Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-16783/2020

30 сентября 2020 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  10 сентября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  30 сентября 2020 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Заварзиной М.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «ФИО6-3»;

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Белые ночи»;

третье лицо: ООО «ФИО6»

о взыскании 43 554 050 руб.;

по встречному иску ООО «Белые ночи» к ООО «ФИО6-3» об уменьшении стоимости Договора до 114 094 050 рублей

при участии

от истца: ФИО2, доверенность от 21.07.2020, 

от ответчика: ФИО3, доверенность от 27.05.2020 №3, ФИО4, доверенность от 06.04.2020

от третьего лица: ФИО5 (доверенность от 09.09.2020),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ФИО6-3» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Белые ночи» о взыскании 41 054 050 руб. задолженности, 8 500 000 руб. неустойки, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору купли-продажи от 25.06.2019 № 25/06-19 земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511001:1195 (далее – Участок) с улучшениями, а также 2 715 006 руб. процентов на основании статьи 395 ГК РФ за период с 23.07.2019 по 16.07.2020 и процентов, начисленных на сумму долга в размере 41054 050 руб. за период с 17.07.2020 по день фактического исполнения обязательства ООО «Белые ночи» по уплате долга (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 395 ГК РФ).

Судом приняты к производству встречные исковые заявления (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о:

- взыскании 8 500 000 руб. неустойки за период с 02.08.2019 по 28.04.2020, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору купли-продажи от 25.06.2019 № 25/06-19,

- об уменьшении стоимости по договору купли-продажи от 25.06.2019 № 25/06-19 земельного участка до 96 706 750 рублей, где:

Стоимость земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511001:1195, адрес: установлено относительно границ ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия «Ленсоветовское» участок 353. Почтовый адрес: г. Санкт-Петербург, п. Шушары, уч. 353, территория предприятия «Ленсоветовское», общей площадью 82 442 кв.м. составляет 45 652 700 (сорок пять миллионов шестьсот пятьдесят две тысячи семьсот) рублей (в соответствии с п.п. 6 ч. 2 ст 136 НК РФ НДС не облагается);

Стоимость улучшений земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511001:1195, адрес: установлено относительно границ ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия «Ленсоветовское» участок 353. Почтовый адрес: г. Санкт-Петербург, п. Шушары, уч. 353, территория предприятия «Ленсоветовское», общей площадью 82 442 кв.м. составляет 51 054 050 (пятьдесят один миллион пятьдесят четыре тысячи пятьдесят) рублей (в том числе НДС).

Определением суда от 30.07.2020 ООО «ФИО6» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представитель истца в судебном заседании ходатайствовал о приобщении к материалам дела письменных объяснений по делу, дополнительных документов, об отложении судебного разбирательства, об истребовании из МИФНС России № 17 по Московской области  сведений о финансовой активности и/или состоянии ООО «Белые ночи» (ИНН 

<

***>) за 2020 год.

Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статей 66, 131 АПК РФ.

В удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств в порядке статьи 66 АПК РФ судом отказано, поскольку истцом по первоначальному иску не указано какие имеющие значение для дела обстоятельства могут быть подтверждены истребуемыми доказательствами, какое правовое значение названные доказательства имеют для рассмотрения настоящего спора и как могут повлиять на результат его рассмотрения, а кроме того, не указано конкретное доказательство, подлежащее истребованию у налогового органа.

Оснований для удовлетворения ходатайства об отложении судебного заседания в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд также не усмотрел.

Стороны поддержали заявленные первоначальные и встречные требования, представитель истца по первоначальному иску поддержал ходатайство о снижении неустойки, заявленной во встречном иске в порядке статьи 333 ГК РФ, представитель истца по встречному иску заявил ходатайство о снижении предъявленной в первоначальном иске неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Между ООО «ФИО6-3» (Продавец) и ООО «МФЦ Королевский» (после смены наименования - ООО «Белые ночи», Покупатель) 25.06.2019 заключен договор № 25/06-19 (далее - «Договор») купли-продажи земельного участка со следующими характеристиками: кадастровый номер: 78:42:1511001:1195; площадь 82 442 +/- 100 кв.м; адрес местонахождения: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия «Ленсоветовское», участок 353. Почтовый адрес ориентира: Санкт-Петербург, п Шушары, уч 353, территория предприятия «Ленсоветовское», а также улучшения земельного участка, как они определены в главе 4 Договора (результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство от 14.07.2017 № 78-016-0256.3-2016, свайное основание), а Покупатель обязуется принять земельный участок и улучшения земельного участка и оплатить их в порядке, сроки и на условиях, предусмотренных Договором.

