АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-11850/2018

г. Чебоксары

30 октября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 24.10.2019.

 

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

акционерного общества "Издательско-полиграфический комплекс "Чувашия", ОГРН:1142130015741 ИНН:2130146533, 

<

...>

к  Министерству юстиции и имущественных отношений  Чувашской Республики, ОГРН:1032129000375 ИНН:

<

***>, 

<

...>

и обществу с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр",

об урегулировании разногласий по стоимости арендной платы, признании одностороннего изменения платы недействительным, признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерного общества "Газета "Советская Чувашия", акционерного общества "Чувашское книжное издательство", автономного учреждения Чувашской Республики "Издательский дом "Хыпар" Министерства цифрового развития, информационной политики и массовых коммуникаций Чувашской Республики, государственного унитарного предприятия Чувашской Республики "Чувашгаз" Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики, автономного учреждения Чувашской Республики "Редакция газеты "Таван Ен" Министерства цифрового развития, информационной политики и массовых коммуникаций Чувашской Республики, оценщика общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" Девкиной Екатерины Борисовны,

при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 18.06.2018, ФИО3 по доверенности от 19.11.2018 №807,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 13.05.2019 №26,

установил:

акционерное общество "Издательско-полиграфический комплекс "Чувашия" обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Министерству юстиции и имущественных отношений  Чувашской Республики с требованиями:

- признать недействительным одностороннее изменение арендной платы с 01.01.2018 по договору на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики от 28.08.1997 №162/147-Л. направленное письмом от 23.04.2018 № 11-05/6248;

- признать недействительной рыночную стоимость годового размера арендной платы, установленную отчетом об оценке №701/18 от 29.03.2018, выполненного ООО "Аналитик центр" в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020705:72, расположенного по адресу: 

<

...>;

- урегулировать разногласия возникшие, при заключении дополнительного соглашения к договору №162/147-Л от 28.08.1997, направленного письмом от 24.04.2018 №11-05/6248 и изложить абзацы 1,2 пункта 1 дополнительного соглашения в следующей редакции:

"Абзац 1 пункта 4.1. Договора изложить в следующей редакции: 

"4.1. Годовой размер арендной платы за Участок устанавливается:

- с 01 января 2018 года в сумме 749 656 (Семьсот сорок девять тысяч шестьсот пятьдесят шесть) руб. 10 коп., без учета НДС, в том числе:

акционерному обществу "Издательско-полиграфический комплекс "Чувашия" в сумме 636 281 (Шестьсот тридцать шесть тысяч двести восемьдесят один) руб. 79 коп. (приложение № 1,1)

Приложение № 1,1 к дополнительному соглашению изложить в следующей редакции:

 

РАСЧЕТ

годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, с 1 января 2018 г.

1. Арендатор: АО "ИПК "Чувашия"

2. Категория земельных участков: земли населённых пунктов

3. Вид разрешенного использования земельных участков: занимаемый административным зданием для редакционно-издательской и полиграфической деятельности

4. Общая площадь объектов недвижимости, находящихся на земельном       18 552,3 участке, кв.м.

5. Площадь объекта недвижимости, находящегося в пользовании 14 871,2 Арендатора, кв.м.

7.

Площадь земельного участка, кв.м

18259

8.

Кадастровый номер земельного участка

21:01:020705:72

А

Годовой размер арендной платы, установленный с 15.09.2017 г., руб.

613 579,35

ипц

Индекс потребительских цен, установленный в прогнозе социально-экономического развития Чувашской республики на текущий год, %

103,7

 

Сумма арендной платы в год с учетом ИПЦ, руб.

636 281,79

 

Сумма арендной платы в месяц, руб.

53 023,48

         6. Адрес земельного участка: 

<

...>.

