ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

     

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А83-10665/2017

13 декабря 2018 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 06.12.2018

Постановление изготовлено в полном объеме 13.12.2018

Двадцать       первый      арбитражный      апелляционный        суд        в       составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Остаповой Е.А., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем  ФИО1,

при участии:

от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым - ФИО2, доверенность от 21.12.2017 №2341-Д,  личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации;

от Общества с ограниченной ответственностью «Свит ЛТД» - ФИО3, доверенность от 11.09.2017 №13,  личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации; ФИО4, доверенность от 20.08.2018 №16,  личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 25 мая 2018 года по делу №А83-10665/2017 (судья Плотников И.В.), 

по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Свит ЛТД» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Администрации города Ялты Республики Крым, Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым

о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества 

у с т а н о в и л:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Свит ЛТД» о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества, а также взыскании штрафных санкций в размере 15 788, 72 руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на невыполнение ответчиком обязательств по договору купли-продажи государственного имущества - целостного имущественного комплекса государственного предприятия общественного питания кафе «Чарда», расположенного по адресу: 

<

...>., заключенного Договора № 2-101 в 1994 году.

Определением от 20.03.2018  к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Администрация города Ялты Республики Крым  и Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым.  

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 25.05.2018 года  в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение арбитражного суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования. 

Заявитель апелляционной жалобы, мотивировал ее тем, что между Фондом коммунального имущества г. Ялты и Обществом покупателей членов трудового коллектива государственного предприятия общественного питания кафе «Чарда» был заключен договор купли-продажи государственного имущества целостного имущественного комплекса государственного предприятия общественного питания кафе «Чарда», согласно которому покупатель был обязан осуществить определенные действия, в том числе: осуществить реконструкцию объекта приватизации в срок до 31.12.2016 года в соответствии с проектно-сметной документацией, организовать прием объекта в эксплуатацию, сохранить профиль деятельности по предоставлению услуг общественного питания с возможным расширением профиля, сохранении 10 рабочих мест. Истец, как правопреемник продавца, обращался к ответчику, правопреемнику покупателя, с просьбой предоставить документы выполнения взятых на себя обязательств. Согласно представленным документом ответчик не выполнил договорные обязательства, а именно – не осуществил реконструкцию объекта в срок до 31.12.2016, в связи с чем, истец на основании ст. 27 ч. 1-3,5, 9 Закона Украины «О приватизации государственного имущества», действующего на момент  возникновения спорных отношений, просил расторгнуть договор купли-продажи государственного имущества от 11.01.1994, вернуть  истцу объект приватизации и взыскать штрафные санкции.  Истец не согласен с выводами суда первой инстанции, поскольку получив объект приватизации в собственность, ответчик должен был следить за его сохранностью, предпринимать меры по его реконструкции, однако вопреки договору ответчик не уведомил истца о сносе объекта, об отсутствии объекта. Также истец не согласен с доводами относительно прекращения обязательств, поскольку стороны выражали волю на сохранение обязательств по договору, продлевая соглашениями срок окончания реконструкции объекта.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 апелляционная жалоба принята к производству.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указывает о том, что решение суда первой инстанции принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, правильно пришел к выводу об отсутствии  недвижимого имущества, которое было предметом  Договора от 11.01.1994, об оплате  стоимости приобретенного имущества. В результате чего полагает, что обязательства по договору прекратились.

