АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-14381/2022

г. Владивосток

03 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 марта 2023 года . 

Полный текст решения изготовлен 03 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи   Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда дело по исковому заявлению  Товарищества собственников жилья «Кирова-23» г. Артема   (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 26.06.2005)  

к  обществу с ограниченной ответственностью «Огонек» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 17.12.2002)

о признании сделки недействительной,

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 20.12.2022, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3 доверенность от 01.11.2022, паспорт, диплом,

установил:

товарищество собственников жилья «Кирова-23» г.Артема   обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Огонек» о признании недействительным соглашения от 23.06.2016 об определении границ пользования земельным участком по адресу: 

<

...>, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:1959 между ТСЖ «Кирова-23» г. Артема   и ООО  «Огонек».  

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме, полагает, что соглашение  от 23.06.2016 об определении границ пользования земельным участком, на котором расположен МКД, является недействительной сделкой.

Ответчик заявленные требования не признает, полагает, что требования об оспаривании соглашения об определении границ пользования земельным участком могут быть заявлены исключительно собственником этого участка, при таких обстоятельствах исковое заявление подано с нарушением требований компетенции, указывает на несоблюдение истцом претензионного порядка и пропуск срока исковой давности, полагает, что спорное соглашение не нарушают права и законные интересы истца. Ответчик также обращает внимание суда на то, что на протяжении всего периода действия спорного соглашения ответчик к административной ответственности по факту заключения данного соглашения и пользования частью участка, не привлекался.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Товарищество собственников жилья «Кирова-23» осуществляет функции управления, содержания, обслуживания и эксплуатации многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>.

Под МКД сформирован земельный участок общей площадью 3 144 кв.м. с кадастровым номером 25:27:030201:1959.

ООО «Огонек» является собственником нежилых помещений общей площадью 1 096,6 кв.м, расположенных в МКД.

23.06.2016 между ТСЖ «Кирова-23» г. Артема в лице председателя ФИО4, действующего на основании устава и ООО «Огонек» в лице ФИО4, действующего на основании устава, заключено соглашение об определении границ пользования земельным участком по адресу: 

<

...>.

В соответствии с указанным соглашением  стороны определили границы пользования земельным участком по адресу: 

<

...>, находящегося в общей долевой собственности, следующим образом:

- 1 590,50 кв.м передается в распоряжение стороне 1 (ТСЖ «Кирова-23»)

- 687,50 кв.м передаются в распоряжение стороне 2 (ООО «Огонек»).

Ссылаясь на то, что соглашение от имени ТСЖ заключено неуполномоченным лицом, в отсутствие воли собственником помещений МКД,  товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 4 части статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

На основании части 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно части 8 статьи 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

ТСЖ уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Товарищество участвует в судебных делах в качестве законного представителя собственников помещений.

При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

В материалы дела представлен протокол общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> от 10.08.2022, в соответствии с которым собственники помещений решили представить ТСЖ «Кирова-23» г. Артема право на предъявление требований в суд в отношении общего имущества МКД, в том числе по вопросам неправомерного отчуждения, распоряжения и использования общего имущества МКД как третьими лицами, так и собственниками помещений в МКД. 

При этом в общем собрании собственников помещений МКД, приняли участие собственники и их представители, владеющие 2 117,95 кв.м помещений в доме, что составляет 2 117,95 голоса – 58,12% от общего количества голосов. Следовательно, при проведении общего собрания, имелся кворум, а собрание было правомочно принимать решения по вопросам повестки дня общего собрания.

Таким образом, ТСЖ «Кирова-23» является надлежащим истцом по делу, вопреки доводам ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). 

Частью 2 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

 К общему имуществу дома относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 ГК РФ). 

В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (статья 151 ЖК РФ). 

Для осуществления своей деятельности товарищество собственников жилья образует органы управления. 

В соответствии со статьей 145 ЖК РФ высшим органом управления товарищества является общее собрание членов товарищества собственников жилья, объем полномочий которого определяется законом и уставом товарищества. 

Председатель правления ТСЖ, действуя без доверенности от имени товарищества, вправе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества (часть 2 статьи 149 ЖК РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 ЖК РФ). 

В силу статьи 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в числе прочего относится, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Указанное решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ). 

Таким образом, решение вопроса относительно использования третьими лицами общего имущества собственников помещений в доме относится к исключительной компетенции общего собрания таких собственников. 

Соглашение об определении границ пользования земельным участком по адресу: 

<

...> заключено 23.06.2016.

Из толкования названных норм следует, что такое решение могло быть принято при проведении общего собрания собственников помещений МКД, при наборе не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Ответчиком представлен в материалы дела протокол общего собрания собственников помещений в МКД от 18.05.2021, в соответствии с которым собственники решили дать согласие на размещение торговых павильонов на земельном участке (кадастровый номер 25:27:030201:1959), принадлежащему МКД. 

