Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Калининград                                                              Дело №А21-708/2024

«24» октября 2024 года

«14» октября 2024 года объявлена резолютивная часть решения 

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе  судьи   Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грозной К.Р., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к  обществу с ограниченной ответственностью «Залиум» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

 о расторжении договора аренды земельного участка от 26.12.2018 г.;

третьи лица: Управление Росреестра по Калининградской области, КПРОД «Наш берег», Министерство градостроительной политики по Калининградской области, ФИО1;

при участии Прокуратуры Калининградской области;

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности, 

от ответчика – ФИО3 по доверенности,

от третьих лиц:

ФИО1 – ФИО4 по доверенности,

КПРОД «Наш берег» - ФИО5 по доверенности,

от Управления Росреестра,  Министерства - не явились, извещены,

 

от Прокурора Калининградской области – Чернышева К.И. по доверенности; 

 

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области (далее – ТУ ФАУГИ, Территориальное управление, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Залиум» (далее – ООО «Залиум», общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 26.12.2018 №ФС-2018/12-57.

         В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ) третьими лицами без самостоятельных требований относительно предмета спора по делу привлечены  Управление Росреестра по Калининградской области, Калининградское правозащитное региональное общественное движение «Наш берег» (далее – КПРОД «Наш Берег», Министерство градостроительной политики по Калининградской области, ФИО1.

В порядке статьи 52 АПК РФ  в дело вступил Прокурор Калининградской области. 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, указав на существенные нарушения арендатором – ООО «Залиум» условий договора в части разрешенного использования – целей предоставления земельного участка.

КПРОД «Наш берег» в лице представителя поддержало позицию истца, полагало необходимым также учитывать проведение обществом незаконной рубки на земельном участке.

Представители ответчика и ФИО1 просили в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на отсутствие нарушенных прав  Российской Федерации в лице Территориального управления, законность и добросовестность своих действий. 

Представитель Прокурора указала на необходимость удовлетворения иска, в том числе, по причине выявленной в ходе проведенных проверок незаконности действий органов государственной и муниципальной власти.

Управление Росреестра по Калининградской области и Министерство градостроительной политики по Калининградской области, надлежаще извещенные о месте и времени судебного заседания, представителей не направили, возражений, препятствующих рассмотрению дела, не заявили.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных третьих лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

 

         Выслушав пояснения сторон, третьих лиц, прокурора, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает исковые требования  не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 26.12.2018 между ТУ ФАУГИ (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 1 394 кв. м с кадастровым номером 39:17:010019:785, расположенного по адресу: Калининградская область, Светлогорский район, Светлогорск, ул. Ленина, под принадлежащими арендатору объектами недвижимости. 

Согласно пункту 1.1 договора разрешенное использование земельного участка – общественное питание. 

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора арендатор обязуется использовать земельный участок исключительно для целей, обозначенных в пункте 1.1 договора, изменение разрешенного использования земельного участка может осуществляться только с учетом требований статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции), а также с согласия ТУ ФАУГИ. 

Приказом Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области от 06.04.2020 № 41 ФИО1 предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка – «гостиничное обслуживание». 

         18.08.2020 между ТУ ФАУГИ и ФИО1 заключено соглашение о внесении изменений в договор, в том числе в части изменения разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание». 

         29.06.2021 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области ФИО1 было выдано разрешение на строительство гостиницы (комплекс апартаментов) по ул. Ленина в г. Светлогорске Калининградской области № 39-RU39329000-404-2021 на земельном участке с кадастровым номером 39:17:010019:785, срок действия разрешения на строительство продлен до 29 июня 2025 года.

         После получения разрешения на строительство от 29.06.2021 № 39-RU39329000- 404-2021 расположенные ранее на земельном участке объекты капитального строительства: нежилое здание с кадастровым номером 39:17:010019:117 и нежилого здания с кадастровым номером 39:17:010019:120 были снесены, что подтверждается уведомлениями от 24.08.2021 г., поданными в Администрацию МО «Светлогорский городской округ» Калининградской области (вх. № 1746 от 25.08.2021. и вх. № 1747 от 25.08.2021).

         В связи со сносом нежилые здания были сняты с кадастрового учета 13.09.2021  и 15.10.2021 соответственно.

На основании соглашения от 15.06.2023 права и обязанности арендатора переданы ФИО6, а впоследствии на основании соглашения от 21.08.2023 права и обязанности арендатора переданы обществу.

Указанные переуступки были согласованы арендодателем письмами №39-04/3267 от 19.05.2023 г. и № 39-04/5339 от 15.08.2023, зарегистрированы в установленном законном порядке.