Договор был заключен Сторонами во исполнение условий предварительного договора № 20/05-19 на заключение договора купли-продажи земельного участка от 20.05.2019, права покупателя по которому были переданы от ООО «Концерн РУСИЧ» (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «Белые ночи» на основании соглашения об уступке права (требования) от 24.06.2019.

Стороны определили стоимость Договора в сумме 136 054 050 рублей (в том числе НДС, где применимо), которая включает в себя: стоимость земельного участка в размере 85 000 000 рублей (НДС не облагается) и стоимость улучшений земельного участка в размере 51 054 050 рублей (в том числе НДС). Порядок оплаты стоимости Договора определен Сторонами в пункте 2.3. Договора.

В пункте 6.2 договора купли-продажи стороны установили, что поскольку для Покупателя проход и проезд к Земельному Участку является существенным условием, без наличия которого данный Договор не был бы заключен, после перехода права собственности на Земельный Участок к Покупателю Продавец обязуется:

6.2.1. в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с даты перехода права собственности на Земельный Участок обеспечить для Покупателя заключение соглашений о сервитуте и/или договоров аренды (субаренды) с третьими лицами, являющимися правообладателями земельных участков/части земельных участков, указанных в пплп. а), б), в) настоящего пункта для осуществления необходимого доступа Покупателя (прохода и проезда) к Земельному участку, либо уступить права по указанным договорам/соглашениям в случае их наличия:

а) земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511001:1111 площадью 15 744 (пятнадцать тысяч семьсот сорок четыре) кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия «Ленсоветовское», участок 353, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для размещения складских помещений. Сервитут на данный земельный участок устанавливается на безвозмездной основе. Если в ранее заключенном Продавцом соглашении о сервитуте указано иное, цена по такому соглашению не должна превышать цену, указанную в этом ранее заключенном соглашении, но в любом случае не может составлять более 10 000 (Десять тысяч) рублей в год.

б) земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511001:1114 площадью 4 577 (четыре тысячи пятьсот семьдесят семь) кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия «Ленсоветовское», участок 356, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для размещения складских помещений. Сервитут на данный земельный участок устанавливается на безвозмездной основе. Если в ранее заключенном Продавцом соглашении о сервитуте указано иное, цена по такому соглашению не должна превышать цену, указанную в этом ранее заключенном соглашении, но в любом случае не может составлять более.,10 000 (Десять тысяч) рублей в год.

в) части площадью 2600 кв.м., учетный номер № 78:42:1511001:1137/3 земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511001:1137 площадью 50 808 (пятьдесят тысяч восемьсот восемь) кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия «Ленсоветовское», участок 393, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для размещения зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (по документу - для сельскохозяйственного использования). Цена по такому договору не может составлять более 1000 (Одна тысяча) условных единиц в год. При этом одна условная единица равна среднеарифметической сумме рублевого эквивалента одного доллара США и одного евро по курсу ЦБ РФ на 1-е число оплачиваемого месяца. Оплата производится в рублях.

6.2.2. в течение 14 (Четырнадцати) календарных дней с даты перехода права собственности на Земельный Участок заключить соглашение о сервитуте земельного участка общей площадью 2615 кв.м. с кадастровым номером 78:42:1511001:1196 с Покупателем для осуществления необходимого доступа Покупателя (прохода и проезда) к Земельному Участку. Сервитут устанавливается на безвозмездной основе.

6.2.3. После заключения соглашений о сервитуте и/или договоров аренды (субаренды) земельных участков/части участков, либо уступки прав по указанным договорам/соглашениям, указанные сделки подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Санкт-Петербург или ином надлежащим образом уполномоченном государственном органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Санкт-Петербург.

