ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А35-10962/2022

город Воронеж

17 мая 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 7 мая 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2024 года.

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

 

председательствующего судьи

судей

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Полянской Е.А.,

 

при участии:

 

от индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – ИП глава КФХ ФИО4 или заявитель):

 

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – Управление Росреестра по Курской области, Управление):

 

от общества с ограниченной ответственностью «АгроСемена» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – ООО «АгроСемена»):

 

от иных третьих лиц, участвующих в деле:

 

ФИО5 – представитель по доверенности от 05.12.2023 № 46 АА 1829903;

 

представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

 

ФИО6 – представитель по доверенности от 08.07.2022 № 46 АА 1661600;

 

представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления Росреестра по Курской области, ФИО7, ООО «АгроСемена» на решение Арбитражного суда Курской области от 05.10.2023 по делу № А35-10962/2022, принятое по заявлению ИП главы КФХ ФИО4 к Управлению Росреестра по Курской области о признании незаконными действия по отказу государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 13.12.2022 № КУВД-001/2022-38147740/3, об обязании осуществить действия по внесению изменений в сведения ЕГРН в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:16, 

третьи лица: ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск», ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО7, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ИП ФИО16, ООО «АгроСемена», 

 

УСТАНОВИЛ:

ИП глава КФХ ФИО4 обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Курской области о признании незаконными действия по отказу государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 13.12.2022 № КУВД-001/2022-38147740/3, об обязании осуществить действия по внесению изменений в сведения ЕГРН в отношении срока обременения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:20:100901:16.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск», ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО7, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ИП ФИО16, ООО «АгроСемена».

Решением Арбитражного суда Курской области от 05.10.2023 по делу № А35-10962/2022 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Курской области, ФИО7, ООО «АгроСемена» обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которой просил решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования заявителя в полном объеме.

Управление Росреестра по Курской области ссылалось на законность действий по отказу в государственной регистрации прав ИП ФИО4 ввиду отсутствия в составе документов дополнительного соглашения к договору аренды.

ООО «Агросемена» ссылаются на избрание ИП главой КФХ ФИО4 ненадлежащего способа защиты своих прав ввиду наличия в рассматриваемом случае спора о праве.

ФИО7 ссылается на проведение собственниками земельного участка собрания, по результатам которого принято решение не заключать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:16 на новый срок, в связи с чем Управлением Росреестром правомерно отказано в государственной регистрации права аренды заявителя.

Судебное разбирательство по делу откладывалось на 19.01.2024, 09.02.2024, 22.03.2024, 26.04.2024.

Определениями суда апелляционной инстанции ИП главе КФХ ФИО4 Предлагалось нормативно обосновать правомерность представления на регистрацию уведомления об отсутствии заявления сторон о расторжении договора. 

ООО «АгроСемена» и третьим лицам (ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск», ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО7, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ИП ФИО16) предлагалось пояснить доводы об обстоятельствах проведения собрания участников долевой собственности, сослаться на доказательства, подтверждающие доводы (указать листы дела); пояснить обстоятельства направления уведомления о расторжении договора аренды, сослаться на доказательства (указать листы дела), подтверждающие доводы.

Во исполнение указаний суда ИП глава КФХ ФИО4 представил пояснения от 12.02.2024.

22.03.2024 ООО «АгроСемена» представило пояснения к апелляционной жалобе.

Управлением Росреестра по Курской области представлены письменные пояснения по делу от 26.04.2024 № 02-0556/24.

Указанные документы приобщены к материалам дела протокольными определениями от 22.03.2024, 26.04.2024.

В судебном заседании представитель ООО «АгроСемена» поддержал доводы апелляционных жалоб, просил обжалуемое решение отменить принять по делу новый судебный акт.

Представитель ИП главы КФХ ФИО4 возражал против доводов апелляционных жалоб, признавал решение суда законным и обоснованным.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 07.05.2024.

