АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248000, г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел. 8-800-100-23-53, (4842) 505-902, факс: (4842) 50-59-57; 59-94-57 

http://kaluga.arbitr.ru; e-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А23-1707/2019

11 мая 2023 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2023 года. 

В полном объеме решение изготовлено 11 мая 2023 года. 

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Микиной О.В.,             при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы веб-конференции дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Лайт коммуникейшн Калуга" (ОГРН 

<

***>,                    ИНН 

<

***>) 248031, 

<

...>

к обществу с ограниченной ответственностью "Калужская земельная корпорация" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 248001, 

<

...>

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области                    

о взыскании 1 443 872 руб., расторжении договора

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Калужская земельная корпорация" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 248001,                             

<

...>

к обществу с ограниченной ответственностью "Лайт коммуникейшн Калуга"                   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 248031, 

<

...>

о взыскании 1 549 565 руб. 86 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца - представителей ФИО3 по доверенности от 11.12.2019, ФИО4 по доверенности от 15.07.2022,

от ответчика – представителя ФИО5 по доверенности от 19.05.2022,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "Лайт коммуникейшн Калуга" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Калужской области к обществу с ограниченной ответственностью "Калужская земельная корпорация" (далее – ответчик) с иском с иском о расторжении договора от 14.03.2013 №ОП/2013 участия в долевом строительстве (далее – договор) на основании п. 3 ч. 1. ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004  № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон "О долевом участии в строительстве"), взыскании денежных средств в размере 1 000 000 руб. и процентов за пользование денежными средствами в размере 443 872 руб. на основании ч. 2 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве".

Определением суда от 10.10.2019 встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Калужская земельная корпорация" о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Лайт коммуникейшн Калуга" неустойки в размере 857 743 руб. 86 коп., убытков в размере 691 822 руб. принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском. 

Определением суда от 01.12.2020 по делу назначена судебная экспертиза, производство по делу было приостановлено. На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Какие инженерные коммуникации проходят транзитом через офисное помещение, являющееся предметом договора № ОП/2013 участия в долевом строительстве от 14.03.2013?

2. Являются ли эти инженерные коммуникации общедомовым имуществом многоквартирного жилого дома, в котором расположено данное офисное помещение;

3. Имеют ли эти инженерные коммуникации устройства управления и регулирования (запорную арматуру, клапана, спускные вентили и т.п.)?

4. Необходим ли доступ обслуживающего персонала к этим инженерным коммуникациям для проведения регламентных, профилактических работ и/или работ по устранению аварий, произошедших на сетях, находящихся за пределами данного офисного помещения?

5. Соответствует ли строительным номам и правилам размещение этих инженерных коммуникаций в данном офисном помещении?

6. Соответствует ли данное офисное помещение требованиям технических регламентов, договора № ОП/2013 участия в долевом строительстве от 14.03.2013 и разработанной к нему проектной и рабочей документации, градостроительным регламентам, правилам пожарной безопасности, а также иным обязательным требованиям к такого рода помещениям? Если не соответствует, то указать конкретные недостатки и определить - являются ли выявленные недостатки существенными и устранимыми, а также стоимость устранения существенных недостатков и стоимость устранения несущественных недостатков.

По окончании проведения экспертизы 07.06.2021 в Арбитражный суд Калужской области представлено заключение эксперта №8/21-ЭЗ.

В судебном заседании 04.05.2023 судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11.05.2023.

Представители истца в судебном заседании в порядке ст. 49 АПК РФ поддержали поданное 02.10.2019 заявление об отказе от иска в части требования о расторжении договора, а также заявление об уточнении исковых требований от 06.10.2022, в соответствии с которым просили суд признать договор расторгнутым в одностороннем порядке с 07.03.2018 по инициативе участника долевого строительства, взыскать с ответчика денежные средства в размере 1 000 000 руб., проценты по правилам ч. 2 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" за период с 04.03.2016 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 28.03.2022 в общем размере 485 750 руб., а также проценты по правилам ч. 6 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" за период с 10.04.2018 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 28.03.2022 в общем размере 294 000 руб. Возражали против встречных исковых требований, в том числе по причине пропуска срока исковой давности по встречному иску, высказали пояснения по делу.

Представитель ответчика в судебном заседании против заявленных исковых требований возражала, указала на пропуск истцом срока исковой давности по заявленным исковым требованиям, в порядке ст. 333 ГК РФ просила суд снизить размер подлежащих взысканию процентов по иску. В порядке ст. 49 АПК РФ поддержала заявление об уточнении встречных исковых требований от 30.01.2023, в соответствии с которыми просила суд взыскать с истца в пользу ответчика неустойку за период с 31.12.2023 по 20.03.2018 в размере 1 064 119 руб. 57 коп., а также убытки в размере 691 822 руб., высказала пояснения по делу.

Третье лицо в судебное заседание своих представителей не направило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом. 