Ссылаясь на то обстоятельство, что спорный земельный участок предоставлялся для эксплуатации объектов недвижимости с КН 39:17:010019:117 и с КН 39:17:010019:120, прекративших свое существование, Территориальное управление обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды. 

  В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) предусматривает, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Согласно договору аренды ФИО1 на 49 лет передавался земельный участок с кадастровым номером 39:17:010019:785 с разрешенным использованием – общественное питание. При этом договор не содержал запрета на строительство, а также ссылок на назначение – для эксплуатации существующих объектов.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 ГК РФ).

Исходя из буквального толкования договора, земельный участок был предоставлен для использования с разрешенным назначением – общественное питание.

В пункте 3.1.1 договора аренды установлено, что арендатор обязуется использовать земельный участок исключительно для целей, обозначенных в договоре. Изменение разрешенного использования земельного участка может осуществляться только с учетом требований статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 № 191- ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (в действующей редакции), а также с согласия Территориального управления.

Как установлено преюдициальными судебными актами по делу № А21-280/2024, в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:17:0100179:785 в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области (далее – Комиссия) поступило 22 октября 2019 года обращение ФИО1 по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка. 

В числе документов, поступивших с заявлением от 22.01.2019, представлено письмо Территориального управления от 12 сентября 2019 года, исх. № 39-АК-04/4453, об отсутствии возражений относительно изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:17:010019:785 с видом разрешенного использования «Общественное питание» на условно разрешенный вид использования «Гостиничное обслуживание» (код 4.7). 

В соответствии с пунктом 4 Порядка деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области, утвержденного приказом Агентства от 03.04.2017 № 50 и действовавшего на момент рассмотрения данного обращения, организационное, правовое, документационное и иное обеспечение деятельности Комиссии осуществлялось Агентством. 

Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Светлогорск», утвержденными решением городского Совета депутатов муниципального образования «Город Светлогорск» от 22 декабря 2012 года № 94 (в действовавшей на дату рассмотрения заявления и издания приказа редакции), определено, что земельный участок с кадастровым номером 39:17:010019:785 расположен в территориальной зоне Р - зона рекреационного назначения, предназначенной для отдыха и туризма, занятий физической культурой и спортом при максимальном сохранении природного ландшафта, экологической чистоты окружающей среды. 

Градостроительным регламентом территориальной зоны рекреационного назначения (Р) к числу условно разрешенных видов использования земельных участков отнесены предпринимательство/4,0, а именно: гостиничное обслуживание/4.7, развлечения/4,8, отдых (рекреация)/5.0, охота и рыбалка/5,3, причалы для маломерных судов/5,4, поля для гольфа или конных прогулок/5.5. 

На основании постановления администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» от 07 ноября 2019 года № 886 «О проведении общественных обсуждений по вопросу предоставления ФИО1 разрешения на условно разрешенный вид использования «гостиничное обслуживание» земельного участка с кадастровым номером 39:17:010019:785, расположенного по улице Ленина, 28-30 в городе Светлогорске» в период с 14 ноября 2019 года до 12 декабря 2019 года проведены общественные обсуждения по Проекту соответствующего решения. 

Срок приема предложений и замечаний участников общественных обсуждений установлен с 21 ноября 2019 года по 05 декабря 2019 года включительно. 

В соответствии с протоколом от 09 декабря 2019 года общественных обсуждений по вопросу предоставления ФИО1 разрешения на условно разрешенный вид использования «гостиничное обслуживание» земельного участка с кадастровым номером 39:17:010019:785, расположенного по улице Ленина, 28-30 в городе Светлогорске», заключением от 09 декабря 2019 года о результатах общественных обсуждений, предложения и замечания граждан, являющихся участниками общественных обсуждений и постоянно проживающих на 10 территории, в пределах которой проводятся общественные обсуждения, не поступали. 

Заключение от 09 декабря 2019 года о результатах общественных обсуждений опубликовано в газете «Вестник Светлогорска» № 48 (697) от 12 декабря 2019 - 18 декабря 2019 года и на официальном сайте муниципального образования «Светлогорский городской округ» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по ссылке: http://svetlogorsk39.rWokrug/gradostroitelstvo/? ELEMENT_ID=4484. 

По итогам рассмотрения обращения ФИО1 от 22.10.2019 года, с учетом заключения администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» о результатах общественных обсуждений от 09.12.2019 года, рекомендаций комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки муниципальных образований Калининградской области от 05 февраля 2020 года № 65 Агентством 06 апреля 2020 года издан приказ № 141 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 39:17:010019:785 - «гостиничное обслуживание» (далее – Приказ № 141). 

