ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

       

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А84-5031/2018

26 сентября 2019 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 19.09.2019

Постановление изготовлено в полном объеме 26.09.2019

Двадцать       первый      арбитражный      апелляционный        суд        в       составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Тарасенко А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем  ФИО1,    

при участи:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО2, представитель по доверенности № 04 от 09.01.2019, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

от Общества с ограниченной ответственностью «Трилока Лтд» - ФИО3, представитель по доверенности б/н от 10.06.2019, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 15 июля 2019 года по делу №А84-5031/2018 (судья Смоляков А.Ю.),

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Севастополь, 

к   Обществу   с   ограниченной   ответственностью   «Трилока   Лтд», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Севастополь, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:  Правительство  Севастополя,  ООО  «Монтажстрой»,  ОГРН  

<

***>, Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя, ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>, г. Севастополь, ФИО4,

о  расторжении  договора  аренды  земельного  участка  и  понуждении  освободить (возвратить) земельный участок,

у с т а н о в и л:

Департамент  по  имущественным  и  земельным  отношениям  города  Севастополя (далее – истец, Департамент)  обратился  в  Арбитражный  суд  города  Севастополя  с  иском к  Обществу  с  ограниченной  ответственностью  «Трилока  Лтд»  (далее – ответчик, Общество) о  расторжении  договора  аренды  земельного  участка  от  21.03.2018,  заключенного в  отношении  земельного  участка  площадью  5  608  кв.  м,  расположенного  по  адресу: 

<

...>, и обязании в течение месяца с момента вступления решения суда в силу возвратить истцу спорный земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он был получен.

К  участию  в  деле  в  качестве  третьих  лиц,  не  заявляющих  самостоятельных требований  относительно  предмета  спора,  привлечены  Правительство  Севастополя, ООО «Монтажстрой», Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя, ФИО4.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15 июля 2019 года по делу №А84-5031/2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что судом первой инстанции не установлены и не исследованы имеющие значение для дела обстоятельства, относительно не исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по договору аренды в части застройки земельного участка, сроки на которое были нарушены ответчиком, что, по мнению истца, является грубым нарушением условий договора и служит основанием для расторжения такого договора, в связи с чем, по мнению апеллянта, судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019 апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя принята к производству суда апелляционной инстанции.

13.09.2019 от ООО «Трилока   Лтд» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в которых ответчик указывает на то, что Обществом был предпринят полный комплекс мер, направленный на своевременное исполнение обязательств по освоению земельного участка, указанные доказательства содержатся в материалах дела, в связи с чем, исполнение ответчиком взятых на себя обязательств по договору аренды в части застройки земельного участка, сроки были нарушены ответчиком, по объективным причинам, не зависящим от него. Таким образом, по мнению ответчика, судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, на основании чего просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании 19.09.2019, представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ответчика относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Представители Правительства  Севастополя,  ООО  «Монтажстрой»,  Управления государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя, ФИО4, в судебное заседание не явились, надлежащим  образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд  на основании  ст. ст. 121, 123, 156, 266  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей третьих лиц.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Севастопольский городской Совет (арендодатель) и  общество  (арендатор)  заключили договор  аренды  земельного  участка от 20.04.2006, зарегистрированный под номером 040665900074.

В  целях  приведения данного  договора в  соответствие  с  требованиями законодательства  Российской  Федерации департамент  (арендодатель)  и  общество (арендатор)  заключили договор  аренды  земельного  участка от  27.03.2018, предметом которого является переданный по акту приема-передачи от 20.03.2006 в рамках договора аренды  от  20.04.2006  №040665900074  земельный  участок  с  кадастровым  номером 91:02:001017:357, общей площадью 5608 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – «для строительства и обслуживания яхт-клуба».

В  соответствии  с  пунктом 7.1  договора последний заключен  сроком  на  9  лет 11 месяцев.

В силу пункта 4.2.3 договора арендатор обязуется в полном объеме выполнять все условия настоящего договора.

