ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-25802/2022

Дело № А41-32478/2022

31 января 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2023 года

           Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2023 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., 

судей Коновалова С.А., Марченковой Н.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 09.11.2022 по делу № А41-32478/2022.

В судебном заседании приняли участие представители:

ИП ФИО2 - ФИО3 по доверенности от 03.10.2022; ФИО4 по доверенности от 20.01.2023;

ИП ФИО5 – ФИО3 по доверенности от 03.10.2022;                    ФИО4 по доверенности от 20.01.2023.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее -                ИП ФИО2, истец1) и индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее - ИП ФИО5, истец2) обратились в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Балашиха Московской области (далее - администрация, ответчик) с заявленными требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ): 

внести изменения в договор аренды земельного участка № 1052 от 21.02.2003 г., а именно дополнить его пунктами следующего содержания: 

«2.5. В случае наличия установленных законом ограничений на выкуп земельного участка (земельные участки, ограниченные в обороте), п. 2.4 Договора применению не подлежит, а арендная плата по Договору определяется с учетом принципа (№ 7), утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, а именно принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. 

2.6. с учетом наличия оснований, предусмотренных п. 2.5 размер арендной платы за земельный участок составляет сумму равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется с момента введения и до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. №o 582. 

2.7. Условия п. 2.6. распространяют свое действие на отношение сторон начиная с 01.01.2020». 

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, в деле приняли участие Министерство имущественных отношений Московской области и Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области. 

Решением суда первой инстанции исковое заявление удовлетворено.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также – податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Настаивает на избрании истцами ненадлежащего способа защиты нарушенного права, так как арендная плата в настоящем случае является регулируемой.

От истцов поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представители истцов возражали против доводов апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Между Администрацией Балашихинского района и ООО «Ситиавтосервис» заключен договор аренды земельного участка № 1052 от 21.02.2003. Предмет договора - земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> км автодороги «Волга-1», общей площадью 2,25 га, из земель поселений, для строительства торгового цента. 

14 ноября 2013 года между ООО «Оптима» и ФИО2,                            ФИО5 заключен договор № 04/11/13 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в соответствии с которым арендатор передает новым арендаторам, а новые арендаторы принимают на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 1052 от 10.02.2004, первоначально заключенному между администрацией городского округа Балашиха и ООО «Ситиавтосервис» в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> км автодороги «Волга», общей площадью 2,25га, входящего в состав земель населенных пунктов, кадастровый номер 50:15:010207:4, предоставленного проектирования и строительства торгового центра. 

ООО «Ситиавтосервис» выдано разрешение на строительство № 34 от 31.07.2003 на строительство торгового центра, расположенного по адресу: 

<

...> км автодороги М7 «Волга» на основании постановления Главы Балашихинского района от 23.01.2003 № 51, протокола комиссии по градостроительному регулированию Балашихинского района от 21.01.2003 № 01, согласованного проекта организации строительства и эскизного проекта, выполненного ЗАО «Пищепроект-2», правоустанавливающего документа на земельный участок - договор аренды земельного участка № 1052 от 21.02.2003. 

24 декабря 2003 года ООО «Ситиавтосервис» выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 54-08-03 по объекту строительства - торговый комплекс, находящегося по адресу: г. Балашиха, 24км, автодороги М-7 «Волга-1». 

ООО «Ситиавтосервис» выдано разрешение № 34/1 от 09.08.2004 на строительство торгового центра, расположенного по адресу: 

<

...> км автодороги «Волга». 

ООО «Ситиавтосервис» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU50315000-25 от 10.02.2012 нежилого помещения № 001 (Лит. Б), расположенного по адресу: 

<

...>, обща площадь по проекту - 9671 кв. м, фактически 9077,1 кв. м. 

ООО «Ситиавтосервис» получен акт о приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительства объекта - торгового центра, расположенного по адресу: 

<

...> км автодороги М7 «Волга». 

ООО «Ситиавтосервис» выдано разрешение на строительство №RU50315000-0027/2007 на пристройку к гипермаркету «МаксСити» (реконструкция) площадью 3423,7 кв. м. 

ООО «Ситиавтосервис» 10.02.2012 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU50315000-26 нежилого помещения № 002 (Лит Б;Б1) общая площадь - 3423,7 кв. м, фактически - 3424,8 кв. м. 

На основании договора купли-продажи от 14.11.2013 № 03/11/13                         ФИО5 и ФИО2 выданы свидетельства о государственной регистрации права от 25.11.2013 на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 3424,8 кв. м, этаж 1,2, адрес: 

<

...>, вид права: общая долевая собственность, доля вправе 1/2 у каждого. 

На основании договора купли-продажи от 14.11.2013 № 03/11/13                      ФИО5 и и ФИО2 выданы свидетельства о государственной регистрации права от 25.11.2013 г. на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 9077,1 кв. м, этаж 1,2, адрес: 

<

...>, вид права: общая долевая собственность, доля вправе 1/2 у каждого. 

Из кадастрового паспорта здания с кадастровым номером 50:15:00000005698 следует, что нежилое здание - торговый центр состоит из помещений с кадастровыми номерами 50:15:0000000:61083, 50:15:0000000:129515. 

