﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА 

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-3554/20 

Екатеринбург 08 июля 2020 г. Дело № А60-35728/2019 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2020 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2020 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Краснобаевой И.А., судей Суспициной Л.А., Тороповой М.В., 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого  акционерного общества Промышленно-транспортная компания  «Свердловскстройтранс», индивидуального предпринимателя Белоуса Валерия  Федоровича на решение Арбитражного суда Свердловской области от  27.11.2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 25.02.2020 по тому же делу.  

В судебном заседании приняли участие представители: 

открытого акционерного общества промышленно-транспортная компания  «Свердловскстройтранс» - Тарасова Т.А. (доверенность от 26.05.2020 № 58),  

индивидуального предпринимателя Белоуса Валерия Федоровича –  Тарасова Т.А. (доверенность от 31.12.2019),  

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом  о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично,  путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Уральского  округа, в судебное заседание не явились.  

Определением от 01.06.2020 судебное заседание по рассмотрению  кассационной жалобы открытого акционерного общества Промышленно- транспортная компания «Свердловскстройтранс» перенесено на 08.07.2020.  

Открытое акционерное общество промышленно-транспортная компания  «Свердловскстройтранс» (далее – общество ПТК «Свердловскстройтранс»,  истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «ПОЛ-ХОЛЛ» (далее – общество  «ПОЛ-ХОЛЛ», ответчик) о взыскании 2218760 рублей убытков.  

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен  

индивидуальный предприниматель Белоус Валерий Федорович (далее –  предприниматель Белоус В.Ф.).  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.11.2019  в удовлетворении исковых требований общества ПТК «Свердловскстройтранс»  отказано.  

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от  25.02.2020 решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.11.2019  оставлено без изменения.  

Не согласившись с вынесенными решением суда первой инстанции  от 27.11.2019 и постановлением суда апелляционной инстанции от 25.02.2020,  истец общество ПТК «Свердловскстройтранс» обратился в Арбитражный суд  Уральского округа с кассационной жалобой.  

В кассационной жалобе общество ПТК «Свердловскстройтранс» просит  обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение  в суд первой инстанции, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим  обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также на  неправильное применение судами норм материального права.  

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что  общество «ПОЛ-ХОЛЛ», начиная с 2014 года, является единственным  субарендатором спорных помещений, при возврате арендованных помещений  после расторжения договора аренды арендодателем и арендатором  зафиксированы недостатки (дефекты) помещений, которые субарендатором не  устранены.  

Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводами суда  о недоказанности истцом факта ухудшения состояния имущества ответчиком, а  также о том, что буквальное толкование условий договора не позволяет сделать  вывод, что субарендатор при возврате имущества в любом случае должен  сделать текущий (косметический ремонт). Кассатор считает, что ответчиком не  представлено доказательств, подтверждающих, что им произведен ремонт, или  помещение находится в состоянии, не требующем ремонта. В период  пользования арендованными нежилыми помещениями субарендатор не  предъявлял арендатору ни одного из требований, предусмотренных пунктом 1  статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Общество ПТК «Свердловскстройтранс» также указывает, что ответчик  не оспаривал наличие недостатков, в отзыве на иск пояснил, что такие  недостатки являются нормальным износом помещения, оспаривал только  размер убытков, указывая на составление локального сметного расчета  с нарушениями. Бремя доказывания, что имущество передано в надлежащем  виде лежит на ответчике, однако общество «ПОЛ-ХОЛЛ» не представило таких  доказательств.  

Относительно одностороннего акта с указанием выявленных дефектов  кассатор указывает, что законом не предусмотрена специальная форма такого  акта, равно как и обязанность направлять акт другой стороне по договору.  