6.2.4. В случае наличия обременении в виде залогов/ипотек и иных прав третьих лиц на Земельные Участки, указанные в пп. 6.2.1. и 6.2.2, Продавец обязан представить Покупателю надлежащим образом оформленное согласие указанных третьих лиц на сделки, указанные в пп. 6.2.1. и 6.2.2 настоящего

Условиями пункта 7.2 договора в случае нарушения Покупателем предусмотренного Договором порядка оплаты Стоимости Земельного Участка Продавец имеет право потребовать, а Покупатель будет обязан оплатить исключительную неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от Стоимости  Земельного Участка.

Пунктом 7.4 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом обязательств, указанных в пп 6.1.14., 6.2.1. и 6.2.2. Продавец будет обязан оплатить исключительную неустойку в размере 0,1% от Стоимости Земельного Участка за каждый день просрочки, но не более 10% от Стоимости Земельного Участка.

По актам приема передачи земельного участка от 25.06.2019, акту № 2 от 25.06.2019 продавец передал покупателю земельный участок и предусмотренные договором улучшения названного участка.

Государственная регистрация перехода права собственности на участок произведена 18.07.2019.

Ссылаясь на то, что обязательство по оплате земельного участка и улучшений к нему было исполнено покупателем частично, в сумме 95 000 000 руб., а в остальной части цена участка с улучшениями не оплачена, безотзывный аккредитив на оставшуюся часть неоплаченной стоимости не открыт, ООО «ФИО6-3» обратился в суд с первоначальным иском о взыскании неоплаченной стоимости земельного участка, неустойки на основании пункта 7.2 договора и процентов.

Покупатель, в свою очередь, ссылаясь на нарушение продавцом существенных условий договора купли-продажи в виде необеспечения заключения соглашений об установлении сервитута на условиях, предусмотренных пунктом 6.2 договора, а также передачу товара ненадлежащего качества (земельного участка без доступа к территориям общего пользования), обратился в суд со встречным иском о взыскании неустойки на основании пункта 7.4 договора и изменении договора путем уменьшения цены товара (земельного участка).

В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Правила о праве покупателя требовать соразмерного уменьшения покупной цены в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве применяются к договорам купли-продажи недвижимости в силу положений статьи 557 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при существенном нарушении договора одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию другой стороны.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Соглашением сторон (пункт 6.2 договора купли-продажи), существенным условиям рассматриваемого договора купли-продажи признано наличие прохода и проезда к земельному участку с использованием четырех земельных участков с кадастровыми номерами 78:42:1511001:1111, 78:42:1511001:1114, 78:42:1511001:1196 и (части) участка с кадастровыми номером 78:42:1511001:1373/3.

Как указывает ООО «Белые ночи» включение названного условия в договор в качестве существенного условия было связано с планировавшимся на земельном участке строительством логистического центра и необходимостью распределения автомобильных потоков в различных направлениях.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что обязательства продавца предусмотренные пунктом 6.2 договора ни в сроки, предусмотренные договором, ни к настоящему времени не исполнены, ни соглашения об установлении сервитутов, ни договоры аренды на указанных в пункте 6.2 договора  условиях до настоящего времени не заключены.

Доводы ООО «ФИО6-3» о том, что часть обременяемых земельных участков находится в собственности третьего лица (ООО «ФИО6»») и исполнение обязательств по обеспечению заключения соглашений об установлении сервитута со стороны продавца должно было заключаться в передаче покупателю контактных данных представителя собственника этих участков, не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку не основаны на буквальном содержании положений пункта 6.2 договора.

Кроме того, продавец является собственником одного из четырех обременяемых земельных участков, однако, несмотря на неоднократные предложения суда, доказательств, подтверждающих совершение им действий, направленных на заключение соглашения об установлении сервитута с покупателем, ООО «ФИО6-3» не представило.

Ссылки ООО «ФИО6-3» на то, что ООО «Белые ночи» уклонялось от заключения соглашений об установлении сервитута, не могут быть признаны судом обоснованными.

Из представленной в материалы дела переписки ООО «Белые ночи» и ООО «ФИО6» следует, что ООО «ФИО6» предлагало заключить соглашение об установлении сервитута на условиях 194 000 руб. в месяц, а не 10 000 руб. в год, как указано в договоре купли-продажи, т.е. по цене в 233 раза больше.

