﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А25-840/2013

г. Краснодар

21 мая 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 21 мая 2021 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Гиданкиной А.В., судей Илюшникова С.М. и Калашниковой М.Г., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» – Годжиевой Н.К. (доверенность от 12.10.2020), от ПАО «Акционерный коммерческий банк содействие коммерции и бизнесу» – Васильевой Ю.В. (доверенность от 13.01.2020), в отсутствие иных участвующих в деле о банкротстве лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Альянс» и общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» на определение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 03.12.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2021 по делу № А25-840/2013, установил следующее.

В рамках дела о банкротстве ООО «Партнер» (далее – должник) кредиторы Управление Федеральной налоговой службы по Карачаево-Черкесской Республике (далее – уполномоченный орган), ООО «Стандарт» и ООО «Альянс» обратились в суд с заявлением о признании недействительными торгов по продаже имущества должника и договора купли-продажи от 02.09.2020 № 1, заключенного конкурсным управляющим должника Бервиновым А.В. и Салпагаровым Р.А. 

Определением суда от 03.12.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.03.2021, заявление оставлено без удовлетворения. Суды исходили из того, что торги по продаже залогового имущества проведены в соответствии с Положением о продаже, разногласия по которому уполномоченным органом, ООО «Стандарт» и ООО «Альянс» не заявлялись. Организатор торгов обеспечил равный доступ всем заинтересованным лицам к участию в торгах, установленная процедура организации и проведения торгов соблюдена, нарушений закона не установлено.

В кассационных жалобах ООО «Альянс» и ООО «Стандарт» просят принятые судебные акты отменить. По мнению подателей жалоб, суды неправильно применили нормы материального права и не полностью выяснили обстоятельства, имеющие значение для дела. Заявители полагают, что торги являются недействительными, поскольку отчужден объект самовольного строительства, при продаже имущества конкурсный управляющий не учел наличие самовольных пристроек к зданию, и это привело к занижению цены имущества. 

ПАО «Акционерный коммерческий банк содействие коммерции и бизнесу» в отзыве на кассационные жалобы просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобы – без удовлетворения. 

Уполномоченный орган в отзыве на кассационную жалобу ООО «Стандарт» просит жалобу удовлетворить. 

В судебном заседании представитель ООО «Стандарт» ходатайствовал о приобщении к материалам дела заключения специалиста от 01.03.2021 № 19/21 по проведению экспертного исследования и технический паспорт здания центрального дома предпринимателя, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, пл. Кирова – ул. Горького, д. 8/8.

Представители ПАО «Акционерный коммерческий банк содействие коммерции и бизнесу» и Салпагарова Р.А. возражали против удовлетворения заявленного ходатайства. Рассмотрев заявленное ООО «Стандарт» ходатайство о приобщении дополнительных документов, судебная коллегия не находит оснований для его удовлетворения. 

В силу требований статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции рассматривает дело в судебном заседании коллегиальным составом судей с особенностями, установленными в главе 35 Кодекса, проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Правом истребовать, принимать и исследовать новые доказательства суд кассационной инстанции не наделен.

В судебном заседании представителя участвующих в деле лиц поддержали доводы жалобы и отзыва.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб и отзывов, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить, обособленный спор – направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции  по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 23.08.2010 банком (залогодержатель) и должником (залогодатель) заключен договор залога, по условиям которого залогодатель в обеспечение исполнения обязательств заемщика по договору кредитной линии от 08.07.2010 № 22.2.1-590 передает залогодержателю недвижимое имущество: здание центрального дома предпринимателя общей площадью 1619, 5 кв. м, инвентарный номер 3767, литер А, этажность 3, кадастровый номер 09:04:0101142:0006:3786, расположенное по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, пл. Кирова, 8-ул. Горького, 8 (далее – здание центрального дома предпринимателя) и право аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 1227 кв. м, кадастровый номер 09:04:0101142:0006, расположенный по адресу Российская Федерация, Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, пл. Кирова, 8-ул. Горького, 8 (далее – земельный участок) под зданием центрального дома предпринимателя.

