АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

11 июня 2024 года

Дело №

А56-8456/2023

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Баженовой Ю.С., Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» – ФИО1 (доверенность от 21.07.2022),  

рассмотрев 06.06.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2024 по делу № А56-8456/2023,   

 

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» (далее - Общество) о взыскании 3 751 558 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2022 по 30.09.2022, 8 891 руб. 23 коп. неустойки, начисленной в период с 01.02.2022 по 30.09.2022, неустойки, начисленной на задолженность по арендной плате из расчета 0,075% в день до даты фактического исполнения обязательства.

Определением от 14.04.2023 принят к производству суда первой инстанции для рассмотрения совместно с первоначальным иском встречный иск Общества о признании недействительной сделки-уведомления об изменении арендной платы по договору аренды.

Решением суда первой инстанции от 22.09.2023 с Общества в пользу Комитета взысканы 3 751 558 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате, 8 891 руб. 23 коп. неустойки, а также неустойка, начисленная на задолженность по арендной плате из расчета 0,075% в день за период с 01.10.2022 по дату фактического исполнения обязательства, в удовлетворении встречных требований Общества отказано.

Постановлением апелляционного суда от 18.01.2024 решение суда первой инстанции изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции:

«Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 3 751 558 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2022 по 30.09.2022, 8 891 руб. 23 коп. неустойки, начисленной в период с 01.02.2022 по 28.02.2022, неустойку, начисленную на задолженность по арендной плате из расчета 0,075% в день за период с 01.01.2023 до даты фактического исполнения обязательства.

Отказать в удовлетворении встречного требования общества с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» о признании недействительной сделки-уведомления от 26.05.2022 № 04-28-9764/22-0-0 об изменении арендной платы.»

В кассационной жалобе Общество, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение. Общество указывает, что временное неиспользование объектов физической культуры и спорта не свидетельствует об изменении вида функционального использования земельного участка, на котором расположены такие объекты, считает, что основания для применения при расчете размера арендной платы кода функционального использования территории Кн – 18.0 отсутствуют, следовательно, уведомление Комитета об изменении арендной платы является недействительным.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Комитет, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направил, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 20.09.2021 № 13/ЗД-06307 (далее - Договор) аренды земельного участка площадью 4 433 кв. м с кадастровым номером 78:12:0711201:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ольги Берггольц, уч. 1 (далее - Участок), для размещения объекта физической культуры и спорта.

Порядок и сроки внесения арендной платы установлены разделом 3 Договора.

Согласно пункту 3.2 условия Договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 19.05.2016.  

В соответствии с пунктом 3.4 Договора величина квартальной арендной платы за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,0, составляет 349 205 руб. 37 коп.

В силу положений пункта 3.5 арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму платы (Атек), подлежащей перечислению арендодателю по формуле:

Атек = Акварт * Кд

В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы за земельные участки, а также вида деятельности арендатора размер арендной платы за Участок подлежит изменению с даты вступления в силу такого нормативного правового акта или с даты изменения вида функционального использования Участка соответственно (пункт 3.6 Договора).

В соответствии с подготовленной Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» по заказу Общества ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории № С30-0000276Г-22/1 по состоянию на 30.03.2022 функциональное использование Участка осуществляется по коду функционального использования Кн - 18.0 (базовая функция).

Уведомлением от 26.05.2022 № 04-28-9764/22-0-0 Комитет сообщил Обществу об изменении арендной платы; в соответствии с указанным уведомлением с 30.03.2022 квартальная арендная платы за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,0, составляет 1 327 255 руб. 35 коп.

В силу пункта 3.7 Договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. За первый квартал календарного года арендная плата вносится до 31 января.

Обязательство арендатора по своевременному и полному внесению арендной платы обеспечено неустойкой в размере 0,075% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.3 Договора).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы, Комитет 23.09.2022 направил Обществу претензию от 16.09.2022 № ПР-33709/22-0-0 с требованием об оплате образовавшейся задолженности, оставление которой без удовлетворения послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с указанными требованиями. 

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Общество ссылалось на отсутствие оснований для применения при расчете размера арендной платы кода функционального использования территории Кн - 18.0, указало, что расположенные на Участке объекты недвижимости, принадлежащие обществу, фактически не используются, в связи с чем вид функционального использования Участка не изменялся, следовательно отсутствуют основания для изменения размера арендной платы. По указанным основаниям Обществом заявлено встречное требование о признании недействительной сделки-уведомления от 26.05.2022 № 04-28-9764/22-0-0 об изменении арендной платы по Договору.

Суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения встречных требований Общества, требования Комитета удовлетворены в заявленном размере.

Апелляционный суд не согласился с выводами первой инстанции в части периода, за который с ответчика подлежит взысканию неустойка, в этой части решения изменил.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя Общества, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого постановления апелляционного суда.

В спорный период арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, определялась на основании Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Закон № 608-119) и постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление № 1379), пунктом 1.1 которого утверждено «Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы» (далее - Положение).

В силу положений статьи 3 Закона № 608-119 годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле:

Ар = Bs x Кmp x Ps x Кф x Кп x Кд x Кк, где:

Ар - годовой размер арендной платы;

Bs - базовая ставка арендной платы;

Кmp - коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение степени коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей, перечень которых устанавливается Правительством Санкт-Петербурга;

Ps - площадь земельного участка, используемого для осуществления одного вида деятельности (размещения одного вида объектов), либо сумма площадей частей земельного участка, используемых для осуществления различных видов деятельности (размещения различных видов объектов);

Кф - коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка);

Кп - коэффициент площади функционального использования - применяется в отношении площади земельного участка (площади части земельного участка), используемого для осуществления определенного вида деятельности либо размещения определенного вида объектов;

Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости;

Кк - корректирующий коэффициент - интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих арендную плату за земельный участок, устанавливается в виде набора коэффициентов, применяемых в отношении определенных видов функционального использования.

Пунктом 2.3 Положения установлено, что коэффициент функционального использования Кф определяется в соответствии с приложением № 4 к Положению для установленных этим Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок; код функционального использования (Кн) определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка)

В силу положений пункта 2.7 Положения арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18.0. Указанный код функционального использования территории предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Согласно пункту 2.8 Положения иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУП «ГУИОН»), а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. Указанная ведомость инвентаризации земельного участка представляется:

при определении применяемого при расчете арендной платы Кф (при заключении договора аренды либо изменении площади функционального использования земельного участка), за исключением случая установления в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка;

при изменении применяемого при расчете арендной платы Кф (при изменении функционального использования земельного участка);

при внесении изменений в условия договора аренды, в том числе в случае изменения срока действия договора аренды;

не реже одного раза в три года в случае, если договор аренды заключен на срок пять лет и более.

Ведомостью № С30-0000276Г-22/1 инвентаризации Участка по функциональному использованию территории по состоянию на 30.03.2022, а также ведомостью № С30-0000356Г-23/1 инвентаризации Участка по функциональному использованию территории по состоянию на 28.03.2023, подтверждается, что принадлежащие Обществу объекты недвижимости, для размещения которых арендатору предоставлен участок, являются пустующими (не используются).

В соответствии с пунктом 1.2 Договора Участок предоставлен Обществу для размещения объектов физической культуры и спорта, что предполагает применение при расчете арендной платы кода функционального использования Кн - 2.2. 

Как указано в примечании к приложению № 4 к Положению, код функционального использования территории (Кн) определяется по фактическому использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

Из содержания графы «Функциональное использование территории Примеры объектов, расположенных на земельном участке (субъектов, использующих земельные участки)» приложения № 4 к Положению, соответствующей коду функционального использования Кн - 2.2, под объектами физической культуры и спорта понимаются «объекты, в которых осуществляется спортивная деятельность».

Принадлежащие Обществу здания не используются (пустуют), то есть не могут рассматриваться для целей исчисления арендной платы в качестве объектов физической культуры и спорта, в которых осуществляется спортивная деятельность, следовательно, земельный участок также не может быть признан фактически используемым арендатором под указанные в договоре цели. 

При таких обстоятельствах Комитет правомерно увеличил арендную плату за земельный участок, принимая во внимание данные, отраженные в ведомости инвентаризации Участка по функциональному использованию территории. 

Исходя из этого, суды как первой, так и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о правомерности заявленных Комитетом исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска Общества. 

Учитывая изложенное, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы Общества. Поскольку решение суда первой инстанции было изменено постановлением апелляционного суда, то в связи с отклонением кассационной жалобы, оставлению в силе подлежит судебный акт апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2024 по делу № А56-8456/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СоюзСтрой» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 Г.М. Рудницкий