Арендная плата перечисляется ежемесячно, не позднее 10-го числа отчетного месяца в Управление Федерального казначейства по Чувашской Республике (Минюст Чувашии) на расчетный счет 

<

***> в Отделение-НБ Чувашская Республика, БИК 049706001, КБК 81811105022020000120, ИНН 

<

***>, КПП 213001001, ОКТМО 97701000, УИН (уникальный идентификатор начисления).

Настоящий расчет арендной платы является неотъемлемой частью дополнительного соглашения от ___________________г. и договора на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики от 28.08.1997 №162/147-Л. ".

Исковые требования основаны на нормах статей 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы несогласием истца с размером арендной платы, поскольку изменение арендной платы противоречит условиям договора аренды, отчет об определении ее стоимости является недействительным и не соответствующим требованиям законодательства, рыночная стоимость является завышенной, годовая арендная плата превысит прибыль предприятия в два раза, ее уплата приведет к банкротству предприятия; предприятие относится к социально-значимым, следовательно, должно вносить плату в размере земельного налога.

Определением от 13.12.2018 по делу назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость" ФИО5, производство по делу приостановлено.

29.04.2019 от общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость" в суд поступило экспертное заключение №19/19-ОЭ.

Определением суда от 06.05.2019 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования. Возражали против замены Министерства на общество "Аналитик Центр" в качестве ответчика, указали, что не имеют требований к оценочной компании. При этом последним уточнением от 02.08.2019 № 542 (т.4, л.д.58-60) уточнили требования, в которых просят установить арендную плату с учетом прежнего размера, установленного дополнительным соглашением от 22.03.2018, умноженного на индекс потребительских цен.

Таким образом, фактически истец не поддержал ранее заявленное ходатайство о проведении дополнительной экспертизы от 05.06.2019 № 464 (т.4, л.д. 6-9), в связи с чем указанное ходатайство судом не рассматривалось.

Представитель ответчика Министерства иск не признал, ранее просил привлечь соответчиком оценочную компанию, поскольку определенная им оценка являлась обязательной для сторон спора, а также третьим лицом оценщика.

Определением суда от 18.09.2019  в качестве соответчика привлечено общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр".

Второй ответчик – ООО "АналитикЦентр" отзывом от 15.10.2019 иск не признал, указал, что  фактически оспариваются действия Министерства, а не отчет, кроме того, срок применения отчета об оценке истек, счел себя ненадлежащим ответчиком по требованиям истца.

Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в суд не обеспечили.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

28.08.1997 между правопредшественником истца и Администрацией города Чебоксары заключен договор на аренду земли № 162/417-Л, по условиям которого в аренду истцу сроком на 25 лет (до 26.11.2018) передан земельный участок общей площадью 19 459  кв.м., занимаемый административным зданием для редакционно-издательской  и полиграфической деятельности, расположенный  в 

<

...> (пункты 1.1, 1.2 договора).

Договор зарегистрирован в Чебоксарском городском комитете по земельным ресурсам и землеустройству 28.08.1997  за № 417, а 08.08.2007 произведена государственная регистрация договора аренды Управлением Росрегистрации по Чувашской Республике.

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы  устанавливается в виде стабильных платежей за один квадратный метр земельной площади в расчете на год (согласно Закону РСФСР "О плате за землю"). Участок относится с XV оценочной зоне.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы может ежегодно пересматриваться с учетом изменения ставок налогообложения.

Статьей IV договора предусмотрено право арендодателя  изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы с учетом изменений ставок налогообложения.

Пунктом 1 статьи VII договора определено, что ставка арендной платы будет пересматриваться с учетом официально принимаемых коэффициентов индексации цен.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.08.2010 по делу №А79-5461/2010, 12.04.2007 Минимуществом Чувашии, администрацией города Чебоксары Чувашской Республики и ГУП "ИПК "Чувашия" подписано дополнительное соглашение к договору от 28.08.1997 №162/417-Л, в пункте 1 которого указано, что в связи с государственной регистрацией права собственности Чувашской Республики на земельный участок из земель поселений площадью 19459 кв.м. с кадастровым номером 21:01:02 07 05:0002, расположенный по адресу: 

<

...> (свидетельство о государственной регистрации права от 08.06.2006 серия 21 АА №138889), администрация города Чебоксары Чувашской Республики с 08.06.2006 передает, а Минимущество Чувашии принимает на себя права и обязанности арендодателя по договору на аренду земли от 28.08.1997 №162/417-Л.