Согласно выводам суда по указанному делу, данный приказ принят уполномоченным органом в пределах компетенции и с соблюдением установленной действующим законодательством процедуры. Приказ № 141 не оспорен, незаконным или недействительным не признан. 

Последующие соответствующие действия Управления Росреестра по изменению вида разрешенного использования спорного земельного участка совершены в соответствии с действующим законодательством.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доказательств существования изменившихся обстоятельств стороной истца не представлено.

Таким образом, законность изменения вида разрешенного использования с «Общественное питание» на «Гостиничное обслуживание» подтверждена преюдициальным судебным актом.

Кроме того, необходимо отметить следующее.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

         Как указано выше, судом установлено, что Территориальное управление письмом от 12 сентября 2019 года, исх. № 39-АК-04/4453 заявило об отсутствии возражений относительно изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 39:17:010019:785 с видом разрешенного использования «Общественное питание» на условно разрешенный вид использования «Гостиничное обслуживание».

         Затем, 18.08.2020 между ТУ ФАУГИ и ФИО1 заключено соглашение о внесении изменений в договор, в том числе в части изменения разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание».

В силу принципа эстоппель и правила venire contra factum proprium (главная задача принципа эстоппель состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной) никто не может противоречить собственному предыдущему поведению.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Суд считает, что в данном случае истец действует в нарушение принципа эстоппель, запрещающего лицу отрицать существование обстоятельств, которые им до этого подтверждались и на которые полагалось другое лицо, действующее на основании данных обстоятельств, указанное свидетельствует о недобросовестном процессуальном поведении истца и влечет потерю права на соответствующие возражения.

         Судом установлено, что действия общества и до и после прохождения процедуры изменения разрешенного использования земельного участка были  логичными и последовательными, добросовестными, основанными на нормах действующего законодательства. 

         Разрешение на строительство гостиницы (комплекс апартаментов) по ул. Ленина в г. Светлогорске Калининградской области № 39-RU39329000-404-2021 сроком действия до 29 июня 2025 года (с учетом продления) выдано компетентным органом на основании представленного обществом пакета документов.

         На момент вынесения решения суда, указанное разрешение на строительство является действующим.

         Снос объектов капитального строительства с кадастровым номером 39:17:010019:117 и с кадастровым номером 39:17:010019:120 также осуществлялся обществом с соблюдением соответствующей процедуры, о чем свидетельствуют представленные доказательства.

         Согласно представленным данным на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с КН 39:17:010019:1280, степенью готовности 35 %.

Данный объект является основным объектом недвижимого имущества на спорном земельном участке.

По утверждению ответчика, не опровергнутого истцом, строительство объекта фактически завершено.

Спорный объект является собственностью общества,  при  этом требований, касающегося судьбы указанного здания, истцом не заявлено.

         Довод КПРОД «Наш берег» о проведении незаконной рубки на земельном участке не относится к рассматриваемым требованиям, однако суд отмечает, что порядок предоставления разрешения на вырубку деревьев и кустарников на землях поселений, находящихся в федеральной собственности, с последующей компенсацией, не регламентирован на дату рассмотрения спора действующим законодательством.

         При таком положении вещей, нельзя признать недобросовестными действия общества, обратившегося в муниципальную администрацию, получившего разрешительные документы и оплатившего компенсацию стоимости зеленых насаждений. 

  Из смысла норм гражданского законодательства следует, что расторжение договора аренды земельного участка является исключительной мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае существенного и длительного неисполнения условий договора арендатором, грубого и систематического нарушения условий такого договора. Расторжение договора должно иметь место только при существенном нарушении договора другой стороной, которое делает продолжение арендных отношений невозможным.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

Согласно правовой позиции, изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 14.01.2016 № 1-П, принципы правовой определенности и поддержания доверия граждан к закону и действиям государства гарантируют гражданам, что решения принимаются уполномоченными государством органами на основе строгого исполнения законодательных предписаний, а также внимательной и ответственной оценки фактических обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение, изменение, прекращение прав.

         Исходя из изложенного, принимая во внимание действия самого истца, согласовавшего ранее изменения в использовании земельного участка, а также иных органов власти, разрешивших снос, рубку и новое строительство, следует признать поведение арендатора добросовестным, а основания для расторжения договора аренды – отсутствующими.

         Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

 

                                                 Р  Е  Ш  И  Л  :

 

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                          И. Л. Гурьева