Согласно пункту 4.2.5  договора  арендатор  обязуется  использовать  участок исключительно  в  соответствии  с  целевым  назначением  и  видом  разрешенного использования.

Положениями  пункта  4.1  договора  предусмотрено,  что  все  обязательства по договору аренды земельного участка от 20.04.2006 №040665900074 за арендатором сохраняются.

В  силу  подпункта «г»  пункта 9.2.2  договора  аренды  земельного  участка от  16.03.2006  арендатор  обязуется  начать  освоение  земельного  участка  и  завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению в течение срока двух  лет  с  момента  подписания  акта  приема-передачи  земельного  участка. При  этом,  если в надлежащим  образом  утвержденной  проектной  документации предусматривается  иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

08.02.2008 сторонами договора заключено дополнительное соглашение, которым п.п. « г» п. 9.2.2 договора изложен в новой редакции: начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному целевому назначению до 20.06.2011 года.  При  этом,  если  в  надлежащим  образом  утвержденной  проектной  документации предусматривается  иной  срок  строительства,  то  по  ходатайству  арендатора  в  договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

20 декабря 2013 года общество  обратилось в  Севастопольский городской Совет (вх. №03/09 от 20.12.2013) с ходатайством о продлении срока строительства яхт-клуба по  ул.  Адм.  ФИО5,  дом  18,  18-А  на  60  месяцев  ввиду  разработки  и  утверждения проектной  документации,  получения  разрешения  на  строительство  третьей  очереди строительства объекта.

Управлением земельного контроля Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в рамках осуществления функций земельного контроля на  территории  города  Севастополя,  проведено  обследование  земельного  участка,  расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. Адмирала ФИО5, 18-А, по  результатам  которого составлен  акт    о  проведении мероприятий  по  контролю  за  использованием  собственности  города  Севастополя от 04.10.2018 №1522-ГС.

В ходе проведения проверки установлено, что на момент проведения обследования на земельном  участке расположен капитальный объект незавершенный строительством в уровне первого этажа.

Департамент  направил  в  адрес  общества предупреждение от  01.11.2018 о  необходимости  исполнения  обязательств  по  договору  аренды  земельного  участка и о  расторжении  договора  аренды  земельного  участка,  в  котором  истец  предлагал в установленный срок предоставить документы, подтверждающие соблюдение  условий договора в части застройки земельного участка, а также предлагал расторгнуть договор по  взаимному  соглашению  сторон,  путем  подписания  соответствующего  соглашения, и вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

Как  указывает  истец  в  своем  иске,  обязанность  по  освоению  и  завершению застройки согласно целевому назначению ответчиком в установленные договором сроки не выполнена, что является существенным нарушением его условий, что и стало основанием  для  обращения истца  с  иском в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15 июля 2019 года по делу №А84-5031/2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, с учетом положений федерального закона №6-ФКЗ, статьи 27 Закона города Севастополя №5-ЗС от 30.04.2014 «О Правительстве Севастополя», Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя №06 от 24.05.2014 «Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений», Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 №60-УГ «О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя», а также Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 № 883-ПП, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, судом первой инстанции сделан верный вывод относительно того, что Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя имеет право на обращение в суд с данным иском и является надлежащим истцом по данному делу.

Материалами  дела  также подтверждается  соблюдение  истцом  досудебного  порядка, установленного  для  обращения  с  иском  о  расторжении  договора  земельного  участка, как в части предупреждения о необходимости  исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.

Судом первой инстанции верно установлено, что спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь» от 21.03.2014 №6-ФКЗ (далее - Закон № 6-ФКЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 23 и статьи 9 № 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон №6-ФКЗ) следует, что к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений, которые применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Нормами статьи 193 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) и статей 525, 526 ГК Украины предусмотрено, что обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.

Если в обязательстве установлен срок его выполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок (статья 530 ГК Украины).

В соответствии со статьей 629 ГК Украины договор является обязательным для исполнения сторонами.

