/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-30452/2018

Дело № А12-13780/2017

г. Казань

06 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю., 

при участии представителя:

истцов – Голикова С.В. (доверенности от 15.01.2018, от 10.02.2017, от 11.05.2016),

в отсутствие:

ответчика – извещен надлежащим образом,

третьего лица – извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Волгограда

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 23.08.2017 (судья Пятернина Е.С.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2017 (председательствующий судья Никитин А.Ю., судьи Антонова О.И., Волкова Т.В.)

по делу № А12-13780/2017

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Аракелян Цовинар Ишхановны (ИНН 344406116952, ОГРН 304345932900111), индивидуального предпринимателя Аветисян Геворка Вагановича (ИНН 340903415842, ОГРН 311345927800042) индивидуального предпринимателя Аветисяна Самвела Вагановича (ИНН 342603473854 ОГРН 316344300089060) к администрации Волгограда (ИНН 3444059139, ОГРН 1023403433822) с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора – Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Аракелян Цовинар Ишхановна (далее – ИП Аракелян Ц.И.), индивидуальный предприниматель Аветисян Геворк Ваганович (далее – ИП Аветисян Г.В.), индивидуальный предприниматель Аветисян Самвел Ваганович (далее – ИП Аветисян С.В.) обратились в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к администрации городского округа город – герой Волгоград (далее – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка от 26.10.2016 № 7185 в отношении земельного участка по адресу г. Волгоград, б /р Энгельса, 276, кадастровый номер 34:34.080083.20, площадью 988 кв. м, в следующей редакции: 

Абзац 1 пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 26.10.2016 № 7185 Выкупная цена Участка установлена в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении Земельного кодекса Российской Федерации», постановлением Правительства Волгоградской области от 26.06.2012 № 142-п «Об установлении порядка определении цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов», приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 № 46Н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области от 17.11.2016. 

Абзац 4 пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 26.10.2016 № 7185: КС – кадастровая стоимость Участка – 4 825 000 рублей. 

Пункт 2.2. договора купли-продажи земельного участка от 26.10.2016 № 7185: Цена Участка составляет 723 750 рублей (семьсот двадцать три тысячи семьсот пятьдесят) рублей.

Пункт 2.2.1. договора купли-продажи земельного участка от 26.10.2016 № 7185: Цена 247/898 доли Участка Покупателя Аракелян Цовинар Ишхановны составляет 199 071,55 (сто девяносто девять тысяч семьдесят один) рубль 55 коп. 

Пункт 2.2.2. договора купли-продажи земельного участка от 26.10.2016 № 7185: Цена 247/898 доли Участка Покупателя Аветисяна Самвэла Вагановича составляет 199 071,55 (сто девяносто девять тысяч семьдесят один) рубль 55 коп. 

Пункт 2.2.3. договора купли-продажи земельного участка от 26.10.2016 № 7185: Цена 494/898 доли Участка Покупателя Аветисяна Геворка Вагановича составляет 398 143,10 (триста девяносто восемь тысяч сто сорок три) рубля 10 коп. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 23.08.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2017, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Администрация просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками многофункционального здания, расположенного по адресу: г. Волгограда, б-р им. Энгельса, дом 27б, кадастровый номер: 34:34:080083:900. Здание находится на земельном участке площадью 988 кв. м, кадастровый номер 34:34:080083:20 по адресу: г. Волгограда, б-р им. Энгельса, дом 27б (далее – Участок). 

Истцы обратились с заявлением о предоставлении Участка в собственность. 

Письмом Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда (далее – Департамент) от 25.10.2016 № 09/20461 в адрес истцов было направлено предложение о заключении договора купли-продажи земельного участка от 26.10.2016 № 7185 с приложением данного договора (далее – Договор). 

Посчитав, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:080083:20, указанная в проекте договора завышена, истцы обратились в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 № П/491 в Волгоградской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее – Управлении Росреестра по Волгоградской области). 

При этом истцы письмом (от 08.11.2016 вх. 24065) проинформировали Департамент о не возможности подписания договора купли-продажи на указанных в договоре условиях до рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости Участка. 