В судебном заседании представитель общества ПТК  «Свердловскстройтранс» доводы, изложенные в кассационной жалобе,  поддержал.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, 02.06.2016 между  обществом «Пол-Холл» (субарендатор), предпринимателем Белоусом В.Ф.  (арендодатель) и обществом ПТК «Свердловскстройтранс» (арендатор)  заключен договор субаренды нежилого помещения (далее – договор  субаренды), согласно пункту 1.1. которого арендатор передает с согласия  арендодателя, а субарендатор принимает во временное возмездное владение и  пользование часть отдельно-стоящего здания с пристроями, общей площадью  2937 кв. м (складское помещение), а также помещение АБК, общей площадью  260 кв. м (офисное помещение), расположенные по адресу: г. Екатеринбург,  ул. Бархотская, д. 2 согласно плану (приложение № 2 к договору).  

Арендатор предоставляет субарендатору нежилое помещение в  состоянии: помещение пригодно для эксплуатации по назначению (пункт 1.3.  договора субаренды).  

Арендная плата по договору установлена в размере 1248254 рублей  52 копейки (пункт 3.1. договора субаренды).  

Во исполнение условий пункта 1.4. договора субаренды 02.06.2016 между  обществом ПТК «Свердловскстройтранс», предпринимателем Белоусом В.Ф. и  обществом «Пол-Холл» подписан акт сдачи-приемки нежилого помещения,  согласно пункту 2 которого нежилое помещение находится  в удовлетворительном состоянии и соответствует требованиям субарендатора.  

Дополнительным соглашением от 15.09.2017 № 1 изменены площадь  нежилого помещения до 3500 кв. м. и размер арендной платы до 1461721 руб.  60 коп.; между обществом ПТК «Свердловскстройтранс», предпринимателем  Белоусом В.Ф. и обществом «Пол-Холл» подписан акт сдачи-приемки  нежилого помещения, в котором указано, что субарендатор принимает  дополнительное помещение площадью 563 кв. м, входящее в состав нежилого  помещения. Пунктом 2 акта от 15.09.2017 предусмотрено, что нежилое  помещение находится в удовлетворительном состоянии и соответствует  требованиям субарендатора.  

Дополнительным соглашением от 01.01.2018 № 2 снижена арендная плата  до 1 318 747 руб. 12 коп. при неизменной площади.  

Общество «ПОЛ-ХОЛЛ» 16.01.2019 уведомило общество ПТК  «Свердловскстройтранс» о расторжении договора субаренды по инициативе  субарендатора с 16.02.2019 (пункт 5.1.4. договора субаренды).  

В ответ на уведомление о расторжении договора субаренды арендодатель  и арендатор 24.01.2019 направили субарендатору письмо № 10-05/08  с указанием на необходимость до приемки помещений произвести ремонтно- восстановительные работы арендуемых помещений в соответствии с  прилагаемой сметой (смета на ремонтно-восстановительные работы от  24.01.2020).  

Ответчик направил письмо от 01.02.2019, в котором указал, что  помещения находятся в удовлетворительном состоянии, в том состоянии, в  котором они были переданы с нормальным физическим износом.  

Истец 13.02.2019 повторно направил письмо, в котором просил привести  складские помещения в первоначальное состояние.  

Ответчик 15.02.2019 направил ответ, в котором указал, что помещения  находятся в удовлетворительном состоянии, в том состоянии, в котором они  были переданы с нормальным физическим износом, указав, что готов передать  нежилые помещения 16.02.2019 в 13.00.  

При передаче нежилых помещений 16.02.2019 арендатор отказался от  принятия спорных помещений по причине нахождения указанных помещений в  неудовлетворительном состоянии, помещения оказались непригодными для  дальнейшей эксплуатации и ответчиком не произведен текущий ремонт.  

Ответчиком 16.02.2019 составлен односторонний акт возврата нежилого  помещения, согласно которому в соответствии с расторгнутым договором  субаренды нежилого помещения от 02.06.2016 в срок 16.02.2019 субарендатор  освободил арендуемое помещение в присутствии двух незаинтересованных лиц  Фролова Ф.О., Баранникова С.Н. Односторонний акт возврата нежилого  помещения от 16.02.2019 был направлен истцу 16.02.2019.  

