АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3034/2021

20 июля 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

судей: Новиковой С.Н., Бурловой-Ульяновой М.Ю.

при участии

от УМС г. Владивостока: ФИО1, представитель по доверенности          от 25.12.2020 № 28/5-11122 (до перерыва); ФИО2, представитель         по доверенности от 25.12.2020 № 28/5-11140

от ООО «Восток-Прим-Инвест»: ФИО3, директор, протокол общего собрания от 21.07.2020 № 02/20; ФИО4, представитель по доверенности от 26.04.2021

от МИЗО по Приморскому краю: представитель не явился

рассмотрев в проведенном с использованием систем видео-конференц-связи судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 07.12.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2021

по делу № А51-6036/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности города Владивостока

к обществу с ограниченной ответственностью «Восток-Прим-Инвест»

третье лицо Министерство имущественных и земельных отношений                  по Приморскому краю

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

Управление муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее – Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Восток-Прим-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690074, 

<

...>; далее – ООО «Восток-Прим-Инвест», общество) о взыскании 729 860 руб. основного долга по договору аренды земельного участка от 04.09.2013 № 02-Ю-17738 за период                          с 21.08.2013 по 31.01.2020 и 252 442 руб. договорной неустойки за период            с 11.10.2013 по 05.02.2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690110, 

<

...>; далее – Министерство).

Решением суда от 07.12.2020, оставленным постановлением                Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2021 без изменения,                 в удовлетворении иска отказано полностью.

В кассационной жалобе Управление выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и просит их отменить, заявленные требования – удовлетворить. Заявитель полагает, что факт получения ответчиком претензии от 23.09.2019 № 28/16-7346 подтвержден имеющейся в деле перепиской. При этом настаивает на том, что в данном конкретном случае размер арендной платы за спорный земельный участок должен определяться исходя из удельного показателя кадастровой стоимости с учетом фактического использования обществом данного участка (для размещения объекта торговли), применительно к положениям Постановлений  администрации Приморского края от 19.03.2009 № 71-па, от 30.12.2010                   № 437-ПА и решения Думы города Владивостока от 19.06.2013 № 124.              С учетом изложенного считает, что на стороне общества имеется задолженность в размере 329 025 руб. 71 коп., на которую подлежит начислению неустойка в сумме 38 710 руб. 11 коп.  

ООО «Восток-Прим-Инвест» в отзыве на кассационную жалобу                   (с учетом дополнений к нему) опровергает доводы Управления и указывает на наличие переплаты по аренной плате, что подтверждено отзывом Министерства на иск. Кроме того, полагает, что суды правомерно исчислили арендую плату исходя из кадастровой стоимости арендуемого участка, равной 1 руб., сведения о которой были внесены в спорный период в ЕГРН. 

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 13.07.2021 (на 11 часов 10 минут).

Судебное заседание после перерыва проведено в соответствии                        со статьей 153.1 АПК РФ посредством использования системы видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края.

Представитель Управления поддержал доводы поданной жалобы                   и просил ее удовлетворить, против чего возражал представитель общества    по мотивам, изложенным в отзыве на жалобу и дополнениях к нему.  

Министерство извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд                        не обеспечило, отзыв на кассационную жалобу не представило, что                     не препятствует рассмотрению дела по существу (части 1, 3 статьи 156,    часть 3 статьи 284 АПК РФ). 

Проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов и возражений сторон, а также пояснений их представителей, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае обжалуемые судебные акты подлежат отмене в силу следующих обстоятельств.  

 

Как усматривается из материалов дела, на основании заключенного                  с Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) договора аренды от 04.09.2013 № 02-Ю-17738 во временное пользование ООО «Восток-Прим-Инвест» (арендатор) на срок с 21.08.2013 по 20.08.2016 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:020036:33 площадью 558 кв.м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...>, для использования в целях, не связанных со строительством (для размещения остановочного пункта).

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата составляет 7 770 руб.                   46 коп. в месяц и может быть изменена арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору либо направления арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое арендатор обязан в течение 7 дней с даты его получения рассмотреть, подписать (заверить печатью) и возвратить в адрес арендодателя (пункт 2.6 договора).