В судебном заседании 06.12.2018 от ответчика поступили дополнительные пояснения к возражениям на апелляционную жалобу, в которых ответчик указывает, что согласно законодательству о приватизации, срок действия обязательств покупателя 5 лет, то есть срок обязательств по договору истек в 1999 году, требования о расторжении договора заявлено не к покупателю, которым являлось Общество покупателей членов трудового коллектива государственного предприятия общественного питания кафе «Чарда». Ответчик объект приобрел после 1999 года, после окончания срока действия приватизационных обязательств, следовательно не может нести ответственность за возможное неисполнение обязательств по спорному договору. Полагает, что объект не был обременен приватизационными обязательствами, поэтому согласия органа приватизации не требовалось. Кроме того, ответчик считает, что истцом не представлено суду допустимых и надлежащих доказательств нарушения приватизационных обязательств - условий договора купли - продажи в отношении спорного объекта в течение установленного Законом срока, оформленных в соответствии с Порядком осуществления государственными органами приватизации контроля за выполнением условий договоров купли-продажи объектов приватизации, утвержденным приказом Фонда ДГУ 19.08.1998 года №1649 и приказом Фонда от № 885 "Об утверждении типовых актов проверки выполнения условий договоров купли-продажи ”.

Кроме того, судом были истребованы инвентарные дела спорного объекта до реконструкции и после нее, которые были направлены суду апелляционной инстанции и были приобщены в судебном заседании протокольным определением. Кроме того, суд истребовал от  ответчика приватизационное дело спорного объекта. Истец представил приватизационной дело № 29, однако оно не является относимым доказательством, поскольку указанное дело не относится к данному спору, ввиду того, что объект приватизации по данному делу, является не кафе «Чарда» , а пивной бар «Чарда».

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу, ответчик возражал против ее удовлетворения.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

11.01.1994 года между Фондом коммунального имущества города Ялты и Обществом покупателей членов трудового коллектива государственного предприятия общественного питания кафе «Чарда», заключен Договор купли-продажи государственного имущества - целостного имущественного комплекса государственного предприятия общественного питания кафе «Чарда», расположенного по адресу: 

<

...>. Договор удостоверен государственным нотариусом Ялтинской городской нотариальной конторы ФИО6 под реестровыми № 2-101 .

Пунктом 5.2. Договора предусмотрена обязанность Покупателя выполнить реконструкцию и техническое перевооружение объекта приватизации в срок до   01.01.1996 г.

Согласно пункту 5.3 Договора покупатель обязан обеспечить особые условия эксплуатации объекта приватизации, в том числе, функционирование предприятия по нескольким направлениям, сохранение и увеличение количества рабочих мест, сохранение профиля предприятия после реконструкции сроком на 5 лет.

Дополнительными соглашениями от 30.05.2006 г., 13.08.2008 г., 17.05.2011 г, 18.12.2013 г.,  заключенными между Фондом имущества Автономной Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «Свит Лтд», к договору купли-продажи от 11.01.1994 г. внесены изменения, согласно которым покупатель взял на себя обязательства, в том числе,  согласовать проект реконструкции с соответствующими городскими службами; выполнить реконструкцию и капитальный ремонт принадлежащих ему внутренних помещений и фасада объекта приватизации в  соответствии с проектно-сметной документацией, разработанной в процессе исполнения покупателем инвестиционных обязательств к договору купли-продажи,  соответственно, в срок до 01.05.2008 г., 31.12.2010 г., 31.12.2013 г. 31.12.2016 г.; а также организовать после выполнения реконструкции прием объекта приватизации в эксплуатацию с привлечением экспертов соответствующих городских служб и представителя продавца.   В пункт 5.3. договора внесены изменения, согласно которым покупатель обязан обеспечить сохранение профиля деятельности по предоставлению услуг общественного питания с возможным расширением профиля (торговля, бытовое обслуживание, гостиничные услуги), а также сохранить 10 рабочих мест.   

В соответствии с п. 1.7 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Крым, утвержденного постановлением Совета министров Республики Крым от 27.06.2014 года № 157, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации государственной собственности Республики Крым и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд имущества Автономной Республики Крым.

Истец, ссылаясь на невыполнение ответчиком обязательств по договору купли-продажи государственного имущества - целостного имущественного комплекса государственного предприятия общественного питания кафе «Чарда», расположенного по адресу: 

<

...>, просил спорный договор купли-продажи расторгнуть, обязать ответчика вернуть по акту приема-передачи объект приватизации и взыскать с ответчика штрафные санкции в размере 15 788, 72 руб. 