25 ноября 2016 года предприниматели обратились в Департамент с письмом вх. 25658, с приложением копии решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Волгоградской области от 17.11.2016, которым кадастровая стоимость Участка установлена в размере 4 825 000 рублей. Данным письмом просили учесть, что измененная кадастровая стоимость применяется для целей определения размера арендной платы с 01.01. 2016, а также что выкупная стоимость выкупная стоимость земельного участка подлежит установлению в размере 723 750 рублей (15% от кадастровой стоимости 4 825 000 рублей). 

Не получив ответа на письмо от 25.11.2016 вх. 25658, предприниматели подготовили Протокол разногласий и 01.12.2016 предоставили подписанный со своей стороны Договор с протоколом разногласий в адрес Департамента. 

Письмом от 23.12.2016 № 05н/7233 Администрация сообщила, что договор купли-продажи земельного участка от 26.10.2016 № 7185 является не заключенным, в связи с тем, что Договор должен быть подписан Покупателем в течение 30 рабочих дней с момента получения Договора. Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска

Суд первой инстанции, удовлетворил исковые требования. При этом отклоняя доводы ответчика, о не соблюдении предусмотренного частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) тридцатидневного срока для направления протокола разногласий к проекту спорного договора суд исходил из того, что данное обстоятельство не является основанием для лишения истцов судебной защиты.

Из положений пункта 1 статьи 445 ГК РФ следует, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 455 ГК РФ, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (пункт 3 статьи 445 ГК РФ).

Согласно пункту 2.4, Договор должен быть подписан покупателем в течение 30 рабочих дней со дня его получения.

В досудебной претензии, а также в отзыве на кассационную жалобу истцы указали, что 30 рабочих дней начиная с 26.10.2016 истекают 08.12.2016, договор с протоколом разногласий был предоставлен 01.12.2016. 

Оспаривая выводы суда относительно выкупной стоимости земельного участка, Администрация указала, что на день заключения договора купли – продажи земельного участка выкупная цена составила 2 940 443,61 рубль. В то время как кадастровая стоимость в размере рыночной была пересмотрена после составления и направления для подписания договора купли- продажи спорного земельного участка.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 этой же статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В абзаце 2 пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона № 135-ФЗ).

Как следует из материалов дела, предложенная истцами выкупная цена земельного участка определена на основании кадастровой стоимости, установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 № П/491 в Волгоградской области при Управлении Росреестра по Волгоградской области от 17.11.2016.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Волгоградской области от 17.11.2016 кадастровая стоимость Участка установлена в размере 4 825 000 рублей.

Поскольку на момент обращения в суд с настоящим требованием решением Комиссии  установлена новая кадастровая стоимость, и договор купли-продажи земельного участка после обращения предпринимателей в части выкупной цены земельного участка не был заключен, то с учетом положений статьи 445 ГК РФ, в данном случае размер кадастровой стоимости спорного земельного участка (при наличии разногласий) не может быть принят на иных условиях, чем установлено решением Комиссии.

Заявление о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи. При этом уменьшение в результате оспаривания кадастровой стоимости земельного участка цены выкупа, способствует защите прав предпринимателей как более слабой стороны договора.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.01.2014 по делу № А65-6111/2012, от 18.02.2015 по делу № А12-26069/2014, от 11.04.2016 по делу № А06-2095/2015, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 № ВАС-977/14 по делу № А60-51896/2012, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.02.2014 № ВАС-779/14 по делу № А60-2361/2013.

Таким образом, при урегулировании разногласий по договору относительно цены, подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная Комиссией в размере4 825 000 рублей, следовательно, выкупная цена по договору купли-продажи должна быть определена в размере 723 750 рублей.

Приведенные в кассационной жалобе доводы исследованы судебной коллегией, подлежат отклонению, поскольку противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют об ошибочном толковании закона, о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 23.08.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2017 по делу № А12-13780/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Карпова

 

Судьи                                                                          Р.В. Ананьев

 

                                                                                     С.Ю. Муравьев