В продолженное судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

01.07.2012 между собственниками земельного участка (арендодатели) с кадастровым номером 46:20:100901:16 и ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск» (арендатор) был заключен договор аренды № 4. 

По указанному договору Арендодатели передали, а Арендатор принял в аренду земельный участок (массив) сельскохозяйственных угодий находящийся в общей долевой собственности лиц, указанных в Приложении №3 к данному Договору. 

Согласно пункту 1.3 договора № 4 аренды земельного участка (массива) от 01.07.2012, договор заключен на 10 лет с момента его государственной регистрации. 

Договор был зарегистрирован 06.09.2012 (т.д.1, л.д. 11). 

Согласно пункту 3.1 договора № 4 аренды земельного участка (массива) от 01.07.2012 арендатор имеет преимущественное право перед третьими лицами на приобретение в собственность долей в праве на арендуемом земельном участке, находящемся в долевой собственности, преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка по истечении срока действия настоящего договора. 

На основании передаточного акта от 01.07.2012 арендодатели передали, а арендатор принял земельный участок в аренду. 

В силу пункта 6.5 договора № 4 аренды земельного участка (массива) от 01.07.2012 изменения и\или дополнения в настоящий договор вносятся по взаимному согласию Сторон на основании дополнительного соглашения. 

Согласие Арендодателей на внесение изменений и\или дополнений считается полученным в случае принятия такого решения общим собранием участников долевой собственности на земельный участок. 

В пункте 3.1 договора предусмотрено право арендатора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам без согласия арендодателей. 

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 24.05.2021 № 4 ООО «АВАНГАРД-АГРО-Курск» передало, а ИП глава КФХ ФИО4 принял на себя все права и обязанности по договору №4 аренды земельного участка (массива) от 01 июля 2012 года в отношении земельного участка площадью 873404 кв. м с кадастровым номером 46:20:100901:16. 

В силу пункта 7 вышеуказанного договора права и обязанности по договору аренды переходят к новому арендатору с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области. 

На основании указанного договора 18.08.2021 записью № 46:20:100901:16-46/058/2021-7 зарегистрировано право аренды земельного участка ИП главы КФХ ФИО4

При этом срок, на который зарегистрировано обременение, ограничено сроком действия договора от 01.07.2012 № 4 – 10 лет (т.1 л.д. 26).

31.08.2022 индивидуальный предприниматель ФИО17 КФХ ФИО4 обратился в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении срока обременения (аренды) земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:16 (т.1 л.д. 89). 

К заявлению были приложены доверенность представителя и уведомление от 31.08.2022, составленное в одностороннем порядке представителем ФИО4 по доверенности, в котором сообщалось об отсутствии заявлений сторон о прекращении (расторжении) договора аренды в силу пункта 6.7. договора (т.1 л.д. 95). 

Уведомлением от 14.09.2022 № КУВД-001/2022-38147740/1 Управление Росреестра по Курской области приостановило государственную регистрацию права аренды до 13.12.2022, в связи с тем, что в составе представленных документов отсутствуют доказательства выражения воли арендодателей на возобновление действия договора аренды от 01.07.2012 на новый срок.

Уведомлением от 13.12.2022 № КУВД-001/2022-38147740/3 Управлением было отказано в государственной регистрации права по заявлению предпринимателя.

Не согласившись с указанным действием регистрирующего органа, полагая, что оно противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы ИП главы КФХ ФИО4 в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последний обратился в арбитражный суд за судебной защитой.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводу о том, что, поскольку арендодатели Договора в порядке пункта 6.7 договора не выразили волю в установленном нормами статьи 310 ГК РФ порядке, равно как не приняли решение в порядке статей 14, 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», у Управления Росреестра по Курской области отсутствовали правовые основания требовать иных документов, подтверждающих сохранение арендных отношений, в том числе дополнительное соглашение к Договору аренды.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда области в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из обстоятельств дела и существа заявленных требований, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что к рассматриваемым правоотношениям применяются положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации). 

Часть 4 статьи 18 Закона о регистрации предусматривает, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. 