Частью 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины установлено, что изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – ЗУ «Об аренде земли») по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда, в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как установлено судом апелляционной инстанции, предметом данного спора являются материально-правовые требования о расторжении договора аренды земельного участка.

В предмет доказывания по данному делу входит установление наличие или отсутствие оснований для расторжения договора аренды земли от 20.04.2006, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО «Трилока Лтд» ввиду существенного нарушения договора.

Департамент в качестве основания иска указал на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик до настоящего момента, вопреки подпункту "г" пункта 9.2.2 договора аренды, не завершил постройку заявленного в договоре объекта на арендованном земельном участке.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен в аренду по договору от 20.04.2006 сроком на 9 лет 11 месяцев, с целью строительства и обслуживания яхт-клуба.

Дополнительным соглашением от 08.02.2008 к договору аренды общество приняло на  себя  обязательство  начать  освоение  земельного  участка  и  завершить  застройку согласно предусмотренному целевому назначению до 20.06.2011.

20 декабря 2013 года Общество с ограниченной ответственностью «Трилока ЛТД» обратилось  в  Севастопольский  городской  Совет  (вх.  №03/09  от  20.12.2013) с ходатайством о продлении срока строительства яхт-клуба по ул. Адм. ФИО5, дом 18, 18-А на 60 месяцев ввиду разработки и утверждения проектной документации, получения разрешения на строительство третьей очереди строительства объекта.

Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства оговоренного объекта на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли обстоятельствам.

Решая вопрос о расторжении договора аренды спорного земельного участка по инициативе арендодателя, коллегия судей полагает, что приоритетным является разрешение вопроса о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока договора аренды.

Оценивая вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора,  в установленные сроки, судебная коллегия исходит из следующего.

Как  усматривается  из  материалов  дела,  в  течение  2006  года  ответчиком осуществлены  мероприятия  по  получению  исходных  данных  и  разработке  проектной документации  на  три  очереди  строительства  на  смежных  земельных  участках, расположенных  по  адресу:  

<

...>.  ФИО5,  дом  18  и  18А, в  частности, получены  исходные  данные  на  строительство  объекта  «Яхт-клуб по  ул. Адмирала  ФИО5,  18  и  18а  в  бухте  Стрелецкая,  город  Севастополь»: АПЗ от  13.06.2006  года,  утвержденное  главным  архитектором  г. Севастополь; задание на  проектирование,  утвержденное  заказчиком; технические  условия  на  подключение проектируемого  объекта  к  инженерным  сетям: ТУ  №5/8-5628  от  06.12.2006 на водоснабжение и канализацию ГКП, ТУ №10-3080 от 06.11.2006г. на газоснабжение ОАО  «Севастопольгаз»; отчет об инженерно-геологических изысканий площадки строительства,  выполненный  23  ГМПО  МО  в  г. Севастополе  (шифр  73/22750), согласование с главным архитектором г. Севастополя на стадии эскизного проекта.

В дальнейшем арендатором обеспечена разработка проектной документации на две очереди строительства, а именно: рабочий проект «Яхтклуб по ул. Адмирала ФИО5, 18 и  18а  в  бухте  Стрелецкая,  город  Севастополь.  Очереди  1,  2.  Генплан.  Архитектурные решения  (ГП,  АР)»,  2007  год,  Предприятие  Зодчий;  рабочий  проект  «Яхтклуб по ул. Адмирала ФИО5, 18 и 18а в бухте Стрелецкая, город Севастополь. Очередь 2. Генплан-ГП», 2007 год, Предприятие Зодчий, рабочий проект «Рабочий проект «Яхтклуб по ул. Адмирала ФИО5, 18 и 18а в бухте Стрелецкая, город Севастополь. Очередь 2. Архитектурные решения», 2007 год, Предприятие Зодчий.

Арендатором получено Положительное комплексное заключение No671-06-2007 20.07.2007 государственной  экспертизы  по  рабочему  проекту:  «Яхт-клуб  по  ул. Адмирала ФИО5, 18 и 18а в бухте Стрелецкая, г. Севастополь» Очередь 1,2, которым установлено, что  проектная  документация  отвечает  действующим  государственным  строительным нормам и рекомендуется к утверждению.

