Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, 

<

...>

тел./факс 

<

***>; 

 e-mail: a68.info@arbitr.ru;

http://www.tula.arbitr.ru

Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула                                                                                                                    Дело № А68-5044/2020

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2021г.

Решение в полном объеме изготовлено 30 июня 2021г.

 

Арбитражный суд в составе:

Судьи Горьковой Е.В.

протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Миронова И.С.

рассмотрел  в  судебном  заседании дело по иску ООО «Мираторг-Орел» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «Фермер-К» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности в размере 1 792 530 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 30 925 руб., 

третье лицо – ООО «Лидер»,    

при участии в заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от 01.07.2020г., диплом,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 31.05.2021г., диплом,

от третьего лица – не явился, извещен,   

Суд установил. 

Определением Арбитражного суда Тульской области от 21.03.2018 года (резолютивная часть оглашена 14.03.2018) в отношении общества с ограниченной ответственностью «Фермер-К» введена процедура наблюдения. Временным управляющим утверждена ФИО3.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 24.09.2018 года (резолютивная часть от 17.09.2018) общество с ограниченной ответственностью «Фермер-К» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО4.

В рамках рассматриваемого дела о банкротстве на стадии конкурсного производства в целях реализации имущества составляющего конкурсную массу был заключен договор купли-продажи имущества № 02/10-1 от 03.10.2019 г. (далее - Договор) между ООО «Фермер-К» (Продавец, ответчик), в лице конкурсного управляющего ФИО4 (далее КУ) и ООО «Мираторг - Орел» (Покупатель, истец).

Согласно договора в соответствии со ст. ст.447-449 ГК РФ, ст. ст. 110, 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Протоколом №6642-ОАОФ/2 от «02» октября 2019г, «О результатах торгов по продаже имущества ООО «Фермер-К», составляющего Лот №1», Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять и оплатить в установленный срок имущество ООО «Фермер-К», составляющее Лот № 1, согласно приложению № 1 к Договору.

Согласно п. 2.1. Договора стоимость имущества определяется в соответствии с Протоколом №6642-ОАОФ/2 от «02» октября 2019г, «О результатах торгов по продаже имущества ООО «Фермер-К», составляющего Лот №1» и составляет 125 266 050 руб., без учета НДС.

Одним из объектов недвижимого имущества передаваемых по условиям Договора в соответствии с Протоколом №6642-0АОФ/2 от «02» октября 2019г, «О результатах торгов по продаже имущества ООО «Фермер-К», составляющего Лот №1» является Здание нежилое (санпропускник), литер А, А1, кадастровый номер 71:21:000000:3766, площадью 721,50 кв.м. (далее - Объект).

Условиями Договора установлена обязанность Продавца передать Покупателю в его собственность, без каких либо изъятий имущество, являющегося предметом настоящей сделки и соответствующее п. 1.1 Договора в течение 3 дней с момента оплаты в соответствии с п. 2.6 настоящего Договора.

Согласно Отчета № 1979 «Об определении рыночной стоимости недвижимого и имущественных прав, принадлежащих ООО «Фермер - К» (ИНН 

<

***>)» (далее - Отчет): Здание нежилое (санпропускник), литер А, А1, кадастровый номер 71:21:000000:3766, площадью 721,50 кв.м представляет собой здание административно-хозяйственного назначения. Год постройки - 2010. Оцениваемое здание двухэтажное, основные конструктивные элементы: фундамент - бетонный, стены наружные -кирпичные. Коммуникации: электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение, коммуникационные связи. Здание нежилое (санпропускник), литер А, А1, кадастровый номер 71:21:000000:3766, площадью 721,50 кв.м находится в хорошем состоянии. На дату оценки здание эксплуатируется.

В счет исполнения обязательств по Договору ООО «Мираторг - Орел» (Покупатель) оплатил денежные средства предусмотренные п.2.2. - 2.4. Договора, что подтверждается платежными поручениями №9660 от 24.09.2019 г., №10772 от 16.10.2019 г., №10773 от 16.10.2019 г.

Однако, на момент приемки здание находится в непригодном для эксплуатации состоянии. При осмотре обнаружены следующие недостатки:

1. демонтирована и выведена из рабочего состояния система электроснабжения, отсутствуют розетки, счетчики, автоматы, выключатели, светильники, частично уничтожена проводка, блоки управления;

2. демонтирована и выведена из рабочего состояния система водоснабжения и водоотведения, отсутствуют водяные насосы, раковины, унитазы, смесители;

3. не пригодна к эксплуатации система отопления — срезаны все батареи, выведены из рабочего состояния котлы;

4. система кондиционирования и вентиляции разрушены;

5. отсутствуют элементы внутренней и внешней отделки срезаны металлические поручни с лестницы на второйэтаж, сняты межкомнатные двери вместе с дверными коробками, повреждены настенные, потолочные и напольные покрытия, на втором этаже напольное покрытие демонтировано полностью.

Количество отсутствующих элементов здания:

1. - выключатель внутренний - 53 шт.

2. - выключатель наружный - 25 шт.

3. - блок розеток на 4 шт. (комплект) - 2 шт.