За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа               за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства (пункт 4.2 договора).

Согласно письму арендодателя от 17.04.2017 № 20/9453 по состоянию на 17.03.2017 по договору от 04.09.2013 № 02-Ю-17738 имелась переплата  по арендной плате в размере 117 041 руб. 47 коп.

Впоследствии права и обязанности арендодателя по указанному договору с 01.05.2019 перешли к Управлению в связи с состоявшимся перераспределением публичных функций по распоряжению неразграниченными земельными участками на территории Владивостокского городского округа.

В уведомлении от 23.09.2019 № 28/16-7346 Управление указало, что договор аренды от 04.09.2013 № 02-Ю-17738 прекратил свое действие по истечении установленного в нем срока (20.08.2016), однако спорный земельный участок не был возращен арендодателю, в связи с чем на стороне арендатора по состоянию на 19.09.2019 имеется задолженность по арендной плате в размере 679 531 руб. 03 коп. и неустойке - 231 272 руб. 30 коп.

Вместе с тем вступившим в законную силу Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2020 по делу № 51-24521/2019 Арбитражного суда Приморского края, установлено, что истечение предусмотренного договором от 04.09.2013 № 02-Ю-17738 срока аренды                     не повлекло прекращения действия этой сделки, поскольку общество продолжает пользоваться земельным участком в отсутствие возражений             со стороны арендодателя, поэтому такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу статьи 621 ГК РФ.

При этом в рамках спора по названному делу также установлено,             что на спорном земельном участке размещен используемый обществом некапитальный объект – «Торгово-остановочный комплекс временного назначения с зоной ожидания общественного транспорта в районе остановки «Крыгина» в г. Владивостоке», что признано апелляционным судом не противоречащим условиям договора аренды от 04.09.2013 № 02-Ю-17738. Письмом Управления Росреестра от 26.04.2017 подтверждено отсутствие признаков использования земельного участка не по целевому назначению.

Поскольку общество, несмотря на направленную ему претензию,                  не погасило в добровольном порядке имеющуюся задолженность                          по арендной плате, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. 

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводам о том, что Управлением пропущен срок исковой давности по требованиям за период до 13.04.2017, а за последующий период на стороне общества отсутствует задолженность и имеется переплата по арендным платежам.

В данном случае суды обеих инстанций руководствовались положениями статей 424, 606, 614 ГК РФ, статьей 22, 39.7, 65 Земельного кодекса РФ,  разъяснениями, приведенными в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73                             «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и исходили из того, что арендная плата по спорному договору от 04.09.2013 № 02-Ю-17738 является регулируемой, что обязывает стороны такой сделки руководствоваться нормативным размером арендной платы при ее начислении и уплате.

При этом согласно пункту 3 утвержденного Постановлением администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов (далее – Порядок № 75-па), размер арендной платы определяется от кадастровой стоимости земельных участков в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными уполномоченными органами.

Применительно к спорному земельному участку размер арендной платы рассчитывается по формуле А = К x Сап, где: А – размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К – кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;               Сап – ставка арендной платы за использование земельного участка.

Судами также установлено, что согласно сведениям ЕГРН арендуемый обществом земельный участок в спорный период относился к территориям общего пользования.

Сославшись на положения пунктов 1.2, 1.2.16 и 2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39 (далее – Методические указания № 39), суды признали, что в отношении земельных участков улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельных участков земель резерва; земельных участков, занятых водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельных участков под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных кадастровая стоимость не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю.

Судами также отмечено, что выписками из ЕГРН подтверждено,                что кадастровая стоимость спорного земельного участка в 2017, 2018 и 2019 годах равнялась одному рублю.

Далее, применив положения абзаца 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому при исчислении размера арендной платы следует исходить из официально установленного размера кадастровой стоимости земельного участка, суды пришли к единому выводу о том, что размер арендной платы по договору от 04.09.2013 № 02-Ю-17738 подлежит исчислению за период с 14.04.2017 по 31.01.2020 согласно приведенной                 в Порядке № 75-па формуле и составляет две копейки в год.