Определением суда от 26.10.2015 требования банка признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника в размере 25 034 774 рублей 20 копеек основного долга, как требования, обеспеченные залогом имущества должника.

4 марта 2020 года банк утвердил Положение о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества должника, начальная продажная цена залогового имущества составляла 72 229 659 рублей 99 копеек, опубликовано сообщение на сайте ЕФРСБ от 12.03.2020 № 4808492 (далее – Положение).

Предметом торгов является сформированное в единый лот залоговое имущество должника, в том числе, здание центрального дома предпринимателя, а также право аренды земельного участка. 

Согласно Положению, торги по продаже залогового имущества проводятся в форме электронных торгов путем проведения аукциона, открытого по составу участников и формы предложения цены, путем повышения начальной цены продажи имущества на «шаг аукциона», на электронной площадке оператора ООО «Центр реализации» (адрес в сети Интернет – http//www.centerr.ru).

Первые торги по продаже имущества должника назначены на 13.05.2020 в 10-00 на сайте электронной площадки оператора ООО «Центр реализации», www.centerr.ru, в форме аукциона, открытого по составу участников, по форме подачи предложений. Прием заявок с 30.03.2020, 10-00 по 06.05.2020, 18-00, опубликовано сообщение на сайте ЕФРСБ от 26.03.2020 № 4861694. 

Торги по продаже имущества должника (аукцион № 57869), проводимые 13.05.2020, признаны несостоявшимися в связи с тем, что не поданы заявки на участие, опубликовано сообщение на сайте ЕФРСБ от 18.05.2020 № 4998106. 

Повторные торги назначены на 06.07.2020 в 10-00 на сайте электронной площадки оператора ООО «Центр реализации», www.centerr.ru, в форме аукциона, открытого по составу участников, по форме подачи предложений. Прием заявок с 25.05.2020, 10-00 по 29.06.2020, 18-00, опубликовано сообщение на сайте от 21.05.2020 ЕФРСБ № 5011425.

Торги по продаже имущества должника (аукцион № 58441), проводимые 06.07.2020, признаны несостоявшимися в связи с тем, что не поданы заявки на участие, опубликовано сообщение на сайте ЕФРСБ от 07.07.2020 № 5185080. 

Назначены торги в форме публичного предложения. Срок проведения –40 календарных дней. Величина снижения – 9% от начальной цены, каждые 5 календарных дней. В 1-м периоде снижения нет. Прием заявок 20.07.2020 10-00 – 28.08.2020 18-00, опубликовано сообщение на сайте ЕФРСБ от 10.07.2020 № 5195262. 

Согласно Протоколу об определении участников торгов от 24.08.2020 № 59074-1 по лоту № 1 победителем признан Салпагаров Р.А. Цена предложения – 29 950 тыс. рублей.

2 сентября 2020 года конкурсным управляющим (продавец) и Салпагаровым Р.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи № 1, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество – здание центрального дома предпринимателя, а покупатель обязуется принять и оплатить имущество по цене и на условиях договора. Стоимость имущества составляет 28 982 615 рублей. 

2 сентября 2020 года также конкурсным управляющим (сторона 1) и Салпагаровым Р.А. (сторона 2) заключен договор передачи прав и обязанностей, по условиям которого сторона 1 передает стороне 2 все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 16.08.2010 № 231. Цена продаваемого права аренды определена на торгах в форме публичного предложения и составила 967 385 рублей. 

Салпагаров Р.А. обязательства по оплате выполнил в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 20.08.2020 № 577657, от 30.09.2020 № 609390, от 30.09.2020 № 609971.