Доводы ООО «ФИО6-3» о том, что плата в размере 194 000 руб. в месяц не является прямым выражением платы за сервитут, а содержит эксплуатационные расходы собственника земельного участка (в проектах соглашений об установлении сервитута плата за сервитут указана в размере 10 000 руб., а остальная часть 194 000 руб. составляет фиксированную ежемесячную плату за содержание дороги, расходы на капитальный, текущий  ремонт и уборку дороги), также является несостоятельным, поскольку по общему правилу в размер платы за сервитут включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования, например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, поддержанием части участка в надлежащем состоянии (пункт 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

 

Как указывалось выше, условиями пункта 6.2 договора купли-продажи предусмотрена возможность передачи прав продавца по соглашениям об установлении сервитута на рассматриваемые участки, при их наличии.

Как указывалось выше, заключению рассматриваемого договора купли-продажи 25.06.2019 предшествовало заключение соглашения о намерениях от 20.04.2019 № 20/04-2019, затем заключение предварительного договора купли-продажи от 20.05.2019 № 20/05-2019, в которых также содержались аналогичные пункту 6.2 договора купли-продажи обязательства продавца (в соглашении о намерениях пункты 3.2).

При заключении соглашения о намерениях ООО «ФИО6-3» уведомлял ООО «Белые ночи» о наличии между ООО «ФИО6-3» и ООО «Парк Шашары» соглашения об установлении сервитута на условиях, указанных в пункте 6.2 договора, т.е. по цене 10 000 руб. в год (т. 2, л.д. 24-27).

Вместе с тем, 17.06.2019 после заключения соглашения о намерениях и предварительного договора купли-продажи и за 7 дней до заключения основного договора купли-продажи, ООО «ФИО6-3» заключило с ООО «ФИО6» дополнительное соглашение к соглашению об установлении сервитута, дополнив его положениями об установлении фиксированной ежемесячной платы за сервитут в размере 194 000 руб. в месяц.

В силу положений статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения названных требований, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.

В судебном заседании представитель ООО «ФИО6-3» не смог дать суду объяснений о причинах, побудивших продавца через 2 года после заключения соглашения об установлении и за 1 неделю до отчуждения спорного земельного участка  вернуться к обсуждению условий соглашения об установлении сервитута с собственником обремененного земельного участка и экономической целесообразности заключения такого соглашения.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что в данном случае ООО «ФИО6-3» действовало со злоупотреблением правом.

Передача земельного участка, не имеющего доступа к территориям общего пользования, в объеме и порядке, указанных в договоре купли-продажи, т.е. не соответствующего условиям договора купли-продажи, равно как и нарушение существенного условия пункта 6.2 договора со стороны продавца, в силу положений статей 450, 457, 557 ГК РФ, с учетом установления факта злоупотребления правом со стороны продавца, является основанием для внесения изменений в договор в части определения выкупной цены.

Требуя изменения договора путем уменьшения покупной цены земельного участка, ООО «Белые ночи» сослалось на заключение специалиста – отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511001:1195 от 03.07.2020 № 22/7-Ш-20, составленный ООО «Европейский центр оценки», рыночная стоимость названного земельного участка составляет 45 652 700 руб., а при обеспечении проезда к земельному участку – 85 240 000 руб.

Поскольку ООО «ФИО6-3» не представлено доказательств несоответствия отчета об оценке Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или федеральным стандартам оценки, ходатайства о проведении судебной экспертизы по названному вопросу ответчик по встречному иску не заявил, суд, оценивая названный отчет в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами, признает его надлежащим доказательством по делу.

С учетом изложенных обстоятельств, встречные исковые требования ООО «Белые ночи» в части внесения изменении в договор подлежат удовлетворению.

Доводы ООО «ФИО6-3» о том, что требуя изменения договора покупатель в силу положений статьи 451 ГК РФ обязан доказать, что когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку в данном случае требования об изменении договора заявлены не в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а в связи с нарушением договора продавцом (статьи 450, 475 ГК РФ).

ООО «ФИО6-3» в первоначальном иске просило взыскать с ООО «Белые ночи» стоимость земельного участка с улучшениями за вычетом уже уплаченных покупателем 95 000 000 руб.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий по общему правилу не допускаются.