Исследовав материалы дела, проверив полномочия лица, подписавшего частичный отказ от иска в части требования о расторжении договора, суд установил, что частичный отказ истца от исковых требований не противоречит закону, не нарушает права других лиц, в связи с чем, в силу ст. 49 АПК РФ судом принимается. 

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ производство по делу в указанной части исковых требований подлежит прекращению, что будет отражено в резолютивной части решения. 

На основании ст. 49 АПК РФ судом принимается уточнение истцом исковых требований от 06.10.2022 и уточнение ответчиком встречных исковых требований от 30.01.2023, поскольку указанное не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Иные лица в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

На основании ст.ст. 123, 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие представителей третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Судом также принято во внимание, что в деле имеются достаточные доказательства для рассмотрения спора по существу. 

Исследовав материалы дела, заслушав выступление представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 14.03.2013 между истцом (Участник) и ответчиком (Застройщик) заключен договор, в соответствии с положениями которого, Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект недвижимости  - офисное помещение согласно проекту предварительной площадью 128,58 кв.м., расположенное в многоквартирном шестисекционном жилом доме этажностью здания 9 этажей и цокольным этажом (в котором расположены офисные помещения), расположенный по строительному адресу: г. Калуга, район                            ул. Кибальчича на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000012:91 (далее – спорное офисное помещение) и в двухмесячный срок после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию передать Участнику соответствующий объект долевого строительства и все необходимые документы для государственной регистрации права собственности на спорное офисное помещение, а Участник обязуется оплатить в согласованные договором сроки обусловленную договором цену и принять спорное офисное помещение.

Как следует из положений раздела 4 договора, на момент подписания договора стоимость одного квадратного метра определена сторонами в размере                   30 000 руб.; стоимость спорного офисного помещения составляет 3 857 400 руб.  (п. 4.1, 4.2 договора).

Положениями п. 5.2 договора сторонами согласован следующий порядок расчетов:

- первый взнос в размере 450 000 руб. оплачивается участником в срок до 22.03.2013;

-  второй взнос в размере 550 000 руб. оплачивается участником в срок до 01.08.2013;

- оставшаяся сумма в размере 2 857 400 руб. оплачивается участником в срок до 30.12.2013.

В соответствии с положениями раздела 6 договора Застройщик обязан обеспечить строительство спорного офисного помещения в соответствии с проектной документацией; в двухмесячный срок после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию передать Участнику соответствующий объект долевого строительства и все необходимые документы для государственной регистрации права собственности на спорное офисное помещение.

Положениями раздела 7 предусмотрена обязанность Участника вносить денежные средства в размерах и порядке, установленных п. 4.2, 5.2. договора.

План создаваемого объекта долевого строительства (Приложение № 1) прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (п. 13.1 договора).

27.05.2013 произведена государственная регистрация договора, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре. 

Во исполнение условий договора по платежному поручению № 161 от 15.03.2013 Участником на расчетный счет Застройщика внесены денежные средства в размере 450 000 руб., по платежному поручению № 611 от 29.07.2013 Участником на расчетный счет Застройщика внесены денежные средства в размере 550 000 руб.

Уведомлением от 07.03.2018 № 4 Участник сообщил Застройщику об одностороннем отказе от договора по правилам п. 3 ч.1 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" в связи с существенными нарушениями Застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства и потребовал возвратить уплаченные денежные средства в общем размере 1 000 000 руб. и уплатить проценты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве".

В качестве таких существенных нарушений Участником указано на размещение в спорном помещении сетей отопления, водопровода и канализации, являющихся общим имуществом собственников данного МКД, а также на отсутствие аварийных выходов.

Данное уведомление Участника получено Застройщиком 13.03.2018.

Поскольку Застройщик в добровольном порядке не возвратил Участнику полученные по договору денежные средства и не выплатил проценты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве", последний обратился с настоящим иском в суд.

При этом Застройщик, ссылаясь на нарушение Участником сроков внесения денежных средств по договору, направлением в связи с этим в адрес последнего уведомления о расторжении договора, положения ч. 6 ст. 5, ч. 3-5 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" обратился в суд со встречным иском. 

Определением суда от 10.10.2019 встречное исковое заявление о взыскании с участника в пользу Застройщика неустойки в размере 857 743 руб. 86 коп., убытков в размере 691 822 руб. принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском. 

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. 

В соответствии с положениями п. 1-2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При этом, в соответствии с положениями п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как следует из материалов дела и пояснений представителей истца в судебных заседаниях, основанием для одностороннего отказа Участника от договора по правилам п. 3 ч.1 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" явились существенные нарушения Застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства.

Определением суда от 01.12.2020 по делу назначена судебная экспертиза, производство по делу было приостановлено. На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Какие инженерные коммуникации проходят транзитом через офисное помещение, являющееся предметом договора № ОП/2013 участия в долевом строительстве от 14.03.2013?