Полагая, что торги проведены без учета имеющейся пристройки, уполномоченный орган, ООО «Стандарт» и ООО «Альянс» обратились в суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды сослались на статьи 65, 71, 223 Кодекса, статьями 32, 61.4, 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), статьями 6, 222, 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

ООО «Стандарт» указывало на ошибочность выводов суда первой инстанции о том, что торги по продаже залогового имущества проведены в соответствии с Положением. Так, Положение не утверждено арбитражным судом в соответствии с законодательством, организатор торгов не обеспечил доступ всем заинтересованным лицам к достоверной информации о лотах. 

Апелляционный суд указал, что ООО «Стандарт» не представило пояснений, почему Положение о реализации имущества должника, которое является залоговым, должно утверждаться судом, какой нормой Закона о банкротстве это предусмотрено и почему при несогласии с ценой и предметом, ими не представлялось возражений после размещения этой информации на сайте ЕФРСБ.

Суд первой инстанции указал, что абзацем 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве предусмотрено право заинтересованных лиц на обжалование начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога в течение 10 дней с даты включения таких сведений в ЕФРСБ. Информация о Положении размещена на сайте ЕФРСБ 12.03.2020. Однако ни ООО «Альянс», ни ООО «Стандарт», ни уполномоченный орган не воспользовались правами, предусмотренными абзацем 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве.

Суды указали, что основанием для признания проведенных торгов недействительными с учетом положений пункта 1 статьи 61.4 Закона о банкротстве, статей 448, 449 Гражданского кодекса, разъяснений пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы 111.1 Федерального закона “О несостоятельности (банкротстве)”» является совокупность двух обстоятельств: нарушение норм закона при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку. Суды при рассмотрении представленных документов подобных нарушений не выявили, суды указали, что ООО «Стандарт» доказательств таких нарушений не представило.

В качестве основания для признания торгов недействительными ООО «Стандарт» ссылалось на то, что на продажу выставлено здание центрального дома предпринимателя без учета самовольно возведенных пристроек, увеличивших его площадь с 1619, 5 кв. м до 2208, 5 кв. м; фактически конкурсный управляющий должника выставил на продажу объект, не соответствующий действительности. 

Суды сочли, что ООО «Стандарт» не пояснило, на каком основании конкурсный управляющий должен был выставить здание центрального дома предпринимателя с учетом самовольных возведенных пристроек.

При обосновании позиции заявители ссылались на материалы дела № А25-1239/2017, в рамках которого рассматривался вопрос о признании права собственности должника на здание центрального дома предпринимателя в реконструированном виде с учетом самовольно возведенных пристроек. В ходе рассмотрения требований о признании права собственности проводилась судебная экспертиза, которая установила нарушения различных норм и правил, свидетельствующих о незаконности возведенных пристроек, вследствие чего конкурсный управляющий должника отказался от требований. 

Суды дали оценку обстоятельствам дела № А25-1239/2017, а также тому, что пристройки являются самовольными и право собственности на них у должника не возникло. Суды дали оценку, как одному из доказательств, заключению экспертизы в рамках дела № А25-1239/2017. Суды сочли, что произведенная должником самовольная реконструкция не свидетельствует об утрате предмета залога и не исключает возможности продажи этого имущества на торгах. Суды исходили из того, что самовольную постройку нельзя признавать вещью и объектом вещного права. Учитывая изложенное, апелляционный суд сделал вывод о том, что у организатора торгов отсутствуют правовые основания для указания в извещении иных технических характеристик объектов недвижимости, кроме тех, которые указаны в выписке из ЕГРН и договоре залога. На торги выставлен тот объект, который был предметом залога, и права на который зарегистрированы за должником на момент проведения торгов, произведенная без согласия залогодержателя реконструкция объекта не влечет недействительность сделки, совершенной по результатам торгов, кроме того у победителя нет каких-либо претензий к приобретенному на торгах имуществу. 

По мнению заявителей, выводы судов об отсутствии нарушений прав обществ ошибочны. Так, в результате того, что здание центрального дома предпринимателя продано без учета самовольных возведенных пристроек, объект продан по заниженной цене, а это нарушает права кредиторов за исключением банка, в чьих интересах он и был реализован. 