Доводы Управления о необходимости исчисления размера арендной платы исходя из кадастровой стоимости, рассчитанной с учетом значения удельного показателя кадастровой стоимости для пятой группы видов разрешенного использования земельных участков – для размещения объектов торговли, отклонены судами как не основанные на нормах действующего законодательства. 

Установив, что за весь период действия договора обществом была внесена арендная плата в общем размере 351 550 руб., суды признали недоказанным факт наличия на стороне последнего взыскиваемой задолженности и на этом основании отказали в иске.

Однако суд округа не может согласиться с указанными выводами судов, поскольку они сделаны без выяснения всех фактических обстоятельств спора и с неправильным применением норм материального права. 

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункт 3 статьи 424 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ также предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В данном случае суды верно определили, что в отношении спорного земельного участка, относящегося к публичным неразграниченным землям, должна применяться регулируемая арендная плата, подлежащая определению в соответствии с Порядком № 75-па.

При этом согласно пункту 2.1 договора от 04.09.2013 № 02-Ю-17738                и приложения № 3 к нему арендная плата за спорный земельный участок                на момент предоставления его обществу составляла 7 770 руб. 46 коп.              в месяц и была определена исходя из кадастровой стоимости данного участка в размере 1 554 091 руб. 38 коп. с учетом вида разрешенного использования участка – для размещения остановочного пункта. 

Применение судами в расчете арендной платы кадастровой стоимости равной одному рублю на основании пунктов 1.2, 1.2.16, 2.5 Методических указаний № 39 нельзя признать правомерным, поскольку они признаны утратившими силу Приказом Минэкономразвития России от 21.09.2017               № 470 и с 10.06.2017 подлежали применению новые Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (далее – Методические указания № 226), в которых аналогичных положений не содержится. 

Так согласно пункту 1.2 Методических указаний № 226 кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Земельный участок характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель)               и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности (пункт 1.10 Методических указаний № 226).

В соответствии с пунктом 12.1 Методических указаний № 226 определение кадастровой стоимости осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости.

Таким образом, категория земельного участка и вид его разрешенного использования являются определяющими при установлении кадастровой  стоимости конкретного участка.  

При этом в рассматриваемом случае внесение в ЕГРН сведений                    о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере одного рубля как для территории общего пользования не могло повлиять на условия договора от 04.09.2013 № 02-Ю-17738 о размере арендной платы. 

Одним из основных принципов ведения ЕГРН согласно пункту 2 статьи 1 и пунктов 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ           «О государственной регистрации недвижимости» является достоверность систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ и пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ к территориям общего пользования относятся участки, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Однако в данном случае спорный земельный участок используется обществом для размещения некапитального торгового объекта, что исключает его отнесение к территории общего пользования и свидетельствует о недостоверности внесенных в ЕГРН сведений об этом участке.   

При этом никаких изменений в договор аренды от 04.09.2013                      № 02-Ю-17738 в части вида разрешенного использования спорного участка   и размера арендной платы сторонами не вносилось.

С учетом изложенного избранный судами при разрешении         настоящего спора правовой подход предоставляет обществу необоснованные преимущества при осуществлении им на арендуемом земельном участке коммерческой деятельности в целях извлечения прибыли по сравнению                         с иными арендаторами, использующими публичные земельные участки                 для аналогичных целей, что является недопустимым.  

В такой ситуации обжалуемые судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и пунктов 1, 2 статьи 288 АПК РФ                                с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции,                   при котором суду следует устранить отмеченные недостатки и выяснить достоверный размер кадастровой стоимости спорного земельного участка исходя из его фактического вида использования обществом (для размещения торгового объекта), для чего суд вправе направить соответствующий запрос                 в орган, наделенный полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости – краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки Приморского края» либо поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении по делу оценочной экспертизы, после чего с учетом установленного проверить наличие (отсутствие)                    на стороне общества заявленной к взысканию задолженности. 

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 07.12.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2021 по делу № А51-6036/2020 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение        в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков   

Судьи                                                                                       С.Н. Новикова

ФИО5