АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-20677/2017

10 апреля 2018 года

г. Барнаул

Резолютивная часть решения суда оглашена 03 апреля 2018  года

Решение суда изготовлено в полном объеме 10 апреля 2018 года

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Алтайского края (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>),  г. Барнаул, к потребительскому гаражно-строительному кооперативу № 882 «Раздольный» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Барнаул, о взыскании задолженности по арендной плате  

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи,

при участии представителей:

от истца -  ФИО2 – доверенность от 22.06.2017,

от ответчика – ФИО3 – доверенность от 20.12.2017,

У С Т А Н О В И Л:

Министерство имущественных отношений Алтайского края (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к потребительскому гаражно-строительному кооперативу № 882 «Раздольный» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате  за период с 01.01.17 по 30.09.17 в размере 497 463 руб. 37 коп., пени за период с 01.04.17 по 13.11.17 в размере                              22 030 руб. 07 коп. 

В обоснование исковых требований истец со ссылками на статьи 309, 330, 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -  ГК РФ) указал, что ответчиком не исполнялись обязательства по уплате арендных платежей за пользование земельным участком, что привело к образованию задолженности и начислению пени.

Определением суда от 28.11.2017 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Определением от 06.12.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Ответчик в отзыве на иск просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований, полагает необоснованным применение при расчете арендной платы с 20.06.2016  дифференцированного коэффициента  0,032.

В настоящем судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал, по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика против исковых требований возражал.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 03.04.2018 для представления ответчиком контррасчета, который был представлен ответчиком после перерыва.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 22.06.2015 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 4323-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (далее – договор).

По  условиям указанного договора арендодатель предоставил арендатору за плату во временное  владение и пользование  сроком на 3 года с момента вступления договора в силу  земельный участок  из земель населенных пунктов, площадью 12 496 кв.м., имеющий кадастровый номер 22:63:030406:25, местоположение: 

<

...> (далее – участок), для завершения строительства подземных гаражей с блоком обслуживания населения.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, дата регистрации 26.06.2015.

Согласно п. 1.3 договора участок находится в фактическом пользовании арендатора, дополнительной передачи по акту не требуется.

Согласно п. 3.4 договора арендная плата по договора  вносится ежеквартально, равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы, до 1-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

В соответствии с п. 3.7 договора размер арендной платы по договору может изменяться арендодателем на основании нормативно-правовых актов, н не чаще одного раза в год. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения. Расчет арендной платы с измененным размером арендной платы арендатор производит самостоятельно либо получает в соответствии с п. 4.4.4 договора.

Дополнительным соглашением от 05.10.2017 раздел 1 договора дополнен пунктом 1.5, согласно которому  договор заключается  с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей зданий (помещений в них), строений, сооружений, расположенных на участке.

Раздел 3 договора дополнен абзацем, солгасно которому размер арендной платы  по договору для арендатора устанавливается соразмерно долям в праве на здание, сооружение или помещениях в них, расположенные на участке.

Согласно п. 3.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.10.2017  арендная плата для  ответчика  исчисляется с 24.07.2017 за земельный участок площадью 0,605069 или 6050, 69 кв.м.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 09.10.2017.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним  о переходе прав на объект недвижимого имущества от 02.11.2017                         № 22/001/070/2017-6685 следует, что Потребительскому гаражно-строительному кооперативу № 882 «Раздольный» на праве собственности принадлежит  незавершённое строительством здание подземных гаражей с блоком обслуживания населения, площадью 10 333 кв.м., степень готовности 64 %,  расположенное по адресу: 

<

...> к, то есть на участке, арендуемом Потребительским гаражно-строительным кооперативом  № 882 «Раздольный»  по договору  земельного участка, государственная собственность на который не разграничена  № 4323-з от 22.06.2015, что также подтверждает факт использования земельного участка.

Ответчик принял земельный участок, осуществлял его использование, однако обязанность по внесению арендных платежей по договору исполнял ненадлежащим образом, что привело к образованию задолженности за период с 01.01.2017 по 30.09.2017 в размере 497 463 руб. 37 коп.