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла к выводу, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, исходя из следующего.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что предмет договора купли-продажи на день рассмотрения дела в суде отсутствует, следовательно, обязательства по оспариваемому договору не могут быть исполнены, что в силу ст. 416 ГК РФ является основанием для прекращения обязательств по договору. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу, что  истцом не представлено суду доказательств существенного нарушения ответчиком оспариваемого договора в соответствии с абз. 3 части 2 ст. 450 ГК РФ, в силу указанных норм права не доказано причинение такого ущерба, а также что истец в значительной степени был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, истцом не представлено надлежащих доказательств направления ответчику требований об устранении нарушений условий договора, не выполнение которых могло б свидетельствовать о возникновении  оснований расторжения договора в соответствии с п. 7.3. договора в связи с не исправлением нарушений в тридцатидневный срок с момента получения таких требований, таким образом, придя к выводу о том, что истцом не представлено суду должных доказательств нарушения его прав, свобод и законных интересов ответчиком в связи с невыполнением ответчиком реконструкции объекта, переданного по договору от 11.01.1994 г.

При рассмотрении судом апелляционной инстанции установлено, что Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым является правопреемником Фонда имущества Автономной Республики Крым в соответствии с пунктом 4 Указа Главы Республики Крым от 16.06.2014 г. N 51-У, согласно которому, в связи с утверждением структуры исполнительного органа государственной власти Республики Крым, ликвидируются органы исполнительной власти Республики Крым согласно Перечню (приложение 2), в том числе, Фонд имущества Автономной Республики Крым и пункта 7 ст. 17 Закона Республики Крым от 08.08.2014 г. N 46-ЗРК "Об управлении и распоряжении государственной собственностью Республики Крым", согласно которому Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, как уполномоченный орган является правопреемником Фонда имущества Автономной Республики Крым в части исполнения полномочий арендодателя по договорам аренды имущества Автономной Республики Крым и бывшего государственного имущества Украины, заключенным до вступления в силу настоящего Закона, на весь период действия указанных договоров. Уполномоченный орган: является субъектом правоотношений в сфере управления, аренды и приватизации имущества Республики Крым, по которым до дня выступления в силу настоящего Закона субъектом являлся (выступал) Фонд имущества Автономной Республики Крым (Фонд имущества Республики Крым).

Согласно пункту 1.7. Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Крым, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Крым от 27.06.2014 г. N 157 (с изменениями), Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности Республики Крым и корпоративных правоотношений, стороной по которым ранее являлся Фонд имущества Автономной Республики Крым. В свою очередь, пунктом 2.8. указанного Положения предусмотрено, что одной из основных задач Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым является защита имущественных прав и земельных отношений Республики Крым в соответствии с законодательством Российской Федерации.

С учетом изложенного, коллегия судей приходит к выводу о том, что истец, как правопреемник прав и обязанностей Фонда имущества Автономной Республики Крым, предусмотренных Договором купли-продажи имущества, принадлежащего Автономной Республики Крым, является надлежащим истцом по данному делу.

Перепроверив в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции полномочия лица, направлявшего в адрес ответчика претензию о расторжении договора купли-продажи, возврате имущества и взыскании штрафных санкций, коллегия судей пришла к выводу о соблюдении установленного ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ досудебного порядка урегулирования спора.

По смыслу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405).

Учитывая то, что договор купли-продажи государственного предприятия заключен до принятия Республики Крым в состав Российской Федерации, а обязательства по договору ответчик должен исполнять до 2016 года, то к спорным правоотношениям необходимо применять как законодательство действующее в момент их возникновения, так и законодательство действующее на момент исполнения обязательств, то есть законодательство Украины и законодательство Российской Федерации.

В соответствии с нормами ст. 11 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, не предусмотренных этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.

Согласно с ч. 1 ст. 626 ГК Украины договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Аналогичные нормы содержаться в ст. ст. 8, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Требования истца о расторжении договора, возврата имущества и взыскании штрафных санкций, основаны на ч. 2 ст. 450, 309 ГК РФ и ч. 1-3, 5, 9 ст. 27 Закона Украины «О приватизации государственного имущества» и  доказанности существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи.

