АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-6317/22

06 июля 2022 года

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   29 июня 2022 года

Полный текст решения изготовлен            06 июля 2022 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Жигало Н. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии представителя истца  ФИО2 по доверенности от 01.02.2022, 

представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 29.12.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-6317/22 общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Вольная станица» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН: 

<

***>,  ОГРН: 

<

***>)

о признании недостоверной рыночной стоимости, урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Вольная станица» (далее также истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым требованием к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее также ответчик, управление) о признании величины рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 17397 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0012101:17, определенной по состоянию на 09.12.2020 в отчете №0158/06Н20-31 от 09.12.2020 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка на срок 7 лет, выполненном ООО Консалтинговая компания «АРГУС», недостоверной, установить рыночную стоимость права аренды равной 26775000 рублей на основании отчета №231/1-02/21 об определении рыночной стоимости права  аренды земельного участка, выполненного ООО «Интер-Эксперт»; о внесении изменений в дополнительное соглашение от 31.05.2021 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №31224 от 15.05.2009, изложив пункт 3.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы в 2021 году за участок составляет 3098250 рублей в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582. Арендный платеж за земельный участок с кадастровым номером 61:44:0012101:17 за период с 23.12.2019 по 31.12.2020 составляет 3150957,11 руб. и вносится арендатором на реквизиты, указанные в пункте 3.4 договора не позднее 15 июля 2021 года.».

Представитель истца в судебное заседание явилась, изложила правовую позицию по делу, заявила ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым истец просит: 

1.Признать величину рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 17397 кв.м., кадастровый номер 61:44:0012101:17, определенной по состоянию на 09.12.2020 года в отчете № 0158/06Н20-31 от 09.12.2020 г. об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка на срок 7 лет из земель населенных пунктов, кадастровый номер 61:44:0012101:17, выполненном ООО Консалтинговая компания «АРГУС», в соответствии с государственным контрактом от 24.04.2020 г. № 0158100015720000005-0144355-01, недостоверной и не пригодной для подписания дополнительного соглашения от 31.05.2021 г. к договору аренды земельного участка № 31224 от 15.05.2009 г., и установить ее равной 27 860 000 (двадцать семь миллионов восемьсот шестьдесят тысяч) рублей, определенной в заключении эксперта № 48 от 30.05.2022 года, выполненного ООО «АльянсПрофЭксперт» на основании определения Арбитражного суда Ростовской области от 12.05.2022 по делу № А53-63 17/2022.

2.Внести изменения в дополнительное соглашение от 31.05.2021 г. к договору аренды земельного участка находящегося в федеральной собственности № 31224 от 15.05.2009 г., изложив пункт 3.1 Договора аренды земельного участка находящегося в федеральной собственности № 31224 от 15.05.2009 г. в следующей редакции:

 «3.1. Размер арендной платы в 2021 году за участок составляет 3 223 800 (три миллиона двести двадцать три тысячи восемьсот) рублей, в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582.

Арендный платеж за земельный участок с кадастровым номером 61:44:0012101:17 за период с 23.12.2019 по 31.12.2020 составляет 3 150 957,11 (три миллиона сто пятьдесят тысяч девятьсот пятьдесят семь рублей 11 копеек) рублей и вносится Арендатором на реквизиты, указанные в пункте 3.4 Договора не позднее 15 июля 2021 года».  

Представитель ответчика не возражала  против удовлетворения уточненных требований, заявила ходатайство о приобщении контррасчета к материалам дела.  

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению уточненные требования.  

В судебном заседании 29.06.2022 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся кратковременный перерыв до 17 час. 00 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

15.05.2009г. между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - арендодатель) и ОАО «Электроаппарат» (далее - арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 31224 (далее - договор аренды), по условия которого, изложенным в п. 1.1, предметом договора является земельный участок из земель населенных пунктов площадью 241171 кв.м, с кадастровым номером 61:44:012101:0017, расположенный по адресу: 

<

...>, для использования в целях эксплуатации предприятия, на срок до 15.04.2058 г (п.2.1).

Согласно п.1.2 договора аренды на участке имеется недвижимое имущество.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

С 12.03.2013г. указанный земельный участок перешел в федеральную собственность.