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона о регистрации). 

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации в ходе государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав осуществляет, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Согласно пункту 216 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 № 278 (далее – Административный регламент), при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки органом регистрации прав устанавливаются: наличие всех необходимых документов; наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; необходимость направления межведомственного запроса; действительность поданных заявителем документов; соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Федерального закона № 218-ФЗ). 

Согласно пункту 218 Административного регламента при проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор прав вправе, а при выявлении причин, препятствующих государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, обязан принять меры по получению дополнительных документов (сведений), необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе подтверждению подлинности представленных заявителем документов или достоверности указанных в них сведений (часть 9 статьи 29 Закона о регистрации), в частности, формирует и направляет в органы государственной власти и (или) органы местного самоуправления, организации (органы) по учету объектов недвижимости, органы по учету государственного и муниципального имущества, другие органы и организации, располагающие сведениями (документами), необходимыми для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, запросы для получения недостающих или проверки вызывающих сомнение сведений. 

Государственный регистратор прав проверяет наличие в ЕГРН записей (сведений): о характеристиках объекта недвижимости, содержащихся в кадастре недвижимости; о зарегистрированных правах, сделках, ограничениях прав, обременениях объекта недвижимости, содержащихся в реестре прав; о ранее представленных, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, документах (наличие правопритязаний), о заявленных в судебном порядке правах требования (пункт 220 Административного регламента). 

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт; соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в представленных документах, сведениям о данном объекте, содержащимся в ЕГРН; наличие прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (п. 221 Административного регламента). 

В силу приведенных норм государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов.

Орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет, в том числе, уведомление о приостановлении государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственной регистрации прав; уведомление об отказе в государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав (часть 4 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ). 

Основания для приостановления осуществления государственной регистрации установлены статьей 26 Федерального закона № 218-ФЗ. 

В соответствии с положениями части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, в случае если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5). 

В силу части 1 статьи 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. 

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно части 1 статьи 51 Закона о регистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. 

В силу части 3 статьи 21 Закона о регистрации в редакции, действующей на дату осуществления государственной регистрации, необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике. 

Такие документы с отметкой об их переводе в форму электронного образа документа (за исключением случаев, установленных законом) возвращаются заявителю после завершения процедуры осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав вместе с иными подлежащими выдаче документами.

Материалами настоящего дела подтверждается, что в пункте 6.7 договора аренды от 01.07.2012 стороны согласовали возможность продления срока его действия, если ни одна из сторон в определенный срок не заявит другой стороне в письменной форме о своем намерении не продлевать его срок действия.

Таким образом установлению и оценке по делу подлежат обстоятельства, связанные с выражением воли сторон договора относительно продления арендных отношений или их прекращения по различным основаниям, а также соблюдения способа и формы волеизъявления.

Обращаясь с заявлением о государственной регистрации прав, ИП глава КФХ ФИО4 в качестве документа, свидетельствующего о возобновлении договора аренды от 01.07.2012 на тот же срок (10 лет), представил составленное им в одностороннем порядке уведомление от 31.08.2022, согласно которому ни одна из сторон договора не сообщила за 3 года до его истечения в соответствии с пунктом 6.7 договора о его прекращении (расторжении) (т.1 л.д. 38).

Определением суда апелляционной инстанции от 09.02.2024 ИП главе КФХ ФИО4 предлагалось нормативно обосновать правомерность представления на регистрацию уведомления об отсутствии заявления сторон о расторжении договора, определение исполнено не было.

Довод ФИО4 о достаточности такого способа и формы выражения арендодателем согласия на продление действия договора, приведённый им в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции оценивает критически по следующим причинам.

Нормативными положениями Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Федерального законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не предусмотрено составление арендатором в одностороннем порядке уведомления об отсутствии заявлений сторон о прекращении (расторжении) договора аренды в качестве акта, подтверждающего возобновление действия договора аренды.

Согласно положениям Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3). 

