АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Иркутск                                                                                              Дело  № А19-127/2017 

 

06.03.2018 г.

 

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  06.03.2018   года.

Решение  в полном объеме изготовлено   06.03.2018                         года.

 

Арбитражный суд Иркутской области в составе: судьи Красько Б.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СИБЛАРИКС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665717, Иркутская область, г. Братск, Центральный, ул. Комсомольская, 60, 49)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИРКУТСКАЯ ЛАБОРАТОРИЯ ДОСУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664009, 

<

...>)

о признании недостоверным отчета об оценке, о признании недостоверными итоговой величины стоимости нежилого здания в размере 5 260 142 рублей, итоговой величины стоимости права на долгосрочную аренду земельного участка в размере 435 116 рублей, установленных в отчете об оценке, 

с участием третьих лиц – Управления Федеральной службы судебных приставов по Иркутской области (адрес: 664047, 

<

...>), судебного пристава-исполнителя Братского МОСП по ОПИ УФССП России по Иркутской области ФИО2,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,  

УСТАНОВИЛ:

Исковые требования заявлены о признании недостоверным отчета № 055/6-16 об оценке от 03.11.2016, выполненного ООО «Иркутская лаборатория досудебной экспертизы», оценщиком ФИО3, признании недостоверными итоговую величину стоимости нежилого здания – базы для ремонта и стоянки, площадью 1042,2 кв.м., кадастровый номер 38:34:015605:93, расположенной по адресу: Иркутская область, г. Братск, П 10 55 01 01, инв. № 13066, лит. А, в размере 5 260 142 рубля, итоговую величину  стоимости права на долгосрочную аренду земельного участка площадью 1, 7498 га, кадастровый номер 38:34:15902:13, расположенного по адресу Иркутская область, г. Братск, П 10 55 00 00 в размере 435 116 рублей, установленные ООО «Иркутская лаборатория досудебной экспертизы» в отчете об оценке № 055/6-16 об оценке от 03.11.2016.

            Лица, участвующие в деле о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв с 05.03.2018 до 06.03.2018 12 часов 00 минут, о чем сделано публичное извещение.

Дело рассмотрено в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав имеющиеся по делу доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела в рамках исполнительного производства № 18357/15/38007-ИП судебным приставом исполнителем Братского МОСП по ОПИ УФССП России по Иркутской области ФИО2 вынесено постановление от 29.08.2016 о наложении ареста на имущество ООО «СибЛарикс», в связи с чем 19.08.2016 составлен акт ареста (описи имущества), которым аресту подвергнуто следующее имущество: нежилого здания – база для ремонта и стоянки, площадью 1042,2 кв.м., кадастровый номер 38:34:015605:93, расположенной по адресу: Иркутская область, г. Братск, П 10 55 01 01, инв. № 13066, лит. А, в размере 5 260 142 рубля; право аренды земельного участка площадью 1, 7498 га, кадастровый номер 38:34:15902:13, расположенного по адресу Иркутская область, г. Братск, П 10 55 00 00.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 09.12.2016 № 38007/16/5581173 приняты результаты оценки с соответствии с отчетом № 055/6-16 об оценке от 08.12.2016.

Согласно представленному в материалы дела отчету ООО «Иркутская лаборатория досудебной экспертизы» от 03.11.2016 № 055/6-16 стоимость  нежилого здания – база для ремонта и стоянки, площадью 1042,2 кв.м., кадастровый номер 38:34:015605:93, расположенной по адресу: Иркутская область, г. Братск, П 10 55 01 01, инв. № 13066, лит. А, определена в размере 5 260 142 рубля, стоимость права аренды земельного участка площадью 1, 7498 га, кадастровый номер 38:34:15902:13, расположенного по адресу Иркутская область, г. Братск, П 10 55 00 00 определена в размере 435 116 рублей.

Не согласившись с величиной оценки имущества для целей исполнительного производства, должник обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации (часть 1).

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей (пункт 7 части 2).

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Исходя из положений пункта 50 Постановления Пленума от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 27 "О некоторых вопросах применения законодательства об исполнительном производстве", Постановлении от 23.10.2012 N 6083/12, допускается оспаривание величины стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, сторонами исполнительного производства посредством предъявления отдельного иска.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Закона  об оценочной деятельности).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки устанавливает Закон об оценочной деятельности, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки (ФСО).

В силу статьи 11 Закона  об оценочной деятельности в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 3 Закона  об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Отчет оценщика должен содержать все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включать в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, сведения о заказчике оценки и об оценщике, а также о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор, применяемые стандарты оценочной деятельности, информацию об объекте оценки, включая его количественные и качественные характеристики, сведения об имущественных правах, обременениях, износе, устаревании, других факторах и характеристиках, относящихся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

В отчете должен быть дан полный анализ рынка объекта оценки, описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, обоснование исходных и расчетных показателей, анализ и согласование полученных результатов.

Также оценка имущества должна определяться оценщиком с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства) и корректировки рыночной стоимости, исходя из условий продажи в ограниченные сроки.

Как следует из отчету ООО «Иркутская лаборатория досудебной экспертизы» от 03.11.2016 № 055/6-16, оспариваемая истцом оценка рыночной стоимости имущества  должника производилась по заказу УФССП по Иркутской области  по состоянию на 03.11.2016 в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими в спорный период Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденными приказами Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 NN 254, 255, 256. Расчет рыночной стоимости производился с использованием сравнительного подхода в отношении определения стоимости права аренды и затратного подхода при определении стоимости нежилого здания.

