﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-70248/2020

Дело № А57-4304/2020

г. Казань

04 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 02.03.2021.

Полный текст постановления изготовлен – 04.03.2021.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

при участии представителей:

акционерного общества «Тандер» – Михайлова Д.В., доверенность,

в отсутствие:

иных лиц – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов» 

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.10.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 

по делу № А57-4304/2020 

по исковому заявлению акционерного общества «Тандер» (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475), к администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003), Комитету по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», о взыскании возмещения, третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Тандер» (далее – АО «Тандер», общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация), Комитету по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – комитет по финансам) о взыскании возмещения за объекты недвижимого имущества: 1) нежилое помещение № 101 общей площадью 396,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, д. 17/11, кадастровый номер 64:48:020324:969, 2) доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади нежилого помещения № 101 – земельный участок с кадастровым номером 64:48:020324:58, категория земель – земли населенных, разрешенное использование – земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки (занимаемый 5-этажным многоквартирным жилым домом), площадью 1595 кв. м, расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, д. 17/11, Заводской район, в размере 12 647 319,15 руб. 

К участию в деле привлечены в качестве соответчика – Комитет по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов», в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее – комитет), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее – управление). 

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.10.2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020, иск удовлетворен частично. С комитета по финансам за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу акционерного общества «Тандер» взыскано 8 142 000 руб. в счёт возмещения за объекты недвижимого имущества: 1) нежилое помещение № 101. общей площадью 396,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, д. 17/11, кадастровый номер 64:48:020324:969, 2) доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля в праве пропорциональна размеру общей площади помещения № 101) - земельный участок кадастровый номер 64:48:020324:58, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки (занимаемый 5-ти этажным многоквартирным жилым домом), площадью 1595 кв. м., расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, д. 17/11, Заводской район, расходы по уплате госпошлины в сумме 61 206 руб., расходы по оплате экспертизы в размере 23 171 руб. 20 коп. Прекращено производство по делу в части исковых требований о взыскании денежных средств в размере 3 510 848,15 руб. в счёт возмещения за объекты недвижимого имущества. В остальной части иска отказано.

Администрация, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе обществу в иске в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Общество в возражении просило в жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Между ОАО «Магнит (продавец) и ЗАО «Тандер» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.09.2009, согласно которого обществу принадлежат: 1) нежилое помещение № 101 общей площадью 396,7 кв. м, кадастровый номер 64:48:020324:969; 2) доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля в праве пропорциональна размеру общей площади помещения № 101) – земельный участок, кадастровый номер 64:48:020324:58, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки (занимаемый 5-этажным многоквартирным жилым домом), площадью 1595 кв. м, расположенные по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. им. Пономарева П.Т., д. 17/11, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от 27.01.2010 № 64-64-11/016/2010-100, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 11.07.2014 № 64-АД 267929. 

Постановлением администрации Заводского района от 06.05.1998 № 304 д. 17/11 по ул. Пономарева г. Саратова признан непригодным для дальнейшего проживания, что не оспаривалось сторонами. 

Постановлением администрации от 22.05.2017 № 1047 изъяты для муниципальных нужд земельные участки, в том числе, участок с кадастровым номером 64:48:020324:58. 

Согласно выписке из реестра о кадастровой стоимости объекта недвижимости, предоставленной филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области (далее – кадастровая палата) от 01.06.2018 № 64/исх/18-499015, кадастровая стоимость принадлежащего истцу нежилого помещения по состоянию на 31.05.2018 составляет 12 647 319,15 руб. 

Многоквартирный д. 17/11 по ул. им. Пономарева П.Т. включен в 4 этап ведомственной целевой программы «Переселение граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда в 2013-2017 годах», утвержденная постановлением администрации от 08.07.2013 № 1347. 

Общество обратилось в администрацию с требованием об изъятии принадлежащего ему нежилого помещения.

Администрация отказала обществу в изъятии спорного помещения, поскольку в настоящее время согласно сложившейся судебной практике по исковым заявлениям граждан об изъятии жилых (нежилых) помещений в аварийных домах выкупная стоимость помещения определяется судом (письмо от 11.07.2018). 

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций, удовлетворяя иск в части, исходили из правомерно заявленного иска.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат. 

Согласно пункту 2 статьи 215 Гражданского кодекса  Российской Федерации от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса. От имени муниципальных образований в гражданско-правовых отношениях выступают органы местного самоуправления в рамках имеющейся у них компетенции (пункт 2 статьи 125 ГК РФ). 