2. Являются ли эти инженерные коммуникации общедомовым имуществом многоквартирного жилого дома, в котором расположено данное офисное помещение;

3. Имеют ли эти инженерные коммуникации устройства управления и регулирования (запорную арматуру, клапана, спускные вентили и т.п.)?

4. Необходим ли доступ обслуживающего персонала к этим инженерным коммуникациям для проведения регламентных, профилактических работ и/или работ по устранению аварий, произошедших на сетях, находящихся за пределами данного офисного помещения?

5. Соответствует ли строительным номам и правилам размещение этих инженерных коммуникаций в данном офисном помещении?

6. Соответствует ли данное офисное помещение требованиям технических регламентов, договора № ОП/2013 участия в долевом строительстве от 14.03.2013 и разработанной к нему проектной и рабочей документации, градостроительным регламентам, правилам пожарной безопасности, а также иным обязательным требованиям к такого рода помещениям? Если не соответствует, то указать конкретные недостатки и определить - являются ли выявленные недостатки существенными и устранимыми, а также стоимость устранения существенных недостатков и стоимость устранения несущественных недостатков.

По окончании проведения экспертизы 07.06.2021 в Арбитражный суд Калужской области представлено заключение эксперта №8/21-ЭЗ, в котором экспертами указано, что объект исследования – спорное офисное помещение цокольного этажа (в осях Ас-Дс, 1с-4с согласно плана цокольного этажа проекта П21-11-АР, лист 16. (1.4.3)), имеет отдельный вход с проектируемым тамбуром. Объемно-планировочное решение предполагает: три комнаты (№ 001); коридор (б/н); санузел (№ 005); кладовую уборочного инвентаря (№ 004). При входе в офисное помещение отсутствует тамбурная перегородка с входной дверью (тамбур № 016). В коридоре в осях Б2, Б1-В1 отсутствует перегородка разделяющая помещение № 001 офиса и помещение № 008 управляющей компании. Отсутствует перегородка отделяющая помещение № 001 офиса от помещения для пропуска инженерных коммуникаций № 006. В помещениях офиса № 001 отсутствует запроектированные вертикальные лестницы к оконным проемам (1500 (h) мм * 900 мм) в осях 3с, Ас-Бс; (1850 (h) мм * 1500 мм) в осях Г1, А2-Б2. 

Экспертами сделаны следующие выводы по поставленным судом вопросам:

- через спорное офисное помещение транзитом проходят следующие инженерные коммуникации: трубопроводы холодного водоснабжения В1 жилого дома, проложенные под перекрытием цокольного этажа офисного помещения                    № 001, санузле № 005; трубопроводы горячего водоснабжения Т3, Т4 жилого дома, проложенные под перекрытием цокольного этажа офисного помещения                    № 001, санузле № 005; транзитные магистрали системы отопления Т1, Т2 системы отопления офисов 2 секции Т1.1, Т2.1, проложенные под перекрытием цокольного этажа офисного помещения № 001 через помещения № 005, 004;  трубы системы канализации К1, проложенные в помещениях офиса № 001,  помещениях № 004, 005 под перекрытием цокольного этажа и над полом с выпуском в дворовый колодец № 10; транзитные кабели электроснабжения дома и слаботочных систем (первый вопрос экспертизы);

- указанные при ответе на первый вопрос инженерные коммуникации являются общедомовым имуществом жилого дома, в котором расположено спорное офисное помещение (второй вопрос экспертизы);

- указанные при ответе на первый вопрос инженерные коммуникации имеют устройства управления и регулирования (запорную арматуру, клапана, спускные вентили) (третий вопрос экспертизы);

- доступ обслуживающего персонала к указанным при ответе на первый вопрос инженерным коммуникациям для проведения регламентных, профилактических и/или работ по устранению аварий, произошедших на сетях, находящихся за пределами спорного офисного помещения, необходим (четвертый вопрос экспертизы);

- размещение указанных при ответе на первый вопрос инженерных коммуникаций в спорном офисном помещении соответствует строительным нормам и правилам за исключением изъятий, подробно отраженных экспертами при ответе на пятый вопрос экспертизы (пятый вопрос экспертизы);

 - спорное офисное помещение соответствует требованиям технических регламентов, договора и разработанной к нему проектной и рабочей документации, градостроительным регламентам, правилам пожарной безопасности, а также иным обязательным требования к такого рода помещениям за исключением изъятий, подробно отраженных экспертами при ответе на шестой вопрос экспертизы. При этом указано, что без устранения недостатков, подробно описанных экспертами при ответе на шестой вопрос экспертизы, спорное офисное помещение не может эксплуатироваться по назначению; стоимость устранения выявленных экспертами недостатков по состоянию на 01.12.2020 составляет 264 079 руб. 20 коп. с НДС (шестой вопрос экспертизы).