По смыслу статьи 12 Закона об оценочной деятельности при отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки, иным нормативно-установленным правилам ее осуществления, отчет презюмируется достоверным.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

По ходатайству истца  судом назначена судебная экспертиза по делу  проведение которой поручено эксперту ООО «Десоф-Консалтинг» ФИО4. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: соответствует ли отчет № 055/6-16 от 03.11.2016, выполненный ответчиком в рамках исполнительного производства № 18357/15/38007-ИП, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (в том числе ФСО №1, №2, №3, №7). Какова величина рыночной стоимости объектов оценки.

Судебной экспертизой установлено, что отчет ООО «Иркутская лаборатория досудебной экспертизы» от 03.11.2016 № 055/6-16 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации  об оценочной деятельности, в том числе требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности ( в том числе ФСО №1, № 2, № 3, № 7).

В частности, как следует из заключения эксперта  ООО «Десоф-Консалтинг» ФИО5 документ подписан генеральным директором ООО «ИЛДЭ», и не подписан оценщиком ФИО3,  в отчете имеются разночтения в составе объекта оценки: согласно заданию в качестве объектов оценки указаны нежилое здание – база для ремонта и стоянки, площадью 1042,2 кв.м., кадастровый номер 38:34:015605:93, расположенной по адресу: Иркутская область, г. Братск, П 10 55 01 01, инв. № 13066, лит. А, и право  на долгосрочную аренду  земельного участка площадью 1, 7498 га, кадастровый номер 38:34:15902:13, расположенного по адресу Иркутская область, г. Братск, П 10 55 00 00, при этом  в сведениях об объекте оценки  приведено описание  только нежилого здания;  источники информации приведены только по нежилому зданию, источники информации о земельном участке и объема прав на него не приведены; в качестве имущественных прав на объект оценки указано только право собственности на нежилое здание, права на земельный участок не указаны; приведенное описание  не позволяет понять  логику процесса определения стоимости и выбранного оценщиком  методов оценки в части определения рыночной стоимости земельного участка; имеющиеся в отчете ссылки на источники информации  не позволяют сделать вывод о дате подготовки и дате получения данной информации; при определении величины корректировки на торг в рамках расчета рыночной стоимости земельного участка не проведен анализ экспертного мнения на соответствие рыночным данным; не в полном объеме приведена информация о предложениях сопоставимых объектов на рынке г. Братск.

Данное экспертное заключение ответчиком и третьими лицами не оспорено, надлежащими доказательствами не опровергнуто.

На основании пункта 2 ФСО N 7 данный федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

Пункт 25 ФСО N 7 позволяет оценщику самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, учитывая заключение проведенной по делу судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отчет не соответствует принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, выявленные нарушения, в том числе,  в подборе аналогов повлияли на достоверность рыночной стоимости объекта оценки, произведенная оценка рыночной стоимости недвижимого имущества (отчет № 055/6-16 об оценке от 03.11.2016, выполненного ООО «Иркутская лаборатория досудебной экспертизы», оценщиком ФИО3) не соответствует его действительной рыночной стоимости, требованиям Закона  об оценочной деятельности, в связи с чем, указанный отчет признан судом недостоверным, соответственно,  не может быть использован при определении стоимости имущества для реализации этого имущества на торгах.

Согласно абзацу седьмому пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства"  в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Как следует из заключения эксперта  ООО «Десоф-Консалтинг» ФИО5 от 02.10.2017 рыночная стоимость нежилого здания – базы для ремонта и стоянки, площадью 1042,2 кв.м., кадастровый номер 38:34:015605:93, расположенной по адресу: Иркутская область, г. Братск, П 10 55 01 01, инв. № 13066, лит. А, составляет 4 600 000 рублей; рыночная стоимость  права на долгосрочную аренду земельного участка площадью 1, 7498 га, кадастровый номер 38:34:15902:13, расположенного по адресу Иркутская область, г. Братск, П 10 55 00 00 составляет 2 600 000 рублей. Указанная  оценка имущества впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, государственная пошлина в размере 6 000 рублей, уплаченная истцом при подаче иска по чек-ордеру от 28.12.2016, а также расходы, понесенные истцом за проведение экспертизы в размере 25 000 руб. 00 коп. (платежном\е поручение № 298609 от 14.03.2017 года) относятся на ответчика и подлежат взысканию с последнего в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверным отчет об оценке от 03.11.2016№ 055/6-16, выполненный ООО «Иркутская лаборатория досудебной экспертизы», по определению рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого здания – базы для ремонта и стоянки, площадью 1042,2 кв.м., кадастровый номер 38:34:015605:93, расположенной по адресу: Иркутская область, г. Братск, П 10 55 01 01, инв. № 13066, лит. А, в размере 5 260 142 рубля, права на долгосрочную аренду земельного участка площадью 1, 7498 га, кадастровый номер 38:34:15902:13, расположенного по адресу Иркутская область, г. Братск, П 10 55 00 00.

Признать надлежащей оценкой имущества должника - нежилого здания – базы для ремонта и стоянки, площадью 1042,2 кв.м., кадастровый номер 38:34:015605:93, расположенной по адресу: Иркутская область, г. Братск, П 10 55 01 01, инв. № 13066, лит. А -  4 600 000 рублей; права на долгосрочную аренду земельного участка площадью 1, 7498 га, кадастровый номер 38:34:15902:13, расположенного по адресу Иркутская область, г. Братск, П 10 55 00 00  -  2 600 000 рублей. которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве, в соответствии с заключением  эксперта  ООО «Десоф-Консалтинг» ФИО5 от 02.10.2017.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИРКУТСКАЯ ЛАБОРАТОРИЯ ДОСУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664009, 

<

...>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СИБЛАРИКС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 665717, Иркутская область, г. Братск, Центральный, ул. Комсомольская, 60, 49)  расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, а также расходы за проведение экспертизы в размере 25 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня его принятия. 

 

Судья:                                                                                                                           Б.В. Красько