Положениями статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

С учетом изменения судом условий договора купли-продажи (96 706 750 руб.) и произведенных покупателем платежей на общую сумму 95 000 000 руб., требования истца по первоначальному иску подлежат удовлетворению в сумме 1 706 750 руб., а в остальной части удовлетворению не подлежат.

Продавцом также заявлено требование о взыскании 8 500 000 руб. неустойки на основании пункта 7.2 договора.

Положениями названного пункта предусмотрено, что в случае нарушения Покупателем предусмотренного Договором порядка оплаты Стоимости Земельного Участка Продавец имеет право потребовать, а Покупатель будет обязан оплатить исключительную неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от Стоимости  Земельного Участка.

Из содержания представленных в материалы дела платежных поручений (назначение платежа) следует, что стоимость земельного участка была полностью выплачена покупателем.

Предъявляя требования о взыскании неустойки ООО «ФИО6-3» указал, что нарушение касается  именно порядка оплаты стоимости земельного участка, в частности истец по первоначальному иску указывает, что ответчиком в нарушение положений пункта 2.3.4 договора не был открыт безотзывной  покрытый аккредитив в пользу продавца на всю стоимость земельного участка и улучшений земельного участка за вычетом сумм, указанных в пунктах 2.3.1, 2.3.2, 2.3.3 договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку покупателем не представлено доказательств исполнения требований, предусмотренных пунктом 2.3.4 договора, продавец обоснованно обратился в суд с иском о взыскании неустойки предусмотренной пунктом 7.2 договора.

Ответчик по первоначальному иску ходатайствовал о снижении подлежащей взысканию неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Как следует из пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее также – Постановление №7), при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 N 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Рассмотрев заявление покупателя о снижении размера неустойки, оценив представленные в дело доказательства в совокупности, с учетом того, что стоимость земельного участка была уплачена покупателем в полном объеме, а нарушение заключается лишь в одностороннем изменении формы безналичных расчетов, предусмотренной договором, исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения необоснованной выгоды, суд считает возможным применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер подлежащей взысканию неустойки до 500 000 руб.

ООО «Белые ночи» во встречном иске также просило суд взыскать с ответчика 8 500 00 руб. неустойки за нарушение условий пункта 6.2 договора купли-продажи.

Поскольку судом установлен факт нарушения продавцом условий пункта 6.2 договора, покупатель обоснованно в соответствии с пунктом 7.4 договора купли-продажи обратился в суд с иском о взыскании 8 500 000 руб. неустойки.

ООО «Парк Шущары-3» заявлено ходатайство о снижении подлежащей взысканию неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Рассмотрев заявление покупателя о снижении размера неустойки, с учетом вышеприведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные в дело доказательства в совокупности, с учетом того, что права покупателя в связи с нарушением пункта 6.2 договора в первую очередь восстановлены путем изменения договора, исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения необоснованной выгоды, суд считает возможным применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер подлежащей взысканию по встречному иску неустойки до 500 000 руб.

ООО «Парк Шущары-3» также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 ГК РФ в связи с нарушением сроков внесения стоимости улучшений земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

В пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Поскольку покупателем не в полном объеме оплачена стоимость неотделимых улучшений земельного участка, а условиями договора ответственность за нарушение сроков оплаты стоимости неотделимых улучшений не установлена, требования продавца о взыскании процентов являются обоснованными.

Вместе с тем, с учетом внесения изменений в условия договора о цене, расчет процентов производится от суммы в размере 1 706 750 руб., и за период с 23.07.2019 по 16.07.2020  составляет 104 761 руб. 98 коп.

Задолженность,руб.

