ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-3632/2016

г. Вологда

23 октября 2017 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2017 года.

В полном объеме постановление изготовлено 23 октября 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от открытого акционерного общества «Завод электротехнического оборудования» представителя ФИО2 по доверенности от 12.10.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Завод электротехнического оборудования» на решение Арбитражного суда Псковской области от 24 апреля 2017 года по делу № А52-3632/2016 (судья Судакова Н.В.),

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области (место нахождения: 180000, 

<

...>; ИНН 

<

***>,                                    ОГРН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к открытому акционерному обществу «Завод электротехнического оборудования» (место нахождения: 180000, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее - Завод) о взыскании                      204 347 руб. 67 коп., в том числе 175 244 руб. 67 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 19.10.2007 № 24 за период со II квартала  2014 года по III квартал 2016 года, 29 103 руб. пеней за период с 11.04.2014 по 13.10.2016 (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –  АПК РФ)).

Определением от 27.10.2016 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. Определением от 21.12.2016 суд перешел к рассмотрению дела в порядке общего искового производства.

Решением от 24.04.2017 суд взыскал с Завода в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области 204 285 руб. 62 коп., в том числе 175 244 руб. 67 коп. задолженности, 29 040 руб. 95 коп. пеней за период с 11.04.2014 по 13.10.2016, а также в доход федерального бюджета 7016 руб. государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска суд отказал.

Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Вывод суда о том, что ответчиком в материалы дела не представлено доказательств невозможности использования арендуемого земельного участка в соответствии с условиями договора, является ошибочным, не соответствует пункту 2.1 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятых Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991. Кадастровый паспорт спорного земельного участка от 08.12.2005 № 60-27/05-4740 содержит сведения о виде разрешенного использования - земли производственной застройки. Поскольку объект «бомбоубежище» с учетом особенностей законодательства не может быть отнесен к объектам производственной застройки либо промышленным объектам, вид разрешенного использования земельного участка имеет сомнительный характер, что определяет невозможность использования земельного участка в порядке, установленном пунктом 5.1 договора. Суд неправильно применил пункт 1 статьи 28, статья 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), абзац первый пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011               № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункт 5.31 постановления Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 № 639 «О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом», пункт 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации». Поскольку договор зарегистрирован 28.11.2007 норма права, установленная статьей 168 ГК РФ, применяется в редакции, действовавшей до 01.09.2013 (абзац 1 пункта 1 статьи 4 ГК РФ), спорный договор не порождает правовых последствий в части уплаты арендных платежей. Суд не учел, что договор является незаключенным, поскольку при передаче в аренду земельного участка стороны не определили правовую судьбу строения, расположенного на нем. Суд не применил подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, абзац 4 пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.04.1997 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункт 1 статьи 167, пункты 1, 3 статьи 607 ГК РФ.

Определением от 01.06.2017 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 27.07.2017. Определением от 27.07.2017 рассмотрение жалобы отложено на 22.08.2017 в связи с необходимостью представления в суд дополнительных документов. Определением от 22.08.2017 рассмотрение жалобы отложено на 19.09.2017 по ходатайству истца. В судебном заседании 19.09.2017 объявлен перерыв до 21.09.2017. Определением от 21.09.2017 рассмотрение жалобы отложено на 17.10.2017, произведена в порядке процессуального правопреемства замена Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области (место нахождения: 180000, 

<

...>; ИНН 

<

***>,                                    ОГРН 

<

***>) на его правопреемника – Межрегиональное территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областям (место нахождения: 173004, Великий Новгород, улица Федоровский ручей,  дом 6; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее - Теруправление).

В связи с отпусками судей Романовой А.В., Черединой Н.В.,                  Шадриной А.Н. на основании статьи 18 АПК РФ произведена их замена в составе суда на судей Шадрину А.Н., Романову А.В., Чередину Н.В. соответственно, о чем имеются соответствующие определения, объявлено в судебных заседаниях, на что указано в протоколах судебного заседания. Рассмотрение жалобы начато сначала.

Представитель Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

Теруправление в отзыве на жалобу возразило против изложенных в ней доводов и требований, представило расчет суммы долга и пеней с учетом доли объекта гражданской обороны по площади к общей площади земельного участка.

От Теруправления поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя. В связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция полагает, что решение  суда подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, Теруправление (ранее - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области, арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 19.10.2007 № 24.

В соответствии с пунктом 1.1, 1.2 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1145 кв.м, находящийся в федеральной собственности, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 60:27:010333:0025, расположенный по адресу: 

<

...>, для производственной застройки в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка, прилагаемой к договору и являющееся его неотъемлемой частью. На земельном участке расположен объект гражданской обороны.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка составляет 30 лет и устанавливается с 19.10.2007 по 18.10.2037.