Суды указали, что доказательств о продаже здания центрального дома предпринимателя по заниженной цене ООО «Стандарт», как и ООО «Альянс» и уполномоченным органом, не представляли; на торги здание центрального дома предпринимателя выставлялось за 72 229 659 рублей 99 копеек, в отсутствие предложений цена реализации снижалась. 

ООО «Стандарт» также выражало несогласие с тем, что суды не учли довод о необходимости сноса самовольно возведенных пристроек до выставления здания центрального дома предпринимателя на торги. По мнению ООО «Стандарт», Салпагаров Р.А. получит здание на 589 кв. м больше оплаченного.

Суды указали, что при оспаривании торгов судом должна даваться оценка существенности допущенных нарушений, способность их повлиять на число участников или результат определения победителя. Суды сочли, что заявители не представили доказательства нарушения их прав.

Суды установили, что из договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2020 № 1 следует, что Салпагаров Р.А. приобрел  имущество – здание центрального дома предпринимателя общей площадью 1619, 5 кв. м без учета реконструированной части.

Суды исходили из того, что, поскольку часть объекта не зарегистрирована на праве собственности в ЕГРН, то оно не может быть объектом гражданских прав, в связи с чем суды признали несостоятельным довод о том, что Салпагаров Р.А. получит здание на 589 кв. м больше оплаченного.

Суды отклонили доводы о том, что конкурсному управляющему до реализации имущества следовало осуществить снос самовольных построек, поскольку в таком случае, с целью реализации указанного имущества управляющий будет вынужден провести и оплатить за счет конкурсной массы должника мероприятия по сносу данного объекта или приведения объекта в соответствие с параметрами, предусмотренными законом. Расходы по сносу/приведению в соответствие подлежат оплате из конкурсной массы должника, что также приведет к ее уменьшению и не является целесообразным.

ООО «Альянс» указывало, что результатом реализации залогового имущества не явилась максимальная выручка, что свидетельствует о непринятии надлежащих мер судом и конкурсным управляющим в отношении интересов кредиторов. При этом целью торгов является именно получение максимально возможной суммы за реализуемое имущество, которое обеспечивается информированием как можно более широкого круга лиц – потенциальных покупателей. Проведенные торги, как полагает ООО «Альянс», проведены с нарушением указанных требований: продажа по минимальной цене и нераспространение информации среди широкого круга лиц. 

Апелляционный суд указал на то, что доказательств указанным утверждениям ООО «Альянс» не представляет. Банк представлял доказательства того, за какую цену выставлялось первоначально на торгах здание центрального дома предпринимателя, суд счел, что стоимость в размере 72 229 659 рублей 99 копеек нельзя назвать заниженной, однако за эту сумму никто не решился приобрести здание и права по договору аренды земельного участка.

В рассматриваемом случае суды исходили  из того, что произведенная должником самовольная реконструкция не свидетельствует об утрате предмета залога и не исключает возможности продажи этого имущества на торгах. На торги был выставлен тот объект, который был предметом залога и права на который были зарегистрированы за должником на момент проведения торгов, произведенная без согласия залогодержателя реконструкция объекта не влечет недействительность сделки, совершенной по результатам торгов, кроме того у победителя нет каких-либо претензий к приобретенному на торгах имуществу. 

Между тем, отказывая в удовлетворении заявления о признании недействительными торгов по продаже имущества должника и договора купли-продажи от 02.09.2020 № 1, заключенного конкурсным управляющим Бервиновым А.В. и Салпагаровым Р.А., суды не учли следующее.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса). 

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) и статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. 

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09). О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса. 

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Материалами дела подтверждается, что конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики, мэрии муниципального образования города Черкесска, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике и управлению архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на объект недвижимости – здание центрального дома предпринимателя общей площадью 2208,5 кв. м, в том числе: пристройка (литера А) площадью 1702,8 кв. м, пристройка (литера А1) площадью 470,8 кв. м, пристройка (литера а) площадью 34,9 кв. м, образованного в результате реконструкции объекта недвижимости с кадастровым номером 09:04:0101142:58, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, пл. Кирова, 8 – ул. Горького, 8.

