АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-3924/2020

г. Владивосток

11 февраля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 05 февраля 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кипрай Л.Б.,

рассмотрев исковое заявление открытого акционерного общества "Приморская гидрогеологическая экспедиция" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "ФАСТГАРАНТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имущество в Приморском крае; ФИО2

о признании договора недействительным, об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

при участии: 

от истца: ФИО3, удостоверение адвоката № 666,  доверенность от 20.10.2020

от ответчика: ФИО4, паспорт, доверенность от 08.06.2020, диплом 

установил:

Открытое акционерное общество "Приморская гидрогеологическая экспедиция" (далее по тексту – истец, ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ФАСТГАРАНТ" (далее по тексту – ответчик, ООО «ФАСТГАРАНТ») о признании договора аренды недвижимости № 2017/1-АН, заключенного 10.04.2017 между ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция" в лице председателя ликвидационной комиссии ФИО2 и ООО «Фастгарант» в лице генерального директора ФИО5   недействительным; истребовании из чужого незаконного владения нежилого здания площадью 536,2 кв.м., инв. №05:223:002:000027160, лит.Д., кадастровый номер 25:10:180001:2328; здание конторы, инв. №05:223:002:0000027170, лит Б, условный номер 25-25-20/022/2008023, в том числе кабинеты №14, №15, №16 общей площадью 28,8 расположенные в этом здании; здание ремонтно-механической мастерской, площадью 235,5 кв.м., инв. № 05:223:002:000027150, лит.В, условный номер 25-25-20/020/2008/12 по адресу 

<

...> а также земельный участок с кадастровым номером 25:10:18003:3466, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 25:10:180003:101, на котором эти строения расположены.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) были привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имущество в Приморском крае; ФИО2.

В судебном заседании 15.06.2020 суд в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, в котором ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция» просит суд признать  договор аренды недвижимости № 2017/1-АН, заключенный  10.04.2017 между ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция" в лице председателя ликвидационной комиссии ФИО2 и ООО «Фастгарант» в лице генерального директора ФИО5   недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде возврата ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция" следующего имущества: 

нежилого здания площадью 536,2 кв.м., инв.№05:223:002:000027160, лит. Д, к.н.: 25:10:180001:2328; 

здания конторы площадью 260, 4 кв. м., инв.№05:223:002:000027170, лит. Б, условный номер 25-25- 20/022/2008-023, кадастровый номер 25:10:180003:2465, в том числе кабинеты №14, №15, №16 общей площадью 28,8 кв.м., расположенные в этом здании; 

здания ремонтно-механической мастерской, площадью 235,5 кв.м., инв.№05:223:002:000027150, лит.В, условный номер 25-25-20/020/2008-12, кадастровый номер 25:10:180001:2281 по адресу 

<

...>; 

земельного участка с кадастровым номером 25:10:180003:3466, на котором эти строения расположены, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 25:10:180003:101.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске и заявлении об утончении требований.

Ответчик возражал по заявленным требованиям по доводам, изложенным в отзыве.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, Открытое акционерное общество «Приморская гидрогеологическая экспедиция» является собственником земельного участка с кадастровым номером 25:10.18003:3466, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 25:10:180003:101, и расположенных на нем капитальных строений по адресу 

<

...>:

-нежилого здания, площадью 536,2 кв.м., инв.№05:223:002:000027160, лит.Д., кадастровый номер 25:10:180001:2328;

-здания конторы, инв.№05:223:002:0000027170, лит.Б, условный номер 25-25-20/022/2008023, в том числе кабинетов №14, №15, №16 общей площадью 28,8, расположенных в этом здании;

-здания ремонтно-механической мастерской, площадью 235,5 кв.м., инв.№ 05:223:002:000027150, лит.В, условный номер 25-25-20/020/2008/12.

В соответствии с пунктом 1.2 раздела 1 Устава учредителем Общества является Российская Федерация в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом; 100% акций ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция» принадлежат Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

С 2009 года ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция» находится в стадии ликвидации, в 2016 году председателем ликвидационной комиссии был назначен ФИО2, с 01.08.2019, председателем ликвидационной комиссии является ФИО6 (распоряжение ТУ Росимущества в ПК №176-р от 11.07.2019).

10.04.2017 ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция» (арендодатель), в лице председателя ликвидационной комиссии ФИО2 с одной стороны и ООО «Фастгарант» (арендатор) в лице генерального директора ФИО5, заключили договор аренды недвижимости № 2017/1-АН сроком на 6 лет, согласно условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование следующее имущество: 

нежилое здание площадью 536,2 кв.м., инв.№05:223:002:000027160, лит. Д, к.н.: 25:10:180001:2328; 

кабинеты №14, №15, №16 общей площадью 28,8 кв.м  в здании конторы, инв.№05:223:002:000027170, лит.Б, условный номер 25-25- 20/022/2008-023; 

здания ремонтно-механической мастерской, площадью 235,5 кв.м., инв.№05:223:002:000027150, лит.В, условный номер 25-25-20/020/2008-124; 

расположенные по адресу 

<

...>.

