Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А81-9801/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  26 января 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 января 2021 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоЗиновьевой Т.А.,

судейДемидовой Е.Ю.,

ФИО1 - 

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Рекламный Мир» и индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 11.03.2020 (судья ФИО3) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2020 (судьи Рожков Д.Г., Воронов Т.А., Грязникова А.С.) по делу № А81-9801/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью «Рекламный Мир» (629300, 

<

...> КПСС, д. 6, кв. 39, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 307890436100011) о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Рекламный Мир» (далее – ООО «Рекламный Мир», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к индивидуальному предпринимателю Чугунову Сергею Алексеевичу (далее – ИП Чугунов С.А., предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды недвижимости с условием о праве выкупа от 23.08.2017; взыскании задолженности по договору в сумме 212 561,94 руб., пени в сумме 2 785,69 руб., задолженности по коммунальным платежам в сумме 164 651,85 руб., задолженности за дополнительное подключение водоснабжения в сумме 33 638,04 руб., всего 413 637,52 руб.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 11.03.2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Рекламный Мир» обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить в части отказа во взыскании задолженности по коммунальным платежам и за дополнительное подключение водоснабжения, в указанной части принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы общество указывает на то, что факт пользования арендованным имуществом предпринимателем не оспаривается; в соответствии с пунктами 4.4 и 6.3.8 спорного договора оплата коммунальных услуг не входит в состав арендной платы, арендатор обязан нести бремя содержания арендуемого имущества путем прямого заключения договоров с соответствующими организациями; предприниматель, подписывая договор аренды, добровольно принял на себя обязательства по внесению платежей за коммунальные услуги; в действиях предпринимателя имеются признаки злоупотребления правом; предпринимателем ранее частично вносились платежи по коммунальным услугам, что свидетельствует о его согласии с соответствующими условиями договора аренды; общество фактически оплатило задолженность арендатора по коммунальным расходам за пользование спорным имуществом.

ИП ФИО2 также обратился в суд с кассационной жалобой на указанные судебные акты, в которой просит, не отменяя по существу принятые судебные акты, дополнить мотивировочную часть решения выводом о том, что договор аренды недвижимого имущества прекратил свое действие с 17.09.2019.

В обоснование жалобы предприниматель указывает на то, что 16.09.2019 ИП ФИО2 направил в адрес общества уведомление-требование от 13.09.2019 об отказе от договора аренды, полученное представителем ООО «Рекламный Мир» 17.09.2019, следовательно, договор аренды прекратил свое действие с 17.09.2019 в связи с отказом арендатора от его исполнения.

В отзывах ИП ФИО2 и ООО «Рекламный Мир» выразили свои позиции по кассационным жалобам друг друга. 

От общества поступили ходатайства об отложении судебного разбирательства, мотивированные невозможностью присутствия представителя истца в судебном заседании в связи с рассмотрением другого дела в суде общей юрисдикции, а также в связи со значительной удаленностью истца и его представителя от места расположения суда округа и отсутствия технической возможности для проведения судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи.

Суд кассационной инстанции считает поданные ходатайства об отложении судебного заседания подлежащими отклонению, поскольку указанные заявителем обстоятельства не препятствуют рассмотрению доводов, приведенных в кассационных жалобах, не создают препятствий по проверке законности обжалуемых судебных актов. 

По смыслу положений статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отложение судебного разбирательства, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 данной статьи, является правом, но не обязанностью арбитражного суда. Неявка в судебное заседание представителей сторон, при наличии в материалах дела аргументированных кассационных жалоб и отзывов на них, в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для их рассмотрения.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в их отсутствие.

Изучив доводы кассационных жалоб и отзывов на них, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО «Рекламный Мир» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды недвижимости с условием о праве выкупа от 23.08.2017 (далее – договор), согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество: здание: столовая, назначение: нежилое, общая площадь – 1 141,8 кв.м, этажность – 1, расположенное по адресу: ЯНАО, 

<

...>, кадастровый номер: 89:11:010201:441; земельный участок, общей площадью 1 400 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, адрес: ЯНАО, 

<

...>, кадастровый номер: 89:11:010201:142.

Согласно пункту 4.1 договора по соглашению сторон размер арендной платы по настоящему договору равен ежемесячным платежам арендодателя, которые он обязан вносить согласно графику платежей за здание и земельный участок.

Как указывает общество, арендная плата по договору включает в себя плату за вышеуказанное здание и земельный участок.