Арендодателем и арендатором 16.02.2019 составлен акт приема-передачи,  в котором указано, что помещение склада, офиса и прилегающая к зданию  территория для приема от общества «ПОЛ-ХОЛЛ» не готово из-за  многочисленных разрушений, как пола, так и стен. В результате осмотра акт не  может быть подписан, а помещения склада, офиса и прилегающая территория  не приняты до устранения недостатков и необходимого проведения  восстановительных работ.  

В акте от 16.02.2019, составленном арендодателем и арендатором,  указаны следующие недостатки: антипыльное покрытие бетонного пола  нарушено; бетонный пол в выбоинах и с разрушением бетонного пола до  основания отдельными местами, торчащие из пола большие обрезки креплений  и стеллажей; разукомплектованы пожарные щиты и пожарные рукава; стены,  потолки, трубопроводы покрыты слоем копоти от работы дизельных  погрузчиков; не работает пожарная и охранная сигнализация; не работают  секционные ворота; в офисном помещении демонтированы двери, сняты  смесители, разбита раковина; не убран мусор и сломанные стеллажи на  территории и в помещении.  

 В период с 20.03.2019 по 21.03.2019 проведена проверка  работоспособности автоматической пожарной сигнализации, систем  оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, специализированной  организацией обществом «Семаргл», о чем составлен акт, в котором указано,  что система автоматической пожарной сигнализации в складском здании литер  А не работоспособна и требует проведения белее детальной диагностики и  ремонта; система автоматической пожарной сигнализации на 1 этаже АБК  работоспособна; системы оповещения и управления эвакуацией  работоспособны.  

Необходимость проведения восстановления эксплуатационных свойств  окрашенных стен, конструкций каркаса, полов отражена в представленном  истцом заключении от 05.04.2019 № Ф-06/19, подготовленном обществом с  ограниченной ответственностью «Центр качества строительства».  

В соответствии с проведенным локальным сметным расчетом стоимость  ремонтно-восстановительных работ складского и офисного помещения по  адресу Бархотская, д. 2, литер А, составляет 2218760 рублей.  

Обществом ПТК «Свердловскстройтранс» 17.04.2019 в адрес общества  «ПОЛ-ХОЛЛ» направлена претензия с требованием о возмещении убытков,  в удовлетворении которой ответчиком отказано в письме от 23.05.2019.  

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, полагая,  что помещение передано субарендатором в неудовлетворительном состоянии,  требующем производства текущего ремонта, который произведен истцом за  свой счет, общество ПТК «Свердловскстройтранс» обратилось в арбитражный  суд с исковым заявлением о взыскании убытков.  

В обоснование несения расходов на ремонт помещений истцом  представлены следующие документы: договор подряда от 07.05.2019 № 10/15,  локальный сметный расчет № 2, акт проверки работоспособности от 21.03.2019,  счет от 11.10.2019 № 106, платежное поручение от 16.10.2019 № 822,  универсальные передаточные документы за период с 10.06.2019 по 14.08.2019.  

Изучив представленные в дело сторонами спора доказательства в их  совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к выводу об  отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. Отказывая в  удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции счел, что  представленное истцом заключение № Ф-06/19 не подтверждает факт  ухудшения состояния имущества ответчиком, поскольку при передаче объектов  договора аренды акт приема-передачи был составлен в общей форме без  отражения в нем сведений, позволяющих сделать вывод о первоначальном  состоянии объекта. Суд критически отнесся к акту приема-передачи  с перечисленными недостатками помещений, поскольку акт составлен между  арендодателем и арендатором, а отказ представителя ответчика от подписания  данного акта не удостоверен подписями незаинтересованных лиц, ответчику не  направлялся. Также суд указал, что в материалах дела отсутствуют  доказательства противоправности поведения ответчика и его вины в ухудшении  состояния принадлежащих истцу помещений.  