Опрошенный в судебном заседании 17.02.2022 эксперт ФИО6 предупрежденный судом об уголовной ответственности по ст. 307, 308 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложных пояснений, ответил на вопросы, задаваемые судом, лицами, участвующими в деле.

Представленное экспертное заключение составлено в соответствии с общепринятыми методиками, которые содержатся в исследовательской части заключений экспертизы. Эксперты предупрежден судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Проанализировав заключение эксперта, суд установил, что экспертное заключение соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, является мотивированным, ясным и полным, отвечает на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий в экспертном заключении суд не усматривает, каких-либо недостатков судом не установлено. Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 64, ст. 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для  правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 2 ст. 71 АПК РФ).

Ходатайств о назначении повторной и/или дополнительной экспертизы сторонами суду не заявлялось, в материалы дела не представлено.

При этом суд отклоняет доводы ответчика об устранимости выявленных и подробно описанных экспертами при ответе на шестой вопрос экспертизы недостатков, без устранения которых спорное офисное помещение не может эксплуатироваться по назначению по следующим основаниям.

Как указано в экспертном заключении, размещение канализационной сети в помещении №001 вне коридора под потолком офисной комнаты не соответствует СНиП (п. 8.2.9) и рабочей документации; между тем, размещение канализационного лежака К1 с выпуском в дворовый колодец №10 соответствует СНиП (п. 8.2.8) при условии устройства короба (абз. 3,4 с. 54 заключения).

Как следует из материалов дела, канализационный лежак К1 с выпуском в дворовый колодец №10 также находится в спорном офисном помещении. 

По проекту - первая комната у входа является также офисной, что подтверждается проектной документацией (л. 6-7, 16 ПД 21-11-АР т.3), а также выполненным затем техническим паспортом на спорное помещение.

Между тем, впоследствии в проект были внесены изменения и канализационный колодец, в котором осуществлена врезка домовой канализации, был перенесен со стороны жилых подъездов на противоположную сторону - на сторону входов в офисы.

В связи с изложенным, не ясно куда (в какое помещение, каким образом) планируется перенос канализации и насколько это фактически возможно, а, соответственно вывод об устранимости недостатков не достаточно обоснован.

Кроме того, обременение спорного офисного помещения в виде размещения транзитных общедомовых коммуникаций с запорной арматурой, относящейся ко всему дому (отключающей жилые секции), общедомовых стояков со спускными устройствами, не было отражено договоре, в силу чего Участник имел право на получение спорного офисного помещения без указанных обременений.

Более того, в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Состав общего имущества определен в п.2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства от 13.08.2006 №491.

Из разъяснений указанных норм Конституционного Суда Российской Федерации в определении от 19.05.2009 года №489-О-О следует, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников, т.е. к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

Таким образом, согласно ст. ст. 289, 290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ, помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, являются общей собственностью собственников помещений дома и могут быть переданы иным лицам только в пользование.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъясняется, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По смыслу приведенных выше норм материального права отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением.

При изложенных обстоятельствах, до момента устранения Застройщиком обременения спорного офисного помещения в виде размещения в нем транзитных общедомовых коммуникаций с запорной арматурой, относящейся ко всему дому (отключающей жилые секции), общедомовых стояков со спускными устройствами, спорное помещение не может быть отнесено к самостоятельному объекту недвижимости в данном многоквартирном доме с учетом его предназначения.

При этом судом учтено, что если бы недостатки были устранимыми, в том числе, без значительных материальных затрат на то, Застройщик мог и обязан был их устранить, в том числе с учетом получения 13.03.2018 уведомления Участника о наличии таких недостатков.

Между тем, такие намерения со стороны ответчика не заявлялись ни до обращения с настоящим иском в суд, ни в период судебного разбирательства.

Вместе с тем, экспертами сделаны выводы о том, что офисное помещение без устранения выявленных недостатков не может эксплуатироваться по назначению.

Каждый участник долевого строительства вправе рассчитывать на получение в собственность помещения с характеристиками, заявленными в договоре, соответствующего строительным нормам и правилам.

При изложенных обстоятельствах, оценив по правилам ч. 1 ст. 64, ст. ст. 71, 168 АПК РФ экспертное заключение в совокупности с пояснениями эксперта, суд полагает доказанными наличие существенных нарушений Застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства. 

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенных нарушений Застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства, в связи с чем, требование Участника о признании договора расторгнутым в одностороннем порядке с 07.03.2018 по инициативе участника долевого строительства является правомерным и подлежащим удовлетворению.

Довод Застройщика о расторжении договора в одностороннем порядке по инициативе последнего судом отклоняется по следующим основаниям.

В силу ст. 153, 154 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения договора является односторонней сделкой, которая в соответствии со ст. 155 ГК РФ создает обязанности для другой стороны сделки. 

Согласно ст. 156 ГК РФ, к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки. 