Данным соглашением стороны также установили годовой размер арендной платы с 01.01.2007 и порядок ее уплаты.

В последующем, подписав дополнительные соглашения к договору от 28.08.1997 №162/417-Л (от 06.03.2008, 20.03.2009, 28.01.2010. 01.04.2010), стороны согласовали годовой размер арендной платы, соответственно, с 01.01.2008, 01.01.2009, 01.01.2010 и с 16.03.2010.

Кроме того, в пункте 1 дополнительного соглашения от 01.04.2010 указано, что в связи с размежеванием земельного участка, пункт 1.1 договора от 28.08.1997 №162/417-Л изложен в следующей редакции: "арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в государственной собственности Чувашской Республики, площадью 18259 кв.м., с кадастровым номером 21:01:020705:75, расположенный по адресу: 

<

...>, занимаемый административным зданием для редакционно-издательской деятельности".

Дополнительные соглашения к договору от 28.08.1997 №162/417-Л прошли государственную регистрацию в установленном порядке.

Из материалов настоящего дела следует, что дополнительным соглашением от 29.12.2015 в договор вновь внесены изменения, в частности, арендодателем указан Государственный комитет Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям, а арендатором – акционерное общество "ИПК "Чувашия"; в качестве соарендаторов в договор вступили иные лица: АО "Газета "Советская Чувашия", ГУП ЧР "Чувашское книжное издательство", АУ ЧР "Издательский дом "Хыпар" Министерства цифрового развития, информационной политики и массовых коммуникаций Чувашской Республики; указан кадастровый номер земельного участка и его уточненная площадь – 21:01:020705:72 площадью 18 259 кв.м.

При этом указано, что на данном земельном участке расположены принадлежащие истцу на праве собственности 5 зданий и 2 помещения общей площадью 14 871,20 кв.м.

Размер арендной платы установлен для каждого арендатора индивидуально, пропорционально отношению площади объекта, принадлежащего ему, к общей площади всех имеющихся объектов недвижимости, в частности, для истца такой размер составил 578 848 руб. 44 коп.

Из приложения № 2.1 к дополнительному соглашению усматривается, что арендная плата с 05.11.2015 для истца рассчитана исходя из площади занимаемого земельного участка, кадастровой стоимости земельного участка – 30 469 706 руб. 25 коп. и коэффициентов К1, К2, К3 (т.1, л.д. 28).

Также дополнительным соглашением от 29.12.2015 внесены изменения и в пункт 2.3 договора аренды: в случае изменения исходных данных для расчета арендной платы ее размер подлежит пересмотру. При этом арендодатель направляет арендаторам письменное уведомление, которое является обязательным для арендаторов и не подлежит дополнительному согласованию. Данное уведомление может быть доведено до арендаторов  путем опубликования информационного сообщения в средствах массовой информации.

Дополнительное соглашение от 29.12.2015 зарегистрировано в установленном порядке 10.02.2016. 

Дополнительным соглашением от 22.03.2018 стороны вновь договорились о внесении изменений в договор и установили, что с 01.01.2017 арендная плата для истца составит  613 579 руб. 35 коп., согласно расчету платы исходными данными для ее определения послужили: площадь занимаемого участка, предыдущий размер платы – 578 848,44 руб. и индекс потребительских цен, установленный в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год – 106% (т.1, л.д. 43).

Дополнительное соглашение от 22.03.2018 зарегистрировано в установленном порядке 28.03.2018.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 указанной статьи изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Спорный договор аренды заключен сторонами 28.08.1997, то есть, до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (30.10.2001), пунктом 3 статьи 65 которого (в ранее действовавшей редакции) было установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее – Постановление № 582) также отсутствует указание на распространение его условий на договоры, заключенные до вступления его в силу.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце пятом пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" названного постановления Пленума, регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. 