На первую  и  вторую  очередь строительство  ответчиком получено Разрешение  на  выполнение  строительных  работ  №1235  от  04.11.2010,  выданное Инспекцией ГАСК в г. Севастополе, на основании которого ответчиком осуществлялось возведение первой и второй очередей строительства.

Инспекцией ГАСК в г. Севастополе 15.06.2012 принята и зарегистрирована декларация о готовности объекта к эксплуатации на первую очередь строительства, на основании чего, ответчиком зарегистрировано право собственности на нежилые помещения первой очереди строительства.

Инспекцией  государственного  архитектурно-строительного  контроля в  городе  Севастополе 07.03.2011  Обществу  с  ограниченной  ответственностью  «Трилока  ЛТД» выдано разрешение на выполнение строительных работ (№69) на строительство третьей очереди яхт-клуба.

Кроме того, судом  первой и апелляционной инстанции также установлено,  что  в 2010  году  по  заказу ответчика разработан  Эскизный проект  «Яхтклуб  по  адресу:  ул. ФИО5,  18а  в  г.  Севастополе»  на  третью  очередь строительства,  который  01.12.2010  согласован  Управлением  градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации.

В 2010  году  разработан  Рабочий  проект  «Яхтклуб  по  адресу:  ул. ФИО5,  18а. Вынос  участка  КЛ-6кВ  «ПС-15-ТП-1954»  с  территории  застройки,  а  также  Проект организации  строительства,  который  согласован  Управлением  градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации (Заключение от 16.12.2010 №С-325/10, в результате реализации которого на территории участка по адресу:  

<

...> возведена  комплектная  трансформаторная подстанция).

16.12.2010  по  проекту  организации строительства  третьей  очереди  получено положительное  заключение  Управления  градостроительства  и  архитектуры  СГГА №С-325/10.

В  течение  2011  года по  заказу ответчика Частным  акционерным  обществом «Севастопольский  Стройпроект»  разработан  проект  третьей  очереди  «Яхтклуб по ул. Адмирала ФИО5, 18а в г. Севастополь (Апартаменты)», состоящий из следующих томов:  Том  1  (Пояснительная  записка),  Том  2  (Генплан),  Том  3(Архитектурно-строительные решения), Том 4 (Технологические решения), Том 5 (Газоснабжение), Том 6 (Силовое  электроборудование.  Электрическое  освещение),  Том  8  (Заявление  об экологических последствиях деятельности), Том 8 (Оценка воздействияй на окружающую среду).

01.07.2011 на  проект  «Яхтклуб  по  ул. Адмирала  ФИО5,  18а  в  г.  Севастополь (Апартаменты)»  получено  экспертное  заключение  о  его  соответствии  нормативно-правовым  актам  по  охране  труда  от  Государственного  комитета  Украины по  промышленной  безопасности,  охране  труда  и  горному  надзору,  разработаны специальные пожарные условия  от 12.07.2011 года для строительства третьей очереди по проекту  «Яхтклуб  по  ул. Адмирала  ФИО5,  18а  в  г.  Севастополь  (Апартаменты)», которые  впоследствии  21.11.2011  года  согласованы  Государственной  инспекцией техногенной безопасности Украины (управление в г. Севастополе).

Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в городе Севастополе 07.03.2011 Обществу с ограниченной ответственностью «Трилока ЛТД» выдано разрешение на выполнение строительных работ (№69) на строительство третьей очереди яхт-клуба.

Инспекцией  государственного  архитектурно-строительного  контроля в  городе  Севастополе 01.12.2011 зарегистрирована Декларация о начале выполнения подготовительных работ №СТ 03411015104.