В силу пункта 4.2 договора арендная плата за пользование объектами вносится арендатором ежемесячно, не позднее 25 числа, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 2.2 договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 08.08.2017 № 37, заключенного между департаментом имущественных отношений администрации города Новый Уренгой и арендодателем.

Согласно акту сверки от 28.08.2019 № 29065 по договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 08.08.2017 № 37 задолженность истца по состоянию на 20.08.2019 составляет 215 347,63 руб., из которых 2 785,69 руб. неустойка.

Согласно указанному акту последняя оплата по договору произведена платежным поручением от 06.05.2019 № 33.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество считает, что сумма задолженности предпринимателя по договору аренды составляет 212 561,94 руб. 

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения сроков внесения арендных платежей, арендатор обязан уплатить неустойку в размере, равном тому, который указан в пункте 5.1 договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 08.08.2017 № 37.

Руководствуясь пунктом 7.2 договора, истец указывает, что размер неустойки (пени) за нарушения сроков внесения арендных платежей, подлежащий взысканию с ответчика, составляет 2 785,69 руб. 

Заявляя требование о расторжении договора, ООО «Рекламный Мир» сослалось на положения пункта 9.1 договора, согласно которому основанием для расторжения является невнесение арендных платежей в течение трех месяцев.

В силу пункта 4.4 договора плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение не входит в состав арендной платы и вносится арендатором самостоятельно.

Согласно пункту 6.3.8 договора арендатор обязан заключить договоры с соответствующими организациями: на содержание объекта-1, поставку энергоресурсов в объект-1, а также договоры со специализированными организациями на вывоз, прием и утилизацию мусора.

Согласно представленному в материалы дела акту сверки взаимных расчетов от 22.08.2019 № 5176, подписанному между обществом и акционерным обществом «Уренгойгорводоканал», на 22.08.2019 сумма задолженности истца по договору водоснабжения от 16.04.2018 № 248 составляет 59 124,12 руб. 

Общество поясняет, что ввиду постоянной задолженности предпринимателя по оплате водоснабжения истец дважды в июне и августе 2019 года вносил плату за дополнительное подключение к водоснабжению в размере 16 819,02 руб. Итого сумма оплаты составила 33 638,04 руб. 

Кроме того, в соответствии с актом сверки взаимных расчетов от 01.08.2019, подписанным между истцом и акционерным обществом «Уренгойтеплогенерация-1», по договору на подачу тепла и горячего водоснабжения от 01.01.2016 № 65, за период с 01.01.2019 по 01.08.2019, выявлена задолженность ООО «Рекламный Мир» в размере 71 386,80 руб. 

Согласно акту сверки взаимных расчетов от 19.08.2019, подписанному между истцом и акционерным обществом «Газпром энергосбыт Тюмень», по договору энергоснабжения от 01.01.2014 № 12-758/У/2014 за период с 01.01.2019 по 19.08.2019 задолженность истца составляет 502,89 руб. Также согласно условиям договора ежемесячно до десятого числа текущего месяца на счет должна быть внесена предоплата на сумму 34 421,10 руб. 

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, истец указывает, что ответчиком нарушены условия договора аренды, а именно: не внесены арендные платежи в течение трех месяцев в соответствии с условиями договора; не исполнены условия, предусмотренные пунктом 6.3.8 спорного договора; не произведена оплата коммунальных платежей.

В целях досудебного урегулирования спора обществом в адрес предпринимателя 28.08.2019 направлена претензия с требованием об оплате задолженности. 

Поскольку требования, изложенные в претензии, ИП ФИО2 в добровольном порядке не исполнил, ООО «Рекламный Мир» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, суды руководствовались статьями 210, 330, 431, 450, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исходили из отсутствия на стороне предпринимателя задолженности по уплате арендных и коммунальных платежей.

При этом суды указали, что сам по себе факт заключения договора аренды, исходя из буквального содержания его условий, не порождает обязанности арендатора по уплате коммунальных платежей иным лицам (исполнителям коммунальных услуг) на основании договора, заключенного с истцом. При отсутствии договора между арендатором и исполнителем коммунальных услуг обязанность по оплате ему таких услуг лежит на собственнике нежилого помещения.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене.

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество своевременно и в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора перечислены в статье 620 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды срок его действия устанавливается сторонами с 23.08.2017 по 22.07.2018.

В пункте 9.2 договора указано, что по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в случаях: непредоставления арендодателем объектов в пользование арендатору либо создание препятствий по использованию объектов в соответствии с условиями договора; передачи арендатору объектов с недостатками, препятствующими пользованию ими, которые ранее не были оговорены арендодателем.