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Согласно п. 3 ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с ч. 5 ст. 5 Закона "О долевом участии в строительстве" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего Федерального закона.

Диспозиция указанной нормы закона корреспондируется с положениями            ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве". 

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

По смыслу названной правовой нормы Застройщик обязан направить Участнику предупреждение, из которого бы ясно и определенно следовало, какая задолженность имеется у участника перед застройщиком, требование погасить данную задолженность, а также последствия неисполнения такого требования.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (ч. 4 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве").

При этом, такое уведомление должно быть направлено Застройщиком не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме Участнику предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При установлении возможности одностороннего отказа от исполнения договора законодатель исходит из принципа юридического равенства участников гражданских отношений, презумпции не злоупотребления правом стороной, управомоченной на такой отказ и соблюдения предусмотренного законом порядка одностороннего отказа. 

Поэтому застройщик может реализовать право на односторонний отказ от исполнения договора лишь при соблюдении требований и порядка, предусмотренного вышеуказанной нормой закона.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, Застройщиком нарушена предусмотренная законом процедура для одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве, поскольку застройщиком не соблюден месячный срок для направления уведомления об одностороннем отказе от договора (направлено 19.03.2018, т.7 л.д.72) после направления в письменной форме Участнику предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования (направлено 28.02.2018, т.7 л.д. 69-70), в связи с чем, оснований для одностороннего отказа от договора у Застройщика не имелось.

В силу ч. 2 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В соответствии с положениями ч. 6 ст. 9 "О долевом участии в строительстве" в случае нарушения застройщиком предусмотренных ч. 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса.

Руководствуясь данными положениями закона, Участник заявил требование о взыскании с Застройщика внесенных по договору денежных средств в размере 1 000 000 руб., а также процентов по правилам ч. 2 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" за период с 04.03.2016 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 28.03.2022 в общем размере 485 750 руб. и процентов по правилам ч. 6 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" за период с 10.04.2018 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 28.03.2022 в общем размере 294 000 руб.  

Расчет процентов по правилам ч. 2 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" за период с 04.03.2016 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 28.03.2022 в общем размере 485 750 руб. и процентов по правилам ч. 6 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" за период с 10.04.2018 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 28.03.2022 в общем размере 294 000 руб. судом проверен и признан соответствующим нормам ч. 2, 6 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве", Застройщиком арифметически не оспорен.

Поскольку судом признано обоснованным требование Участника о признании договора расторгнутым в одностороннем порядке с 07.03.2018 по инициативе участника долевого строительства, требование о взыскании с Застройщика внесенных по договору денежных средств в размере 1 000 000 руб., а также процентов по правилам ч. 2 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" за период с 04.03.2016 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 28.03.2022 в общем размере 485 750 руб. и процентов по правилам ч. 6 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" за период с 10.04.2018 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 28.03.2022 в общем размере 294 000 руб. также является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Довод Застройщика о пропуске Участником срока исковой давности по заявленным требованиям отклоняется судом по следующим основаниям.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В соответствии с абз. первым п.2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу ч. 2 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

В соответствии с положениями ч. 6 ст. 9 "О долевом участии в строительстве" в случае нарушения застройщиком предусмотренных ч. 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

При этом, в силу положений ч. 4 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. 

Судом признано обоснованным требование Участника о признании договора расторгнутым в одностороннем порядке с 07.03.2018 по инициативе участника долевого строительства в связи с существенными нарушениями Застройщиком требований к качеству объекта строительства (т.е. по основаниям, предусмотренным положениями ч. 1 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве").

Таким образом, срок исковой давности по требованию Участника о взыскании с Застройщика внесенных по договору денежных средств в размере 1 000 000 руб., а также процентов по правилам ч. 2, 6 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" начал течь не ранее 07.04.2018 (07.03.2018 + 20 рабочих дней) и истек не позднее 07.04.2021.

С настоящим иском Участник обратился в суд 04.03.2019, т.е. в пределах срока исковой давности по заявленным требованиям.

Доводы Застройщика о необходимом снижении подлежащих взысканию процентов по правилам ст. 333 ГК РФ  судом отклоняются в связи со следующим. 

Пунктом 33 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 предусмотрено, что в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным ч. 1 и 1.1 названной статьи, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами (зачислить денежные средства и проценты в депозит нотариуса). Размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании ст. 333 ГК РФ, т.е. по правилам о снижении неустойки.

По смыслу положений ч. 2 ст. 333 ГК РФ уменьшение неустойки, подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу этого только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии с требованиями АПК РФ.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 N 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно п. 2 Информационного письма № 17 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" от 14.07.1997 основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

По правилам ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку требование о применении ст. 333 ГК РФ заявлено Застройщиком, именно на нем в силу ст. 65 АПК РФ лежит бремя представления доказательств, подтверждающих как явную несоразмерность процентов последствиям нарушения обязательства, так и получение Участником необоснованной выгоды в связи с этим.