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой  инстанции, не усмотрел оснований для отмены (изменения) обжалуемого  судебного акта. При этом судом принято во внимание отсутствие объективных  сведений о состоянии имущества на дату приема, а также на дату возврата,  наличие которых могло бы свидетельствовать о получении арендодателем  имущества в состоянии, отличном от первоначального, ухудшении его  состояния в результате ненадлежащего исполнения субарендатором  обязательств по договору субаренды и с износом, не соответствующем  нормальному. Апелляционный суд счел верным вывод суда первой инстанции  о недоказанности истцом факта причинения убытков в результате  

неправомерных действий ответчика и нарушения арендатором своих  обязательств по передаче имущества в надлежащем состоянии с учетом  нормального износа. Также судом отклонен довод общества ПТК  «Свердловскстройтранс» об обязанности арендатора производить текущий  ремонт помещения, поскольку из буквального толкования условий договора не  следует, что субарендатор при возврате имущества в любом случае должен  делать текущий (косметический) ремонт, доказательств того, что имущество  возвращено не с учетом нормального износа, не представлено.  

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения  кассатора, изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных  актов, суд округа считает, что они подлежат отмене ввиду следующего.  

В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации  должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением  или ненадлежащим исполнением обязательства.  

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право  нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления  нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб),  а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных  условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено  (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как  возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности обстоятельств:  факта причинения вреда и его размера; противоправности действий  причинителя вреда; причинной связи между противоправными действиями и  убытками; вины причинителя вреда.  

При этом в случае причинения убытков в результате нарушения  договорного обязательства (при доказанности факта нарушения обязательства)  противоправность действий причинителя вреда и его вина предполагаются.  

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом  в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре  не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор  пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или  назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения  договора и возмещения убытков (статья 615 Гражданского кодекса Российской  Федерации).  

В силу пунктов 1 и 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской  Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт  переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными  правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен  производиться в срок, установленный договором, а если он не определен  договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.  Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии,  производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание  имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.  

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской  Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть  арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом  нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.  

Ссылаясь на то, что по акту приема-передачи от 02.06.2016 нежилое  помещение было передано субарендатору в удовлетворительном состоянии,  каких-либо иных характеристик помещения (в том числе состояние отделки  полов, стен и пр.) в данном акте зафиксировано не было, ответчик полагает, что  установить начальное состояние переданного в аренду имущества не  представляется возможным.  

Указанной позиции ответчика придерживались и суды первой  и апелляционной инстанции.  

Из материалов дела следует и установлено судами, что нежилое  помещение было передано ответчику в удовлетворительном состоянии и  соответствовало требованиям субарендатора, что подтверждается актом  приема-передачи от 02.06.2016.  

При этом отсутствие подробного описания передаваемого помещения не  является недобросовестностью либо неосмотрительностью арендодателя, не  может быть признано обстоятельством, исключающим привлечение ответчика  к гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков,  причиненных ненадлежащим исполнением договорного обязательства по  обеспечению содержания помещения в надлежащем техническом и санитарном  состоянии, и установленной пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса  Российской Федерации обязанности арендатора поддерживать имущество в  исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести  расходы на его содержание.  

Факт принятия нежилого помещения в аренду и его использования в  период с даты заключения договора и по 16.02.2019 доказан материалами дела  и ответчиком не оспаривается, тогда как доказательств того, что при принятии  помещения в аренду субарендатор заявил арендатору и арендодателю  о наличии у предмета аренды каких-либо недостатков, в частности таких,  которые отражены в акте приема-передачи помещения из аренды от 16.02.2019  (составленном арендодателем и арендатором), не представлено. Такое  положение следует расценивать, как предполагающее передачу помещения  в аренду в надлежащем состоянии.  

Кроме того, и на факт принятия помещения в аренду с недостатками,  указанными в акте от 16.02.2019, ответчик также не ссылался, указывает лишь  на то, что нежилое помещение возращено арендатору в удовлетворительном  состоянии.  