Данные нежилые помещения расположены на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0010207:4, который является предметом договора аренды земельного участка. площадью 22500+/-53 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения торгового центра, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Указанные обстоятельства также установлены в рамках арбитражных дел                   №№ А41-54650/21 и А41-25153/22. 

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010207:4, участок находится в аренде у ФИО5 и ФИО2 на основании договора аренды от 21.02.2003 № 1052, договора аренды № 1052 от 10.02.2004, договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 17.12.2012, от 21.01.2013, от 31.10.2013, от 14.11.2013. 

В материалы дела представлен договор аренды № 1052 от 21.02.2003 земельного участка по адресу: г. Балашиха 25-й км автодороги «Волга-1» общей площадью 2,25 га (л.д. 18), договор аренды земельного участка от 10.02.2004 № 1052 (продление) в отношении земельного участка по адресу 

<

...>-й км автодороги «Волга» (правая сторона) общей площадью 2,25 га с кадастровым номером 50:15:0010207:4, для проектирования и строительства торгового центра, договор № 04/11/13 от 14.11.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010207:4 (л.д. 23), из которых следует, что истцы являются правопреемниками прав и обязанностей арендаторов по договору аренды № 1052 от 21.02.2003 (с учетом продления аренды договором                   № 1052 от 10.02.2004) земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010207:4. 

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2022 по делу № А41-54650/21 с Администрация городского округа Балашиха Московской области в пользу ИП ФИО2 взыскана переплата по арендной плате за 2018 г. по Договору аренды земельного участка № 1052 от 21.0212003 г. в размере 3 320 398,01 руб. и расходы по уплате госпошлины в сумме 28 102,00 руб., в пользу ИП ФИО5 взыскана переплата по арендной плате за 2018 г. по Договору аренды земельного участка № 1052 от 21.0212003 г. в размере                 3 320 398,01 руб. и расходы по уплате госпошлины в сумме 28 102,00 руб. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2022 по делу                    № А41-25153/22, оставленным без изменения Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2022, с Администрации городского округа Балашиха Московской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 взысканы 4 289 287, 34 рубля неосновательного обогащения, 32 946,5 рублей расходов по оплате государственной пошлины, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 взысканы                             4 289 287, 34 рубля неосновательного обогащения, 32 946, 5 рублей расходов по оплате государственной пошлины. 

Суды установили, что в договоре неверно определен порядок расчета арендной платы, в связи с чем на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде излишне перечисленных истцом арендных платежей. 

В рамках настоящего дела истцы обратились в суд с иском о внесении изменений в договор аренды № 1052 от 21.02.2003. 

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда.

Так, согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. 

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

В настоящем случае предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в публичной собственности.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Соответственно, в настоящем случае независимо от условий договора аренды арендная плата должна исчисляться на основании норм законодательства.

Податель жалобы настаивает на избрании истцами ненадлежащего способа защиты нарушенного права, так как арендная плата в настоящем случае является регулируемой.

Данный довод суд первой инстанции верно признал необоснованным.

Так, разделом II договора аренды земельного участка № 1052 от 21.02.2003 предусмотрено следующее. 

Территориально-экономическая зона – II. 

2.1. Размер годовой арендной платы за арендуемый земельный участок определяется перерасчетом арендной платы и ежегодно пересматривается после выхода постановления Главы Балашихинского района «Об арендной плате за землю на территории Балашихинского района». 

2.2. Платежи производятся ежеквартально не позднее последнего числа последнего месяца текущего квартала, и не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, арендодателю предоставляются копии платежных поручений с отметкой банка об исполнении. За просрочку платежей начисляется пеня в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки. 

2.3. Перечисление арендной платы осуществляется арендатором на основании действующего законодательства. 

2.4. Сумма годовой арендной платы за земельный участок определяется: Ап = S х Бз х К, где S - площадь земельного участка, Бз – базовая ставка арендной платы, К – коэффициент вида деятельности и использования земельного участка, устанавливаются постановлением главы Балашихинского района. 

Каких-либо изменений в раздел II договора № 1052 от 21.02.2003 «Арендная плата» договором № 1052 от 10.02.2004 (продление), договорами о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка, не вносилось. 

Между тем, судебными актами по делам №№ А41-54650/21 и А41-25153/22 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010207:4 ограничен в обороте, а именно частично расположен в зоне реконструкции автомобильной дороги федерального значения М-7 «Волга» на основании постановления Правительства Московской области от 25.03.2016 №230/8 «Об утверждении схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области». 

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы определения арендной платы), согласно абзацу восьмому которых (принцип № 7), введенному постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 (далее - постановление № 531), при наличии предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение их в собственность отсутствуют. 

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу                     № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), на который сослались суды, сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Указанная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399.

Исходя из вышеуказанных норм, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что по спорному договору подлежит применению при расчете арендной платы принцип № 7, установленным постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

При этом доводы апелляционной жалобы об отсутствии необходимости изменения договора, поскольку арендная плата установлена нормативно, являются несостоятельными, поскольку данное обстоятельство не препятствует арендатору требовать указания в договоре аренды правильного размера арендной платы. 

Иное приводит к правовой неопределенности. 

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09.11.2022 по делу                         № А41-32478/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха Московской области - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

 

Председательствующий судья                                                  Л.В. Пивоварова

Судьи:                                                                                          С.А. Коновалов

                                                                                                      Н.В. Марченкова