Между тем, указывая на необходимость снижения размера процентов, Застройщик таких доказательств в материалы дела не представил.

Обстоятельства, свидетельствующие о вине Участника (ст. 404 ГК РФ) либо о наличии оснований для освобождения Застройщика от ответственности за нарушение обязательства (п. 3 ст. 401 ГК РФ), судом не установлено.

Вместе с тем, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия, в том числе неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Учитывая вышеизложенное, суд, исходя из обстоятельств дела, принимая во внимание, что уменьшение неустойки является правом суда, при отсутствии доказательств, которые бы подтверждали явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства и получение кредитором необоснованной выгоды, приходит к выводу об отсутствии оснований для уменьшения подлежащих взысканию процентов в порядке ст. 333 ГК РФ.

Рассматривая встречный иск Застройщика о взыскании с Участника неустойки по правилам ч. 6 ст. 5  Закона "О долевом участии в строительстве" за период с 31.12.2023 по 20.03.2018 в размере 1 064 119 руб. 57 коп., а также убытков в размере 691 822 руб., суд полагает его частично обоснованным по следующим основаниям.

Положениями ст. 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с положениями ч. 6 ст. 5 "О долевом участии в строительстве" в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Положениями п. 5.2 договора сторонами согласован следующий порядок расчетов:

- первый взнос в размере 450 000 руб. оплачивается участником в срок до 22.03.2013;

-  второй взнос в размере 550 000 руб. оплачивается участником в срок до 01.08.2013;

- оставшаяся сумма в размере 2 857 400 руб. оплачивается участником в срок до 30.12.2013.

Во исполнение условий договора по платежному поручению № 161 от 15.03.2013 Участником на расчетный счет Застройщика внесены денежные средства в размере 450 000 руб., по платежному поручению № 611 от 29.07.2013 Участником на расчетный счет Застройщика внесены денежные средства в размере 550 000 руб.

Таким образом, срок внесения оставшейся суммы в размере 2 857 400 руб. до 30.12.2013 Участником нарушен. 

Уведомлением от 07.03.2018 № 4 Участник сообщил Застройщику об одностороннем отказе от договора по правилам п. 3 ч.1 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" в связи с существенными нарушениями Застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства и потребовал возвратить уплаченные денежные средства в общем размере 1 000 000 руб. и уплатить проценты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве".

Судом признано обоснованным требование Участника о признании договора расторгнутым в одностороннем порядке с 07.03.2018 по инициативе участника долевого строительства в связи с существенными нарушениями Застройщиком требований к качеству объекта строительства.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором (п.4 ст. 329 ГК РФ). 

При этом, положениями спорного договора иного прямо не предусмотрено. 

Таким образом, начисление неустойки за нарушение сроков внесения платежей по договору возможно с 31.12.2013 до 07.03.2018 (дата расторжения спорного договора).

Возражая против данного требования Застройщика, Участником указано на пропуск срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

В соответствии с абз. первым п.2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Таким образом, срок исковой давности по требованию Застройщика о взыскании с Участника неустойки (пени) по правилам ч. 6 ст. 5 Закона "О долевом участии в строительстве" начал течь не позднее 31.12.2013.

Как следует из материалов дела, срок внесения оставшейся суммы в размере 2 857 400 руб. до 30.12.2013 Участником нарушен. 

Застройщик обратился в суд со встречным иском 09.10.2019. 

Определение срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств осуществляется по общим правилам, установленным ГК РФ. 

В соответствии с положениями ч. 6 ст. 5 Закона "О долевом участии в строительстве" в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Таким образом, каждый день за период с момента нарушения обязательства до момента исполнения обязательства на стороне Участника возникало обязательство по уплате неустойки. 

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление № 43) предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. 

Поскольку имело место нарушение Участником основного обязательства, то требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в части, которая входит в трехлетний период, предшествующий дате предъявления встречного иска о взыскании неустойки.

Между тем, в силу п. 3 ст. 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

При этом, Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2016 по делу № 301-ЭС16-537 разъяснено, что соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени.

Из материалов дела следует соблюдение Застройщиком предусмотренного законом претензионного порядка, в связи с чем, течение срока исковой давности приостановилось на 30 дней.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению за период с 09.09.2016 по 07.03.2018.

Судом произведен самостоятельный расчет пени, исчисленной по правилам ч. 6 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" исходя из размера задолженности (2857400 руб.), количества дней просрочки с 09.09.2016 по 07.03.2018 (558 дней), а также примененной Застройщиком при расчете пени ключевой ставки в размере 7,25% годовых (учитывая, что суд не вправе выйти за пределы заявленных встречных исковых требований), который составил                     385 320 руб. 39 коп. (2857400*7,25%/300*558).

Таким образом, в связи с нарушением Участником срока внесения платежей по договору, с последнего в пользу Застройщика подлежит взысканию пени в размере 385 320 руб. 39 коп.