В соответствии с дополнительным соглашением от 15.08.2018г. о присоединении к договору аренды земельного участка от 15 мая 2009 года № 31224 (далее - дополнительное соглашение № 1), в договор аренды были внесены изменения:

- пунктом 1 дополнительного соглашения № 1 изменены арендодатель и арендатор: арендодателем является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - ТУ Росимущества в РО, ответчик), а арендатором является акционерное общество «Мясокомбинат «Тихорецкий»;

- пунктом 2 дополнительного соглашения № 1 изменена площадь арендуемого земельного участка составляет 17397 кв.м, кадастровый номер 61:44:0012101:17, разрешенное использование - для размещения промышленных объектов (п. 1.1 договора аренды);

- пунктом 3 дополнительного соглашения № 1 установлен размер арендной платы, подлежащий уплате в 2018 году, в размере 3075334,17 руб. Указанный размер арендной платы определяется с учетом доли АО «Мясокомбинат «Тихорецкий» в праве собственности на строения, расположенные на арендуемом земельном участке, составляет 81/100 долей (п.3.1 договора аренды).

Дополнительное соглашение № 1 зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с договором купли-продажи от 27.03.2018г. (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 23.12.2019г.) акционерное общество «Мясокомбинат «Тихорецкий» продал обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Вольная станица» (далее - общество, истец) недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, а также право аренды земельного участка площадью 17397 кв.м, кадастровый номер 61:44:0012101:17.

Договор купли-продажи от 27.03.2018г. зарегистрирован в установленном законом порядке.

Государственная регистрация перехода права аренды (уступка) земельного участка с кадастровым номером 61:44:0012101:17 произведена 13.01.2020г.

01.06.2021г. от ТУ Росимущества в РО в адрес общества поступило для подписания дополнительное соглашение от 31.05.2021г. к договору аренды земельного участка находящегося в федеральной собственности от 15.05.2009 г. № 31224 (далее - дополнительное соглашение № 2) о внесении изменений в договор аренды, в. т.ч. о сроках аренды, о размере арендной платы и об условиях ее изменения в сторону увеличения.

Так, согласно предлагаемому дополнительному соглашению № 2:

- срок аренды земельного участка устанавливается с 23.12.2019 по 15.04.2058  (п. 2.1 договора аренды);

- размер арендной платы в 2021 году за участок составляет 7 367 736, 95  руб., в соответствии с п. 6 правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 (далее - правила). Арендный платеж за арендуемый земельный участок за период с 23.12.2019 по 30.06.2021 составляет 11 223 182,86 руб. 

Указанный размер арендной платы определён на основании п. 6 правил и согласно отчёту об оценке от 09.12.2020 г. № 0158/06Н20-31, согласно которому, годовой размер арендной платы за земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0012101:17, площадью 17397 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования: для эксплуатации предприятия, составляет 9 610 450, 74 руб. С учетом доли общества в праве собственности на объекты недвижимого имущества равной 14 720,60 / 19 201,5, годовой размер арендной платы составляет 7 367 736,95 руб.

Общество, являясь заинтересованным лицом в расчетах арендной платы, указанной в дополнительном соглашении № 2, 07.06.2021г. направило в ТУ Росимущества в РО запрос о предоставлении копии отчета об оценке от 09.12.2020г. № 0158/06Н20-31.

30.06.2021г. обществу был предоставлен в копии отчет от 09.12.2020г. № 0158/06Н20-31 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка на срок 7 лет из земель населенных пунктов, кадастровый номер 61:44:0012101:17 (далее - отчет № 1), выполненный ООО Консалтинговая компания «АРГУС» по заказу ТУ Росимущества в РО (государственный контракт от 24.04.2020г. № 0158100015720000005-0144355-01).

Согласно указанному отчету № 1 величина рыночной стоимости права аренды земельного участка кадастровый номер 61:44:0012101:17 за 7 лет (по состоянию на 09.12.2020г.) составила 67 273 155,18 руб. т.е. 9 610 450,74 руб. в год за весь земельный участок.

Не согласившись с результатами оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0012101:17, указанной в отчете № 1, истец обратился к независимому оценщику - ООО «Интер-Эксперт» с целью получения независимого отчета об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0012101:17 на срок 7 лет.

Согласно отчету № 231/1-02/21 об определении рыночной стоимости объекта оценки - права аренды земельного участка на срок 7 лет, земельный участок площадью 17397 кв.м, кадастровый номер 61:44:0012101:17, категория земель: земли населенных пунктов, для эксплуатации предприятия, для размещения промышленных объектов, расположенный по адресу: 

<

...> (далее - отчет № 2), величина рыночной стоимости права аренды за земельный участок кадастровый номер 61:44:0012101:17 за 7 лет (по состоянию на 09.12.2020г.) составила 26 775 000 руб. т.е. 3 825 000 руб. в год, что значительно ниже установленной ООО Консалтинговая компания «АРГУС».

