именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-252028/22-6-1908

19 октября 2023 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 11 октября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 19 октября 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Коршиковой Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 

дело по иску РЕГИОНАЛЬНОЙ ОБЩЕСТВЕННОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ПО СОДЕЙСТВИЮ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИМ И СОЦИАЛЬНО-КУЛЬТУРНЫМ ПРОЕКТАМ "ГУМАНИТАРНЫЙ И ПОЛИТОЛОГИЧЕСКИЙ ЦЕНТР "СТРАТЕГИЯ" (123001, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.01.2003, ИНН: 

<

***>)

к ответчику: ФГБУ КУЛЬТУРЫ "АГЕНТСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ" (125375, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 14.11.2002, ИНН: 

<

***>)

о внесении изменений в договор аренды №197 от 23.04.1993г.

третьи лица: Министерство культуры РФ, Росимущество, ДЕПАРТАМЕНТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ГОРОДА МОСКВЫ

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. от 16.01.2023г. (дип. от 31.01.2017г.), ФИО3 по дов. от 16.01.2023г. (дип. от 08.07.2005г.), ФИО4 протокол №03/2021 от 15.11.2021г.

от ответчика – ФИО5 по дов. от 23.12.2022г. (дип. от 24.06.2010г.)

от третьих лиц – 1. ФИО6 по дов. от 23.06.2022г. (дип. от 05.07.2013г.), 2-3. не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

РЕГИОНАЛЬНАЯ ОБЩЕСТВЕННАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ПО СОДЕЙСТВИЮ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИМ И СОЦИАЛЬНО-КУЛЬТУРНЫМ ПРОЕКТАМ "ГУМАНИТАРНЫЙ И ПОЛИТОЛОГИЧЕСКИЙ ЦЕНТР "СТРАТЕГИЯ" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ФГБУ КУЛЬТУРЫ "АГЕНТСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ" (далее - ответчик) об обязании внести изменения в договор аренды федерального недвижимого имущества №197 от 23.04.1993г. путем заключения дополнительного соглашения об установлении ежемесячной арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади в размере 1 руб. без учета НДС при сохранении прочих условий договора аренды, согласно прилагаемого проекта соглашения (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Министерство культуры РФ, Росимущество, Департамент культурного наследия города Москвы.

Дело рассматривалось в отсутствие представителей третьих лиц (2-3), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам отзыва на иск.

Представить третьего лица (1) поддержал правовую позицию ответчика по иску, представил письменные возражения на иск.

От третьего лица (2) поступили письменные объяснения в порядке ст. 81 АПК РФ.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом (арендодатель) и Гуманитарным  и политологическим центром «Стратегия» (арендатор) 23.04.1993г. был заключен договор аренды федерального недвижимого имущества № 197,  по условиям которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 770 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, для использования под офис.

Арендуемый объект является памятником архитектуры федерального значения начала XX века «Особняк ФИО7, арх. ФИО7.».

В соответствии с п. 1.3 договора, срок действия договора аренды установлен с 23.04.1993г. по 23.04.2042г.

Согласно п. 3.2 договора, в течение первых пяти лет арендная плата устанавливается в размере эксплуатационных расходов. По истечение 5 лет арендная плата устанавливается по нормам и расценкам на 23.04.1998г., что оформляется дополнительным соглашением к договору. Арендатор оплачивает арендную плату за каждый квартал вперед, не позднее первого числа месяца каждого квартала.

Оценочная стоимость сданных в аренду помещений уточняется ГКИ РФ в течение трех месяцев, исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду с учетом фактического состояния, устанавливаемого по результатам инвентаризации (п. 1.3 договора). 

По условиям п. 3.3 договора,  арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в порядке, определенном в п. 1.3 настоящего договора, в случаях изменения устанавливаемых централизовано цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Совместным распоряжением Министерства культуры Российской Федерации и Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 15.08.2002 № 2/2694-р объект закреплен за Федеральным государственным учреждением культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» на праве оперативного управления, принят на его баланс по акту приема-передачи от 01.10.2002 №11/2 и внесен в реестр федерального имущества. 

Право оперативного управления ФГБУК «АУИПИК»  на спорный объект недвижимости зарегистрировано в  ЕГРН 12.10.2005 № 77-77-13/005/2005-584.

