РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-12353/23-130-85

г. Москва

10 апреля 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2023года

Полный текст решения изготовлен 10 апреля 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи Кукиной С.М., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению) Акционерного общества "Тандер" (350002, Краснодарский край, Краснодар город, им. Леваневского улица, дом 185, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.08.2002, ИНН: 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>) о признании незаконным решения от 01 февраля 2023 г. №КУВД-001/2022-47495564/5 об отказе в государственной регистрации договора аренды №МсФ_ю/70522/18 с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ,

третье лицо – Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Моди-М" (125364, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.11.2014, ИНН: 

<

***>),

при участии представителей: 

от заявителя: ФИО2 по дов. от 11.08.2022 г.

от заинтересованного лица: ФИО3 по дов. от 24.01.2023 г.

от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Тандер" обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным решения от 01 февраля 2023 г. №КУВД-001/2022-47495564/5 об отказе в государственной регистрации договора аренды №МсФ_ю/70522/18 с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ. 

Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в заявлении.

Представитель Управления Росреестра по Москве возражал против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо  в судебное заседание не явилось, в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о дате, времени и месте проведения судебного заседания по правилам ст.123 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд признал заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Срок на обращение в суд, предусмотренный ст. 198 АПК РФ,   не пропущен.

Как следует из материалов дела, 21.12.2018 г. между Акционерным обществом «Тандер» (далее - Арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «ФИРМА «МОДИ-М» (далее - Арендодатель) был заключён договор аренды недвижимого имущества № МсФ_ю/70522/18 (далее -Договор аренды, Договор).

В соответствии с п.1.1. Договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2018 г. устанавливает следующее: арендодатель обязуется в порядке и на условиях Договора предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем Объект: часть нежилого помещения, часть комнаты по плану: № 4, общей площадью — 350 кв.м., расположенного на 2 этаже нежилого помещения, общей площадью — 985,1 кв.м., с кадастровым номером: 77:04:0003006:5259, по адресу: 

<

...>.

В настоящем пункте Договора Объект индивидуализирован, состав и границы Объекта определены и согласованы Сторонами. Стороны договорились, что конкретное место нахождения Объекта, его характеристики, размещение комнат определяются графически на поэтажном плане в Приложении № 1 к настоящему Договору в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2018 г., границы Объекта обведены линией.

В настоящем пункте Договора Объект индивидуализирован, состав и границы Объекта определены и согласованы Сторонами.

Стороны договорились, что конкретное место нахождения Объекта, его характеристики и размещение комнат определяются графически на поэтажном плане в Приложении № 1 к Договору, границы Объекта обведены линией.

24.10.2022 г. Договор аренды совместно с дополнительным соглашением от 21.12.2018г. был подан на государственную регистрацию в филиале ГБУ МФЦ города Москвы МФЦ. Согласно описи документов MFC-0558/2022-1667757-1 от 24.10.2022г. документы приняты для оказания следующей государственной услуги: «Регистрация и погашение сделки об ограничении (обременении) права на здание с кадастровым номером 77:04:0003006:5259, по адресу: 

<

...>».

02.11.2022г. уведомлением № КУВД-001/2022-47495564/1 (далее - уведомление) государственный регистратор приостановил государственную регистрацию договора аренды по объекту недвижимого имущества по адресу: 

<

...>, сроком с 18.10.2022г. г. до 01.02.2023г.

В качестве оснований приостановки указано следующее: «Вместе с тем, согласно предмету Договора, в аренду передается часть нежилого помещения, часть комнаты по плану: № 4, общей площадью — 350 кв.м., расположенного на 2 этаже нежилого помещения, общей площадью 985,1 кв.м., по адресу: 

<

...>, что противоречит действующему законодательству». При этом, под «действующим законодательством» государственный регистратор понимает предусмотренное ч. 14 ст. 2 Федерального закона № 384-ФЗ требование о необходимости обособления нежилого помещения от других помещений в здании или сооружении, а также невозможности в силу п.34 ч.1 ст. 26 ФЗ №384 от 30.12.2009г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений проведения учетно-регистрационных действий из-за отсутствия обособленности арендуемого по Договору Объекта от других помещений в здании».

На основании вышеизложенного заявителю предложено:

Абз. 9 уведомления пит.: «...представить Договор, соответствующий требованиям действующего законодательства в части обособленности помещений».