Из  материалов  дела  также усматривается,  что в течение  периода   2012 -  2013  годы проведена  повторная  экспертиза  изменений  к проекту третьей  очереди  «Яхтклуб по  ул. Адмирала  ФИО5,  18а в  г.  Севастополь  (Апартаменты)»  в  Севастопольском городском филиале ГП «Специализированная государственная экспертная организация –центральная служба украинской государственной строительной экспертизы».

20.12.2013 Общество с ограниченной ответственностью «Трилока ЛТД» обратилось  в  Севастопольский  городской  Совет  (вх.  №03/09  от  20.12.2013) с ходатайством о продлении срока строительства яхт-клуба по ул. Адм. ФИО5, дом 18, 18-А на 60 месяцев ввиду разработки и утверждения проектной документации, получения разрешения на строительство третьей очереди строительства объекта.

28.08.2014 года в ответ на заявление ответчика о согласовании проектной документации на третью очередь строительства, Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя в адрес  ответчика направлено Распоряжение Губернатора  Севастополя  от  27.08.2014  года  №517  «О  разрешении  на  возобновление строительных  работ  на  некоторых  объектах  капитального  строительства  города Севастополя»  и  Выписка  из  протокола  заседания  комиссии  при  Правительстве Севастополя   по   мониторингу   и   проверке   соблюдения   градостроительного законодательства  при  капитальной  застройке  земельных  участков  от  05.08.2014  №14, которым  принято  решение  о  том,  что  для  дальнейшего  рассмотрения  вопроса –Севгорстройнадзору совместно с Управлением земельного контроля необходимо провести обследование  с  выездом  на  место,  представить  проектные  материалы  на  заседание Градостроительного  совета  при  Правительстве  Севастополя.  При  этом  также  указано на необходимость проведения комплексной экспертизы проекта.

В  дальнейшем,  в  марте  2017  года  проведена  процедура  публичных  слушаний по Генеральному плану города Севастополя, ответчиком подана корректировка проекта и предложения ООО «Трилока»  учтены в протоколе от 23.05.2017 №1  (ответ ДАИГ от 09.06.2017 №04-11/3389-Д).

Согласно ч. 1 ст. 48, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

 Аналогичный порядок был предусмотрен и законодательством Украины, в частности ст. 9 Закона Украины №687-XIV "Об архитектурной деятельности" и ч. 5 ст. 26 Закона Украины от 17.02.2011 №3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", в соответствии с которыми проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

При этом, судебная коллегия считает необходимым отметить, что действовавшее на тот момент законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Таким образом, понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительства строительных работ, а именно: подготовку необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

Судами установлено и как следует из представленных документов, Общество получило разрешения на строительство объектов капитального строительства первой, второй и третьей очереди, имелась проектная документация объекта капитального строительства с получением положительных заключений, объект первой очереди завершен строительством,  принят в эксплуатацию, объект второй очереди в стадии незавершенного строительства, процентная готовность которого 85 %.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что материалами делами подтверждается, что ответчиком осуществлены работы по освоению  земельного  участка, строительству  первой, второй и третьей очередей объекта строительства в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.

Кроме того, в судебном заседании 19.09.2019 ответчиком была представлена Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 18.09.2019, согласно которой за ответчиком было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (II очередь) расположенного по адресу: 

<

...>. Площадь застройки 1511,7 кв.м., степень готовности 85%. Основания выдачи, разрешение на  выполнение строительных работ  №1235 от 04.11.2010.

Суд, руководствуясь абзацем 5 пункта 26 Постановления Пленума ВАС №36, приобщил указанную выписку к материалам дела.

Также судом установлено, что  в период после 18.03.2014, ответчиком также предпринимались меры для соблюдения условий  договора,  а  именно: 01.03.2016  года заключен  Договор  №17-16 об авторском надзоре за строительством объекта «Яхт-клуб по ул. Адмирала ФИО5, 18 и  18а  в  бухте  Стрелецкая,  г.  Севастополь,  корпус  2», получены  Технические  условия от  28.01.2016  года на  подключение  (технологическое  присоединение)  объекта капитального  строительства  к  сети  газораспределения,  получены Технические  условия от 15.03.2016 года на технологическое присоединение к электрическим сетям ФГУП 101 ПЭС Минобороны России энергопринимающих устройств.

