АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А46-25545/2017

Резолютивная часть постановления объявлена  20 ноября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  22 ноября 2018 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи			 Шуйской С.И.,

судей							         Севастьяновой М.А.,

								         Тихомирова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Ташкиновой О.А., рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Акимовой Аллы Григорьевны (ответчика) на решение от 27.03.2018 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 23.07.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Дерхо Д.С.,                    Тетерина Н.В., Солодкевич Ю.М.) по делу № А46-25545/2017 по исковому заявлению департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, Омская обл., г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8,                               ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613)  к индивидуальному предпринимателю Акимовой Алле Григорьевне (ИНН 550200515267, ОГРНИП 314554336701487) о признании недействительным соглашения к договору аренды земельного участка.

Другое лицо, участвующее в деле: управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Лебедева Н.А.) в заседании участвовала представитель индивидуального предпринимателя Акимовой Аллы Григорьевны (ответчика) – Майорова С.В. по доверенности от 29.01.2018.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области                       с заявлением к индивидуальному предпринимателю Акимовой Алле Григорьевне  о признании недействительным соглашения от 25.02.2015 к договору аренды земельного участка от 20.03.2008 № Д-Кр-25-7104 (далее – договор аренды), зарегистрированного 19.07.2016 управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – управление Росреестра), о продлении срока действия договора аренды до 31.12.2020.

Исковые требования со ссылкой на статьи 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 39.8, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункт 2 статьи 49 решения Омского городского Совета  от 10.12.2008 № 201 «Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск» мотивированы тем, что дополнительное соглашение заключено без проведения торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Росреестра.

Решением от 27.03.2018 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 23.07.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Акимова А.Г. просит отменить вынесенные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что соглашение является оспоримой сделкой, вследствие чего истцом пропущен срок исковой давности; судами неправомерно использованы факты, являющиеся предметом расследования уголовного дела.

Отзыв департамента на кассационную жалобу судом кассационной инстанции не принимается во внимание, так как не содержит доказательств его направления ответчику.

В судебном заседании представитель Акимовой А.Г. поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить оспариваемые судебные акты и отказать в иске.

Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с заключенным на основании распоряжения департамента от 10.12.2007                       № 9388-р (в редакции  распоряжения от 13.03.2008 № 2033-р) между департаментом (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Кучменко Алексеем Николаевичем (арендатором) договором аренды арендодатель по акту приема-передачи от 10.12.2007 передал в пользование арендатора сроком на три года  часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:0681, учетным номером 115, площадью 663 м², местоположение которого установлено в центральной части кадастрового района 55:36 г. Омска (Кировский административный округ), для размещения сборно-разборного металлического ангара.

Соглашением сторон, зарегистрированным 19.11.2009, кадастровый номер 55:36:000000:0681 земельного участка изменен на кадастровый номер 55:36:000000:794, учетный номер о 115 на 52.

Соглашением сторон, зарегистрированным 16.04.2010, договор аренды продлен на 5 лет, кадастровый номер земельного участка изменен на кадастровый номер 55:36:000000:1008, учетный номер на 29.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, зарегистрированного 09.01.2014, права и обязанности арендатора перешли к Акимовой А.Г.

Соглашением сторон, зарегистрированным 03.11.2015, срок действия договора аренды продлен до 31.12.2017, а соглашением от 25.02.2015, зарегистрированным 19.07.2016, срок действия договора аренды продлен до 31.12.2020.

Ссылаясь на продление договора аренды в нарушение действующего земельного законодательства, истец предъявил в суд настоящий иск, который удовлетворен судами первой и апелляционной инстанции как правомерный.

Выводы судов отвечают установленным по делу обстоятельствам и применимому к рассматриваемым правоотношениям законодательству.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки                 (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Федерального закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

В статье 34 Федерального закона № 171-ФЗ содержатся переходные положения для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2015. В частности, пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что до 01.03.2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Однако случай, когда лицо, получившее право аренды до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по ранее действовавшим правилам, в переходных положениях отсутствует.

В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ закреплено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ указаны условия, только совокупность которых позволяет реализовать названное право: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;                                                 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в пункте 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Утверждение заявителя о том, что новые правила не распространяются на оспариваемое соглашение правомерно отклонено судами.

Из правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вытекает, что при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Поскольку в результате оспариваемого дополнительного соглашения установлен новый срок аренды, изменение условия договора о сроке аренды в силу положений норм действующего гражданского законодательства означает, по сути, заключение нового договора, то соглашение о продлении срока действия договора аренды является самостоятельной сделкой, порядок заключения которой определяется с учетом изменений, вступивших в силу с 01.03.2015.

Кроме того, согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), статьями 30-30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Статья 17.1 Закона о защите конкуренции введена Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в законную силу 02.07.2008).

На основании части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Следовательно, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой данного Закона.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен по результатам конкурса или аукциона.

Согласно части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции, действовавшей до 01.07.2013) разрешалось заключение до 01.07.2015 на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. Поэтому на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась.

Указанный правовой подход сформирован в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2017 № 305-КГ17-2739, от 12.09.2017 № 306-КГ17-4881, от 02.11.2018 № 307-КГ-18-7321.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Такой установленный законом порядок заключения договоров аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов и отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

В связи с этим предоставление земельного участка вне установленного законом порядка может неправомерно создать приоритетные условия при получении прав на земельный участок, чем могут быть нарушены права иных возможных претендентов на их получение.

В тех случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем.

Если органы местного самоуправления совершают действия по предоставлению земельного участка, на котором ими фактически одобрено осуществление предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли, указанные органы должны отобрать лицо, получающее право на земельный участок, на конкурентной основе (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 306-КГ15-1652).

Принимая во внимание, что при заключении оспариваемого соглашения были созданы преимущественные условия для одного лица (Акимовой А.Г.), не имеющей в силу действующего в период подписания сторонами соглашения прав на продление договора аренды без проведения торгов, не были выявлены другие хозяйствующие субъекты (неопределенный круг лиц), лишенные возможности через участие в торгах реализовать свое право на получение земельного участка на праве аренды, обоснован вывод судов, что нарушение интереса неопределенного круга лиц свидетельствует о наличии публичного интереса в оспаривании соглашения и о его ничтожности.

При таких обстоятельствах суды, отклонив довод заявителя о пропуске срока исковой давности, на законных основаниях удовлетворили заявленные требования.

 Доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судами первой и апелляционной инстанций, основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают выводов судов, направлены на их переоценку и представленных в дело доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 АПК РФ).

Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права (статья 288 АПК РФ) судами не допущено, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 27.03.2018 Арбитражного суда Омской области и постановление от 23.07.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу                       № А46-25545/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья					С.И. Шуйская

Судьи									        М.А. Севастьянова

										        В.В. Тихомиров