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Проанализировав условия договора как в первоначальной редакции, так и в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2015, суд приходит к выводу, что названные положения не предусматривают обязанности арендатора безоговорочно принимать условия арендодателя.

Единственное исключение в силу пункта 2.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2015 составляет случай изменения исходных данных для расчета арендной платы, к которым на 29.12.2015 стороны отнесли лишь площадь земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, кадастровую стоимость земельного участка – 30 469 706 руб. 25 коп. и коэффициенты К1, К2, К3 (т.1, л.д. 28).

По дополнительному соглашению от 22.03.2018 изменились исходные данные в части замены коэффициентов К1, К2, К3 (применение которых признано незаконным Верховным Судом Российской Федерации) индексом потребительских цен (далее - ИПЦ), также как и прежде умножившимся на ранее рассчитанный размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Дополнительным же соглашением, направленным ответчиком истцу письмом от 23.04.2018 № 11-05/6248 и полученным истцом 27.04.2018 (т.1, л.д. 55), ответчик фактически предложил изменить методику расчета арендной платы, применив вместо кадастровой стоимости и ИПЦ рыночную стоимость годового размера арендной платы, определенную отчетом об оценке №701/18 от 29.03.2018, выполненным ООО "Аналитик центр".

Договор аренды не предусматривает права арендодателя в одностороннем порядке изменять такую методику, равно как и не привязывает таких изменений к изменению нормативно-правового регулирования.

Дополнительным подтверждением отсутствия такого права служит и поведение всех участников договора, которые оформляли изменения договора исключительно посредством подписания дополнительных соглашений.

Таким образом, неопределенности в вопросе об отсутствии такого права у  арендодателя и необходимости согласования изменений с арендатором, у сторон не имелось и не имеется.

При этом суд обращает внимание на то обстоятельство, что последнее оспариваемое истцом изменение платы до уровня рыночной арендодатель также предложил согласовать, направив истцу проект дополнительного соглашения, а не уведомление.

В этой связи, учитывая, что договором не предусмотрено право арендодателя в случае изменения методики расчета арендной платы или нормативно-правового регулирования порядка ее расчета в одностороннем порядке изменять ее размер, принимая во внимание фактические действия сторон по регулярному согласованию и подписанию дополнительных соглашений к договору, имея в виду, что и оспариваемое истцом изменение ответчик также предложил оформить путем подписания дополнительного соглашения, на которое истец не согласился, а доказательства совершения ответчиком каких-либо односторонних действий по изменению размера арендной платы в деле отсутствуют (уведомление о таком изменении истцу не направлялось), суд полагает заявленное истцом требование о признании недействительным одностороннего изменения арендной платы с 01.01.2018 по договору на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики от 28.08.1997 №162/147-Л, направленного письмом от 23.04.2018 № 11-05/6248, не подлежащим удовлетворению.

Разрешая требование истца о признании недействительной рыночной стоимости годового размера арендной платы, установленной отчетом об оценке №701/18 от 29.03.2018, выполненным ООО "Аналитик центр" в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020705:72, расположенного по адресу: 

<

...>, суд исходит из следующего.

Во-первых, как указано в ответе на вопрос 3, изложенный в Рекомендациях Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Волго-Вятского округа, утвержденных Президиумом суда 16.07.2019, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Во- вторых, по результатам проведенной судебной экспертизы установлено, что указанный отчет не соответствует обязательным требованиям (т.3, л.д. 4-131).

В-третьих, сторонами не согласовано применение к их отношениям рыночного размера арендной платы.

В - четвертых, шестимесячный срок применения отчета истек.

Таким образом, включение в договор условия о рыночном размере арендной платы, определенном в отчете, не соответствующем закону и стандартам оценки, является неправомерным, требование истца о признании определенной   отчете рыночной стоимости годового размера арендной платы является обоснованным и имеет целью внесение правовой определенности в арендные отношения сторон.