Письмом от 17.10.2017 № 24/15741 истец предупредил ответчика о необходимости погашения задолженности по договору аренды. Однако требования истца были оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом ( статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок и сроки внесения которой определяются договором. 

Как следует из материалов дела земельный участок, переданный по договору, относится к категории земель, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 марта 2012 года № 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. 

По смыслу статей 30, 32 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке. 

Часть 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт использования ответчиком земельного участка в заявленный период подтвержден совокупностью представленных в материалы дела доказательств и ответчиком не оспаривается.

Расчет задолженности за  спорный период произведен истцом на основании постановления Администрации Алтайского края от 16.06.2015 № 231 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся  в границах муниципального  образования города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена, условий и сроков ее внесения», постановления Администрации Алтайского края от 23.11.2015 № 472 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края».

Расчет годовой арендной платы до 24.07.2017 рассчитан по формуле: КС*S*К, где:

S (площадь земельного участка) = 12496 кв.м.,

КС (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка) =2433, 020006 руб./кв.м.

К (дифференцированный коэффициент, учитывающий характеристику и вид разрешенного использования земельного участка) =0,032,

Сумма годовой арендной платы=12496*2433,020006*0,032=972896,58 руб., сумма ежеквартальной арендной платы=12496*2433,020006*0,032/4=243224,14 руб.

Расчет годовой арендной платы после 24.07.2017 также рассчитан по формуле: КС*S*К, где:

S (площадь земельного участка) = 6050,69  кв.м.,

КС (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка) =2433, 020006 руб./кв.м.

К (дифференцированный коэффициент, учитывающий характеристику и вид разрешенного использования земельного участка) =0,032,

Сумма годовой арендной платы=6050,69*2433,020006*0,032=471086,39 руб., сумма ежеквартальной арендной платы=6050,69*2433,020006*0,032/4= 117771, 60 руб.

При этом при расчете арендной платы истец применил дифференцированный коэффициент, учитывающий характеристику и вид разрешенного использования земельного участка,  равный 0,032,  установленного  постановлением Администрации Алтайского края от 16.06.2015  № 231 для земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок. При этом истец исходил из фактического использования арендованного земельного участка.

Ответчик полагает, что при расчете арендной платы истец неверно использовал дифференцированный коэффициент, учитывающий характеристику и вид разрешенного использования земельных участков, равный 0, 032. По мнению ответчика, применению подлежит коэффициент, равный 0,01, поскольку по условиям договора аренды, земельный участок предоставлялся арендатору именно для  завершения  строительства подземных гаражей с блоком обслуживания населения, 2 этап строительства объекта на данный момент не завершен, государственная регистрация  права собственности  на индивидуальные гаражные боксы на  физических лиц – членов кооператива не возможна до момента сдачи объекта в эксплуатацию и выплаты  членских взносов. Представил контррасчет, согласно которому с учетом произведенных ответчиком платежей, переплата по  арендной плате за 2016 год составляет  501 767 руб. 01 коп.,  задолженность по арендной плате за 2017 год составляет 15 118 руб. 37 коп.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка, договора аренды разрешенным видом использования земельного участка является «для  строительства подземных гаражей с блоком обслуживания населения", целевое назначение «для завершения строительства подземных гаражей с блоком обслуживания населения».

Согласно выписке Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним  о переходе прав на объект недвижимого имущества от 02.11.2017 № 22/001/070/2017-6685 Потребительскому гаражно-строительному кооперативу № 882 «Раздольный» на праве собственности принадлежит  незавершённое строительством здание подземных гаражей с блоком обслуживания населения, площадью 10333 кв.м., степень готовности 64 %,  расположенное по адресу: 

<

...> к, то есть на спорном земельном участке.