В пунктах 3.1 - 3.5 предусмотрено, что сумма арендной платы за земельный участок за период с 30.08.2007 по 31.12.2007 составляет 5063 руб.      70 коп. Арендная плата за право пользования земельным участком вносится ежеквартально равными частями до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года. Стороны договорились, что арендная плата начисляется с момента государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельные участки (30.08.2007). Исполнением обязательства по внесению арендной платы является платежное поручение. Копия платежного поручения направляется арендодателю для осуществления контроля за полнотой и своевременностью перечислений. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью. Размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке арендодателем в случае изменения действующего порядка исчисления арендной платы, путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующие год и не чаще одного раза в год при применении базовой ставки арендной платы, в случае проведения оценки рыночной стоимости размера арендной платы за пользование участком, в других случаях, предусмотренных законодательством. В этих случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании направляемого арендодателем письменного уведомления. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 6.2 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета              0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи от 19.10.2007 земельный участок передан ответчику.

Теруправление 10.04.2014,  26.02.2015, 18.03.2016 направило Обществу требования о погашении задолженности по арендной плате.

Претензии оставлены Обществом без ответа и удовлетворения.

По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате составила 175 244 руб. 67 коп. за период с II квартала 2014 года по III квартал 2016 года.

Истец начислил и предъявил ответчику 29 103 руб. пеней за период с 11.04.2014 по 13.10.2016.

Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и размеру, удовлетворил иск. Суд пришел к следующим выводам. Обществу при заключении договора было известно о расположении на данном земельном участке объекта гражданской обороны, договор аренды  и акт приема  - передачи земельного участка от 19.10.2007 подписан ответчиком без возражений и замечаний. Ответчиком в материалы дела не представлено доказательств невозможности использования данного земельного участка в соответствии с условиями договора, а также документы, свидетельствующие о том, что ответчик обращался к истцу с требованием об изменений условий договора либо расторжении указанного договора в связи с невозможностью его использования. Напротив, ответчик принял данное имущество и стал исполнять указанный договор. Решением Арбитражного суда Псковской области от 25.08.2014 по делу № А52-2029/2014, вступившим в законную силу, установлен факт заключения спорного договора, Общество возражений в рамках дела № А52-2029/2014 не заявило, решение суда о взыскании задолженности не обжаловало. Материалами дела подтверждается, что задолженность, взысканная по данному решению, ответчиком оплачена.

Апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно подпункту 7 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено данным Кодексом,  или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Статьей 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ приняты Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные  постановлением Правительства Российской Федерации  от 16.07.2009 № 582 (далее - Правила № 582).

Порядок определения размера арендной платы, установленный Правилами № 582,  подлежит применению в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации.

Пунктом 2 Правил № 582 предусмотрено несколько способов определения арендной платы, в том числе на основании кадастровой стоимости земельных участков, в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России, и на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

В пунктах 3 - 5 Правил № 582 перечислены земельные участки, при определении арендной платы за которые применяется соответствующий способ определения арендной платы.

Годовой размер арендной платы в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками установлен в размере 2 % кадастровой стоимости, что    предусмотрено   в   абзаце 3 подпункта «д» пункта 3 Правил № 582.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Апелляционная инстанция, изучив представленные  сторонами документы,  полагает, что  довод ответчика о том, что  при расчете  арендной  платы и долга  необходимо учитывать факт нахождения на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего  истцу на праве собственности, является обоснованным.

Из материалов дела видно, что спорный земельный участок передан ответчику по договору аренды для производственной застройки, что также соответствует  разрешенному использованию, указанному в кадастровом паспорте на земельный участок.

Как следует из договора, кадастрового паспорта и не оспаривается сторонами, на земельном участке расположен объект гражданской обороны – защитное сооружение гражданской бороны, убежище  А-III класса, площадью 226 кв.м, по адресу:  

<

...>, учтенное в реестре государственного имущества, являющийся федеральной собственностью в силу закона.

Вместе с тем, как установил суд, при расчете арендной платы за земельный участок арендодатель не учитывал  данный факт нахождения на  нем  объекта федеральной собственности. Расчет арендной платы выполнен исходя из  аренды ответчиком всего земельного участка, что является ошибочным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 3 статьи 552                   ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Вместе с тем, при заключении договора аренды 19.10.2007 № 24 данное обстоятельство не учтено. 

Согласно пункту 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при определении размера обязательства каждого из пользователя  земельного участка, в том числе вытекающие  из договора  аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора,  судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из пользователя объектов.

Согласно представленному в апелляционный суд от Теруправления расчету доли  принадлежащего  истцу на праве собственности  объекта по площади к общей площади  земельного участка,  размер такой доли площади составил 0,8026  (919 (1145-226)/1145 = 0,8026).