В соответствии с частью 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2 ст. 450 ГК РФ).

Таким образом, предметом доказывания по спорным правоотношениям является наличие ущерба для стороны, инициирующей расторжение договора в судебном порядке. При этом, ущерб должен быть значительный, т.е. носить такой характер, чтобы сторона в значительной степени лишалась (не получала) того, на что она вправе была рассчитывать заключая данный договор.

Вместе с тем, истец, в нарушение норм процессуального права, не представил суду каких-либо доказательств, которые бы свидетельствовали о наличии ущерба, причиненного ему ответчиком в результате ненадлежащего исполнения им своих обязательств по договору, кроме того, и в судебном заседании представитель истца не смог пояснить суду, в чем заключается причиненный ему ущерб, что он утратил и какова степень утраты того, на что рассчитывал истец по данному договору.

В то же время, из материалов дела следует, что договор купли-продажи носит возмездный характер и истец, приобретая Объект приватизации, полностью уплатил указанную в договоре стоимость приобретаемого им Объекта приватизации, о чем стороны не возражают.

Давая оценку существенности нарушения условий договора, заключенного в процессе приватизации государственного предприятия – целостного имущественного комплекса, следует учитывать нормы законодательства, действовавшие в момент заключения договора купли-продажи на территории Республики Крым, а именно - Законом Украины "О приватизации государственного имущества" от 04.03.1992 N 2163-XII (далее - Закон N 2163-XII).

Согласно ст. 1 Закона N2163-XII приватизация имущества государственных предприятий Украины (далее - приватизация) - это отчуждение имущества,  находящегося в общегосударственной, республиканской (Республики Крым)  и коммунальной собственности, в пользу физических и негосударственных юридических лиц. 

Из указанного следует, что заключая договор купли-продажи, продавец преследовал цели, установленные вышеуказанным Законом о приватизации, то есть отчуждение имущества государственного предприятия. 

В соответствии с указанным Законом Украины N2163-XII, в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, норма, на которую ссылается истец (ч.5, 9 статьи 27), предусматривающая  возможность  по требованию одной из сторон договора купли-продажи расторжение или признание недействительным по решению суда в случае невыполнения другой стороной обязательств, предусмотренных договором купли-продажи, в определенные сроки, а также возврата объекта приватизации в государственную собственность в случае расторжения  в судебном порядке договора, отсутствовала, поскольку указанная норма была принята в редакции, указанной истцом, значительно позднее и не предусматривала регулирование договоров, заключенных ранее, а потому ссылаться на указанную норму специального закона, как на материально-правовое основание для расторжения договора купли-продажи, является неправомерным в силу ст. 422 ГК РФ.

Согласно ст. 29 Закона N2163-XII, в редакции, действовавшей на момент заключения договора, в случае нарушения законодательства о приватизации к виновным лицам применялась уголовная, административная, дисциплинарная и гражданско-правовая ответственность. 

Исходя из условий заключенного сторонами договора, последним предусмотрена ответственность за нарушение обязательств по договору, а именно: за нарушение сроков оплаты Объекта ( неустойка и возврат объекта приватизации); за существенное нарушение покупателем своих обязательств по договору, или если такие нарушения не исправлены на протяжении тридцати дней после того, как покупатель получил от Продавца письменное извещение об этих нарушениях, следует расторжение договора  и возврат продавцу объекта приватизации с компенсацией убытков, включая упущенную выгоду; за невыполнение Покупателем условий конкурса, предусмотрен штраф в размере 30% от цены продажи приватизации.

Таким образом, ни в законодательстве, действовавшем на момент заключения договора, ни условиями договора, не предусматривалась  как исключительное условие для расторжения договора купли-продажи объекта приватизации, ненадлежащее исполнение покупателем условий, а именно невыполнение реконструкции объекта в определенный договором срок.