Требования  к оценочной компании ООО "Аналитик Центр" подлежат отклонению, поскольку как указано выше, отчет является одним из доказательств, применение такого отчета, тем более, в отсутствие в заключенном сторонами договоре права арендодателя изменять методику расчета, зависело лишь от воли Министерства.

Требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения, направленного истцу письмом от 23.04.2018 и полученного им 27.04.2018, судом рассмотрено и удовлетворяется в части по следующим мотивам.

В силу части 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации  заключение договора аренды земельного участка с правообладателем здания для ответчика является обязательным.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке (пункт 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что 27.04.2018 истцом получен проект дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающий размер арендной платы – 3506134 руб. 95 коп., определенной исходя из рыночной стоимости годового размера арендной платы по отчету оценщика – 3 885 710 руб. 10 коп. (т.1, л.д. 55).

В ответ на данный проект истец письмами № 288 от 07.05.2018, № 315 от 10.05.2018, № 335 от 15.05.2018 сообщил, что уплата арендных платежей в таком размере, более чем в два раза превышающем чистую прибыль предприятия, приведет к его банкротству, указал на наличие ограничений в выкупе земли, предложив определять арендную плату на основании не рыночной,  а кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с пунктом а) статьи 1.1 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики  от 19.06.2006 № 148 (т.1, л.д.126, 130-131).

На указанные обращения истца Министерство направило письма № 07/17-8399 от 01.06.2018 и № 11-10/7886 от 23.05.2018, в которых указало на определение размера арендной платы в соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики  от 19.06.2006 № 148.

Письмом № 369 от 31.05.2018 истец просил при расчете арендной платы учесть  установленные Правительством Российской Федерации принципы определения  арендной платы (постановление № 582), одним из которых является  учет необходимости поддержки социально-значимых видов деятельности. Распоряжением Кабинета Министров Чувашской Республики от 30.12.2017 № 977-р истец включен в перечень крупных, экономически и социально-значимых организаций Чувашской Республики, является единственным крупным государственным полиграфическим предприятием республики, в связи с чем истец просил пересмотреть  дополнительное соглашение (т.1, л.д. 135).

В ответ на данное обращение Министерство письмом № 11/05-10707 от 11.07.2018 направило истцу проект дополнительного соглашения, которым размер арендной платы определен в сумме 636 281 руб. 79 коп., исходя из прежнего размера арендной платы на 2017 год - 613 579 руб. 35 коп., умноженного на ИПЦ 103,7 % (т.4, л.д. 61-66).

По утверждению истца,  данный проект был им подписан и направлен в Министерство, однако с подпись арендодателя не возвращен.

Кроме того, письмом от 16.08.2018 № 11/05-12586, полученным истцом 22.08.2018, ответчик отозвал указанное дополнительное соглашение с приложениями (т.1, л.д.137).

Далее претензией № 11-05/12833 от 21.08.2018, полученной истцом 28.08.2018, ответчик потребовал внесения арендной платы  в размере, указанном в дополнительном соглашении, направленном письмом от 23.04.2018 и определенном на основании оценки рыночной стоимости годового размера арендной платы (т.1, л.д. 138-139), на что истец ответил отказом и просил вновь рассмотреть вопрос об установлении посильной арендной платы.

Поскольку положительного ответа на предложения истца не получено, дополнительное соглашение, которым проиндексирован прежний размер арендной платы, ответчиком не подписано и не возвращено истцу, 17.10.2018 истец с соблюдением  шестимесячного срока обратился в суд с иском об урегулировании возникших разногласий.

В данном случае разногласия сторон касаются размера арендной платы.

По мнению ответчика, такая плата должна быть определена для истца на основании отчета оценщика – ООО "Аналитик Центр". 

