АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 кассационной инстанции по проверке законности 

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,  

вступивших в законную силу

Дело № А62-5826/2024

город Калуга

30 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16.10.2025 Постановление изготовлено в полном объеме 30.10.2025 Арбитражный суд Центрального округа в составе:  

 председательствующего судьи Власова Е.В., судей Гнездовского С.Э., Крыжской Л.А., , при участии в судебном заседании: 

от общества с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ": ФИО1 - представителя по решению общества от 07.07.2025;  

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО2, ФИО3 - представитель по доверенности от 01.03.2025;  

от иных лиц, участвующих в деле: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Серебряный ключ» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.12.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2025 по делу  

 № А62-5826/2024,  

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Смоленский комбинат строительных материалов" (далее - ООО "СКСМ", ООО "Смоленский комбинат строительных материалов") о признании права собственности на земельные участки, расположенные по адресу: г. Смоленск, в районе ТЭЦ-2:  

с кадастровыми номерами 67:27:0031602:395 (площадью 17 340 кв. м), 

67:27:0031602:397 (площадью 16 127 кв. м), 67:27:0031602:399 (площадью 9 030 кв. м), 67:27:0031602:400 (площадью 3 951 кв. м).  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены конкурсный управляющий ООО "СКСМ" ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее -  

ИП ФИО5), открытое акционерное общество "Смоленский банк" в лице конкурсного управляющего Государственной Корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (далее также - Банк, ОАО "Смоленский банк" в лице конкурсного управляющего ГК "АСВ"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - Управление Росреестра по Смоленской области), Администрация города Смоленска.  

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 22.10.2024 произведена замена третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: ОАО "Смоленский банк" в лице конкурсного управляющего ГК "АСВ" заменен на его процессуального правопреемника общество с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ" (далее - ООО "Серебряный ключ").  

При вынесении этого судебного акта суд исходил из того, что по договору уступки прав от 19.01.2024 № 2024-0238/132 Банк передал все свои права по кредитным договорам от 29.03.2012 № Ю/12-КД, от 23.08.2013  

 № 44/13-КД, от 25.04.2013 № 17/13-КД, от 19.06.2013 № 29/13-КД, от 24.07.2013 № 36/13-КД обществу "Серебряный ключ", на которое определением Арбитражного суда Смоленской области от 17.09.2024 по делу о банкротстве ООО "Смоленский комбинат строительных материалов" № А62-6771/2013 произведена замена Банка, как кредитора третьей очереди по требованиям, установленным определением Арбитражного суда Смоленской области от 06.06.2014.  

Состоявшимся по настоящему делу решением Арбитражного суда Смоленской области от 13.12.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2025, исковые требования удовлетворены.  

В кассационной жалобе ООО "Серебряный ключ" просит отменить вышеуказанные решение и постановление судов, как не соответствующие требованиям закона.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участников процесса, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены оспариваемых судебных актов.  

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 08.07.2014 по делу № А62-6771/2013 ООО "СКСМ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4  

В рамках процедуры банкротства определением Арбитражного суда  

от 06.06.2014 в реестр требований кредиторов ООО "СКСМ" включались в составе третьей очереди требования ОАО "Смоленский банк" в лице конкурсного управляющего ГК "АСВ": в сумме 10 354 438 руб. 35 коп., а также обеспеченное залогом имущества должника - в сумме  

132 648 626 руб. 69 коп. 

 По требованию залогового кредитора ОАО "Смоленский банк", поступившего конкурсному управляющему 22.08.2014, последним была проведена оценка имущества должника (отчеты от 07.11.2014).  

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 14.05.2015 был утвержден порядок продажи имущества ООО "СКСМ". При этом находящиеся в залоге у ОАО "Смоленский банк" объекты недвижимости подлежали продаже в составе единого лота № 2 (объявление в ЕФРСБ от 03.07.2015 № 663693).  

Первые торги 14.08.2015, повторные торги 05.10.2015 и торги в форме публичного предложения в период с 23.12.2015 по 28.01.2016 были признаны несостоявшимися.  

Впоследствии постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 по делу № А62-6771/2013 были утверждены изменения в порядок продажи имущества ООО "СКСМ", согласно которым находящиеся в залоге у ОАО "Смоленский банк" объекты недвижимости подлежали продаже отдельными лотами №№ 3 - 11.  