Указанное нарушение может являться основанием для расторжения договора, только если Продавец докажет существенность нарушения условий договора в порядке, предусмотренном ст. 450 ГК РФ.

Однако как установлено судом первой и апелляционной инстанцией истец не представил доказательств существенного нарушения условий договора.

Относительно возражений ответчика и выводов суда первой инстанции об отсутствии объекта приватизации ввиду его сноса, коллегия судей полагает необходимым указать следующее. 

Как следует из материалов инвентарного дела, ООО «Свит ЛТД» являлся собственником 1/2 доли дома № 9 по ул. Игнатенко в городе Ялта на основании Свидетельства на право собственности на долю дома № 630 от 05.02.2001 года. Совладельцами указанного объекта являлись ООО «Рубин - Юг» (3/20) и ООО «Чарда» (7/20) (впоследствии СПД ФИО7). Указанное было обусловлено тем, что одновременно была осуществлена приватизация имущества государственных предприятий – целостных имущественных комплексов  ГПОП пивного бара «Чарда» и кафе «Южное», расположенных также в 

<

...>.

Как следует из материалов дела, в соответствии с письмом Ялтинского городского управления Главного управления МЧС Украины в Автономной Республике Крым № 21/16-374 от 28.04.2006 года по адресу: 

<

...> произошел пожар 30.06.1996 года, в результате которого была повреждена кровля здания.

Решением исполнительного комитета Ялтинского городского Совета № 327(1) от 17 августа 2001 года ООО «Свит ЛТД» и ООО «Рубин-Юг» разрешено производство проектно - изыскательных работ для строительства гостиницы по ул. Игнатенко, 9 в                           г. Ялта; проведение подготовительных работ с разборкой существующих ветхих конструкций, принадлежащих им строений.

В соответствии с условиями договора подряда со строительной компанией «Нигма» от 10.05.2004 г. № 03/01-П, согласно акту приемки выполненных подрядных работ от 24.12.2004 г.  работы выполнены в полном объеме.

Решением исполнительного комитета Ялтинского городского Совета № 617 от 29 апреля 2004 года решение исполнительного комитета Ялтинского городского Совета                       № 327(1) от 17 августа 2001 года пролонгировано до 26.03.2005 года.

Решением 40-ой сессии 4-го созыва Ялтинского городского Совета № 48 от 17.03.2006 года договор аренды земельного участка, площадью 0,1402 га для обслуживания кафе по адресу: 

<

...> (регистрационный № 98), заключенный 12.10.2001 года между Ялтинским городским советом и ООО «Свит ЛТД» был расторгнут и передан в аренду ООО «Свит ЛТД», ООО «Чарда», СПД ФИО7 земельный участок, площадью 0,2804 га, по ул. Игнатенко, 9 для строительства и обслуживания гостиницы на землях Ялтинского городского Совета.

В соответствии с Договором аренды земельного участка, заключенным между ответчиком и Ялтинским городским Советом, зарегистрированным в КРФ ГП «ЦГЗК» при Госкомземе Украины, от 29.12.2006 года № 040602100135, на земельном участке здания и сооружения отсутствуют. Указанное обстоятельство также подтверждается актом приема - передачи земельного участка от 08.12.2006 года, в соответствии с п. 9 которого «на земельном участке здания и сооружения отсутствуют».

Таким образом, на момент передачи в аренду земельного участка, в том числе ответчику, работы по разборке ветхих зданий были закончены, объект приватизации был снесен.

Так, далее из материалов дела следует, что Решением 16-ой сессии 5-го созыва Ялтинского городского Совета № 396 от 21.03.2008 года внесены изменения в п. 3 решения 40-ой сессии 4-го созыва Ялтинского городского Совета № 48 от 17.03.2006 года, согласно которым  земельный участок, площадью 0,2804 га, по ул. Игнатенко, 9, передан в аренду ООО «Свит ЛТД» сроком на 49 лет для строительства и обслуживания гостиницы на землях Ялтинского городского Совета.