По мнению истца, установление такой платы не отвечает принципам предсказуемости, экономической обоснованности и учета необходимости поддержки социально-значимых видов деятельности, истец просит установить плату в размере 636 281 руб. 79 коп., исходя из прежнего размера арендной платы на 2017 год - 613 579 руб. 35 коп., умноженного на ИПЦ 103,7 %.

Рассмотрев предложенные сторонами редакции абзаца четвертого пункта 1 дополнительного соглашения, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то есть до введения понятия регулируемой арендной платы за публичные земельные участки.

В этой связи для применения регулируемой платы к такому договору необходимо волеизъявление обеих сторон.

Дополнительным соглашением от 29.12.2015 стороны согласовали возможность одностороннего изменения платы лишь в случае  изменения исходных данных для ее расчета, к которым, исходя из приложенного к соглашению расчета, отнесена лишь площадь земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка – 30469 706 руб. 25 коп. и коэффициенты К1, К2, К3 (т.1, л.д. 28).

По дополнительному соглашению от 22.03.2018 изменились исходные данные в части замены коэффициентов К1, К2, К3 (применение которых признано незаконным Верховным Судом Российской Федерации) индексом потребительских цен (далее - ИПЦ), также как и прежде умножившимся на ранее рассчитанный размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, ответчик вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы  на 2018 год, рассчитав его в виде произведения прежней арендной платы 613 579 руб. 35 коп. и ИПЦ 103,7%.

Установление иной платы, изменение методики расчета платы с заменой исходных данных: кадастровой стоимости на рыночную заключенным сторонами договором не предусмотрено и возможно только по соглашению обеих сторон, которое в данном случае не достигнуто.

В этой связи, суд полагает правомерным требование истца об урегулировании разногласий в абзаце четвертом пункта 1 дополнительного соглашения и принимает редакцию данного абзаца, предложенную истцом.

Исходя из изложенного также принимается и редакция приложения № 1.1 к дополнительному соглашению в редакции истца, содержащего собственно расчет  арендной платы.

При этом суд учитывает, что в соответствии с частями 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Таким образом, срок действия договора определяется по соглашению сторон.

Поскольку настоящий иск подан 17.10.2018, а установить плату истец просит с 01.01.2018, против чего ответчик не возражает, суд считает возможным на основании статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации  указать в расчете (приложение № 1.1) о начислении платы с 01.01.2018.

При этом остальные условия, в частности абзацы первый – третий пункта 1 дополнительного соглашения, по мнению суда не подлежат урегулированию, поскольку касаются иных соарендаторов, не изъявивших желание выступать в настоящем процессе в качестве соистцов.

Кроме того, суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 №582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (постановление № 582).

Одним из принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

Несмотря на то, что плата по рассматриваемому договору не является регулируемой, однако при ее изменении арендодатель как публичный собственник должен руководствоваться указанными принципами.

Исходя из содержания пунктов 25-27 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при применении рассматриваемого принципа рекомендуется исходить из возможности отнесения видов деятельности к социально значимым в случае, если осуществляемая деятельность, например: направлена на реализацию социально значимой функции; относится к деятельности, в отношении которой предусмотрены налоговые льготы; имеет в соответствии с государственными программами соответствующую поддержку.

При реализации принципа № 5 рекомендуется, в том числе исходить из целей, обусловленных приоритетами социально-экономического развития субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

В порядке определения размера арендной платы рекомендуется предусматривать, что при установлении размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые лицам, осуществляющим социально значимую деятельность, размер арендной платы устанавливается в пределах размера земельного налога, исчисляемого в отношении таких земельных участков.

В соответствии с письмом Минэкономразвития России от 17.01.2011 № Д23-62 перечень социально значимых видов деятельности может устанавливаться органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления для соответствующих земельных участков самостоятельно исходя из поставленных целей в области социально-экономического развития.

В соответствии с распоряжениями Кабинета Министров Чувашской Республики от 30.12.2017 № 977-р, от 24.12.2018 № 979-р, истец включен в перечень крупных, экономически или социально значимых организаций Чувашской Республики на 2018, 2019 годы.

