ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А44-2928/2024

г. Вологда

11 февраля 2025 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2025 года.

В полном объёме постановление изготовлено 11 февраля 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зреляковой Л.В. и Черединой Н.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гавриловой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Новгородской области от 05 ноября 2024 года по делу № А44-2928/2024,

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (адрес: 174403, Новгородская обл.; ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Новгородской области с иском к акционерному обществу «Тандер» в лице филиала в городе Великий Новгород Новгородской области (адрес: 350002, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Общество) о взыскании по 21 403 руб. задолженности по оплате постоянной части арендной платы за март и апрель 2024 года по договору аренды недвижимого имущества с оборудованием от 21.10.2014 № ВНвФ/411/14, по 4 217 руб. задолженности по оплате постоянной части арендной платы за март и апрель 2024 года по договору аренды недвижимого имущества с оборудованием от 26.06.2015 № ВНвФ/81211/15, по 11 931 руб. задолженности по внесению постоянной части арендной платы за март и апрель 2024 года по договору аренды недвижимого имущества с оборудованием от 16.04.2015 № ВНвФ/11587/15; о взыскании 37 руб. 55 коп. договорной неустойки за просрочку оплаты постоянной части арендной платы по вышеуказанным договорам аренды за каждый день за период с 11.03.2024 по 10.04.2024, а также по 75 руб. 10 коп. неустойки за каждый день, начиная с 11.04.2024 по дату фактической оплаты задолженности; о взыскании договорной неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки выплаты с торгового оборота за декабрь 2023 года по договору аренды от 21.10.2014 № ВНвФ/411/14 по 172 руб. 40 коп. в день, начиная с 26.01.2024 по дату фактической оплаты; о признании измененным с 01.03.2024 пункта 5.2.1 договоров в части установления постоянной части арендной платы в размере 313 793 руб. в месяц по договору от 21.10.2014 № ВНвФ/411/14, в размере 61 827 руб. в месяц по договору аренды от 26.06.2015 № ВНвФ/81211/15, в размере 174 931 руб. в месяц по договору аренды от 16.04.2015 № ВНвФ/11587/15, о признании измененным пункта 5.6 договора от 21.10.2014 № ВНвФ/411/14, согласно которому с 01.03.2024 плата с торгового оборота определяется как разница между суммой, эквивалентной 4,8294 процента от объема торгового оборота за отчетный период и постоянной частью арендной платы за отчетный период (с учетом уточнения иска).

Решением суда от 05 ноября 2024 года исковые требования удовлетворены частично. Суд признал абзац первый пункта 5.2.1 и абзац третий пункта 5.6.1 договора аренды недвижимого имущества с оборудованием № ВНвФ/411/14 от 21.10.2014, заключенного между Обществом и Предпринимателем, измененным с 01 марта 2024 года в части установления постоянной части арендной платы в размере 313 793 руб., без НДС, в месяц. Признал абзац первый пункта 5.2.1 договора аренды недвижимого имущества с оборудованием № ВНвФ/81211/15 от 26.06.2015, заключенного между Обществом и Предпринимателем, измененным с 01 марта 2024 года в части установления постоянной части арендной платы в размере 61 827 руб., без НДС, в месяц. Признал абзац первый пункта 5.2.1 договора аренды недвижимого имущества с оборудованием № ВнвФ/11587/15 от 16.04.2015, заключенного между Обществом и Предпринимателем, измененным с 01 марта 2024 года в части установления постоянной части арендной платы в размере 174 931 руб., без НДС, в месяц. С Общества в пользу Предпринимателя взыскано 91 775 руб. 57 коп., в том числе 75 102 руб. задолженности и 16 673 руб. 57 коп. неустойки, а также неустойка, начисленная на сумму задолженности 75 102 руб. за период с 16.04.2024 по день фактической оплаты задолженности в размере 0,1% от неоплаченной суммы долга за каждый день просрочки, а также 20 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Предприниматель с решением суда в части отказа в удовлетворении части требований не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в указанной части и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы ссылается на следующее. Постоянная часть арендной платы неразрывно связана с платой с торгового оборота. Следовательно, в отношении платы с торгового оборота должны применяться все положения договора в части порядка изменения размера платы.  

Предприниматель ходатайствует о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя. 

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

Исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда. 

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлены следующие фактические обстоятельства дела. 