В последующем  для  продолжения  строительства  в  правовом  поле  Российской Федерации ответчиком 04.04.2016 в Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя подано Извещение о начале выполнения строительных работ, которое зарегистрировано в этот же день, после чего ответчиком продолжены строительные работы по второй очереди (второй пусковой комплекс) строительства,  что  подтверждается представленными в материалы дела документами, в том числе, актами проверок органа исполнительной власти города Севастополя, а именно актами проверок Управлениями государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя в отношении объекта капитального строительства «Яхт-клуб по ул. Адмирала ФИО5, 18 и 18а в бухте Стрелецкая, г. Севастополь, корпус 2» от 21.10.2016 года, от 01.03.2017 года, а также 26.07.2019 (приобщен судом к материалам дела 19.09.2019).

31.01.2018  Управлением  государственного  строительного  надзора  и  экспертизы города  Севастополя  утверждена  новая  Программа  проверок  объекта  капитального строительства,  в  которой отмечен  срок  окончания  строительства  объекта – июль  2019 года.

В  течение  2018  года Управлением  государственного  строительного  надзора и экспертизы города Севастополя в соответствии с утвержденной программой проверок неоднократно  проведены  выездные  проверки объекта  капитального  строительства: «Строительство  яхт-клуба  по  ул.  Адмирала  ФИО5,  18,  18А  в  бухте  Стрелецкая в  г.  Севастополе»,  внесены  записи в  Журнал  учета  проверок  юридического лица, осуществлена  фотофиксация,  что  подтверждается  Актами  проверок  от  14.05.2018, от  13.09.2018,  от 05.12.2018.  Фотофиксациями  к  Актам  проверок подтверждается расположение на земельном участке пятиэтажного объекта.

Из материалов дела следует, что 28.04.2018 распоряжением №5360-РДЗ «О выдаче разрешения  на  использование  земель  или  земельного  участка,  находящихся в  государственной  собственности  города  федерального  значения  Севастополь  без предоставления земельных участков и установления сервитутов для размещения объекта –элементы  благоустройства  территории  (устройства  для  вертикального  озеленения и  цветочного  оформления,  цветочницы,  вазоны,  деревья,  кустарники,  травянистые растения,  цветы,  тротуар,  аллея,  дорожка,  тропинка,  урны,  скамейки,  освещение), расположенном по адресу: 

<

...>. ФИО5, 18-А, согласно прилагаемой схемы границ, площадью 6712 кв.м» Департаментом по имущественным и земельным отношениям  города  Севастополя  выдано  разрешение  Обществу  с  ограниченной ответственностью  «Трилока  ЛТД»  на  размещение,  не  требующее  разрешения на  строительство,  на  землях  государственной  собственности  города  федерального значения Севастополя объекта - элементы благоустройства территории (устройства для вертикального  озеленения  и  цветочного  оформления,  цветочницы,  вазоны,  деревья, кустарники,  травянистые  растения,  цветы,  тротуар,  аллея,  дорожка,  тропинка,  урны, скамейки, освещение), расположенном по адресу: 

<

...>. ФИО5, 18-А, согласно прилагаемой схемы границ, площадью 6712 кв.м, без  установки  ограждения и с условием доступа на территорию неограниченного круга лиц.

Кроме того, как следует из Акта проверки Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя от 26.07.2019, работы на объекте расположенном по адресу 

<

...>. ФИО5, 18, 18-А, по возведению II очереди, выполняются в соответствии с проектной документацией, что указывает на несостоятельность доводов истца об отсутствии таковой у ответчика.

Судебная коллегия также полагает необходимым отметить, что Приказом Министерства культуры РФ от 12 августа 2016 года « 1864 «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита» утверждены новые градостроительные регламенты. 

В соответствии с ними, земельный участок по адресу: 

<

...> попал в зону Г-4, согласно которой, высотные параметры зданий и сооружений ограничены 16 метрами.