Как указывает истец, указанный договор аренды заключен вопреки интересам собственника и в обход установленного Уставом порядка без согласования с собственником - Российской Федерацией в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае.

В письме, полученном Территориальным управлением Росимущества в Приморском крае 23.05.2019 за входящим номером № 01-7479, ФИО2 обратился за согласованием ТУ Росимущества в ПК государственной регистрации договора аренды № 2017/1-АН от 10.04.2017. В виду противоречия условий договора интересам собственника в согласовании договора ФИО2 было отказано.

Договор аренды недвижимости № 2017/1-АН не прошёл процедуру регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Протоколом от 30.08.2019 заседания ликвидационной комиссии был утвержден план окончания ликвидационных мероприятий и земельный участок 25:10:180003:101, а также вышеперечисленные объекты недвижимости на нем, были признаны значимыми имущественными объектами для предприятия, которые являются единственно пригодными для дальнейшего использования в целях организации финансирования расчетов с кредиторами и окончания ликвидационных мероприятий ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция».

Факт нахождения имущества истца во владении и пользовании у ООО «Фастгарант», подтверждается ответом из УМВД России по Приморскому краю (КУСП исх. № 23285 от 26.12.2019), а так же комиссионным осмотром проведенным членами ликвидационной комиссии ОАО «Примосркая гидрогеологическая экспедиция» 08.08.2019.

18.12.2019 действующим председателем ликвидационной комиссии ФИО6 в адрес генерального директора ООО «ФастГарант» было направлено письмо с претензией и требованием в десятидневный срок с момента получения претензии вернуть собственнику спорное имущество.

Поскольку ответчик на претензию не ответил, имущество не возвратил, ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция» обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, суд считает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии Федеральным законом от 21.12.2001 г., №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральным законом от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах, Гражданским кодексом РФ, Открытое акционерное общество «Приморская гидрогеологическая экспедиция» создано путем преобразования федерального государственного унитарного геологического предприятия «Приморская гидрогеологическая экспедиция» на основании Распоряжения Правительства Российский Федерации от 29.04.2005 г. № 513-р, приказа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 20.05.2005 г. № 157 и постановления Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Приморскому краю от 15.09.2005 г. № 162-п и является его правопреемником.

Согласно положений пунктов 1, 2 статьи 11 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» Устав общества является учредительным документом общества, требования которого обязательны для исполнения всеми органами общества и его акционерами. 

В соответствии с пунктом 1.2 раздела 1 Устава учредителем Общества является Российская Федерация в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом; 100% акций ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция» принадлежат Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

На основании пункта 21 статьи 14.2 Устава ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция» к компетенции общего собрания акционеров относится: принятие решений об одобрении крупных сделок, в случаях, предусмотренных статьей 79 Федерального закона «Об акционерных обществах», одобрение сделок, связанных с отчуждением, передачей в аренду, пользование, залог, а также иными видами распоряжения недвижимым имуществом Общества.

Согласно ч. 3 ст. 47 Федерального закона «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 N 208-ФЗ в обществе, все голосующие акции которого принадлежат одному акционеру, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания акционеров, принимаются этим акционером единолично и оформляются письменно.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 N 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» в пунктах 5.3, 5.28, 5.26 устанавливает, что Федеральное агентство по управлению государственным имуществом является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции и полномочия собственника, в том числе права акционера и участника акционерных обществ, в сфере управления имуществом Российской Федерации, и уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 77 Федерального закона "Об акционерных обществах"; выступает от имени Российской Федерации учредителем (участником) открытых   акционерных   обществ   и   обществ   с   ограниченной   ответственностью, создаваемых посредством приватизации федеральных государственных унитарных предприятий, а также в соответствии с законодательством Российской Федерации выступает учредителем создаваемых с участием государства иных юридических лиц.

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом осуществляет свою деятельность, в том числе и через свои территориальные органы.

Исходя из представленных в материалы дела документов, договор аренды недвижимости № 2017/1-АН от 10.04.2017 заключен председателем ликвидационной комиссии ФИО2 вопреки интересам собственника и в обход установленного Уставом порядка без согласования с собственником - Российской Федерацией в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае, что противоречит п. 17 и п. 21 ст. 14.2 Устава ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция», ст. 47 Федерального закона «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 N 208-ФЗ нормам гражданского законодательства.

Согласно пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключённые на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Вместе с тем в нарушение вышеперечисленных норм закона договор аренды недвижимости от 10.04.2017 № 2017/1-АН не прошёл процедуру регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Довод ответчика о том, что истец не вправе требовать признания недействительности спорного договора, не прошедшего государственную регистрацию, ввиду его добросовестного исполнения сторонами, признается судом несостоятельным, поскольку основан на неверном толковании норм материального права.

