АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 19

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А11-2928/2022

г. Владимир

26 сентября 2022 года

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения объявлена 19.09.2022, полный текст решения изготовлен 26.09.2022. 

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи З.В. Поповой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело в судебном заседании по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области, 600000, 

<

...>, ИНН (

<

***>), ОГРН (

<

***>), к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная строительная компания «Строй-Капитал», 600001, 

<

...>, этаж 1, пом. 11, ИНН (

<

***>), ОГРН (

<

***>), 76 939 руб. 70 коп., при участии представителей: от истца – представитель не явился, извещен; от ответчика – представитель не явился, извещен, установил.

Департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области, г. Владимир, далее по тексту – Департамент, ДИЗО, истец) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная строительная компания «Строй-Капитал», г. Владимир, (далее по тексту – ООО «Строй-Капитал», Общество, ответчик)  о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 01.09.2014 № 248-О за период с 01.07.2021 по 27.07.2021 в сумме 60 725 руб. 89 коп., пени за период с 21.09.2021 по 17.03.2022 в сумме 16 213 руб. 81 коп.  

Ответчик иск не признал (письменный отзыв от 12.05.2022), пояснил, что на земельном участке с кадастровым номером 33:22:014031:324, предоставленном для строительства,  построено и введено в эксплуатацию 10 жилых домов, с момента государственной регистрации права собственности первого лица на квартиру в данных жилых домах земельный участок, расположенный под домом,  переходит в общую долевую собственность, а истец утрачивает права по его распоряжению и право  на взыскание арендной платы. Полагает, что в рамках договора аренды от 01.09.2014  № 248-О подлежит перерасчету площадь арендуемого земельного участка с кадастровым номером 33:22:014031:324, необходимо вычесть площадь участков, перешедших в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме с момента регистрации права собственности первого участника долевого строительства каждого из введенных в эксплуатацию жилых домов. 

Кроме того, ответчик заявил ходатайство об уменьшении пеней в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец представил справочный расчет задолженности с учетом введенных в эксплуатацию жилых домов.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

01.09.2014 между Департаментом (арендодатель) и ООО ИСК «СтройКапитал» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Владимирской области, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 248-О. 

В соответствии с пунктом 1.1 данного договора арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 33:22:014031:324, общей площадью 48 892 кв.м, местоположение: Владимирская область, г. Владимира, мкр. Пиганово, ул. Центральная, участок находится примерно в 355 метрах по направлению на запад от д.5. 

В пункте 1.2 стороны согласовали, что участок предоставляется арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства, а именно для: - обустройства территории в границах участка посредством строительства создания на участке инженерной инфраструктуры в сфере электро,- тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участка, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную собственность; - осуществления жилищного и иного строительства на участке в соответствии с видом разрешенного использования. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка по 27.07.2021 включительно. 

Согласно пункту 4.1 договора арендатор уплачивает арендную плату за использование участка. 

Подлежащая оплате сумма арендной платы за использование участка начисляется с даты передачи участка арендатору по передаточному акту и оплачивается арендатором в безналичной форме ежеквартально, не позднее 5 20-го числа последнего месяца каждого полного оплачиваемого календарного квартала. 

Арендные платежи за период использования участка после его передачи арендатору в соответствии с пунктом 2.1 договора до осуществления государственной регистрации договора производятся арендатором в течении 10 (десяти) дней после такой регистрации. Одновременно арендатором уплачиваются арендные платежи за период использования участка до окончания неполного оплачиваемого календарного квартала. 

Арендатор перечисляет арендные платежи по договору на счет арендодателя, указанный в договоре (пункт 4.2 договора). 