10 апреля 2008 года к договору аренды земельного участка, заключенного между ответчиком и Ялтинским городским Советом, зарегистрированным в КРФ ГП «ЦГЗК» при Госкомземе Украины,  от 29.12.2006 года  № 040602100135, заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым абзацы 1 и 2 указанного договора аренды изложены в новой редакции: указан «Арендатор» земельного участка - ООО «СВИТ - ЛТД». 

Согласно акту текущих изменений, выполненному техником Ялтинского городского Бюро технической инвентаризации по состоянию на 10.12.2009 года произведен снос старого здания.

Из представленного ответчиком Акта экспертного исследования от 30.11.2017 года № 1258/1-7, проведенного старшим государственным судебным экспертом Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская Лаборатория Судебных экспертиз Министерства юстиции России» ФИО8, имеющей высшее образование, квалификацию инженера-строителя, экспертную специальность 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», право самостоятельного производства экспертиз подтверждено ЭКК в 2014 года,  усматривается, что существующий ранее (до декабря 2004 года) объект: кафе – столовая, по адресу: 

<

...> (кафе «Чарда» и  кафе «Южное» общей площадью 2003,2 м2), был полностью демонтирован, по причине ветхости и аварийности. Установлено, что на момент проведения исследования на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...>, фактически не имеется нежилых помещений дома - имущественного комплекса государственного предприятия общественного питания кафе «Южное» и кафе «Чарда».

Согласно технических паспортов и инвентарного дела на объект: кафе – столовая, по адресу:  

<

...> (по состоянию на 14.12.2000 год, 11.04.2002 год), объект представлял собой отдельно стоящее двухэтажное с подвалом и межэтажной антресолью  капитальное здание кафе – столовой (кафе «Чарда» и  кафе «Южное», общей площадью 2003,2 м2). В целом объект состоял из: основной части лит. А, основной части лит. А3, пристроек лит.а, лит. а1, лит. а2, крылец с лестницами: лит. а3, лит. а4, лит. а5.

На момент проведения исследования по указанному адресу объектов с такими техническими характеристиками не имеется. 

Аналогичный вывод содержится в акте обследования, выполненном кадастровым инженером 24.08.2017 года.

Так, согласно договору купли-продажи в редакции 1994 года ( п. 5.2), покупатель обязан выполнить реконструкцию и техническое перевооружение объекта приватизации в срок до 01.01.96 года, в том числе:

- перепланировать внутреннее помещение с устройством дополнительного молочного и витаминного баров, кондитерского магазина;

- для разработки и оформления фасада здания выполнить эскизный проект ул. Игнатенко от здания магазина «Природа» до угла ул. Игнатенко-пл. ФИО9. Осуществить отделку фасада здания в соответствии с проектом высококачественными строительными материалами; выполнить отопление и горячее водоснабжение с исползованием экологических чистых источников тепловой энергии.

 Далее в договор вносились изменения и в окончательном варианте (дополнительное соглашение  от  18.12.2013 года), п. 5.2 согласован в следующей редакции:

5.2.1. Согласовать проект реконструкции с соответствующими городскими службами;

5.2.2. Выполнить реконструкцию объекта приватизации в срок до 31.12.2016 в соответствии с проектно-сметной документацией, разработанной в процессе исполнения Покупателем инвестиционных обязательств по дополнительному соглашению от 22.02.2001 года к договору купли-продажи;

5.2.3. Организовать после реконструкции принятие объекта приватизации в эксплуатацию с привлечением специалистов соответствующих городских служб и представителя Продавца.