Закрепляя общие положения о праве собственности на землю, Гражданский кодекс РФ устанавливает в пункте 2 статьи 260, что земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается, определяются на основании закона и в установленном им порядке; пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. 

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1 Закона № 101-ФЗ). 

С учетом принципа сохранения целевого использования земельных участков, и исходя из того, что отношения общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения возникли в результате осуществления приватизации сельскохозяйственных угодий, принадлежавших колхозам и совхозам, путем наделения их членов (работников) правом на земельный пай, федеральный законодатель определил в пункте 1 статьи 12 названного Федерального закона, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае, если число участников долевой собственности на этот земельный участок превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных в статьях 12 - 14 данного Федерального закона. 

В силу содержащихся в указанных статьях специальных норм решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников общей долевой собственности на этот земельный участок на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 ГК РФ в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании сособственников. 

Вводя такое регулирование, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи.

Указанные выводы изложены в постановлении Арбитражного Центрального округа от 12.07.2022 по делу № А35-5632/2020 (в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано Определением от 08.11.2022 № 310-ЭС22-20693).

В рассматриваемом случае надлежащей формой выражения воли  стороны договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя, будет являться решение, принятое на общем собрании собственников земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:16.

Кроме того судебная коллегия не может не учитывать, что 15.09.2022  (то есть в период приостановления государственной регистрации прав ИП главы КФХ ФИО4) в Управление поступил протокол общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером 46:20:100901:16, датированный 15.04.2022, из которого следует, что на общем собрании был, в том числе, поставлен вопрос о заключении нового договора аренды или пролонгации ранее заключенного, истекающего 03.09.2022 (вопрос № 2).

По результатам голосования собственники земельного участка решили не пролонгировать договор аренды, истекающий 03.09.2022, не заключать новый договор аренды с прежними арендаторами (т.1 л.д. 103-104).

Подлинность протокола лицами, участвующими в деле не оспаривается.

Более того, представитель ИП главы КФХ ФИО4 – ФИО5 присутствовал на указанном собрании, проголосовал «ЗА» решение не пролонгировать договор аренды, пояснив, что решение по данному вопросу не имеет правового значения ввиду автоматической пролонгации договора по истечении срока его действия (т.1 л.д. 104).

Данная позиция подтверждена заявителем и в ходе рассмотрения настоящего спора со ссылкой на то, что в нарушение пункта 6.7 договора несогласие на сохранение арендных отношений выражено позднее, чем за три года до истечения срока действия договора, в связи с чем не может быть принято во внимание.

Доводы заявителя в описанной части также являются несостоятельными в силу следующего.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

По смыслу данной нормы арендатор земельного участка наделён исключительным положением (вопреки статье 391 ГК РФ), при котором он имеет возможность переуступить как арендные права так и свои арендные  обязанности в уведомительном порядке по отношению к арендодателю.. Между тем по той же причине арендодатель сохраняет за собой право требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором, вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Однако при этом арендодатель остаётся лишённым возможности заранее проверить деловые качества нового арендатора и убедиться в его платежеспособности, а также своевременно повлиять на волю сторон соглашения о замене арендатора в случае выявления признаков его недобросовестности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. 

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 № 3914/13 по делу № А06-7751/2010, при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела судом апелляционной инстанции установлено, что в соответствии с договором аренды от 01.07.2012 сторонам, в том числе и арендодателю, было предоставлено право отказаться от возобновления договора аренды на тот же срок и тех же условиях, выразив соответствующую волю за три года до истечения срока действия договора.

Однако ФИО4 вступил в рассматриваемые арендные отношения по договору только  01.05.2021 (зарегистрировано 18.08.2021), то есть менее, чем за три года до истечения срока действия договора аренды. Лишив тем самым арендодателей возможности надлежаще выразить свою волю относительно пролонгации договора аренды в установленные пунктом 6.7  сроки.