Отсутствие подробного описания передаваемого помещения в акте  передачи нежилого помещения в аренду, в рассматриваемом случае, не  является основанием для вывода о наличии спорных повреждений на момент  принятия ответчиком имущества в аренду.  

При рассмотрении настоящего дела ответчик не представил доказательств  того, что выявленные арендодателем при возврате помещений недостатки  

имущества существовали на момент передачи их в аренду ответчику и были  обусловлены договором.  

Следует отметить, что состояние арендуемого имущества, его  характеристики, если они не соответствовали условиям договора и назначению  имущества, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или  проверки имущества при заключении договора или передаче имущества,  однако ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о каких- либо недостатках арендуемого помещения на момент его передачи в аренду  02.06.2016.  

Доказательства того, что впоследствии ответчиком предъявлялись  претензии к качеству переданного объекта аренды, в материалах дела  отсутствуют.  

Ответчик в июне 2016 года принял предоставленное арендатором  нежилое помещение без каких-либо возражений относительно качества,  состояния объекта аренды, который предполагался для ведения  административно-хозяйственной и торговой деятельности, на протяжении  длительного периода аренды (с 2016 по 2019 годы) использовал спорное  нежилое помещение в своей хозяйственной деятельности без предъявления  каких-либо претензий по поводу наличия препятствий в пользовании объектом.  

Пунктом 5.2.8. договора субаренды предусмотрена обязанность  субарендатора освободить и возвратить арендатору арендуемое нежилое  помещение при расторжении договора в состоянии, пригодном для  дальнейшего использования с учетом нормального износа.  

В силу закона именно на арендатора (субарендатора в рассматриваемом  случае) возлагается обязанность доказать факт возврата объекта аренды в  состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Данная  презумпция опровержима. Однако ответчик ее не опроверг (статья 65  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Таким образом, судами было неправильно распределено бремя  доказывания, в силу чего на истца была фактически возложена обязанность по  представлению доказательств вины ответчика, в то время как в  рассматриваемом случае ответчику необходимо доказать, что вред причинен не  по его вине.  

Возражая относительно заявленных требований, общество «ПОЛ-ХОЛЛ»  (субарендатор) в своем отзыве на иск, также указывает на завышенную сумму  расчета ремонтно-восстановительных работ, изложенного в сметном расчете  истца. В обоснование данного довода ответчиком представлено заключение  о результатах проверки на достоверность ценообразования, подготовленное  специалистом общества с ограниченной ответственностью «Галактион».  

Обращение ответчика к специалисту в целях проверки обоснованности  расчета в представленной истцом локальной смете на ремонтно- восстановительные работы нежилых помещений, являвшихся предметом  договора субаренды от 02.06.2016, свидетельствует о несогласии ответчика  с заявленной суммой требований, а также о том, что ответчик не отрицает  необходимость проведения текущего ремонта указанных помещений.  

При изложенных обстоятельствах суд округа полагает, что судебные акты  об отказе в удовлетворении исковых требований общества ПТК  «Свердловскстройтранс» о взыскании с общества «ПОЛ-ХОЛЛ» убытков  нельзя признать законными, обжалуемые решение и постановление подлежат  отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции  с целью установления всех значимых для дела обстоятельств (пункт 3 части 1  статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное,  установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие  значение для правильного разрешения спора, распределить бремя доказывания  между сторонами с учетом предмета и оснований предъявленных исковых  требований и положений Гражданского кодекса Российской Федерации  о возмещении убытков, предложить лицам, участвующим в деле, представить  все имеющиеся у них доказательства, подтверждающие их доводы или  возражения по существу исковых требований; при необходимости рассмотреть  вопрос о назначении судебной экспертизы; исследовать и оценить относимость  и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а  также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, и  принять мотивированное решение в соответствии с установленными  обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.  

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.11.2019 и  постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2020  по тому же делу отменить.  

 Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской  области.  

 Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий И.А. Краснобаева 

Судьи Л.А. Суспицина  

 М.В. Торопова