Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-31945/2024

12 августа 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  07 августа 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  12 августа 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Корчагиной Н.И.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Юламановым А.М., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Администрация муниципального образования «Бугровское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области

ответчик: 1. Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная корпорация» «Лидер Северо-Запад»; 2. Управление Росреестра по Ленинградской области; 3. Филиал ППК «Роскадастр» по Ленинградской области

третье лицо: 1. общество с ограниченной ответственностью «Инвест Групп»; 2. общество с ограниченной ответственностью «Арктика»; 3. товарищество собственников жилья «АП-Светлановский»

о признании отсутствующим права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713003:994,

 

при участии

- от истца: ФИО1, по доверенности от 15.01.2024; ФИО2, по доверенности от 19.12.2023

- от ответчика: 1. ФИО3, по доверенности от 10.07.2024; 2,3 не явились, извещены

- от третьего лица: 1,2 не явились, извещены; 3. ФИО4 председатель правления по выписке из ЕГРЮЛ

установил:

Администрация муниципального образования «Бугровское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная корпорация» «Лидер Северо-Запад» (далее – ответчик 1, Общество), Управлению Росреестра по Ленинградской области (далее – ответчик 2), Филиалу ППК «Роскадастр» по Ленинградской области (далее – ответчик 3) о признании отсутствующим права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713003:994, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Бугровское сельское поселение, поселок Бугры.

Определением суда от 05.04.2024 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание и судебное заседание назначены на 29.05.2024.

Определением суда от 29.05.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Инвест Групп» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Арктика» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), товарищество собственников жилья «АП-Светлановский» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), рассмотрение дела отложено на 07.08.2024.

В суд поступил отзыв ответчика 3 на исковое заявление.

Представитель истца в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика 1 возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица 3 не возражал против  удовлетворения исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в судебное заседание не явились.

Изучив материалы дела, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

12.01.2024 г. вх-100/2024 в адрес администрации поступило уведомление Управления Росреестра по Ленинградской области о том, что на основании заявления Общества об отказе от права собственности на земельный участок прекращено право собственности Общества и проведена государственная регистрация права собственности МО «Бугровское сельское поселение» на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713003:994, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Бугровское сельское поселение, поселок Бугры. 

Согласно выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (земельный участок) зарегистрированы договора участия в долевом строительстве, а также договора купли - продажи с физическими лицами, ипотека в силу закона.

На земельном участке осуществлено строительство многоквартирных домов. Объекты недвижимости переданы участникам долевого, строительства, которые зарегистрировали права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 4 пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), в случаях, когда запись в государственном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое .имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено  путем  предъявления  иска о  признании  права  или  обременения отсутствующими.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Действующее законодательство не определяет запись в ЕГРН как самостоятельное основание возникновения, изменения, прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация представляет собой систему записей и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Указание в решении суда на признание записи в ЕГРН недействительной, либо незаконной не влечет правовых последствий в виде лишения права.

В силу пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных названным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Индивидуализация земельных участков осуществляется посредством описания их местоположения путем описания местоположения границ земельного участка, которые устанавливаются посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Исходя из части 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в частности, из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав).

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (часть 1 статьи 8 Закона о регистрации). В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (часть 1 статьи 9 Закона о регистрации).

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, входит в состав общего имущества данного дома и принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

В пункте 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Данной нормой регулируется порядок перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 

Частью 5 установлено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Пунктом 3 Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" установлено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, право собственности (долевой) на земельный участок возникло у собственников помещений в многоквартирном доме и земельный участок не может находиться в муниципальной собственности.

Данная позиция подтверждается Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023), согласно которой если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, с учетом положений части 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), части 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части.

Правовая позиция о том, что запись государственной регистрации права собственности прежнего собственника на земельный участок должна была быть погашена одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество, а также круг ответчиков подтверждается сложившейся судебной практикой (Постановлением Арбитражного суда Московского округа по делу № А41-85562/2022, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 09.02.2023 по делу № 307-ЭС22-19570, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 10.02.2016 по делу № 307-ЭС16-17333).

Согласно пункту 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, или утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного кодекса.

Положения ЗК РФ,  Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов N 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Заявление Общества об отказе от права собственности в отношении земельного участка не могло повлечь возникновение такого права у Муниципального образования в силу того, что на указанный момент застройщик материальными правами в отношении земельных участков не обладал. Обращение с требованиями о повторном формировании и постановке на учет земельных участков под каждым из введенных в эксплуатацию домов действующим законодательством не предусмотрено, основания для внесения в ЕГРЮЛ записи о государственной   регистрации   права   муниципальной   собственности   отсутствовали, следовательно, указанные сведения подлежат исключению из ЕГРЮЛ. 

Земельный участок стоит на кадастровом учете.

Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с ч. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с проектом межевания территории образуются земельные участки в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Согласно п. 4. ст. 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.

Кроме того, в соответствии с п. 2.1 ст. 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, до ее утверждения подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности для утверждения проекта межевания территории.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями), до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки схем расположения земельных участков; на кадастровом плане территории или проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются органами местного самоуправления с соблюдением процедуры общественных обсуждений или публичных слушаний в соответствии со статьями 5.1 и 46 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Многоквартирный дом, является самостоятельным объектом капитального строительства (п. 10 ст. 1 ГрК РФ), для эксплуатации которого необходим земельный участок, на который у собственников помещений многоквартирного дома возникает право собственности в силу закона.

Многоквартирные дома на участке введены в эксплуатацию.

Согласно ст. 259.1 ГК РФ если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в целях образования земельного участка собственникам помещений многоквартирного жилого дома, как заинтересованным лицам, необходимо обратиться к кадастровому инженеру за изготовлением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, на общем собрании собственников жилья принять единогласное решение о необходимости формирования земельного участка в границах координат, указанных в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории и обратиться с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. При этом, схема расположения земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, до ее утверждения подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности для утверждения проекта межевания территории.

С учетом изложенного суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о признании отсутствующим право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713003:994, что является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о вышеназванном земельном участке. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать отсутствующим право муниципальной собственности муниципального образования «Бугровское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713003:994, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Бугровское сельское поселение, поселок Бугры.

Обязать Управление Росреестра по Ленинградской области внести соответствующие изменения в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Корчагина Н.И.