При вынесении постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 по делу № А62-6771/2013 принят во внимание отчет оценщика № 077/1-ПО-2014 в отношении принадлежащих ООО "СКСМ" объектов по адресу: г. Смоленск, ТЭЦ-2, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0031602:55, общей площадью 88888 кв.м, которым определена площадь земли для каждого находящегося на этом участке объекта. В названном апелляционном постановлении от 02.10.2017 при утверждении изменений в Порядок продажи имущества ООО "СКСМ", являющегося предметом залога ОАО "Смоленский банк", указана с учетом отчета оценщика площадь под каждым подлежащим реализации с торгов находящимся в залоге у Банка объектом.  

Торги по продаже заложенного имущества проводились в период с 2018 по 2021 гг.  

Истец стал победителем торгов по четырем лотам в отношении объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0031602:55, общей площадью 88888 кв.м: комплекс БРХ (незавершенный строительством), комплекс АТП (незавершенный строительством), мастерская ОГМ и АТП, участок железнодорожного пути протяженностью 430 п.м от стрелки № 19 до точки "А".  

По результатам торгов между истцом и ООО "СКСМ" в лице конкурсного управляющего ФИО4 были заключены четыре договора купли-продажи недвижимого имущества: 24.07.2018 заключен договор купли-продажи участка железнодорожного пути протяженностью 430 п.м от стрелки № 19 до точки "А", 04.03.2020 заключен договор купли-продажи комплекса БРХ (незавершенного строительством, степень готовности 96%), 04.03.2020 заключен договор купли-продажи комплекса АТП (незавершенного строительством, степень готовности 93%), 16.11.2021 заключен договор купли-продажи мастерской ОГМ и АТП. Во всех этих  

договорах указано, что реализуемые объекты недвижимого имущества находятся на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0031602:55, общей площадью 88888 кв.м, принадлежащем продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 29.03.2012.  

При рассмотрении дела установлено, что к вышеуказанным договорам купли-продажи от 24.07.2018, от 04.03.2020, от 16.11.2021 составлены и подписаны акты между продавцом и покупателем приема-передачи приобретенного недвижимого имущества покупателю; денежные средства за объекты, указанные в названных договорах, уплачены.  

От Банка до его замены в порядке процессуального правопреемства в рамках настоящего дела вышеуказанным определением Арбитражного суда Смоленской области от 22.10.2024 на ООО "Серебряный ключ" в суд поступили письменные пояснения, в которых указано, что все имущество, являвшееся предметом залога по договорам должника с Банком, было реализовано на торгах в период с 2018 по 2021 гг. в рамках процедуры банкротства. Торги завершены, не оспорены, расчеты с залоговым кредитором ОАО "Смоленский банк" произведены. Требования банка, обеспеченные залогом, частично погашены (т.3 л.д. 93-95).  

Из дела видно, что ИП ФИО2 обращался в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлениями о регистрации прав на приобретенные по вышеуказанным договорам от 24.07.2018, от 04.03.2020, от 16.11.2021 объекты недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на вышеуказанные объекты не осуществлена по причине отсутствия документов о правах ИП ФИО2 на земельные участки под приобретенными по вышеуказанным договорам от 24.07.2018, от 04.03.2020, от 16.11.2021 объекты недвижимого имущества.  

По данным ЕГРН земельный участок площадью 88888 кв.м, расположенный по адресу: г. Смоленск, в районе ТЭЦ-2, был поставлен на государственный кадастровый учет 11.02.2008.  

В пределах этого участка располагались объекты с кадастровыми номерами 67:27:0031101:303, 67:27:0031101:304, 67:27:0031101:305, 67:27:0031101:306, 67:27:00031602:116, 67:27:00031602:119, 0:0:0:416.  

Судами установлено, что 22.07.2021 проведено межевание земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031602:55, общей площадью  

88888 кв. м, при учете порядка, утвержденного постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 по делу № А62-6771/2013. Межевание согласовано с конкурсным кредитором.  

Земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031602:55 разделен на семь земельных участков, которым присвоены кадастровые номера: 67:27:0031602:395, 67:27:0031602:396, 67:27:0031602:397, 67:27:0031602:398, 67:27:0031602:399, 67:27:0031602:400, 67:27:0031602:401. Эти участки были сформированы в площадях, соответствующих площадям под объектами, подлежащими продаже с торгов, указанным в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 по делу № А62-6771/2013.  

На этих участках оказались расположены объекты, ранее принадлежавшие ООО "СКСМ", реализованные с торгов истцу ИП ФИО2 и третьему лицу ИП ФИО5 в процедуре банкротства названного общества.  