В пункте 4.3 договора аренды расчет арендной платы за пользование участком производится на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной постановлением Губернатора Владимирской области от 17.01.2006 № 8 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Владимирской области», по формуле: Ап-КсхСфхУи/100, где: Ап – арендная плата за земельный участок (руб./год); Кс – кадастровая стоимость земельного участка (руб.), Сф – ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид разрешенного использования земель; Уи – коэффициент, учитывающий размер уровня инфляции на очередной финансовый год. На момент заключения договора размер годовой арендной платы составляет 505 776 руб. 40 коп. 

Размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без внесения соответствующих изменений в договор в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, изменения ставок, и коэффициентов и методики расчета арендной платы, а также в случае изменения порядка исчисления арендной платы и принимается арендатором в безусловном порядке. 

В случае нарушения арендатором срока, установленного пунктом 4.2. договора, арендодатель вправе потребовать уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый месяц просрочки (пункт 9.3 договора). 

Участок передан ООО ИСК «Строй-Капитал» по акту от 01.09.2014.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области. 

Как указало ООО «Строй-капитал» и не оспорил истец ответчик на основании разрешений на строительство ввел в эксплуатацию 10 жилых домов (г. Владимир, мкр. Пиганово,  ул. Бородинская, дом 4, корпуса 1–10). 

В претензии от 20.10.2021 № ДИЗО-9896/061-11 истец просил ответчика оплатить задолженность в сумме 60 725 руб. 89 коп. и пени в сумме 16 213 руб. 81 коп. 

Претензия осталась без ответа и удовлетворения. 

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав в совокупности, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1). Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3). 

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-Ф «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Земельный участок с кадастровым номером 33:22:014031:324 предоставлен ООО ИСК «Строй-Капитал» для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства.  

На основании разрешений на ввод в эксплуатацию ответчик на указанном земельном участке осуществил строительство десяти домов и ввел их в эксплуатацию:

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 04.02.2019 по делу № А11-4303/2018, вступившим в законную силу, установлено, что:

1) в многоквартирном жилом доме по адресу: Владимирская область, г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Бородинская, дом 4, корп.1 - право собственности на квартиру № 7 зарегистрировано 29.11.2016; 

2)в многоквартирном жилом доме по адресу: Владимирская область, г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Бородинская, дом 4, корп. 2 – право собственности на квартиру № 26 зарегистрировано 01.12.2016; 

3)в многоквартирном жилом доме по адресу: Владимирская область, г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Бородинская, дом 4, корп. 3 – право собственности на квартиру № 36 зарегистрировано 24.11.2016;

4)в многоквартирном жилом доме по адресу: Владимирская область, г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Бородинская, дом 4, корп. 4 – право собственности на квартиру № 13 зарегистрировано 29.11.2016;

5) в многоквартирном жилом доме по адресу: Владимирская область, г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Бородинская, дом 4, корп. 5 – право собственности на квартиру № 23 зарегистрировано 13.04.2017;

6) в многоквартирном жилом доме по адресу: Владимирская область, г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Бородинская, дом 4, корп. 6 – право собственности на квартиру № 6 зарегистрировано 05.02.2018;

7) в многоквартирном жилом доме по адресу: Владимирская область, г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Бородинская, дом 4, корп. 7 – право собственности на квартиру № 2 зарегистрировано 29.03.2017;

8)в многоквартирном жилом доме по адресу: Владимирская область, г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Бородинская, дом 4, корп. 8 – право собственности на квартиру № 2 зарегистрировано 21.03.2017; 

9)в многоквартирном жилом доме по адресу: Владимирская область, г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Бородинская, дом 4, корп. 9 – право собственности на квартиру № 23 зарегистрировано 20.04.2017;

10) в многоквартирном жилом доме по адресу: Владимирская область, г. Владимир, мкр. Пиганово, ул. Бородинская, дом 4, корп. 10 – право собственности на квартиру № 20 зарегистрировано 15.03.2017.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно право пользования земельным участком под домом у ООО ИСК «Строй-Капитал» прекратилось, таким образом, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенными и введенными в эксплуатацию жилыми домами. 