С учетом  установленного федеральными законами уровня инфляции на соответствующий год, исходя из  размера доли в праве 0,8026, общий размер задолженности за спорный период составил  171 689 руб. 58 коп., в том числе: размер задолженности за 2014 год составил 14 454 руб. 48 коп., за 2015 год – 87 450 руб., за 2016 год – 69 785 руб. 10 коп.

Объективных доказательств, свидетельствующих о погашении долга за пользование земельным участком, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил.

В связи с этим, требования Теруправления являются обоснованными и подлежащими     удовлетворению  в части взыскания с Общества 171 689 руб. 58 коп.

Поскольку  требование  истца в части взыскания пеней является производным от  основного требования о взыскании долга, с учетом частичного удовлетворения  иска, требование о взыскании пеней также является обоснованным  в порядке применения статей 329 и 330 ГК РФ частично в размере 27 648 руб. 27 коп., исходя из  платы, начисленной с учетом факта нахождения на земельном участке  объекта федеральной собственности, наличии неуплаченного в спорный период долга, с использованием порядка  расчета и размера пеней, установленных условиями договора.

В остальной части требований следует отказать.

В связи с этим, решение суда подлежит изменению. При этом апелляционный суд полагает, что в остальной части решение суда является законным, а доводы жалобы – необоснованными.

Ссылки подателя жалобы на  заявление требований за пределами срока исковой давности  не принимаются во внимание.

Как видно из материалов дела, ответчик в суде первой инстанции  заявил о применении срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности. Общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (статья 196 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК РФ). Согласно статье 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по неустойки.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление Пленума № 43), течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (арендная плата) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ), к которым относится, в частности, акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом (пункт 20 Постановления Пленума № 43). 

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума № 43  срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Из материалов дела видно, что истец в суде первой инстанции уменьшил исковые требования, просил взыскать с ответчика 175 244 руб. 67 коп. задолженности по арендной              плате за период со 2 квартала 2014 года по 3 квартал 2016 года, 29103 руб. пеней за период с 11.04.2014 по 13.10.2016.

Согласно входящему штампу Арбитражного суда Псковской области исковое заявление поступило в суд 24.10.2016. 

В данном случае  суд первой инстанции  пришел к правильному выводу о том, что срок исковой давности по заявленным требованиям не истек, в связи с этим заявление ответчика о применении срока исковой давности удовлетворению не подлежит.

Апелляционная инстанция признает данный вывод правомерным.

Доводы подателя жалобы о несогласованности  сторонами предмета договора аренды и стоимости арендной платы, не заключенности договора, не использование  земельного участка по вине арендодателя не принимаются во внимание, поскольку  исходя из условий договора, сложившихся между сторонами правоотношений, материалов дела видно, что сторонам  при заключении договора были понятны его условия, известно  о нахождении на земельном участке объекта гражданской обороны. То обстоятельство, что  при расчете арендной платы не учтен данный факт, не свидетельствует о не заключенности договора, а позволяет  ответчику возражать по  расчету долга, что судом  апелляционной инстанции учтено при проверке законности и обоснованности  решения суда по доводам жалобы. В судебном порядке  договор недействительным не признан, не расторгнут. Объективных доказательств, свидетельствующих о создании ответчику препятствий в пользовании земельным участком, о вине истца, о неиспользовании земельного участка по иным причинам, связанным с действиями или бездействием истца, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ  в суд не представил, в материалах дела такие сведения отсутствуют.

Ссылка подателя жалобы на иную площадь объекта гражданской обороны, которую следует использовать при расчете  арендной платы и долга, не принимается во внимание, поскольку, как следует из материалов дела, в реестре государственного имущества и реестре защитных сооружений гражданской обороны зарегистрирован  и учтен объект – отдельно стоящее убежище А-III класса, площадью 226 кв.м (по состоянию на 2014 и 2017 годы). Данная площадь соответствует  паспорту убежища 1979 года. 

При этом сведения технического паспорта 1990 года, на которые ссылается ответчик, не опровергают данные 1979, 2014 и 2017 годов, поскольку  согласно паспорту 1979 года общий объем объекта составил 723 куб.м исходя из его специфики – подземное сооружение.

  Таким образом,  апелляционная инстанция полагает, что решение суда подлежит изменению, а доводы жалобы - частичному удовлетворению. 

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и жалобе распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 24 апреля                         2017 года по делу № А52-3632/2016 изменить.

Взыскать с открытого акционерного общества «Завод электротехнического оборудования» в пользу Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях                               171 689 руб. 58 коп. задолженности, 27 648 руб. 27 коп. пеней.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества «Завод электротехнического оборудования» в доход федерального бюджета 6913 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Взыскать с Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях в пользу открытого акционерного общества «Завод электротехнического оборудования» 73 руб. 50 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

          А.Я. Зайцева

 

Судьи

          А.В. Романова

          Н.В. Чередина