В ЕГРН внесены сведения свидетельствующие о том, что после состоявшегося раздела исходный участок с кадастровым номером 67:27:0031602:55 прекратил свое существование и снят с кадастрового учета 17.08.2021.  

Вопрос о признании прав на земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0031602:396, 67:27:0031602:398, 67:27:0031602:401 по иску ИП ФИО5 рассмотрен по делу № А62-9932/2021.  

После образования земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0031602:395, 67:27:0031602:397,67:27:0031602:399, 67:27:0031602:400 под объектами, приобретенными по вышеуказанным договорам от 24.07.2018, от 04.03.2020, от 16.11.2021, истец обращался по вопросу регистрации прав на приобретенное с торгов имущество в Управление Росреестра по Смоленской области, однако получил отказ со ссылкой на то, что земельные участки, образованные путем раздела из земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031602:55, не являлись предметом торгов.  

В целях защиты прав ИП ФИО2 обратился в суд с иском по настоящему делу.  

Суды, руководствуясь, в частности, положениями статей 8, 10, 12, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.  

При разрешении спора суды применительно к установленным по делу обстоятельствам и нормам права, регулирующим спорные отношения, правильно исходили из того, что ИП ФИО2, как покупатель на торгах объектов недвижимости, которые после раздела участка с кадастровым номером 67:27:0031602:55 находятся на земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0031602:395, 67:27:0031602:397, 67:27:0031602:399, 67:27:0031602:400, вправе был требовать признания за ним права собственности на эти участки. Судами обоснованно учтено, что при реализации с торгов объектов, принадлежавших ранее ООО "СКСМ", находившихся на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0031602:55, стоимость земли под этими объектами отдельно для целей продажи имущества должника с торгов не устанавливалась; порядок реализации недвижимости с торгов, утвержденный постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017, предусматривал нахождение под реализуемыми объектами площадей земли, права на которые после раздела земельного участка с кадастровым номером  

67:27:0031602:55 и были заявлены истцом по настоящему делу. Кроме того, судами верно учтено, что в ситуации, когда торги по продаже имущества должника ООО "СКСМ" не оспорены, а результаты межевания, по итогам которых были образованы спорные участки из участка с кадастровым номером 67:27:0031602:55, прекратившего существование в качестве единого объекта, недействительными не признаны, являлось бы несправедливым отказать в судебной защите ИП ФИО2, уплатившему цену за приобретенные на торгах объекты недвижимого имущества, но лишенному по независящим от него причинам возможности зарегистрировать за собой право на эти объекты.  

 Суд округа, соглашаясь с судебными актами, разрешение спора которыми не противоречит разъяснениям, приведенным в пунктах 59 - 61 совместного постановлении пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", также полагает необходимым отметить, что в данном случае поведение общества "Серебряный ключ", как участника процесса, привлеченного в настоящее дело как правопреемника Банка, противоречит предшествующему поведению Банка, не высказывавшего сомнений в обоснованности заявленных истцом исковых требований, не заявлявшего возражений по отчуждению недвижимого имущества должника, являвшегося предметом залога, и не возражавшего против раздела исходного земельного участка, на котором находится приобретенное истцом имущество.  

 Доводы кассационной жалобы, фактически повторяющие доводы 

ООО "Серебряный ключ" в судах первой и апелляционной инстанций, верно не признанные судами состоятельными, которые, по сути, сводятся к несогласию с результатами состоявшихся в 2018 - 2021 гг. торгов по отчуждению имущества ООО "СКСМ", правомерность которых не оспорена, и основываются на утверждении о незаконности заключенных по итогам проведения торгов сделок, которые в установленном законом порядке не признаны недействительными, не свидетельствуют об отсутствии у предпринимателя, добросовестно приобретшего имущество, реализованное на вышеуказанных торгах, права на земельные участки, находящиеся под объектами, приобретенными на торгах.  

Процессуальные нарушения, которые бы могли повлечь за собой отмену оспариваемых решения и постановления судов, при рассмотрении дела не допущены.  

 Судебные акты являются законными и справедливо разрешившими спор.  

 Кассационная жалоба не содержит каких-либо доводов, которые бы могли повлечь за собой отмену состоявшихся судебных актов.  

 Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,   

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.12.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2025 по делу № А62-5826/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 Председательствующий судья Е.В. Власов  

Судьи С.Э. Гнездовский  

 Л.А. Крыжская