АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-3114/2023

Дело № А57-9279/2022

г. Казань

16 мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Галиуллина Э.Р., Королёвой Н.Н.,

в отсутствие:

заявителя – извещен надлежащим образом,

заинтересованных лиц – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района г. Энгельс

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.10.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2023

по делу № А57-9279/2022

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 312644933200113, ИНН 

<

***>), заинтересованные лица: Комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района, г. Энгельс, Саратовская область, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, г. Энгельс, Саратовская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), об оспаривании распоряжения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным распоряжения Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района (далее – Комитет. Уполномоченный орган) от 31.03.2022 № 324р и возложении на Комитет обязанности повторно рассмотреть заявление предпринимателя о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 2394 кв. м, кадастровый номер 64:50:011218:39, категория земель «земли населённых пунктов», разрешённое использование: под автомойку, по адресу: 

<

...> (далее – спорный земельный участок).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.10.2022, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2023, заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным распоряжение Комитета от 31.03.2022 № 324р, а также обязал Комитет повторно рассмотреть заявление ИП Жука К.В. о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 1859 кв. м с кадастровым номером 64:50:011218:39, категория земель «земли населённых пунктов», разрешённое использование под автомойку по адресу: 

<

...>. Кроме того, суд взыскал судебные расходы по оплате государственной пошлины и за проведение судебной экспертизы с Комитета в пользу ИП Жука К.В.

В кассационной жалобе Комитет просит решение Арбитражного суда Саратовской области и постановление апелляционной инстанции отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе. 

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и Жуком К.В. заключён договор от 03.02.2015 № 11700/1 аренды в отношении земельного участка площадью 2394 кв. м, кадастровый номер 64:50:011218:39, категория земель «земли населённых пунктов», разрешённое использование: под автомойку, по адресу: 

<

...> (т.1 л.д.27-33). 

С учётом дополнительного соглашения от 21.02.2021 срок действия договора аренды определён по 27.01.2028 (т.2 л.д.14). Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 26.02.2015 (т.1 л.д.34).

ИП ФИО1 является собственником двухэтажного нежилого здания – автомойки со станцией техобслуживания – общей площадью 589,6 кв. м с кадастровым номером 64:50:011218:71, расположенном на вышеуказанном земельном участке, с 23.03.2018 (запись о государственной регистрации № 64:50:011218:71-64/001/2018-1) (т.1 л.д.36- 38). 

05 марта 2022 года ИП ФИО1 (повторно) на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) обратился в Комитет с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 2394 кв. м, кадастровый номер 64:50:011218:39, расположенного по адресу: 

<

...> для использования его под автомойку (т.2 л.д.2-9). 

В качестве обоснования истребуемой площади земельного участка к заявлению приложено экспертное исследование общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза» (далее – ООО «Независимая экспертиза») от 11.02.2022 № 36 (т.2 л.д.17-23).

31 марта 2022 года Комитетом издано распоряжение № 324р об отказе ИП Жуку К.В. в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка площадью 2394 кв. м с кадастровым 64:50:011218:39 по основанию, предусмотренному подпунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ, поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов) (т.1 л.д.64).

Полагая, что названное распоряжение является незаконным и нарушает права предпринимателя при осуществлении им предпринимательской деятельности, ИП ФИО1 оспорил его в судебном порядке.

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворении, мотивировали судебные акты наличием у ИП Жука К.В. исключительного права на приобретение спорного земельного участка в собственность на основании пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ и предоставления необходимого пакета документов при обращении с соответствующим заявлением в Комитет. При определении способа восстановления нарушенного права заявителя суд исходил из наличия у Комитета возможности повторно рассмотреть заявление ИП Жука К.В. и результатов проведённой судебной экспертизы относительно размера площади спорного земельного участка, необходимой для функционирования принадлежащей предпринимателю автомойки со станцией техобслуживания, расположенной на данном земельном участке.

Коллегия кассационной инстанции приходит к выводу о том, что суды не приняли во внимание предмет спора, характер заявленных требований и объем представленных доказательств, наличие неисполнимости судебных актов.

Арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом.

По общему правилу приобретение земельного участка в собственность осуществляется за плату по договору купли-продажи, без проведения торгов (статьи 39.1, 39.3 ЗК РФ). При этом без проведения торгов осуществляется продажа, в частности земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с правовой позицией, приведенной в Определении Конституционного Суда РФ от 23.04.2020 № 935-О, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, также указано, что предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

При этом для данной категории спора необходимо учитывать, что обоснование испрашиваемой площади участка как объективно необходимой для обслуживания расположенного на нем объекта недвижимости, в соответствии с его назначением отнесено к процессуальной обязанности заявителя (статья 65 АПК РФ).