Истец указывает, что Госорганом по охране памятников г. Москвы арендатору оформлены охранные обязательства № 779 от 26.07.1993 г., №779 от 17.01.2001 г., №16-23/005-601/10 от 15.10.2010 г.,  от 11.11.2015 г. № 284 и подписаны акты технического состояния объекта культурного наследия от 26.07.1993 г., от 17.01.2001 г. № 16-03/437, от 15.10.2010 г. №16-11/005-601/10, от 30.05.2016 г. №ДКН-16-44-59/6-2. 

Управлением государственного контроля, охраны и использования памятников истории и культуры города Москвы арендатору оформлено плановое (реставрационное) задание на разработку научно-проектной документации и проведение ремонтно-реставрационных работ на памятнике истории и культуры от 16.08.1993 г. № 16-03/1356. 

В соответствии с проектом реставрации, проектом приспособления и проектом благоустройства территории от 13.01.1994 г. № 16-03/24, от 03.02.1994 г. № 16-03/104, от 28.07.1997 г. № 16-03/1156, от 03.05.2001 г. № 16-03/2143 (тома ПСД «Проект реставрации» ТА Москва 1993 г., «Проект приспособления» т.5 Москва 1994 г., «Проект благоустройства территории» Москва 2001 г.,) согласованными Главным управлением охраны памятников города Москвы и разрешениями на производство работ по реставрации и приспособлению от 03.02.1994 г. № 16-03/104, от 18.04.1994 г. № 16-03/94, от 18.04.1994 г. № 16-03/94, от 12.01.1995 г. № 16-03/10, от 19.06.1997 г. № 16-03/258, от 05.06.2000 г.№ 16-03/263, от 03.11.2000 г. № 1603/574, от 28.12.2000 г. № 16-03/663 и от 04.07.2001 г. № 16-03/372, от 07.05.2002 г. № 16-03/234 истцом проведены комплексные ремонтно-реставрационные работы по объекту, принятые актами комиссии по приемке ремонтно-реставрационных работ Главного управления охраны памятников города Москвы: от 19.06.2001 г. № 1, от 20.04.2002 г. № 16-03/1474. В соответствии с Актом приемочной комиссии о приемке законченного капитальным ремонтом объекта в эксплуатацию, утвержденным Главой Управы Пресненского района города Москвы от 29.05.2002 г., здание было введено в эксплуатацию. 

В 2016 году на основании разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия от 26.05.2016 г. № ДКН-1067033-2016 проведены работы по ремонту фасадов объекта, принятые актом приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия Департамента культурного наследия города Москвы  от 24.01.2017 г. № ДКН-16-42-29/7. 

03.11.2020 г. распоряжением Департамента культурного наследия города Москвы  № 715 утвержден Предмет охраны объекта культурного наследия федерального значения (памятника) «Особняк ФИО7», расположенного по адресу: 

<

...>.

Общая сумма затрат арендатора по сохранению объекта культурного наследия включая комплексные ремонтно-реставрационные работы, текущий и капитальный ремонт арендованного здания, а также работы по сохранению объекта культурного наследия для современного использования, являющегося памятником архитектуры, составила 988 400 000 руб.

Текущий размер арендной платы установлен решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-132137/21-16-919 в размере 3 634 605 рублей в квартал без учета НДС, или 14 538 420 руб. в год без учета НДС.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что расходы арендатора на текущий и капитальный ремонт помещений являются основанием для снижения арендной платы, что оформляется дополнительным соглашением.

Полагая, что после завершения реставрационных работ, арендатору подлежит установления  арендная ставка  в размере 1 руб. за 1 кв.м  арендуемого объекта, истцом в адрес ответчика 27.09.2022 был направлен проект дополнительного соглашения об изменении условий п. 3.2 договора.

         Письмом  от 17.10.2022 исх. № 2817/15, ФГБУК «АУИПИК» сообщило об отказе от подписания дополнительного соглашения в связи с отсутствием документов, подтверждающих выполнение работ по сохранению объекта в соответствии с законодательством РФ.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

По смыслу положений статьи 445 ГК РФ, заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению. 

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса). 

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по общему правилу изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1). 

Согласно п. 2 названной статьи по требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. 

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Пунктом 1 статьи 14 Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" предусмотрено, что физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 данного Закона, и обеспечившее их выполнение в соответствии с данным Федеральным законом, имеет право на льготную арендную плату. Порядок установления льготной арендной платы и ее размеры в отношении объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности, определяются Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 указанной статьи физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с Законом № 73-ФЗ, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат.

Порядок предоставления данной компенсации и ее размер определяются договором аренды.