04 октября 2017 года Ответчик обратился в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя с заявлением на получение градостроительного плана земельного участка по адресу: 

<

...>

21.11.2017года Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя утвержден ГПЗУ, в соответствии с которым предельное количество этажей и предельная высота зданий, строений, сооружений составляет 2 этажа, в связи с этим, реализация проекта «Яхтклуб по ул. Адмирала ФИО5, 18а в г. Севастополь (Апартаменты)» стала невозможной.

На основании указанного ГПЗУ ООО «Архитектурно-проектная мастерская БРАУДЕ» по заданию ответчика в 2018 году разработан новый проект строительства «Строительство и обслуживание яхтклуба по ул. Адмирала ФИО5, 18А в бухте Стрелецкая в г. Севастополе».

Ответчиком, после разработки указанного проекта, подано заявление в Департамент градостроительства и архитектуры города Севастополя об утверждении данного проекта.

Вместе с тем, Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя отказано (отказ № 162) в согласовании данного проекта.

В настоящий момент проект третьей очереди находится на исправлении проектировщиком замечаний, указанных в отказе Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя.

Таким образом, довод истца о том, что строительство объекта осуществляется без проектной документации, является необоснованным, поскольку отказ Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя (отказ № 162) вынесен по результатам рассмотрения проектной документации на третью очередь объекта, строительство которой не начато.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что  в материалы дела ответчиком представлены как доказательства, которые указывают на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по освоению и реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, так и доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по освоению арендованного земельного участка как до 2014 года, так в  период действия на территории города Севастополя законодательства РФ.

Таким образом, с учетом вышеуказанных действий ответчика по освоению земельного участка, истцом не доказан порок поведения  арендатора  и,  соответственно,  факта  существенного  нарушения  ООО " Трилока Лтд "  условий  спорного договора  аренды  земельного  участка, являющегося  основанием  для  его  расторжения,  при  этом  учитывая,  что  других оснований для расторжения договора не заявлено.

Кроме того, коллегия судей полагает необходимым обратить внимание на следующие обстоятельства.

Так, Распоряжением Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 года №46 «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя» осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя было запрещено вплоть до особого распоряжения.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении АС ЦО от 29.06.2017 по делу №А84-3658/2016, указанный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации.

Определяя критерий добросовестности истца, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, необходимо учитывать, что эти обстоятельства возникли в результате действий арендодателя, выразившиеся в ограничении прав ответчика на осуществление строительных работ путем издания распоряжения через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя.

Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Вопросы выдачи разрешения на строительства в переходный период были урегулированы лишь 28.04.2015 года в связи с изданием Правительством Севастополя постановления №339-ПП «Об утверждении положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города Федерального значения Севастополя».

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что с 18.03.2014 года по 28.04.2015 у Общества возможность осуществлять застройку участка, а потому действие указанных актов признается апелляционным судом объективной причиной, препятствовавшей осуществлению ответчиком строительства заявленного объекта на спорном земельном участке в указанный период.

Коллегия судей пришла к выводу о том, что ответчик, действуя разумно и добросовестно, предпринял все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, для надлежащего оформления землепользования и получения градостроительной документации с целью осуществить строительство указанного в договоре объекта, однако указанные действия и обращения ответчика были оставлены без внимания со стороны арендодателя. 

Также, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, который учитывает права и законные интересы другой стороны, содействует ей, в том числе в получении необходимой информации.

При этом суд обращает внимание, что одной из составляющих принципа добросовестности является недопустимость злоупотребления правом. Добросовестность же предполагает использование своих прав, их применения не только не нарушая закон, но добросовестно применять его не во вред иному лицу.

Иными словами субъект гражданских правоотношений должен учитывать не только свои интересы, но и законные интересы других субъектов, вступающих с ним в правоотношения, т.е. добросовестный субъект должен действовать таким образом, чтобы его поведение не только не нарушало требования действующего законодательства, но и учитывало права и законные интересы других лиц в той мере, в которой указанные лица вправе рассчитывать на это исходя из общепринятых правил.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участником гражданских правоотношений и разумность действий предполагаются, пока не доказано иное.