В соответствии с п. 13, 14 ГрКодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как следует из материалов дела, ответчику, как собственнику недвижимого имущества, которое подлежало сносу, компетентными муниципальными органами было дано разрешение на осуществление сноса, затем был передан в аренду земельный участок, как собственникам имущества, которое было снесено, для строительства гостиницы (в том числе с сохранением целевого профиля недвижимости по договору купли-продажи); выдано разрешение на выполнение строительных работ от 28.03.2008 № 109, перерегистрированное 13.04.2009 № 535; зарегистрирован объект незавершенного строительства лит. А пл. 7895, 4 кв.м (свидетельство о регистрации права от 26.01.2016)

Таким образом, ответчик, действуя разумно и добросовестно, предпринял все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством, для надлежащего оформления землепользования и получения градостроительной документации с целью получения разрешения на строительство для возможности осуществить строительство указанного с учетом условий  договора купли-продажи, однако указанные действия ответчика были оставлены без внимания со стороны истца по настоящему делу.

Как следует из выводов экспертного исследования работы, проведенные по возведению объекта исследования – незавершенного строительством объекта лит. А, не относятся к работам по реконструкции, по капитальному и текущему ремонту и являются работами по новому строительству.

Однако указанное не дает основания полагать, что существенно нарушены условия договора купли-продажи государственного имущества от 11.01.1994 года, а потому оснований для расторжения договора, не имеется. 

Учитывая представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчик не мог по объективным причинам осуществить реконструкцию в сроки предусмотренные договором, при этом действия истца не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны заключенного договора, что в последующем лишило Общество реальной возможности осуществления прав и обязанностей по договору.

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции относительно прекращения обязательств по договору купли-продажи от 11.01.1994, в силу ст. 416, 453 ГК РФ,  поскольку уничтожение и снос объекта приватизации,  и строительство нового объекта стороной договора, не является основанием прекращения договора купли-продажи целостного имущественного комплекса государственного предприятия, поскольку предметом указанного договора было имущество Объекта приватизации, включавшее в себя все его активы, пассивы, здание, оборудование, инвентарь и другое имущество, которое составляло согласно Акта приема-передачи объект приватизации, и соответственно в обязанности ответчика входили не только обязанности по реконструкции объекта недвижимости, но и иные, соблюдение которых не было предметом исследования и не входило в предмет доказывания по данному спору. 

Между тем, коллегия судей бесспорно считает, что снос старого здания (объекта приватизации) и возведение  нового делает невозможным требовать истцу  возврата объекта приватизации при расторжении договора, что соответствует позиции  Президиума ВАС РФ от 03.12.2002 № 6616/02  и ст. 566 ГК Российской Федерации.

Таким образом, коллегия судей соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истцом не представлено суду должных доказательств нарушения его прав, свобод и законных интересов при невыполнении ответчиком условия договора относительно сроков реконструкции объекта, переданного по договору от 11.01.1994 г., истец не доказал существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи от 11.01.1994 года, а потому оснований для расторжения  договора купли-продажи государственного имущества от 11.01.1994 г. отсутствуют. Коллегия судей также не находит оснований для взыскания и штрафных санкций за указанное нарушение условия договора, поскольку истцом не доказано наличия виновных действий ответчика, ущерба истца от действий ответчика.

Выводы суда первой инстанции относительно отсутствия регистрации и ничтожности дополнительных соглашений к договору купли-продажи, судебная коллегия  полагает ошибочными и подлежащими исключению, поскольку следует учесть разъяснения, содержащиеся в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которых, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Как было указанно выше, судами обеих инстанций установлено, что после заключения сделки, стороны заключали ряд дополнительных соглашений, приступив к ее исполнению,  что давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, и только после предъявления требований о расторжении договора,  со стороны ответчика были заявлены доводы о ничтожности дополнительных соглашений ввиду отсутствия их государственной регистрации, в связи с чем, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика  в указанной  части.

При этом, суд не находит оснований для удовлетворения заявления о применении последствий пропуска истцом исковой давности, поскольку судом установлено отсутствие нарушенных прав истца.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца и удовлетворения апелляционной жалобы, в связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменений.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд, 

                                        постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 25 мая 2018 года по делу №А83-10665/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым - без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа  в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                         Н.И. Сикорская

Судьи                      Е.А.  Остапова

               А.А. Тарасенко