4. - розетка внутренняя - 92 шт.

5. - розетка наружная - 26 шт.

6. - смеситель - 11 шт.

7. - раковина - 11 шт.

8. - душевая кабина с оборудованием - 7 шт.

9. - унитаз - 9 шт.

10. - светильник потолочный - 131 шт.

11. - светильник малый - 20 шт.

12. - щит распределительный - 4 шт.

13. - автомат однополюсной - 82 шт.

14. - покрытия напольное - 195 кв.м.

15. - батарея отопления - 41 шт.

16. - двери (полотно, коробка, наличники) ширина 90 см - 12шт.

17. - двери (полотно, коробка, наличники) ширина 80 см - 10 шт.

18. - двери (полотно, коробка, наличники) ширина 60 см - 8 шт.

19. - дверь металлическая (полотно, коробка, наличники) ширина 90 см. - 1 шт.

20. - дверь металлическая двойная (полотно, коробка, наличники) ширина 150 см. - 2 шт.

В связи с выявленными недостатками 24 октября 2019 г. между ООО «Фермер-К», в лице конкурсного управляющего ФИО4, и ООО «Мираторг - Орел» был подписан акт приема-передачи.

Визуальное обследование объекта и оценка восстановительных работ выявили недостатки помещения и стоимость по их устранению составила 1 792 530 руб. 

22.04.2020 г. ООО «Мираторг Орел» направило в адрес конкурсному управляющему и ответчику претензию, в которой просило безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, а в отсутствие такой возможности, произвести оплату денежных средств в общей сумме 1 792 530 руб. в счет возмещения затрат на устранение недостатков.

Ответа на вышеназванную претензию не последовало, ответчиком денежные средства возвращены не были.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с настоящим иском в суд. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требования истца по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление. 

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом.

Суд, рассмотрев материалы дела, считает, что в удовлетворении иска следует отказать. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно пункту 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. 

В соответствии со ст. 309  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В своих возражениях ответчик указал, что истцом не представлены доказательства некачественности выставленного на торги нежилого здания (санпропускник).

Покупатель, приобретая имущество предприятия-банкрота, заведомо бывшее в употреблении, извещенный с годом постройки нежилого здания (2010 год постройки), действуя разумно, добросовестно и при должной степени осмотрительности, имел возможность произвести осмотр приобретаемого товара и в случае несогласия с его качеством отозвать заявку для участия в торгах, а конкурсный управляющий в свою очередь обязан обеспечить возможность осмотра имущества до его продажи.

В судебном заседании истец не предоставил информацию о проведенном осмотре до подачи заявки на приобретение имущества. Кроме того, осмотр имущества с конкурсным управляющий ООО «Фермер-К» согласован не был.

Ссылка истца на недостатки приобретенного имущества несостоятельны, поскольку, приобретая имущество, истец имел возможность произвести осмотр, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность, а доказательств, подтверждающих недостатки имущества, в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не было представлено.

Таким образом, у ООО «Мираторг-Орел» имелась возможность для осмотра нежилого помещения и принятия решения о целесообразности приобретения с учетом его технического состояния, однако он такой осмотр до подачи заявки на участие в торгах не произвел.

Положения абзаца второго пункта 10 статьи 1 10 Закона о банкротстве не содержат требование о детальном описании каждого объекта, выставленного на торги, а указывают на необходимую степень детализации данных о таком имуществе. Целью публикации в порядке статьи 110 Закона о банкротстве является надлежащее первичное описание объекта, то есть такое описание, которое позволит потенциальному покупателю определенно установить реализуемое имущество.

Аналогичные выводы содержатся в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.08.2020 N Ф07-9040/2020 по делу N А56-35363/2015, Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 08.10.2018 N Ф09-4801/18 по делу N А60-36556/2017.

Предпринимательский риск покупателя не может быть возложен на должника.

Согласно абзацу 2 п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве, в публикации должны быть отражены сведения о предприятии его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием. При этом, иные нормы законодательства, в том числе Закон о банкротстве, не содержит требование о детальном описании каждого объекта выставленного на торги, а также не указывает на необходимую степень детализации данных об имуществе.

Кроме того, абзацем 3 п. 9 ст. 110 Закона о банкротстве установлено, что организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.

Из указанного следует, что целью публикации в порядке ст. 110 Закона о банкротстве является надлежащее первичное описание объекта, то есть такое описание, которое позволит потенциальному покупателю определенно установить реализуемое имущество.

Таким образом, непроведение надлежащего изучения информации, в том числе посредством неосуществления запроса дополнительных сведений, при наличии обозначенных средств для связи с организатором и инициатором торгов, является предпринимательским риском покупателя, ответственность за который не может быть возложена на должника.

Покупатель не отказался от заключения и последующей оплаты по договору купли-продажи, что свидетельствует об информированности покупателя о состояния помещения.

Согласно ст. 475 ГК РФ покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

16 октября 2019 ООО «Мираторг-Орел» осуществил оплату по договору купли-продажи имущества 02/10-1 от 03.10.2019 в размере 95 145 354,00 рублей.