В удовлетворении оставшейся части заявленных встречных исковых требований о взыскании пени следует отказать.

Застройщиком также заявлено требование о взыскании с Участника убытков, а именно упущенной выгоды в общем размере 691 822 руб., образовавшейся на стороне Застройщика вследствие неисполнения Участником своих договорных обязательств по своевременному внесению платежей со ссылками на отчет оценщика от 12.03.2018.

В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ).

Статья 1082 ГК РФ в качестве одного из способов возмещения вреда указывает на возмещение причиненных убытков.

В соответствии с положениями ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом, для признания исковых требований обоснованными, истцом должен быть доказан факт причинения вреда, его размер, вина ответчика, наличие причинной связи между действиями (бездействием) ответчика и наступившими неблагоприятными последствиями.

Пунктом 12 постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» закреплено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. 

При этом размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. 

Как следует из встречного иска и пояснений представителя Застройщика в судебных заседаниях, убытки у последнего возникли вследствие неисполнения Участником своих договорных обязательств по своевременному внесению платежей, в связи с чем, истец, со ссылками на положения ст. 15 ГК РФ и со ссылками на отчет оценщика от 07.03.2018, считает доказанными факт причинения убытков в виде упущенной выгоды, причинно-следственную связь между причиненными Застройщику убытками и виновным поведением Участника, а также размер убытков.

При этом, убытки определены Застройщиком как разница между ценой спорного помещения, определенной в спорном договоре, и стоимостью спорного помещения на сегодняшний день.

Между тем, документов, подтверждающих такую разницу, Застройщиком в нарушение положений ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Как следует из материалов встречного иска и пояснений представителя Застройщика в судебных заседаниях, для установления наличия/отсутствия убытков Застройщика, последний обратился в ООО «Малтон» для проведения оценочного исследования.

Как следует из представленного заключения специалиста ООО «Малтон» от 07.03.2018 (т.1 л.д. 122-125), денежные средства в размере задолженности Участника в сумме 2 857 400 руб. рассматривались специалистом ООО «Малтон» как использование Участником сумма займа от Застройщика в период с января 2014 года по февраль 2018 года, в связи с чем, величина начисленных за указанный период процентов за пользование коммерческим кредитом в общем размере 691 822 руб. расценена экспертом как упущенная выгода Застройщика.

В соответствии с положениями ст. 4 Закона "О долевом участии в строительстве" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, исходя из смысла положений ст. 1 Закона "О долевом участии в строительстве", цена договора является возмещением затрат на строительство.

Пунктом 4.3. договора предусмотрено, что цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат застройщика на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика, которые составляют 5%  от общей цены договора.

  Документов, подтверждающих согласование сторонами условия о том, что не переданная Участником в согласованные сроки та или иная денежная сумма расценивается как предоставление коммерческого кредита, в материалы дела не представлено. 

Кроме того, причиной не внесения оставшегося платежа в размере              2 857 400 руб. явилось как нарушение Застройщиком сроков строительства, так и существенные нарушения Застройщика к качеству объекта.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 1 Раздела «Основные положения гражданского законодательства» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) при наличии доказательств, свидетельствующих о недобросовестном поведении стороны по делу, эта сторона несет бремя доказывания добросовестности и разумности своих действий.

Однако Застройщиком в материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о добросовестности и разумности своих действий как в части отсутствия согласования с Участником изменений в проектную документацию в части, касающейся спорного помещения, так и в части отсутствия согласования с Участником фактического размещения в спорном помещении сетей отопления, водопровода и канализации, являющихся общим имуществом собственников данного МКД, на что Участником было обращено внимание при осмотре спорного помещения.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). 

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 

Таким образом, рассматривая в каждом конкретном случае заявленные требования, суд вправе на основе принципов справедливости и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ) по правилам ст. 71 АПК РФ оценить имеющиеся в материалах дела доказательства на предмет установления предусмотренного ст. 10 ГК РФ юридического состава злоупотребления правом.

В п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" выражена правовая позиция, согласно которой отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. 

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. 

Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. 

Применительно к настоящему спору, исходя из заявленных встречных исковых требований  (взыскание убытков, возникших в результате не внесения Участником оставшейся суммы денежных средств), действия Застройщика, выразившиеся в отсутствии согласования с Участником изменений в проектную документацию в части, касающейся спорного помещения, и действия по размещению в спорном помещении сетей отопления, водопровода и канализации, являющихся общим имуществом собственников данного МКД, являются злоупотреблением правом, не подлежащими судебной защите. 

При изложенных обстоятельствах, в удовлетворении встречного требования о взыскании с Участника убытков, а именно упущенной выгоды в общем размере 691 822 руб., образовавшейся на стороне Застройщика вследствие неисполнения Участником своих договорных обязательств по своевременному внесению платежей, следует отказать.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст. 9 названного Кодекса, а также положений ст. 65 Кодекса, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий. 