Уведомлением от 01.02.2023 г. (№КУВД-001/2022-47495564/5) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве сообщило об отказе в государственной регистрации договора аренды по объекту недвижимого имущества по адресу: 

<

...>. В качестве основания для отказа государственный регистратор указал (цитата): «в связи с истечением 01 февраля 2023 г. срока приостановления, указанного в направленном Вам уведомлении от 02.11.2022 КУВД-001/2022-47495564/1 о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 77:04:0003006:5259, и неустранением приведен-ной(ых) в данном уведомлении причины (причин), препятствующей(их) осуществлению государственной регистрации прав».

Государственный регистратор полагает, что часть комнаты не соответствует требованиям ч.14 ст.2 и п.34 ч.1 ст.26 ФЗ №384 от 30.12.2009г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в части обособления нежилого помещения от других помещений в здании или сооружении.

Не согласившись с указанными уведомлением, Общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии с ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также – объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально - определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. Согласно ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления  государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. Согласно части 5 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»  или иными федеральными законами.

Президиум Верховного Суда Российской Федерации в п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета от 30.11.2016 г. указывает, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абз. 5 п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

В силу п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

П. 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

Кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав в порядке части 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»  осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обремени в виде аренды, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

Осуществление кадастрового учета в данном случае не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, поэтому для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания или помещения не требуется, чтобы она обладала свойствами обособленности и изолированности. При этом описание соответствующей части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Вышеизложенное следует из п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного 6 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, а также из п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018, и Определения Верховного Суда РФ от 25.02.2019 № 306-ЭС19-839 № А55- 32049/17.

Согласно заключённому договору аренды Арендодатель обязуется передать АО «Тандер» часть нежилого помещения, часть комнаты по плану: № 4, общей площадью — 350 кв.м., расположенного на 2 этаже нежилого помещения, общей площадью — 985,1 кв.м., с кадастровым номером: 77:04:0003006:5259, по адресу: 

<

...>. Границы арендуемой части нежилого помещения были согласованы сторонами в Приложении № 1 (графическая часть).

В договоре аренды стороны указали все необходимые условия, имеющие значение для сторон и позволяющие осуществить государственную регистрацию договора аренды (в соответствии со ст. 607 ГК РФ). В приложении указана графическая часть помещения, передаваемого в аренду, с указанием границ объекта, номеров помещений, указанием площади помещения, конфигурации объекта.

Сопоставив предмет Договора (п. 1,1., текстуальное описание предмета аренды) и приложение № 1 (графическое описание Объекта) можно с точностью определить часть передаваемого в аренду объекта.

Абз.2 ч. 5 статьи 44 ФЗ №218 прямо устанавливает, что государственный кадастровый учет части здания не осуществляется в случаях, когда совместно с заявлением о государственной регистрации прав не представлен технический план в отношении части передаваемого объекта, право на которое зарегистрировано в ЕГРН. Договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости.

В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерапии о договоре аренды» и п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018 г. судьи также обращали внимание на то, что стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом если права на указанные недвижимые вещи ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть предоставлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором.

Согласно п. 9 Обзора судебной практики но делам, связанным с оспариванием, отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016 г. описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных нрав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Таким образом, в данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов   суд возлагает обязанность на Управление Росреестра по Москве (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>) в тридцатидневный срок с даты вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Акционерного общества "Тандер" (350002, Краснодарский край, Краснодар город, им. Леваневского улица, дом 185, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.08.2002, ИНН: 

<

***>) в установленном законом порядке, путем осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества №АГ-29 от 01 февраля 2017 г. от 03.09.2022 г.

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на Управление Росреестра по Москве в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 4, 27, 29, 65, 71, 123,156, 110, 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие действующему законодательству, признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>) от 01 февраля 2023 г. №КУВД-001/2022-47495564/5.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>) в тридцатидневный срок с даты вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Акционерного общества "Тандер" (350002, Краснодарский край, Краснодар город, им. Леваневского улица, дом 185, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.08.2002, ИНН: 

<

***>) в установленном законом порядке, путем осуществления государственной регистрации договора аренды №МсФ_ю/70522/18 от 21.12.2018.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>) в пользу Акционерного общества "Тандер" (350002, Краснодарский край, Краснодар город, им. Леваневского улица, дом 185, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.08.2002, ИНН: 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 (три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.М. Кукина