         В рассматриваемом случае, договором аренды № 197 от 23.04.1993г. порядок компенсации затрат арендатора на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия не предусмотрен, в связи с чем РОО «Стратегия» имеет право реализовать возможность установление льготной ставки арендной платы по договору только на основании положений п. 1 ст. 14 Закона № 73-ФЗ и в соответствии с порядком определенным Положением об установлении льготной арендной платы и ее размеров юридическим и физическим лицам, владеющим на праве аренды находящимися в федеральной собственности объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, вложившим свои средства в работы по их сохранению и обеспечившим выполнение этих работ, утвержденным постановлением Правительства РФ от 04.10.2012 № 1005.

В соответствии с пунктом 2 Постановления № 1005, основанием для установления льготной арендной платы является вложение арендатором своих средств в работы по сохранению объекта культурного наследия, подтвержденное положительным заключением на право предоставления льготной арендной платы, выдаваемым Минкультуры России в установленном порядке.

Согласно подпункту "а" пункта 4 Постановления № 1005 заключение на право предоставления льготной арендной платы выдается на основании заявления арендатора, согласованного с арендодателем, федерального органа исполнительной власти, в ведении которого находится арендодатель (в данном случае, Минкультуры России и Росимуществом).

В соответствии с пунктами 3, 5 Постановления № 1005 арендодатель рассматривает поступившее на согласование заявление арендатора в течение 14 дней.

Основаниями для отказа в согласовании заявления являются: - наличие у арендатора задолженности по уплате в доход федерального бюджета платежей, предусмотренных договором аренды соответствующего объекта культурного наследия; - проведение работ по сохранению объекта культурного наследия является следствием несоблюдения арендатором охранных обязательств.

В соответствии с пунктами 8, 9 Постановления № 1005 на основании положительного заключения Минкультуры России арендодатель оформляет дополнительное соглашение к договору аренды, в котором указывается размер льготной арендной платы и срок, на который она устанавливается.

 Льготная арендная плата устанавливается со дня вступления в силу указанного дополнительного соглашения.

          Вместе с тем, арендатор в установленном действующим законодательством порядке с заявлением об установлением льготной арендной платы не обращался, требуемый пакет документов ФГБУК «АУИПИК» не представил. 

 Постановлением Правительства Москвы от 24.01.2012 г. № 12-ПП "Об утверждении Положения о предоставлении в аренду объектов культурного наследия города Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии"  в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", постановлением Правительства Москвы от 9 июня 2009 г. № 542-ПП "О совершенствовании системы управления и распоряжения объектами культурного наследия города Москвы", а также в целях повышения эффективности управления объектами недвижимого имущества, являющимися объектами культурного наследия и находящимися в неудовлетворительном состоянии, создания условий для привлечения инвестиций в процесс восстановления и сохранности указанных объектов Правительством Москвы утверждено Положение о предоставлении в аренду объектов культурного наследия города Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии, согласно приложению к настоящему постановлению.

Для целей Положения под объектами культурного наследия, находящимися в неудовлетворительном состоянии, понимаются объекты недвижимости (здания, строения, сооружения), являющиеся объектами культурного наследия, признанные аварийными в установленном порядке, и/или объекты, состояние которых угрожает физической утратой особенностей данного объекта, послуживших основаниями для включения его в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и подлежащих обязательному сохранению (предмета охраны). 

В соответствии с п. 2.5 Положения после подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и/или акта комиссии о приемке работ по сохранению объекта культурного наследия, оформляемых Департаментом культурного наследия города Москвы, арендатор имеет право обратиться в Департамент городского имущества города Москвы об установлении минимальной ставки годовой арендной платы в размере 1 рубль за квадратный метр площади объекта в год, в том числе образуемой в результате проведения указанных выше работ площади объекта культурного наследия, уточненной в государственном кадастре недвижимости, на весь последующий период до окончания срока действия договора аренды.

В настоящем случае переданный в аренду объект не относится к объектам нежилого фонда, находящимся в имущественной казне города Москвы, в связи с чем у Региональной общественной организации по содействию научно-исследовательским и социально-культурным проектам "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия" отсутствует право на применении к нему ставки, установленной постановление Правительства Москвы №12-ПП.

Ставка арендной платы не может быть изменена арендодателем произвольным образом без учета нормативных правовых актов, устанавливающих особенности заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности.

         С учетом изложенного, оснований удовлетворения заявленных исковых требований, не имеется.

         Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

          На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.  4, 64, 65, 71, 82, 101, 102, 110, 156, 167-170, 176, 180-182 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

          Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                              Е.В. Коршикова