В соответствии с ч. 1 ст. 64, ст. 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для  правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Согласно ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 2 ст. 71 АПК РФ).

С учетом изложенного, в силу положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ и ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве", суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования Участника о признании договора расторгнутым в одностороннем порядке с 07.03.2018 по инициативе участника долевого строительства, взыскании с Застройщика денежных средств в размере 1 000 000 руб., процентов по правилам ч. 2 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" за период с 04.03.2016 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 28.03.2022 в общем размере 485 750 руб., а также процентов по правилам ч. 6 ст. 9 Закона "О долевом участии в строительстве" за период с 10.04.2018 по 02.04.2020 и с 01.01.2021 по 28.03.2022 в общем размере 294 000 руб.

С учетом изложенного, в силу положений ст.ст. 15, 309, 310, 330 ГК РФ и             ст. 5 Закона "О долевом участии в строительстве", суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования Застройщика о взыскании с Участника пени в размере 385 320 руб. 39 коп.

В удовлетворении оставшейся части заявленных встречных исковых требований Застройщика следует отказать.

В связи с отказом Участника от исковых требований в части требования о расторжении спорного договора, государственная пошлина в размере 4 200 руб. подлежит возврату из  федерального бюджета.

Обращаясь с настоящим иском в суд, Участником была оплачена государственная пошлина в общем размере 40 877 руб., в том числе 6 000 руб. за требование о расторжении договора, отказ от которого принят судом и, в связи с этим, указано на возврат Участнику из федерального бюджета государственной пошлины в размере 4 200 руб. (6000*70%).

Таким образом, за уточненные исковые требования Участником фактически оплачена государственная пошлина в размере 34 877 руб. (40877-6000).

Размер государственной пошлины по уточненным исковым требованиям Участника составляет 36 798 руб. (30798 руб. за имущественное требование +              6000 руб. за неимущественное требование), в связи с чем, в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 921 руб. (36798-34877).

Таким образом, фактически Участнику из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина в размере 2 279 руб. (4200-1921).

Расходы по государственной пошлине по первоначальному иску на основании ст.ст. 110, 112 АПК РФ относятся на ответчика в размере 36 798 руб. с учетом удовлетворения первоначальных исковых требований. 

Обращаясь со встречным иском в суд, Застройщиком была оплачена государственная пошлина в общем размере 28 496 руб.

Размер государственной пошлины по уточненным встречным исковым требованиям Застройщика составляет 30 559 руб., в связи с чем, в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере              2 063 руб. (30559-28496).

Расходы по государственной пошлины по встречному иску на основании ст.ст. 110, 112 АПК РФ относятся на сторон пропорционально удовлетворенным требованиям, в связи с чем, с Участника в пользу Застройщика взыскиваются расходы по государственной пошлине в размере 6 706 руб.

По сумме задолженности в пользу Участника в размере 1 816 548 руб. (долг в размере 1 000 000 руб. + проценты за пользование чужими денежными средствами в общем размере 779 750 руб. + расходы по государственной пошлине в размере 36 798 руб.) и сумме, подлежащей взысканию с участника в пользу Застройщика в размере 392 026 руб. 39 коп. (пени в размере 385 320 руб. 39 коп. + расходы по государственной пошлине в размере 6 706 руб.) суд проводит зачет требований.

Таким образом, задолженность в пользу Участника составляет 1 424 521 руб. 61 коп.

Руководствуясь ст. ст. 104, 110, 112, 150-151, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Производство по делу в части исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Лайт коммуникейшн Калуга" о расторжении договора                           № ОП/2013 участия в долевом строительстве от 14.03.2013 прекратить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Лайт коммуникейшн Калуга"  удовлетворить в полном объеме.

Признать договор № ОП/2013 участия в долевом строительстве от 14.03.2013 расторгнутым в одностороннем порядке с 07.03.2018 по инициативе участника долевого строительства.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Калужская земельная корпорация" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лайт коммуникейшн Калуга" денежные средства в размере 1 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в общем размере 779 750 руб., всего                   1 779 750 руб., расходы по государственной пошлине в размере 36 798 руб. 

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Калужская земельная корпорация" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лайт коммуникейшн Калуга" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Калужская земельная корпорация" пени в размере 385 320 руб. 39 коп., расходы по государственной пошлине в размере 6 706 руб.

В удовлетворении оставшейся части заявленных обществом с ограниченной ответственностью "Калужская земельная корпорация" встречных исковых требований отказать.

В результате судебного зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Калужская земельная корпорация" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лайт коммуникейшн Калуга"  денежные средства в размере 1 424 521 руб. 61 коп.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Лайт коммуникейшн Калуга" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 279 руб., перечисленную по платежному поручению № 131 от 22.02.2019.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Калужская земельная корпорация" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 063 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

 

Судья О.В. Микина