Следовательно, учитывая отсутствие согласия собственника на передачу в аренду спорного имущества, суд приходит к выводу, что договор аренды недвижимости № 2017/1-АН, заключенный  10.04.2017 между ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция" в лице председателя ликвидационной комиссии ФИО2 и ООО «Фастгарант» в лице генерального директора ФИО5   является недействительным.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 данной статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 82 постановления N 25 в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.

Следовательно, общим правовым последствием недействительной сделки является двусторонняя реституция, то есть возврат сторон сделки в первоначальное положение, существовавшее до ее заключения. В то же время, признание договора недействительным не дает оснований для бесплатного пользования имуществом.

Согласно пункту 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что в результате исполнения недействительной сделки арендатор фактически пользовался имуществом по договору аренды, в связи с чем обязан возместить другой стороне - арендодателю стоимость такого пользования.

В письменном отзыве ответчик указывает на то, что требование истца о признании недействительности договора свидетельствуют о его недобросовестности и злоупотреблении своим правом, поскольку в период аренды ответчик произвел ремонтные работы, которые позволили привести имущество в надлежащее состояние.

Статьей 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ, суд, арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. Таким образом, в ст. 10 ГК РФ предусмотрен общий ограничитель усмотрения правообладателя при осуществлении своих гражданских прав - запрет злоупотребления правом.

Под злоупотреблением правом следует понимать осуществление гражданами и юридическими лицами своих прав с причинением (прямо или косвенно) вреда другим лицам. Злоупотребление связано не с содержанием права, а с его осуществлением, т.к. при злоупотреблении правом лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом.

При рассмотрении дела судом перед сторонами был поставлен вопрос о назначении по делу строительно-технической экспертизы, а так же товароведческой экспертизы стоимости произведенных ответчиком ремонтных работ.

Стороны в судебном заседании 05.02.2021 по данному вопросу о назначении экспертиз пояснили, что не имеют возможности оплатить услуги экспертных организаций.

Согласно п. 3.3.3 договора аренды  арендатор обязан осуществить за свой счет капитальный ремонт объектов в течении 1 года со дня заключения настоящего договора. Осуществлять за свой счет текущий ремонт объектов.

В соответствии с п. 5.2. стоимость производимого арендатором капитального ремонта объектов не может превышать для объекта с к.н.: 25:10:180001:2328 2 млн. рублей, для остальных объектов 500 тыс. рублей.

Ответчиком в материалы дела не представлено достаточных доказательств, свидетельствующих о выполнении большего объема ремонтных работ, чем установлено договором, а так же не заявлено ходатайства о проведении экспертизы для установления данного факта.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В связи с чем, суд не усматривает в действиях истца, выраженного в предъявлении требований об оспаривании договора аренды, злоупотребления своими процессуальными правами, в связи с чем довод ответчик отклоняется судом. 

Однако, суд считает не подлежим удовлетворению требование истца в части применения последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 25:10:180003:3466, на котором эти строения расположены, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 25:10:180003:101, в силу следующего.

Пунктом 3.1 договора аренды недвижимости № 2017/1-АН, заключенный  от 10.04.2017 установлено, что помимо объектов, арендатору передается в пользование земельный участок, прилегающий к ним и необходимый для из эксплуатации.

Документов, свидетельствующих о передаче ответчику в аренду земельного участка с кадастровым номером 25:10:180003:3466 в материалы дела не представлено.

Кроме того, согласно Выписке из ЕГРН в пределах земельного участка с кадастровым номером 25:10:180003:3466 помимо объектов недвижимости, являющихся предметом настоящего спора, расположены и иные объекты.

В связи с чем, достаточных доказательств того, что истребуемый земельный участок находится в пользовании ответчика в материалы дела не представлено.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в соответствии со  ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 49, 110, 170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать  договор аренды недвижимости № 2017/1-АН, заключенный  10.04.2017 между ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция" в лице председателя ликвидационной комиссии ФИО2 и ООО «Фастгарант» в лице генерального директора ФИО5   недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде возврата ОАО «Приморская гидрогеологическая экспедиция" следующего имущества: 

нежилого здания площадью 536,2 кв.м., инв.№05:223:002:000027160, лит. Д, к.н.: 25:10:180001:2328; 

кабинеты №14, №15, №16 общей площадью 28,8 кв.м  в здании конторы, инв.№05:223:002:000027170, лит.Б, условный номер 25-25- 20/022/2008-023; 

здания ремонтно-механической мастерской, площадью 235,5 кв.м., инв.№05:223:002:000027150, лит.В, условный номер 25-25-20/020/2008-124; 

расположенные по адресу 

<

...>.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ФАСТГАРАНТ" в пользу  открытого акционерного общества "Приморская гидрогеологическая экспедиция" 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Левченко Е.А.