Решением суда от 06.02.2018, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.04.2018 по делу № А25-1239/2017, исковые требования удовлетворены.

Постановлением окружного суда от 04.07.2018 принятые судебные акты отменены, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд  округа указал: разрешая заявленные требования, суды не дали оценку доводам ответчика и третьего лица о возведении реконструированного объекта недвижимости без соответствующего разрешения на строительство (реконструкцию). Ссылаясь на получение истцом в 2006 году разрешений на строительство № 256-06 и № 524-06, суды не учли истечение срока действия названных разрешений в 2007 году, при этом как следует из материалов дела, реконструкция спорного объекта осуществлена истцом в 2011 году. Доказательства соответствия спорного объекта проектной документации, в соответствии с которой выдавались указанные разрешения на строительство, в материалах дела отсутствуют. Кроме того, суды не дали оценку договору аренды от 16.08.2010 № 231, заключённому министерством и обществом, не для целей строительства недвижимости, а для эксплуатации находящемся на арендованном земельном участке центрального дома предпринимателя, принадлежащем обществу на праве собственности. Вывод судов о том, что реконструированный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан является преждевременным, поскольку в заключение ООО «Эскиз» от 24.02.2015, на которое сослался истец, отсутствует классификация спорного здания по степени его огнестойкости и классу конструктивной пожарной опасности, отсутствуют сведения о том, что размещение здания на земельном участке выполнено с соблюдением требований о противопожарной безопасности. Также судами не разрешен вопрос о соответствии спорной постройки на день обращения в суд параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимся в иных документах. Доводы ответчика и банка о том, что спорный объект выходит за пределы арендованного земельного участка и границ красных линий не проверен. Суды не установили и материалы дела не содержат доказательства расположения реконструированного объекта в границах земельного участка, арендуемого истом.	

При новом рассмотрении определением суда от 12.03.2020 по делу                               № А25-1239/2017 принят отказ конкурсного управляющего от иска и прекращено производство по делу.

Подавая заявления о признании недействительными торгов по продаже имущества должника и договора купли-продажи от 02.09.2020 № 1, заключенного конкурсным управляющим и Салпагаровым Р.А., заявители ссылались на то, что торги проведены без учета того обстоятельства, что к зданию центрального дома предпринимателя имеется пристройка в виде нежилых помещений литера «А1», этажность – 2 площадью 470,8 кв. м и литера «а», этажность – 1 площадью 34,9 кв. м, поэтому прежний объект недвижимости отсутствует, а реконструированный объект является самовольной постройкой.

В рамках рассматриваемого спора судом отказано в удовлетворении ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы, а также судебной оценочной экспертизы. 

В данном случае суд фактически лишил заявителей права предоставить доказательства в обоснование заявленных требований, без исследования входящих в предмет доказывания обстоятельств, нарушив принцип состязательности сторон. При этом заявители ссылались на наличие в материалах дела доказательств, подтверждающих, что проданное на торгах здание даже без учета пристройки не соответствует параметрам, заявленным в извещении о проведении торгов. Суды пришли к ошибочным выводам о наличии в действиях заявителей признаков злоупотребления правом, которые выражаются в заявлении устных немотивированных ходатайств, явно направленных на отложение судебного разбирательства.

Заявители указывали на то, что торги по продаже залогового имущества проведены не в соответствии с Положением, организатор торгов не обеспечил доступ всем заинтересованным лицам к достоверной информации о лотах. 

Так, на торги был выставлен объект недвижимости – здание центрального дома предпринимателя общей площадью 2208, 5 кв. м, в том числе литера «А» площадью 1702, 8 кв. м, пристройка литера «А1» площадью 470,8 кв. м, пристройка литера «а» площадью 34,9 кв. м, образованного в результате реконструкции объекта недвижимости с кадастровым номером 09:04:0101142:58, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, пл. Кирова, 8 – ул. Горького, 8, а не здание центрального дома предпринимателя общей площадью 1619, 5 кв. м.