Боровичским районным потребительским обществом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 21.10.2014 № ВНвФ/411/14, по условиям которого арендатору предоставлено за плату во временное владение и пользование (в аренду) сроком на 6 лет недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем объект, а именно: помещение I – часть нежилого помещения (помещение № 1, часть помещения № 2 площадью 88,64 кв. м, помещение № 16) общей площадью 237,24 кв. м, с инвентарным номером 6796, с кадастровым номером 53:22:0020502:49, расположенное по адресу: Новгородская область, Боровичский район, городское поселение 

<

...> согласно приложению 1; помещение II – нежилое помещение общей площадью 220,3 кв. м, с инвентарным номером 6796, кадастровым номером 53:22:0020502:44, расположенное по адресу: Новгородская область, Боровичский район, городское поселение 

<

...> согласно приложению 2.

В связи с переходом права собственности на помещения на основании дополнительного соглашения от 19.02.2018 № 6 права арендодателя по договору от 21.10.2014 № ВНвФ/411/14 перешли к Предпринимателю.

Согласно пункту 5.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги. 

В соответствии с пунктом 5.2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 20.11.2020 № 10) размер постоянной части арендной платы по договору с 01.12.2020 составляет 292 390 руб. без НДС в месяц (том 1, листы 24–25).

Также, дополнительным соглашением от 20.11.2020 № 10 стороны дополнили договор пунктом 5.6, согласно которому с 01.12.2020 при достижении розничного товарооборота в размере 7 000 000 руб. начинает начисляться и уплачиваться плата с торгового оборота. 

В соответствии с абзацем третьим пункта 5.6.1 договора плата с торгового оборота определяется как разница между суммой, эквивалентной 4,5 процентам от объема торгового оборота за отчетный период и постоянной частью арендной платы за отчетный период. 

Размер постоянной части арендной платы составляет 292 390 руб.

Срок действия договора от 21.10.2014 № ВНвФ/411/14 продлен до 31.12.2026. 

Согласно пункту 5.2.2 договора размер арендной платы подлежит изменению по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год в случаях изменения реально складывающихся цен рыночной стоимости аренды недвижимости в Новгородской области. В случае увеличения размера арендной платы менее чем на 10% арендодатель уведомляет об этом арендатора не позднее, чем за 60 календарных дней с даты предполагаемого изменения и направляет в адрес арендатора дополнительное соглашение.

Также 26.06.2015 Предпринимателем и ФИО2 (арендодатели) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды № ВНвФ/81211/15, по условиям которого арендатору предоставлены за плату во временное владение и пользование (в аренду) сроком на 6 лет нежилые помещения № 2, часть помещения № 3 общей площадью 74,6 кв. м, расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 53:22:0020502:509. 

В связи с переходом права собственности на помещения на основании дополнительного соглашения от 19.02.2018 № 5 права арендодателя по договору перешли к Предпринимателю. 

Согласно пункту 5.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги. 

В соответствии с пунктом 5.2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 06.06.2020 № 7) размер постоянной части арендной платы по договору с 01.07.2019 составляет 93 250 руб. без НДС в месяц (том 1 лист 38). 

Как указывает истец, с 2020 года размер арендной платы по договору от 26.06.2015 № ВНвФ/81211/15 был снижен до 57 610 руб. в месяц без НДС, а также дополнительным соглашением № 9 к договору срок его действия был продлен до 31.12.2026. 

Продление срока действия договора до 31.12.2026 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. 

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора не ранее, чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон, но не чаще, чем один раз в год (не чаще, чем через каждые 12 месяцев аренды) не более, чем на индекс инфляции (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен, но не более, чем на 10%. 

Изменение размера постоянной части арендной платы в соответствии с настоящим пунктом производится на основании письменного уведомления арендодателя, направленного арендатору за 90 дней до изменения постоянной части арендной платы. 

Указанное ежегодное увеличение (индексация) постоянной части арендной платы является соглашением сторон о ежегодном увеличении арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), арендодатель не вправе требовать иного увеличения арендной платы. 

Также, 16.04.2015 Боровичским районным потребительским обществом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды № ВнвФ/11587/15, по условиям которого арендатору предоставлены за плату во временное владение и пользование (в аренду) сроком на 6 лет нежилые помещения № 3, 4, 14, 15, часть помещения № 2 общей площадью 230,5 кв. м, расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 53:22:0020502:49.

В связи с переходом права собственности на помещения на основании дополнительного соглашения от 19.02.2018 № 5 права арендодателя по договору перешли к Предпринимателю.

Согласно пункту 5.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги. 

В соответствии с пунктом 5.2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 06.06.2020 № 6) размер постоянной части арендной платы по договору составляет 163 000 руб. без НДС в месяц (том 1 лист 51); срок действия договора продлен до 31.05.2027.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора размер постоянной арендной платы подлежит изменению по соглашению сторон не ранее, чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена не чаще, чем через каждые 12 месяцев аренды и не более, чем на 7% от суммы ежемесячной постоянной части арендной платы. Изменение размера постоянной части арендной платы в соответствии с настоящим пунктом производится на основании письменного уведомления арендодателя, направленного арендатору за 90 дней до изменения постоянной части арендной платы. Указанное ежегодное увеличение (индексация) постоянной части арендной платы является соглашением сторон о ежегодном увеличении арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, арендодатель не вправе требовать иного увеличения арендной платы. 