По данному спору рассматривался вопрос законности отказа Комитетом предпринимателю в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка площадью 2394 кв. м с кадастровым 64:50:011218:39 под эксплуатацию двухэтажного нежилого здания – автомойка со станцией техобслуживания – общей площадью 589,6 кв. м с кадастровым номером 64:50:011218:71, принадлежащее ИП Жуку К.В. на праве собственности.

Наличие у ИП Жука К.В., как собственника объекта недвижимости, исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, на котором этот объект расположен, Комитетом не оспаривалось. 

Порядок предоставления в собственность, аренду земельного участка без проведения торгов урегулирован правилами статей 39.14, 39.15 ЗК РФ, согласно которым, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» предоставление земельного участка осуществляется по процедуре предварительного согласования предоставления земельного участка. 

Соответствующая процедура включает: подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (подпункты 1, 3 части 1 статьи 39.14 ЗК РФ).

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.08.2015 № 305-КГ15-9974).

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью «Приоритет-оценка» (далее – ООО «Приоритет-оценка») от 15.08.2022 № 08/22-02, для эксплуатации и функционирования здания автомойки со станцией технического обслуживания площадью 589,6 кв. м, кадастровый номер 64:50:011218:71, расположенной на земельном участке площадью 2394 кв. м кадастровый номер 64:50:011218:39 по адресу: 

<

...> необходим земельный участок площадью 1859 кв. м (с учётом нормативных параметров проездов, мест разгрузки, складирования, стоянки транспортных средств, строительных, градостроительных, пожарных норм, фактического использования земельного участка, функционального назначения и фактического использования смежных земельных участков, фактического расположения газопровода и режима его эксплуатации) (т.2 л.д.57-99)

Приведенные выше нормы позволяют обеспечить необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться, исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, лицо, требующее предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для эксплуатации объекта недвижимости, обязано доказать, что для эксплуатации этого объекта необходим земельный участок именно указанной им площади.

Толкование правовых норм, содержащееся в рассматриваемом Постановлении, является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, сооружением, строением и необходимого для их использования, ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Иное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 39.20 ЗК РФ, можно приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2016 № 309-КГ16-9993).

Согласно правовой позицией, изложенной в пункте 24 Обзора судебной практики № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, из системного толкования пункта 3 статьи 33, пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) следует, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Отказывая предпринимателю в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка, Комитет сослался на наличие несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка и объекта на нем расположенного, что не противоречит установленным обстоятельствам по делу при рассмотрении спора и выводам судебной экспертизы по настоящему делу.

Поэтому у судов не имелось оснований для признания отказа Комитета в предоставлении земельного участка площадью 2394 кв. м кадастровый номер 64:50:011218:39 в собственность в заявленном размере незаконным, как и решение об обязании повторно рассмотреть заявление ИП Жука К.В. о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 1859 кв. м с кадастровым номером 64:50:011218:39.

При этом земельный участок с кадастровым номером 64:50:011218:39 имеет площадь 2394 кв. м, а земельный участок площадью 1859 кв. м не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

Каждой недвижимой вещи, которая включается в ЕГРН, в том числе земельному участку, присваивается уникальный кадастровый номер, что позволяет отнести земельный участок к индивидуально-определенным вещам, имеющий признаки, выделяющие его от других объектов гражданского оборота своими физическими и правовыми параметрами . 

При этом в силу пункта 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ).

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ, при проведении которых путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление Президиума ВАС РФ от 03.06.2014 № 1152/14).

При таких обстоятельствах вывод суда первой и апелляционной инстанции о необоснованности оспариваемого постановления противоречит материалам дела, судебные акты подлежат отмене. В удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Вышеуказанное не лишает предпринимателя права, с целью реализации исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, обратиться с заявлением в установленном порядке, сформировав земельный участок в соответствии с требованием закона под объектом принадлежащем ему на праве собственности и необходимым для его эксплуатации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 24.10.2022 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2023 по делу № А57-9279/2022 отменить. Принять по делу новый судебный акт. 

Отказать в удовлетворении заявленных требований индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании незаконным распоряжение комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района от 31.03.2022 № 324р и обязании комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района повторно рассмотреть заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 2394 кв. м с кадастровым номером 64:50:011218:39.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            В.А. Карпова 

 

Судьи                                                                                    Э.Р. Галиуллин

 

                                                                                    Н.Н. Королёва