Из материалов дела следует, что ООО «Мираторг-Орел» не заявляет об отказе от заключения договора купли-продажи по результатам проведения торгов.

Покупатель оплатил приобретенное имущество в полном объеме, принял часть недвижимого имущества и зарегистрировал переход права собственности.

Таким образом, истец не воспользовался правом на отказ от заключения договора купли-продажи.

Истец ошибочно рассматривает приобретенное здание как офисное помещение для постоянного нахождения сотрудников, хотя тип проданного здания - санпропускник.

Согласно сообщению о торгах, а также открытым сведениям на сайте https://rosreestr.gov.ru/ нежилое здание с кадастровым номером 71:21:000000:3766 имеет назначение санпропускник.

Согласно ветеринарно-санитарным требованиям при проектировании, строительстве, реконструкции и эксплуатации животноводческих помещений Санитарно-бытовые помещения, санпропускники размещают на линии ограждения при главном въезде (входе) на комплекс, ферму в составе административного здания или в отдельно стоящем здании.

В санпропускнике проводится санитарная обработка обслуживающего персонала и посетителей, а также дезинфекция, стирка и сушка спецодежды и обуви работников.

Покупателем необоснованно предъявляются завышенные требования к отделке здания предназначенного для санитарной обработки обслуживающего персонала, сельскохозяйственных животных.

Определением Арбитражного суда Тульской области от 25 марта 2021 года по делу № А68-5044/2020 в качестве свидетеля привлечено должностное лицо ООО «Консалтинговое бюро «Императив» проводившего на основании договора № 10/01-03 от 10.01.2019г. оценку рыночной стоимости недвижимого имущества и имущественных прав, принадлежащих ООО «Фермер-К».

Оценка объектов недвижимости ООО «Фермер-К» была проведена ФИО5 на основании договора № 10/01-03 от 10.01.2019г.

ФИО5 представила через сервис «Мой Арбитр» письменные пояснения о том, что Отчет № 1979 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества и имущественных прав, принадлежащих ООО «Фермер-к» не учитывает отделку нежилого помещения при определении цены, выводы об итоговой стоимости объекта оценки сделаны путем сравнительного подхода на основе цен предложений по сделкам с объектами недвижимости аналогичных оцениваемому. 

В ходе судебного заседания ООО «Лидер» пояснило, что при сдаче объекта после прекращения договора аренды имущества №3, третье лицо демонтировало все оборудование, поскольку данное оборудование было установлено ими после заключения договора аренды.

Доказательств, что коммуникации: электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение, коммуникационные связи в данном здании отсутствуют, истцом суду не представлено. 

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу общих положений о договоре купле-продаже, определенных в пункте 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара; в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункты 1, 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В обоснование заявленных требований истец представил Отчет № 1979 «Об определении рыночной стоимости недвижимого и имущественных прав, принадлежащих ООО «Фермер - К» (ИНН 

<

***>)» (далее - Отчет): Здание нежилое (санпропускник), литер А, А1, кадастровый номер 71:21:000000:3766, площадью 721,50 кв.м представляет собой здание административно-хозяйственного назначения. Год постройки - 2010. Оцениваемое здание двухэтажное, основные конструктивные элементы: фундамент - бетонный, стены наружные -кирпичные. Коммуникации: электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение, коммуникационные связи. Здание нежилое (санпропускник), литер А, А1, кадастровый номер 71:21:000000:3766, площадью 721,50 кв.м находится в хорошем состоянии. На дату оценки здание эксплуатируется.

Однако, на момент приемки здание находится в непригодном для эксплуатации состоянии. При осмотре обнаружены недостатки, стоимость по их устранению составила 1 792 530 руб. 

По мнению истца, указанные недостатки препятствует использованию имущества по его назначению и, соответственно, свидетельствует о передаче товара ненадлежащего качества.

Отклоняя доводы истца о наличии недостатков, которые препятствуют нормальной эксплуатации объекта, неисполнении продавцом требований статей 469 и 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает, что истец, являясь профессиональным участником экономической деятельности и действуя в собственном коммерческом интересе, заключил договор купли-продажи и принял имущество по акту без замечаний к его техническому состоянию. Так, истец до заключения договора имел возможность осмотреть объект и ознакомиться с его фактическим состоянием, однако при заключении спорного договора не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах и обычную для деловой практики совершения подобных сделок осмотрительность.

Объекты недвижимости являются индивидуально-определенными уникальными вещами. Цену объекта на торгах предложил истец. Заблуждение о фактическом техническом и ином состоянии объекта при реальной возможности истца по их установлению не может быть принято во внимание.

Исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание, что спорное имущество приобретено истцом на публичных торгах по реализации имущества должника в процедуре банкротства, до заключения договора купли-продажи истец имел возможность ознакомиться с аукционной документацией, осмотреть имущество, договор и акт приема-передачи подписаны истцом без замечаний относительно качественных характеристик переданного имущества, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленного иска.

Исходя из вышеизложенного, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.ст.101, 106, 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

                                                                  Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины отнести на истца.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия. 

Судья              Е.В. Горькова