ИП ФИО2 указывает, что 16.09.2019 направлял в адрес общества уведомление-требование от 13.09.2019 об отказе от договора аренды на основании положений пунктов 6.4.8 и 9.2 договора, которое было получено представителем ООО «Рекламный Мир» 17.09.2019, в связи с чем считает, что спорный договор прекратил свое действие с 17.09.2019 в связи с отказом арендатора от его исполнения. Данные доводы также были приведены предпринимателем в отзыве на исковое заявление. 

Кроме того, в материалах дела имеются и иные уведомления, направленные ООО «Рекламный Мир» в адрес предпринимателя, о погашении задолженности и досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества от 20.08.2019 и от 27.08.2019.

Таким образом, из представленных в материалы дела документов следует, что арендатор и арендодатель обращались к процедуре расторжения договора аренды, вместе с тем, не пришли к соглашению об определении даты, с которой спорный договор аренды является расторгнутым, и оснований, в соответствии с которыми договор считается прекратившим свое действие. 

При рассмотрении настоящего дела суды первой и апелляционной инстанций не устанавливали срок действия договора аренды, не определили его правовую судьбу после окончания срока заключения, не проанализировали письмо ответчика от 13.09.2019, в котором арендатор сообщил арендодателю о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды, а также письма арендодателя от 20.08.2019 и 27.08.2019 об отсутствии у него намерения продолжать арендные отношения, а также о наличии или отсутствии оснований для досрочного расторжения договора как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. 

Между тем указанные обстоятельства имеют существенное значение для рассмотрения настоящего спора, поскольку, как верно отмечено предпринимателем, расторгнутым в судебном порядке может быть только действующий на момент рассмотрения спора договор.

Кроме того, суды, делая вывод об отсутствии обязанности у предпринимателя оплачивать коммунальные услуги, неверно применили нормы материального права, регулирующие данные правоотношения.

Суд кассационной инстанции не соглашается с выводами судов о том, что при отсутствии договора между арендатором и исполнителем коммунальных услуг обязанность по оплате ему таких услуг лежит на собственнике нежилого помещения, при этом факт заключения договора аренды не порождает обязанности арендатора по уплате коммунальных платежей, иным лицам (исполнителям коммунальных услуг), на основании договора.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу положений статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 4.4 договора указано, что плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение не входит в состав арендной платы и вносится арендатором самостоятельно.

Условия реализации данного положения перечислены в пункте 6.3.8 договора, согласно которому арендатор обязан заключить договоры с соответствующими организациями: на содержание объекта-1, поставку энергоресурсов в объект-1, а также договоры со специализированными организациями на вывоз, прием и утилизацию мусора.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос № 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, Гражданский кодекс Российской Федерации и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Между тем данные разъяснения регулируют вопросы взаимоотношений, возникающих между ресурсоснабжающими организациями и собственниками либо арендаторами нежилых помещений. 

Как указано также в названных разъяснениях, обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Следовательно, по общему правилу, арендатор нежилых помещений, являющийся фактическим потребителем коммунальных услуг, должен нести расходы на их оплату, если иное не установлено договором аренды. Незаключение арендатором договоров с ресурсоснабжающими организациями не освобождает его от указанной обязанности во взаимоотношениях с арендодателем. Иного сторонами в договоре аренды не установлено.

Выводы судов об обратном основаны на неверном толковании норм права и без учета буквального толкования условий спорного договора аренды. 

Кроме того, судами не исследован довод общества о том, что предприниматель ранее вносил платежи по коммунальным расходам за спорное имущество.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что суды при разрешении спора неверно применили нормы материального права, не дали оценку всем имеющимся в деле доказательствам и не установили обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

В связи необходимостью исследования доказательств и установления фактических обстоятельств дела, имеющих значение для правильного разрешения спора, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении спора арбитражному суду следует с учетом мнения сторон установить срок и факт действия договора аренды; исследовать, создавались ли препятствия арендатору в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества со стороны арендодателя; определить лицо, ответственное за несение коммунальных расходов в соответствии с условиями договора аренды, и размер задолженности по указанным расходам; проанализировать поведение участников спора с точки зрения добросовестности, оценить приведенные в обоснование их правовых позиций доводы с учетом установленных обстоятельств; в зависимости от этого правильно применить нормы материального права; по результатам рассмотрения спора принять законное и обоснованное решение, а также решить вопрос о распределении судебных расходов, в том числе по кассационной жалобе.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 11.03.2020 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2020 по делу № А81-9801/2019 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

СудьиЕ.Ю. Демидова

М.А. Севастьянова