Период просрочки

Процентнаяставка

Днейвгоду

Проценты,руб.

c

по

дни  

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[1]?[4]?[5]/[6]

1 706 750

23.07.2019

28.07.2019

6

7,50%

365

2 104,21

1 706 750

29.07.2019

08.09.2019

42

7,25%

365

14 238,50

1 706 750

09.09.2019

27.10.2019

49

7%

365

16 038,77

1 706 750

28.10.2019

15.12.2019

49

6,50%

365

14 893,15

1 706 750

16.12.2019

31.12.2019

16

6,25%

365

4 676,03

1 706 750

01.01.2020

09.02.2020

40

6,25%

366

11 658,13

1 706 750

10.02.2020

26.04.2020

77

6%

366

21 544,22

1 706 750

27.04.2020

21.06.2020

56

5,50%

366

14 362,81

1 706 750

22.06.2020

16.07.2020

25

4,50%

366

5 246,16

Итого:

360

6,23%

 

104 761,98

В результате зачета первоначальных и встречных требований о взыскании 500 000 руб. неустойки, с ООО «Белые ночи» в пользу ООО «ФИО6-3» подлежит взысканию 1 706 750 руб. задолженности  и 104 761 руб. 98 коп. процентов за период с 23.07.2019 по 16.07.2020, а также процентов, начисленных на сумму задолженности в размере 1 706 750 руб. долга за период с 16.07.2020 до момента фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Истцом по первоначальному иску также заявлены требования о взыскании 50 000 руб. судебных расходов по оплате услуг представителя.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Статьей 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Как разъяснено в пунктах 10 и 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 1) лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек. 

В подтверждение понесенных расходов истец представил суду договор возмездного оказания юридических услуг, и платежное поручение об оплате услуг представителя в заявленном размере.

Таким образом, заявитель должным образом подтвердил размер расходов и факт их несения.

В силу части 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2 и 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер. 

При этом разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13 Постановления Пленума ВС РФ № 1).

В определении от 21.12.2004 №454-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым – на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 110 АПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле. 

С учетом изложенного, в связи с частичным удовлетворением исковых требований, без учета уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, суд счел подлежащими удовлетворению требования о возмещении судебных расходов по оплате услуг представителя в сумме 9 865 руб. (19,73% от удовлетворенных исковых требований).

Судебные расходы истцов по оплате государственной пошлины подлежат взысканию пропорционально удовлетворенной части исковых требований без учета применения положений статьи 333 ГК РФ (абз. 3 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 №81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В результате зачета первоначальных и встречных требований о взыскании судебных расходов, с истца по первоначальному иску в пользу истца по встречному иску подлежит взысканию 18 723 руб. судебных расходов по делу.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Встречное исковое заявление удовлетворить в части требований об уменьшении стоимости по договору купли-продажи от 25.06.2019 № 25/06-19 земельного участка до 96 706 750 руб., где:

- Стоимость земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511001:1195, адрес: установлено относительно границ ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия «Ленсоветовское» участок 353. Почтовый адрес: г. Санкт-Петербург, п. Шушары, уч. 353, территория предприятия «Ленсоветовское», общей площадью 82 442 кв.м. составляет 45 652 700 (сорок пять миллионов шестьсот пятьдесят две тысячи семьсот) рублей (в соответствии с п.п. 6 ч. 2 ст 136 НК РФ НДС не облагается);

- Стоимость улучшений земельного участка с кадастровым номером 78:42:1511001:1195, адрес: установлено относительно границ ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Санкт-Петербург, поселок Шушары, территория предприятия «Ленсоветовское» участок 353. Почтовый адрес: г. Санкт-Петербург, п. Шушары, уч. 353, территория предприятия «Ленсоветовское», общей площадью 82 442 кв.м. составляет 51 054 050 (пятьдесят один миллион пятьдесят четыре тысячи пятьдесят) рублей (в том числе НДС),

и требований о взыскании 500 000 руб. неустойки.

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать

Первоначальные исковые требования удовлетворить в части взыскания 706 750 руб. задолженности, 500 000 руб. неустойки и 43 381 руб. 01 коп. процентов за период с 23.07.2019 по 16.07.2020, а также процентов, начисленных на сумму задолженности в размере 706 750 руб. долга за период с 16.07.2020 до момента фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказать.

В результата зачета встречных требований взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Белые ночи» в пользу ООО «ФИО6 3» 706 750 руб. задолженности  и 43 381 руб. 01 коп. процентов за период с 23.07.2019 по 16.07.2020, а также процентов, начисленных на сумму задолженности в размере 706 750 руб. долга за период с 16.07.2020 до момента фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Взыскать с ООО «ФИО6 3» в пользу ООО «Белые ночи» 18 723 руб. судебных расходов по делу.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Заварзина М.А.