Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-25553/18

13 июля 2018 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 02 июля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 13 июля 2018 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С. Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ООО "Люкс Импорт Рус" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к АО "РМБ" Банк в лице к/у ГК «Агентство по страхованию вкладов»

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора- Управление Росреестра по Московской области,  ООО "Альфа-Студио", ООО "ТК Альфа".

о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

При участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 02.07.2018,  

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Люкс Импорт Рус» (далее – ООО «Люкс Импорт Рус», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Акционерному обществу «Русский Международный Банк» Банк в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» (далее – АО «РМБ», банк, ответчик) с заявленными требованиями:

- зарегистрировать переход права собственности от ООО «Люкс Импорт Рус» к АО "РМБ" Банк в лице к/у ГК «Агентство по страхованию вкладов» на основании соглашения о предоставлении отступного от 31.08.2017 на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040507:85;

- обязать АО «РМБ» Банк в лице к/у ГК «Агентство по страхованию вкладов» принять у ООО «Люкс Импорт Рус» земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040507:85 по акту приема-передачи земельного участка.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

31 августа 2017 года между истцом (должник) и ответчиком (кредитор) заключено соглашение о предоставлении отступного (далее – соглашение), по условиям которого стороны договорились о прекращении обязательств должника, возникших из кредитных договоров № 

<

***> от 14.07.2017 и № 26-РК/17 от 16.08.2017, с предоставлением должником кредитору взамен исполнения своих обязательств по уплате денежных средств по кредитным договорам в части суммы основного долга отступного в порядке и на условиях, предусмотренных соглашением (л.д.14).

Согласно п. 2 соглашения  размер обязательств должника, возникающих из кредитных договоров в части уплаты основного долга по состоянию на 30.08.2017 составляет 65000000 руб.

Пунктом 3 соглашения установлено, что взамен исполнения обязательств должника по уплате кредитору суммы долга в размере 65000000 руб. должник предоставляет кредитору в качестве отступного, а кредитор принимает имущество, а именно, земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> с КН 50:22:0040507:85, площадью 17789 кв.м., категория «земли населенных пунктов», разрешенное использование «под размещение строительства торгово-складского комплекса».

Согласно заказанной  ответчиком и проведенной ООО «ЛЛ-Консалт» оценкой рыночной и ликвидационной стоимости земельного участка, отраженной в отчете № 2838/0717, рыночная стоимость участка по состоянию на 03.07.2017 составила 100300000 руб.

Пунктом 5 соглашения оговорено, что на момент его подписания права ООО «Люкс Импорт Рус» на земельный участок обременены ипотекой в пользу АО «РМБ» на основании договоров об ипотеке № 152-ЗН/12 от 10.08.2012, № 78-ЗН/13 от 18.04.2013, № 173-ЗН/13 от 15.08.2013, № 231-ЗН/13 от 04.10.2013 и № 19-20-ЗН/17 от 14.07.2017.

Согласно п. 13 соглашения, оно вступает в силу при условии погашения любым лицом, юридическим или физическим, части кредита по кредитному договору № 

<

***> от 14.07.2017 (заемщик - ООО «Альфа-Студио») в размере 80000000 руб. в срок не позднее 31.08.2017.

Платежным поручением от 16.08.2017 № 2992 ООО «ТК Альфа» частично погасило задолженность банку в размере 3000000 руб. по кредитному договору № 

<

***> от 14.07.2017. Платежным поручением от 18.08.2017 № 1 частично погашен долг ООО «Альфа-Студио» по кредитному договору № 

<

***> от 14.07.2017 на сумму 1071662,74 руб. Платежным поручением от 31.08.2017 № 648 частично погашен ООО «Альфа-Студио» долг по кредитному договору № 

<

***> от 14.07.2017 на сумму 75928337,26 руб. (л.д.34-36).

Согласно п. 6 соглашения, должник передает кредитору земельный участок, а также всю имеющуюся на него документацию по акту приема-передачи, подписываемому сторонами до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к кредитору, не позднее 10 рабочих дней с  момента вступления в силу настоящего соглашения.

Согласно пояснениям истца, исходя из условий пункта 13 соглашения и произведенных оплат, соглашение вступило в силу 31 августа 2017 года.

В письмах к ответчику  от 06.09.2017, от 11.09.2017, от 12.09.2017 (л.д.37-42), истец просил банк предоставить ответственное лицо для получения документов на земельный участок, подписания акта приема-передачи, подачи документов в орган государственной регистрации для оформления перехода права собственности, передал оригиналы документов на земельный участок. В письмах от 14.09.2017, от 05.10.2017, от 22.11.2017 (л.д.43) истец просил банк завершить сделку по отступному.

В претензии от 02.03.2018 (л.д.45) к ответчику истец потребовал в течение 30 календарных дней подписать акт приема-передачи земельного участка и подать документы в орган государственной регистрации.

Поскольку претензия ответчиком не выполнена, истец обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: присуждения к исполнению обязанности в натуре; иными способами, предусмотренными законом.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

К числу указанных оснований относятся договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

Согласно ч. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В п. 2 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде (ч. 8 ст. 8.1 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ  право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ч. 2 ст. 165 ГК РФ  если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме (ч. 1 ст. 820 ГК РФ).

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ч. 1 ст. 452 ГК РФ).

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества (ч. 1 ст. 409 ГК РФ).

Согласно указанной норме, по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному названной статьей, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения.

С момента заключения соглашения об отступном возникает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное. Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное. При неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением.

Поскольку заключенное между сторонами спора соглашение предусматривает предоставление в качестве отступного недвижимого имущества, право собственности на которое в соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса возникает у приобретателя этого имущества с момента регистрации перехода права, для исполнения соглашения недостаточно одной лишь передачи вещи кредитору, оно может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке.