Суды двух инстанций, руководствуясь статьями 6, 235, 239.2, 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с муниципального образования «Город Саратов» за счет муниципальной казны в пользу истца стоимость принадлежащего ему нежилого помещения. 

Из пункта 1 статьи 18 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее – закон № 68) следует, что граждане Российской Федерации имеют право, в частности, на возмещение ущерба, причиненного их имуществу вследствие чрезвычайных ситуаций.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи. 

Частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса  Российской Федерации следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных должно быть обоснованно, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). 

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом. Данный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 № 309-КГ17-23598. 

Из положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 

При определении размера подлежащей взысканию в пользу истца компенсации, а также права истца на общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок, суд первой инстанции исходил из обстоятельств дела и результатов судебной экспертизы. 

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 07.07.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «СтройЭкспертРегионС», согласно заключению от 11.08.2020 № 164/20 которой размер возмещения за нежилое помещение № 101, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, д. 17/11, кадастровый номер 64:48:020324:969, с учетом рыночной стоимости нежилого помещения в аварийном доме, стоимости доли земельного участка с кадастровым номером 64:48:020324:58 под аварийным домом пропорционально доле нежилого помещения, а также рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном аварийном доме, находящемся по адресу: г. Саратов, ул. Пономарева, д. 17/11, по состоянию на 22.05.2017 составляет 8 765 743 руб., на 08.07.2013 – 8 913 392 руб., на 05.03.2020 – 9 136 471 руб., на дату проведения экспертизы (30.07.2020) – 8 894 694 руб. 

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. 

Суды признали экспертное заключение соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При определении размера денежной компенсации суды исходили из положений пункта 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которого граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются. 

Учитывая, что спорное нежилое помещение приобретено истцом по договору купли-продажи в 2009 году, а многоквартирный дом № 17/11 по ул. Пономарева в г. Саратове признан аварийным в 1998 году, размер компенсации не может превышать стоимость, по которой оно было приобретено. 

Аналогичный подход изложен в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 29.12.2020 по делу № А57-27023/2019, Арбитражного суда Северо-Кавказкого округа от 02.02.2021 по делу № А53-7987/2020.

Согласно пункту 2.1. договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.09.2009 общая стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составила 8 142 000 руб. 

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 № 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», пункты 10, 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). Законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ статья 32 Жилищного кодекса дополнена частью 8.2 статьей 3, которой предусмотрено, что названный Закон вступает в силу со дня его официального опубликования. Закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru – 28.12.2019 (вступил в силу 28.12.2019 и он не содержит особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение, поскольку под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным. Принимая во внимание, что отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило носят длящийся характер, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того как возникло само правоотношение. 

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. 

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 4 Гражданского кодекса). 

В силу статьи 422 Гражданского кодекса к договору применяются нормы, действовавшие в момент его заключения. 

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Между сторонами возникли разногласия по выкупной стоимости спорного нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, признанного непригодным для проживания и подлежащего сносу. Решение суда, которым урегулированы разногласия между сторонами, фактически заменяет соглашение, которое подлежит заключению уполномоченным органом с собственником жилого помещения. Следовательно, в силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации суд должен руководствоваться императивными нормами, действующими на момент рассмотрения такого спора. Размер рыночной стоимости нежилого помещения, в связи с признанием многоквартирного дома непригодным для проживания и подлежащим сносу и изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае несогласия с выкупной ценой, определяется на момент рассмотрения спора в суде. 

Суды правильно применили к спорным правоотношениям нормы части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса в редакции, действующей на момент рассмотрения спора в суде. Общество приобрело спорное нежилое помещение после признания многоквартирного дома непригодным для проживания и подлежащим сносу, поэтому суды пришли к верному выводу о том, что выкупная цена указанного нежилого помещения не может превышать стоимость его приобретения обществом.

В связи с чем суды пришли к выводу о взыскании указанной суммы, отказав в удовлетворении остальной части иска.

К установленным обстоятельствам нормы права применены правильно.

Довод кассационной жалобы о том, что общество не обжаловало бездействие администрации, в данном случае значения не имеет, поскольку при наличии спора сторон о размере возмещения, подлежащего выплате собственнику при изъятии его имущества, его разрешение могло быть осуществлено в судебном порядке.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.10.2020 постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 по делу № А57-4304/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            С.Ю. Муравьев 

 

Судьи                                                                                   Р.В. Ананьев

 

                                                                                              В.А. Карпова