Судебная коллегия оценивает установленные обстоятельства как ухудшающие положение арендодателя при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка, что в свою очередь, является недопустимым исходя из смысла статей 1, 124, 391 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ, разъяснений Постановления Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 № 3914/13 по делу № А06-7751/2010.

Кроме того как следует из протокола общего собрания собственников земельного участка от 15.04.2022, несогласие с пролонгацией договора аренды обусловлено неоднократными нарушениями, допущенными со стороны нового арендатора – ИП главы КФХ ФИО4 (т.1 л.д. 104).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что выраженное арендодателями за пределами, указанного в пункте 6.7 договора волеизъявление, направленное на прекращение договорных отношений с новым арендатором по истечении срока действия договора аренды от 01.07.2012, должно быть учтено регистрирующим органом при принятии решении о государственной регистрации договора аренды земельного участка на новый срок.

Суд апелляционной инстанции также находит обоснованным довод Управления о том, что исходя существа заявленных к регистрации прав, заявителю надлежало представить в регистрирующий орган дополнительное соглашение к договору аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В силу пункта 2 указанной статьи договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пункту 6.5 договора аренды от 01.07.2012 изменения и/или дополнения вносятся в договор по взаимному согласию сторон на основании дополнительного соглашения.

Таким образом, изменение условий договора в части срока его действия требовало заключения дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Однако дополнительное соглашение как документ-основание регистрации обременения земельного участка, заявителем в регистрирующий орган представлен не был.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В рассматриваемом случае судом установлено, что в качестве документа, подтверждающего право ИП главы КФХ ФИО4 арендовать спорный земельный участок до 2032 года, представлено составленное в одностороннем порядке уведомление от 31.08.2022, не являющее в силу действующих норм гражданского и земельного законодательства, при этом отсутствие дополнительного соглашения к договору аренды и наличие протокола общего собрания собственников от 15.04.2022 свидетельствовали о наличии возражений от стороны договора – арендодателя против продления арендных отношений, отсутствии намерений на их продление.

При таких обстоятельствах регистрирующим органом правомерно принято решение о приостановлении государственной регистрации прав ввиду отсутствия документов, являющихся основанием для такой регистрации.

Таким образом, ввиду неустранения выявленных недостатков действия Управления по отказу в государственной регистрации совершены с соблюдением пункта 5 части 1 статьи 26, статьи 27 Закона о государственной регистрации. 

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что требования, заявленные арендатором по настоящему делу, фактически направлены на преодоление выраженной в протоколе общего собрания собственников воли арендодателей на прекращение арендных отношений.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Курской области от 05.10.2023 по делу № А35-10962/2022 подлежит отмене, а требования ИП главы КФХ ФИО4 – оставлению без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно абзацу 1 части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая результаты рассмотрения дела, судебные расходы, понесенные ООО «АгроСемена» и ФИО7 за подачу апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Исходя из содержания подпункта 3 и подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ с учетом разъяснений, данных в абзаце 1 пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается юридическими лицами в размере 3 000 рублей и физическими лицами в размере 300 рублей, а при обжаловании судебных актов по этим делам – в размере 1 500 рублей и 150 рублей соответственно.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено главой 25.3 НК РФ.

ООО «АгроСемена» при подаче апелляционной жалобы платежным поручением от 03.11.2023 № 2081 была уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

Поскольку указанные суммы государственной пошлины превышают предусмотренные главой 25.3 НК РФ, сумма излишне уплаченной государственной пошлины в размере 1 500 рублей за подачу апелляционной жалобы подлежат возврату заявителю из доходов федерального бюджета в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 333.40 НК РФ, о чем надлежит выдать справку.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 05.10.2023 по делу № А35-10962/2022 отменить полностью. 

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО4 отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АгроСемена» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 1 500 рублей. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ФИО7 судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 150 рублей. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «АгроСемена» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) излишне уплаченную по платежному поручению от 03.11.2023 № 2081 государственную пошлину в размере 1 500 рублей из доходов федерального бюджета.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

ФИО1

 

Судьи

 

ФИО2 

 

ФИО3