Неисполнение должником обязательств по соглашению об отступном в полном объеме в установленный срок влечет, исходя из правовой природы отступного, наступление иных последствий, нежели предъявление продавцу, уклоняющемуся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи, покупателем требования о государственной регистрации за ним права собственности. В этом случае кредитор вправе предъявить должнику лишь требование, вытекающее из первоначального обязательства.

Таким образом, для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному статьей 409 ГК РФ, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения.

В силу статьи 8.1, пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случае передачи в качестве отступного недвижимого имущества обязательство по предоставлению отступного считается исполненным с момента государственной регистрации права собственности у приобретателя недвижимой вещи в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Поскольку заключенное между сторонами спора соглашение предусматривает предоставление в качестве отступного недвижимого имущества (спорное здание), право собственности на которое возникает у приобретателя этого имущества с момента регистрации перехода права, для исполнения соглашения недостаточно одной лишь передачи вещи кредитору, оно может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке.

В силу ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно частям 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Соглашение об отступном в рассматриваемой редакции и при сложившихся фактических обстоятельствах является документом о передаче недвижимого имущества по смыслу ст. 556 ГК РФ.

Таким образом, без записи в реестре отступное не может считаться предоставленным, и стороны были не вправе предусмотреть иное своим соглашением (п. 6). В противном случае может возникнуть ситуация, при которой обязательства должника по кредитному договору прекратятся, а право собственности на предмет отступного к кредитору не перейдет.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Судом установлено, что соглашение об отступном подписано сторонами, подписи скреплены печатями. Форма соглашения соответствует требованиям законодательства (для кредитного договора также предусмотрена письменная форма). Таким образом, данное соглашение не может быть признано незаключенным.

Соглашение об отступном недействительным не признано, данных о его ничтожности не имеется.

В ходе судебного разбирательства ответчик о недействительности (ничтожности) соглашения не заявлял. Доводы ответчика о том, что он не знал об отступном, не указывают на недействительность данного соглашения, о его фальсификации ответчиком не заявлено. Ответчиком заявлено ходатайство о назначении судебной  оценочной экспертизы в целях оценки стоимости земельного участка, предоставляемого в качестве отступного. Ходатайство судом отклонено в связи с непредставлением документов, необходимых для проведения экспертизы (в т.ч. экспертного учреждения, вопросов на экспертизу, внесения на депозит денежных средств). Кроме того, в материалы дела представлен отчет  об оценке № 2838/0717, в соответствии с которым стоимость имущества определена по состоянию на 03.07.2017 в размере 100300000 рублей.

При этом, в соответствии с п. 2 соглашения, размер обязательств должника, возникших из кредитных договоров в части уплаты основного долга по состоянию на 30.08.2017 составляет 65000000 руб.

Условия соглашения истцом (должником по кредитному договору) выполнено, денежные средства в размере 80000000 руб.  по кредитному договору № 

<

***> от 14.07.2017 перечислены заемщиком кредитору (п. 13 соглашения).

В целях оформления перехода прав на земельный участок с КН 50:22:0040507:85 к ответчику (кредитору) необходимо произвести государственную регистрацию перехода права собственности на основании соглашения об отступном, а ответчик обязан принять указанный земельный участок по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном ст. 556 ГК РФ.

Каких-либо доводов, препятствующих выполнению указанных действий, ответчиком не заявлено. Судом оснований для не невыполнения сторонами соглашения не установлено.

На основании изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Суд не находит оснований для оставления иска без рассмотрения.

Ответчиком заявлено ходатайство об оставлении иска без рассмотрения по п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, поскольку решением Арбитражного суда г.Москвы от 07.11.2017 по делу № А40-185433/17-101-222 ответчик АО «РМБ» Банк признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В соответствии с ч. 1 ст. 126  Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ   "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Из этого следует, что в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера, возникшие до возбуждения этого дела и которые рассматриваются по правилам ст. 100 закона о банкротстве.

Между тем, суд отмечает, что истец не является кредитором ответчика, а является его должником, у истца нет реестровых требований к ответчику, которые могут быть удовлетворены в соответствии с законом о банкротстве. Кроме того, обязательство по регистрации перехода права собственности не является имущественным обязательством и не носит имущественный характер.

Таким образом, данный спор рассматривается в общем исковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве.

Также суд отклоняет ходатайство ответчика о передаче дела по подсудности  в Арбитражный суд города Москвы, в связи с тем, что ответчик АО «РМБ» Банк зарегистрирован по адресу 

<

...>.

Настоящий иск является спором о праве, а в соответствии с ч. 1 ст. 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

Расходы по государственной пошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ, ст. 333.21 Налогового кодекса РФ. Поскольку в деле фактически заявлено два требования – об обязании регистрации перехода права собственности и об обязании принять объект по акту приема-передачи, то размер госпошлины устанавливается 12000 руб. (по 6000 руб. за каждое требование). Из них 6000 руб. взыскивается с ответчика в пользу истца и 6000 руб. взыскивается в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Зарегистрировать переход права собственности от ООО «Люкс Импорт Рус» к АО "РМБ" Банк в лице к/у ГК «Агентство по страхованию вкладов» на основании соглашения о предоставлении отступного от 31.08.2017 на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040507:85.

Обязать АО «РМБ» Банк в лице к/у ГК «Агентство по страхованию вкладов» принять у ООО «Люкс Импорт Рус» земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040507:85 по акту приема-передачи земельного участка. 

Взыскать с АО «РМБ» Банк в пользу ООО «Люкс Импорт Рус» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. 

 Взыскать с АО «РМБ» Банк в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6000 руб. 

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 

Судья                                                                                   Ю.С. Петропавловская