Вместе с тем в общем собрании приняли участие собственники помещений общей площадью 1 533,20 кв.м, тогда как общая площадь помещений МКД – 3 642,90 кв. м., то сеть менее 50%. 

В соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум).

Следовательно, проведенное по инициативе ООО «Огонек» 18.05.2021 общее собрание собственников помещений МКД, нельзя называть правомочным.

Вместе с тем, иных доказательств, подтверждающих наличие согласия собственников помещений многоквартирного дома с определенным в соглашении от 23.06.2016 порядком пользования спорным земельным участком, не получено. Общее собрание собственников помещений в МКД, расположенном по адресу: 

<

...>, по данному вопросу не проводилось, не инициировалась, что свидетельствует о нарушении установленного законом порядка распоряжения общим имуществом и отсутствия согласованных участниками долевой собственности границ.

Таким образом, соглашение от 23.06.2016 подписано от имени ТСЖ «Кирова-23» ФИО4 при отсутствии у него для этого необходимых полномочий, председатель правления ТСЖ при заключении спорного договора действовал с превышением полномочий, предусмотренных уставными положениями, и единолично разрешил вопрос, отнесенный к ведению общего собрания членов товарищества. 

Кроме того, материалами дела подтверждается, что ФИО4 на момент подписания соглашения являлся директором ООО «Огонек», то есть являлся заинтересованным лицом при заключении соглашения. Какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. 

Таким образом, соглашение от 23.06.2016 об определении границ пользования земельным участком, является ничтожным, в силу  несоответствия его нормам права и, как следствие, нарушения прав остальных собственников общего имущества в многоквартирном доме.

Доказательства наличия решения собственников о передаче ответчику общего имущества в безвозмездное пользование на момент его заключения, либо последующее одобрение заключенной сделки общим собранием, не представлено. 

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной  составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Поскольку установлено, что решение о согласии собственников на заключение спорного соглашения не было принято, следовательно, течение срока исковой давности по заявленному требованию начинается со дня, когда собственники узнали или должны были узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. 

Протоколом общего собрания № 1 от 08.10.2020 подтверждается смена председателя правления ТСЖ «Кирова-23» на ФИО5 До 08.10.2020 председателем правления являлся ФИО4

В 2021 году товариществом направлены обращения в прокуратуру г. Артема по факту неправомерного использования ООО «Огонек» земельного участка по МКД. 

Согласно письмам прокуратуры г. Артема от 29.03.2021 в ходе проведенной проверки установлено, что 23.06.2016 было заключено спорное соглашение, которое подписано ФИО4

В абзаце 2 пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» разъяснено, что в случаях, когда требование о возмещении убытков предъявлено самим юридическим лицом, срок исковой давности исчисляется не с момента нарушения, а с момента, когда юридическое лицо, например, в лице нового директора, получило реальную возможность узнать о нарушении, либо когда о нарушении узнал или должен был узнать контролирующий участник, имевший возможность прекратить полномочия директора, за исключением случая, когда он был аффилирован с указанным директором. 

Данная правовая позиция применима и при оспаривании сделок юридического лица в случае, если соответствующие органы управления не были заинтересованы в таком оспаривании (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 8194/13).

Поскольку судом установлено, что ФИО4 являлся заинтересованным лицом при заключении спорного соглашения, срок исковой давности необходимо исчислять с момента, когда юридическое лицо в лице нового директора получило реальную возможность узнать о нарушении.

Таким образом, срок исковой давности следует исчислить с момента получения ТСЖ «Кирова-23»  ответа прокуратуры – с марта 2021 года.

Согласно почтовому штепмпелю рассматриваемое исковое заявление направлено в суд 16.08.2022.

Исходя из изложенного, исковые требования заявлены в пределах срока исковой давности.

Суд отклоняет доводы ответчика о несоблюдении претензионного порядка, ввиду следующего.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.

 По данной категории споров законом не предусмотрен обязательный досудебный (в том числе претензионный) порядок их разрешения.

Доводы ответчика  о том, что на протяжении всего периода действия спорного соглашения ответчик к административной ответственности по факту заключения данного соглашения и пользования частью участка, не привлекался, судом не принимаются во внимание, поскольку не являются предметом данного судебного разбирательства и не влияют на рассмотрение спора по существу.

Также, по мнению суда, не влияет на правовую оценку фактических обстоятельств, и тот факт, что ответчиком осуществляется содержание придомовой территории надлежащим образом, исходя из существа спора о признании ничтожной сделки.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

признать недействительным соглашения от 23.06.2016 об определении границ пользования земельным участком по адресу: 

<

...>, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030201:1959 между ТСЖ «Кирова-23» г. Артема   и ООО  «Огонек». 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Огонек» (ИНН 

<

***>) в пользу товарищества собственников жилья «Кирова-23» г.Артема (ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

После вступления решения в законную силу, исполнительный лист подлежит выдаче по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                    Понкратенко