Согласно пунктам 5.2.3 договоров оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10-го числа месяца, за который осуществляется платеж. Плата с торгового оборота вносится не позднее 25 числа месяца, следующего за отчетным (абзац 7 пункта 5.6.1 договора № ВНвФ/411/14).

В силу пункта 7.2 договоров за несвоевременное внесение арендной платы арендодатель может обязать арендатора выплатить неустойку в размере 0,1 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Истец 17.11.2023 направил ответчику уведомления об увеличении с 01.02.2024 постоянной части арендной платы по договорам № ВНвФ/411/14, № ВНвФ/81211/15 на индекс инфляции до 375 620 в месяц, по договору № ВнвФ/11587/15 – до 175 000 руб. в месяц. Указанные уведомления получены ответчиком 27.11.2023 согласно сведениям, содержащимся на официальном сайте «Почта России».

Также, истец дополнительно направил в адрес ответчика дополнительное соглашение об увеличении размера арендных платежей по договору № ВнвФ/11587/15. Уведомление об увеличении размера арендной платы направлено Предпринимателем на электронную почту сотрудников Общества 17.11.2023, 09.01.2024. 

Ответчик на уведомление Предпринимателя не ответил.

Далее, истец предъявил ответчику претензию от 29.02.2024, в которой потребовал подписать дополнительное соглашение и производить уплату арендных платежей с учетом их увеличения. 

Поскольку в досудебном порядке спор не был разрешен, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции посчитал исковые требования обоснованными частично.

Истец не согласился с решением суда в части отказа в увеличении с 01.03.2024 платы с торгового оборота.  

Поскольку в порядке апелляционного производства решение суда обжаловано лишь в части, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ и пунктом 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции».

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.   

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

На основании статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с положениями статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть изменен в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Таким образом, законодатель исходит из того, что при существенном изменении обстоятельств по общему правилу договор подлежит расторжению и лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон значительный ущерб, договор может быть изменен.

В силу положений статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно пункту 5.2.2 договора № ВНвФ/411/14 размер арендной платы подлежит изменению по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год в случаях изменения реально складывающихся цен рыночной стоимости аренды недвижимости в Новгородской области. В случае увеличения размера арендной платы менее чем на 10% арендодатель уведомляет об этом арендатора не позднее, чем за 60 календарных дней с даты предполагаемого изменения и направляет в адрес арендатора дополнительное соглашение.

Дополнительным соглашением от 20.11.2020 № 10 стороны дополнили договор № ВНвФ/411/14 пунктом 5.6, согласно которому с 01.12.2020 при достижении розничного товарооборота в размере 7 000 000 руб. начинает начисляться и уплачиваться плата с торгового оборота. 

В соответствии с абзацем третьим пункта 5.6.1 договора № ВНвФ/411/14 плата с торгового оборота определяется как разница между суммой, эквивалентной 4,5 процентам от объема торгового оборота за отчетный период и постоянной частью арендной платы за отчетный период.

Размер постоянной части арендной платы составляет 292 390 руб.

Из буквального толкования условий договора не усматривается, что плата с торгового оборота является составляющей частью постоянной арендной платы.

В отличие от постоянной части арендной платы она не носит ежемесячный характер, а подлежит оплате только при определенных условиях (при достижении розничного товарооборота в размере 7 000 000 руб.).

Право арендодателя изменять размер платы с торгового оборота в одностороннем порядке условиями договора от 21.10.2014 № ВНвФ/411/14 не предусмотрено.

Дополнительных соглашений о внесении изменений в размер платы с торгового оборота стороны не заключали, в связи с чем, требование истца о признании измененным пункта 5.6 договора от 21.10.2014 № ВНвФ/411/14 правомерно оставлено судом без удовлетворения.

Оснований для переоценки данных выводов суда у апелляционной инстанции не имеется.

В остальной части решение суда сторонами не оспаривается.

По существу, доводы подателя апелляционной жалобы повторяют позицию, изложенную при рассмотрении дела, не опровергают выводы суда первой инстанции, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства и не свидетельствуют о нарушении судом норм материального права. Иное толкование положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств дела не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Новгородской области от 05 ноября 2024 года по делу № А44-2928/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Киселёвой Ирины Анатольевны – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

Л.В. Зрелякова

Н.В. Чередина