Из заключения ООО «Эскиз» от 24.02.2015 и от 27.10.2017 следует, что пристройка связана с основным зданием технологически и является его неотъемлемой частью, полностью подключена к коммуникациям реконструируемого здания. В виду того, что пристройка является частью здания, все коммуникации (централизованное водоснабжение, теплоснабжение, канализация и электроснабжение) запитаны от основного здания в технологических местах и    закольцованы    в    единое    целое    с коммуникациями    основного здания. Пристройка имеет самостоятельные выходы, а также общие коридоры с реконструированным зданием, по внутренним лестницам и коридорам пристройка полностью соединена со зданием центрального дома предпринимателя.

Таким образом, заявители указывали, что пристройка литера «А1», этажность – 2 площадью 470,8 кв. м и литера «а», этажность – 1 площадью 34,9 кв. м, не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. При возведении пристройки к уже существующему зданию центрального дома предпринимателя, зарегистрированному на праве собственности за истцом, первоначальный объект права собственности изменился (увеличена общая площадь объекта на 505,7 кв. м, изменились размер, планировка объекта), следовательно, новым объектом недвижимого имущества является здание центрального дома предпринимателя, включающее спорную пристройку.

Из договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2020 № 1 видно, что Салпагаров Р.А. приобрел имущество здание центрального дома предпринимателя общей площадью  1619, 5  кв. м без учета реконструированной части, однако в действительности он приобрел здание центрального дома предпринимателя общей площадью 2 208, 5 кв. м, в том числе литер «А» площадью 1702, 8 кв. м, пристройка литер «А1» площадью 470,8 кв. м, пристройка литер «а» площадью 34,9 кв. м.

В рассматриваемом случае суды не определили, какой объект являлся предметом торгов. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие возможности привести здание в первоначальное состояние. В рамках дела № А25-1239/2017 рассматривался вопрос о признании права собственности должника на здание центрального дома предпринимателя в реконструированном виде с учетом самовольно возведенных пристроек; в ходе рассмотрения требований о признании права собственности проводилась судебная экспертиза, которая установила нарушения различных норм и правил, свидетельствующих о незаконности возведенных пристроек. Учитывая изложенное, судам с учетом выводов о том, что спорные пристройки являются самовольными постройками, и доводов заявителей о том, что в результате реконструкции прежнее здание перестало существовать, принимая во внимание положения статьи 222 Гражданского кодекса, надлежало исследовать вопрос о возможности продажи на торгах реконструированного/вновь созданного объекта недвижимости.

Кроме того, суды не проверили, затрагивают ли принятые судебные акты публично-правовые интересы, а именно: администрации г. Черкесска, министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики, управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска, управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска, поскольку проведенная в рамках дела № А25-1239/2017 экспертиза сделала вывод о том, что возведенный объект выходит за пределы арендованного земельного участка и границ красных линий.

Указанные обстоятельства судами не исследованы, однако они имеют существенное значение для правильного разрешения спора.

Частью 4 статьи 15 Кодекса предусмотрено, что принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 170 Кодекса в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Поскольку выводы судов сделаны без установления всех имеющих значение фактических обстоятельств по делу, принятые по делу судебные акты надлежит отменить на основании части 1 статьи 288 Кодекса, а обособленный спор направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать оценку всем обстоятельствам обособленного спора, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле администрации г. Черкесска, министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики, управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования г. Черкесска, управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска, оценить в совокупности доводы участвующих в деле лиц и предоставленные ими доказательства,  принять во внимание указания суда кассационной инстанции, правильно применить нормы права, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 03.12.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2021 по делу № А25-840/2013 отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Гиданкина

 

Судьи

С.М. Илюшников

М.Г. Калашникова