Вместе с тем, после введения в эксплуатацию части домов у ответчика для строительства иных домов в пользовании остался участок, обязанность по внесению арендной платы за эту часть земельного участка не прекратилась. 

Исходя их представленного ответчиком справочного расчета, произведенного на основании проектной документации, в том числе общей схемы участка проектирования и схемы планировочной организации земельного участка с кадастровым номером 33622:014031:324, Департамент не вправе взимать арендную плату с ООО ИСК «Строй-Капитал» за пользование земельным участком площадью 25 611, 81 кв.м. 

Под осуществление дальнейшего строительства в пользовании ответчика осталась площадь земельного участка (доказательств обратного в дело не представлено) в размере 23 280,19 кв.м, в связи с чем обязанность по внесению платежей за пользование оставшейся частью участка, фактически находящейся в пользовании у арендатора, осуществляющего строительства, сохраняется. 

ООО «Строй Капитал» не представило в суд доказательств оплаты стоимости аренды земельного участка площадью 23 280,19 кв.м с 01.07.2021 по 27.07.2021, на основании изложенного подлежит взысканию арендная плата в размере 31  600 руб. 09 коп. 

Оценив представленные в дело документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2021 по 27.07.2021 в сумме 31 600 руб. 09 коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Истец также предъявил требование о взыскании пеней в сумме 16 213 руб. 81 коп. за период с 21.09.2021 по 17.03.2022. 

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В случае нарушения арендатором срока, установленного пунктом 4.2. договора, арендодатель вправе потребовать уплаты неустойки в размере 0,15% от просроченной суммы платежа за каждый месяц просрочки (пункт 9.3 договора).

Материалы дела свидетельствуют о ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора по оплате. Следовательно, истец правомерно предъявил требование о взыскании неустойки за просрочку платежа. 

Вместе с тем суд учитывает, что расчет неустойки должен быть рассчитан исходя из задолженности в сумме 31 600 руб. 09 коп. за период с 21.09.2021 по 17.03.2022 (размер неустойки 8437 руб. 22 коп.). 

При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании пеней подлежат удовлетворению в сумме 8437 руб. 22 коп. 

Вместе с тем, ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки.

Рассмотрев ходатайство о снижении неустойки, суд пришел к следующему выводу. 

Согласно части 1 статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации). 

Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов). 

При рассмотрении вопроса о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации суд исходит из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно, так как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод не должно нарушать прав и свобод других лиц (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О; от 14.03.2001 № 80-О). 

Таким образом, суд, исходя из всей совокупности материалов дела и доводов сторон, устанавливает возможность снижения суммы неустойки, руководствуясь принципом справедливости, но с учетом состязательности арбитражного процесса и распределения бремени доказывания. 

Принимая во внимание компенсационный характер гражданско- правовой ответственности, суд считает возможным снизить подлежащие взысканию пени до 7000 руб. При этом суд учитывает компенсационный характер пеней, их повышенный размер относительно ключевой ставки Банка России. По мнению суда, такой размер ответственности достаточен для обеспечения восстановления нарушенных прав истца и соответствует принципам добросовестности и разумности.

В остальной части исковые требования о взыскании пеней судом отклоняются.

Таким образом, исковые требования о взыскании пеней удовлетворяются судом в сумме 7000 руб. 

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1544  руб. суд относит на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Поскольку в силу части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная строительная компания «Строй-Капитал», 600001, 

<

...>, этаж 1, пом. 11, ИНН (

<

***>), ОГРН (

<

***>), в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области, 600000, 

<

...>, ИНН (

<

***>), ОГРН (

<

***>), долг в сумме 31 600 руб. 09 коп. и пени в сумме 7000 руб.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Инвестиционной строительной компании «Строй-Капитал» (600001, 

<

...>, этаж 1, пом.11, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета расходы по оплате государственной пошлине в сумме 1544 руб. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. 

3. В остальной части иска отказать.

4. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                   З.В. Попова