Между тем, согласно акту осмотра земельного участка № 30 от 20.06.2016, в рамках  муниципального  земельного контроля, проведенного комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула, на земельном участке, по адресу: 

<

...>,  расположено здание, завершённое строительством, в котором первый этаж занимают: рынок ООО «ЭКО-ярмарка ВДНХ», автомастерская и отделы магазинов, в подвале здания находятся подземные гаражи. Согласно заключению Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 16.03.2018г. в подземной части здания расположен трехуровневый (3 подземных этажа) подземный гараж, который располагается под зданием торгового центра «ВДНХ, состоит из отдельных гаражных боксов.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности Потребительского гаражно-строительного кооператива № 882 «Раздольный» является  деятельность стоянок для транспортных средств.

Доказательства, опровергающие данные обстоятельства, в материалы дела не представлены.

Кроме того, при заключении дополнительного соглашения от 05.10.2017 к договору, стороны  предусмотрели, что размер и порядок расчета арендной платы определяются на основании постановления от 16.06.2015 № 231 и решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 20.12.2016 № 46/64-Р, а также что при расчете арендной платы применению подлежит дифференцированный коэффициент 0,032 (для размещения гаражей иного назначения, помещений в составе объекта недвижимости, использование которых связано, в том числе, с осуществлением предпринимательской деятельности, и автостоянок).

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных  правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно статье 421 ГК РФ стороны свободны в определении условий договора. Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих  законодательству условий договора.  Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Следовательно, в силу ст.421 ГК РФ в гражданские правоотношения субъекты гражданского права вступают по своей воле и в своем интересе, руководствуясь принципом свободы договора.

Заключая  дополнительное соглашение к договору, стороны по своему усмотрению определили и согласовали все его условия,  в том числе размер, порядок расчета и условия внесения арендной платы.

Соглашение было подписано сторонами без каких-либо разногласий.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, следовательно, применение при расчете арендной платы дифференцированных коэффициентов, не соответствующих фактическому использованию земельного участка и функциональному назначению расположенных на участке объектов недвижимости, недопустимо, суд пришел к выводу, что применении истцом при расчете арендной платы коэффициента, применяемого для земельного участка для размещения гаражей  иного назначения, помещений в составе объекта недвижимости, использование которых  связано, в том числе с осуществлением предпринимательской деятельности и автостоянок в размере 0,032, является правомерным, соответствует фактическому использованию земельного участка, п. 3.7 Договора и условиям договора в редакции дополнительного соглашения  от 05.10.2017, в связи с этим отклоняет представленный ответчиком контррасчет.

В силу того, что арендная плата на землю является регулируемой, с установлением постановлениями Администрации Алтайского края от 12.04.2007 № 146, от 16.06.2015                   № 231 возможность применения как коэффициента 0,006 (0,01), так и 0,0230 (0,032) для земельных участков с разрешенным использованием- размещение гаражей и автостоянок, применение новых значений является обязательным и не зависит от волеизъявления участников договора аренды на ее применение. 

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.08.2017 г. по делу № А03-21544/2015, постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от  27.03.2017 по делу № А03-2156/2016, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.08.2017 г. № 304-ЭС17-9840.

Ответчик доказательств оплаты задолженности по договору суду не представил.

Оценив представленные доказательства, суд  признает исковые требования в части взыскания основного долга в размере обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 01.04.17 по 13.11.17 в размере 22 030 руб. 07 коп

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Пунктом 3.5 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени в размере  1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России от суммы задолженности за каждый календарный  день просрочки.

Факт просрочки внесения арендных платежей подтверждается материалами дела.

Оценив представленные доказательства, проверив представленный истцом расчет  пени, суд находит его верным, в связи с этим, суд удовлетворяет требование истца о взыскании пени в заявленной сумме.

 Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

         Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

взыскать с потребительского гаражно-строительного кооператива № 882 «Раздольный», г. Барнаул в пользу  Министерства имущественных отношений Алтайского края  задолженность по арендной плате  за период с 01.01.17 по 30.09.17 в размере                    497 463 руб. 37 коп., пени за период с 01.04.17 по 13.11.17 в размере 22 030 руб. 07 коп. 

     Взыскать с потребительского гаражно-строительного кооператива № 882 «Раздольный», г. Барнаул в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 390  руб.

     Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                              В. А. Зверева