственность и подготовке проекта договора купли-продажи.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, согласно пункту 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации  при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или земельного участка государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами. Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Кодекса).

Правоотношения по приобретению земельных участков в собственность в данном случае возникли у сторон спора с момента обращения заявителя с заявлением. Возложение действующим законодательством на уполномоченный орган обязанности по принятию решений о предоставлении в собственность испрашиваемых земельных участков в месячный срок предполагает для целей выкупа применение значения кадастровой стоимости, утвержденной и внесенной в государственный кадастр недвижимости на дату подачи заявления.

Согласно решению Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 22.09.2021 № УРС-54/2021/000424, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138 определена на основании отчета о рыночной стоимости № 210831/1-ИК от 31.08.2021 по состоянию на 22.04.2021 в размере 1 170 000 рублей.

Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права, проверив доводы сторон, пришел к правомерному и обоснованному выводу о том, что цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 54:19:050601:2138 должна быть определена в размере 1 170 000 рублей.

Довод апелляционной жалобы о необходимости установления цены договора купли-продажи исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 5 277 088,23 рублей судом апелляционной инстанции проверен и отклонен.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельных участков устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельных участков кадастровая стоимость этого земельных участков устанавливается равной его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ физические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (далее - Методические указания), действовавших в спорный период,, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость - часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Таким образом, при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред ответчику, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в действиях истца не усматриваются.

 Ссылка подателя апелляционной жалобы на отчет об оценке № 3498/23 от 09.06.2023 как основание утверждения цены выкупа земельного участка не может быть принята во внимание, как противоречащая пункту 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что  при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен Федеральным законом.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с судебной оценкой доказательств и выводами суда первой инстанции, что, само по себе, не является основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30 октября 2023 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-17389/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                            Ю.М. Лопатина

 

Судьи                                                                                                           Л.Н. Апциаури

 

                                                                                                                      ФИО1