При оценке поведения ответчика на предмет добросовестности, судом учитывается, что у Общества отсутствовала возможность осуществлять строительные работы в период действия законодательства Украины именно ввиду объективных причин, а в период действия законодательства Российской Федерации - по причинам, не зависящих от арендатора, в силу издания указов субъекта, а также в связи с необходимостью получения земельной документации по законодательству РФ, а также законам и нормативным правовым актам субъекта РФ, которая, получалась ответчиком в соответствующих органах с превышением установленного срока для их выдачи, поэтому несмотря на наличие права у истца на иск о расторжении договора аренды по мотивам нарушения срока завершения строительства при установленных выше судом обстоятельствах, истец, как лицо, наделенное властными полномочиями, должен был учесть права и законные интересы ответчика в той мере, в которой Общество вправе было рассчитывать при исполнении договорных отношений с целью стабильности указанных отношений между сторонами и соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

В то же время истец - публичный участник земельных правоотношений, при осуществлении правомочий собственника земельного участка, связанных с обращением в суд с иском о расторжении договора аренды земли по мотивам нарушения Обществом установленного договором срока строительства, при том, что эти обстоятельства возникли в силу объективных причин и в том числе в результате действий истца, злоупотребил своим правом, что в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается.

Судебная коллегия также обращает внимание, что положения ГК РФ, которые также нашли отражение в пункте 66 Информационного письма Президиума ВАС РФ 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предписывают обязанность стороны до обращения в суд с требованием о расторжении договора направить другой стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения ею обязательства в разумный срок. Цель этого положения заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора, ему предоставляется дополнительная возможность устранить допущенные нарушения до расторжения договора, т.е. предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя и соответственно расторжение договора аренды при установлении факта устранения допущенных арендатором нарушений будет противоречить смыслу требований статьи 619 ГК РФ и не соответствовать разъяснениям, изложенным в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 года №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".

Однако ответчик в силу сложившихся обстоятельств, связанных как с объективными причинами невозможности освоения земельного участка в период действия законодательства Украины на территории Севастополя, так и с действиями уполномоченных органов истца по несвоевременной выдаче соответствующих документов по законодательству РФ в связи со сменой правового поля, не мог реализовать представленную ему дополнительную возможность устранить допущенные нарушения условий договора в определенный в претензии срок.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что имеющимися в деле доказательствами подтверждается отсутствие вины арендатора и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка ответчиком в указанные в договоре сроки по строительству объекта.

Судебная коллегия полагает, что расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Однако в силу установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и, соответственно, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя, а также то, что расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон.

Относительно требований в части обязания в течение месяца с момента вступления решения суда в силу возвратить истцу спорный земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он был получен, судебная коллегия отмечает следующее.

Пунктом  1  статьи  622  ГК  РФ  определено,  что  при  прекращении  договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он  его  получил,  с  учетом  нормального  износа  или  в  состоянии,  обусловленном договором.

Поскольку возврат земельного участка является материально-правовым последствием расторжения договора аренды, исковое требование в этой части также не подлежит удовлетворению, ввиду отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка.

С учетом изложенных обстоятельств и правовых норм, суд первой инстанции верно указал, что доказательств недобросовестности в действиях ответчика истцом не представлено, в связи с чем, суд первой инстанций обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что в данной конкретной ситуации расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из фактических обстоятельств дела, не будет соответствовать балансу интересов сторон, в связи с чем, требования Департамента обоснованно отклонены судом первой инстанции в полном объеме.

Судебная коллегия, оценив по правилам статей 67, 68, 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по освоению земельного участка, отмечает, что суд первой инстанции пришел к верному и обоснованному выводу о том, что оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя не имеется. 

Коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,                                        

                                                         постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 15 июля 2019 года по делу №А84-5031/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа  в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                      Н.И. Сикорская

Судьи                И.В. Евдокимов

А.А. Тарасенко