Получив отчет № 2 и полагая, что применение ТУ Росимущества в РО отчета № 1 при определении размера арендной платы и, соответственно, включение в п. 3.1 договора аренды и в Приложение № 1 - расчет арендной паты к договору аренды в редакции дополнительного соглашения № 2, расчета, основанного на указанном отчете № 1, является незаконным, грубо нарушают права истца, истец направил в адрес ТУ Росимущества в РО письмо от 28.07.2021 об отказе подписать дополнительное соглашение № 2 в представленной редакции, а также направило отчет № 2 с предложением внести изменения в договор аренды в редакции дополнительного соглашения № 2.

С целью проверки отчета № 1 на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, истец обратился в ООО «АльянсПроф Эксперт» за заключением.

В заключении специалиста ООО «АльянсПроф Эксперт» № 104/1-02/21 от 09.09.2021 г. (далее -отчет № 3) указано, что в результате проверки отчета № 1 на предмет соответствия требованиям законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности, стандартам, методическим указанием, обоснованности и достоверности определённой рыночной стоимости объекта оценки выявлены многочисленные существенные нарушения законодательства РФ об оценочной деятельности, в связи с чем, по мнению эксперта, отчет № 1 является недостоверным, и следовательно, полученную итоговую рыночную стоимость права аренды земельного участка в отчете № 1, нельзя признать обоснованной и достоверной.

Указанные обстоятельства послужили основаниями для обращения истца с настоящим исковым заявлением.  

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении условий договора в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ч. 4, 12 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

При этом размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закона об оценочной деятельности) в отношении отчета проведена экспертиза. 

При этом в соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в абз. 4 п. 1 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснил, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обязательное проведение оценки объектов оценки требуется при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду.

В соответствии с подпунктом «г» пункта  2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Истцом в ходе судебного разбирательства заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением суда от 12 мая 2022 года удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы.

По делу № А53-6317/22 назначена судебная экспертиза.

Проведение судебной экспертизы по данному делу поручено ООО «АльянсПрофЭксперт» эксперту ФИО4.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: «Определить величину рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 17397 кв.м., кадастровый номер 61:44:0012101:17, из земель населенных пунктов, для эксплуатации  предприятия, для размещения промышленных объектов, расположенный по адресу: 

<

...>, по состоянию на 09.12.2020, на срок 7 лет.». 

В адрес суда 01.06.2022 поступило экспертное заключение ООО «АльянсПрофЭксперт» №48 от 30.05.2022, которое отвечает требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно выводу экспертного заключения рыночная стоимость права аренды земельного участка площадью 17397 кв.м., кадастровый номер 61:44:0012101:17, из земель населенных пунктов, для эксплуатации  предприятия, для размещения промышленных объектов, расположенный по адресу: 

<

...>, по состоянию на 09.12.2020, на срок 7 лет составляет 27 860 000 рублей. 

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу.

Положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Ответчик не опроверг выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу  об удовлетворении исковых требований с учетом уточненных требований.  При этом в расчете доли в праве аренды истец правомерно определил долю в праве аренды, исходя из площади объектов, а также размер арендной платы за период с 23.12.2019 по 31.12.2020.

Истцом в рамках настоящего дела также понесены расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 20 000 рублей, которые в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика.

Согласно постановлению от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» в случае если ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины, а истцу, в пользу которого принят судебный акт, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, была предоставлена отсрочка ее уплаты и государственная пошлина истцом не уплачена, государственная пошлина не взыскивается с ответчика, поскольку отсутствуют основания для ее взыскания в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недостоверной рыночную стоимость права аренды земельного участка площадью 17397 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0012101:17, определенную по состоянию на 09.12.2020 в отчете №0158/06Н20-31 от 09.12.2020 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка на срок 7 лет, выполненном ООО Консалтинговая компания «АРГУС».

Установить рыночную стоимость права аренды земельного участка площадью 17397 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0012101:17 сроком на 7 лет равной 27860000 рублей на основании заключения судебной экспертизы №48 от 17.05.2022, выполненного экспертом ООО «Альянс Проф Эксперт» ФИО4

Урегулировать разногласия при заключении дополнительного соглашения к договору аренды №31224 от 15.05.2009, заключенному между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Вольная станица», изложив пункт 3.1 дополнительного соглашения в следующей редакции:

«3.1. Размер арендной платы в 2021 году за участок составляет 3223800 рублей в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582. 

Арендный платеж за земельный участок с кадастровым номером 61:44:0012101:17 за период с 23.12.2019 по 31.12.2020 составляет 3150957,11 руб. и вносится арендатором на реквизиты, указанные в пункте 3.4 договора не позднее 15 июля 2021 года.».

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Вольная станица» (ИНН 

<

***>) 20000 рублей судебных издержек на оплату проведения судебной экспертизы.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяЖигало Н. А.