100 процентов акций предприятия принадлежит Чувашской Республике.

Согласно Уставу истца и выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности истца является печатание газет.

На спорном земельном участке расположено здание истца, в котором истцом ведется основной вид деятельности – издательско-полиграфическая деятельность.

По мнению суда, с учетом цифровизации общества, тенденции к переходу на электронные виды взаимодействия между членами общества, такая деятельность истца как печатание газет, безусловно, носит социально-значимую функцию по доведению до населения, не имеющего доступа к электронным средствам общения и источникам информации, необходимых им сведений о деятельности органов власти, распространению иной официальной и социально значимой информации.

Таким образом, суд находит заслуживающими внимания доводы истца о ведении им на спорном земельном участке социально-значимой деятельности.

Указанное, вероятно, будет иметь значение при последующем повышении ответчиком размера арендной платы.

В данной же конкретной ситуации сам истец согласился с размером арендной платы на 2018 год в сумме 636 281 руб. 79 коп.

Исходя из уточнения от 02.08.2019, где истцом приведен конкретный размер арендной платы, истец не просил суд определить льготированный размер арендной платы, а просил установить тот размер, который предложен ответчиком в дополнительном соглашении от 17.07.2018 и с которым истец согласен.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации) и, соответственно, свободны в выборе способа их защиты.

Таким образом, требование истца рассмотрено судом  в пределах заявленного иска и в рамках того размера арендной платы, с которым истец согласен.

Что касается довода истца о необходимости расчета арендной платы с применением льготного порядка ввиду ограниченности земельного участка в обороте, судом данный довод проанализирован и отклоняется, поскольку Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 № АКПИ18-667 и в Апелляционном определении от 13.12.2018 № АПЛ18-523, пришел к выводу, что такой льготный порядок касается только случаев ограничения земельных участков в обороте в соответствии с пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из буквального содержания данной нормы Земельного кодекса Российской Федерации  суд не усматривает, что заявленные истцом "обременения" в виде невозможности выкупа участка по причине наличия права государственной собственности на другие помещения в том же здании, а также ввиду нахождения сооружения гражданской обороны, кабеля и т.п., относятся  к тем ограничениям, в связи с которыми арендная плата за земельный участок подлежит льготированию.

Расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на надлежащего ответчика – Министерство по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расходы по судебной экспертизе относятся на истца ввиду установления судом необоснованности применения к истцу рыночного размера платы без его согласия, а значит, и несущественности для дела того факта, что такой размер определен арендодателем неправильно.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Признать недостоверной рыночную стоимость годового размера арендной платы, установленную отчетом об оценке №701/18 от 29.03.2018, выполненным ООО "Аналитик центр" в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:020705:72, расположенного по адресу: 

<

...>.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения к договору №162/147-Л от 28.08.1997, направленного письмом от 23.04.2018 №11-05/6248 и изложить абзац четвертый пункта 1 дополнительного соглашения в следующей редакции:

"акционерному обществу "Издательско-полиграфический комплекс "Чувашия" в сумме 636 281 (Шестьсот тридцать шесть тысяч двести восемьдесят один) руб. 79 коп. (приложение № 1,1);

Приложение № 1.1 к дополнительному соглашению изложить в следующей редакции:

РАСЧЕТ

годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, с 1 января 2018 г.

1. Арендатор: АО "ИПК "Чувашия"

2. Категория земельных участков: земли населённых пунктов

3. Вид разрешенного использования земельных участков: занимаемый административным зданием для редакционно-издательской и полиграфической деятельности

4. Общая площадь объектов недвижимости, находящихся на земельном        участке, кв.м.: 18 552,3 

5. Площадь объекта недвижимости, находящегося в пользовании Арендатора, кв.м.: 14 871,2 

7.

Площадь земельного участка, кв.м

18259

8.

Кадастровый номер земельного участка

21:01:020705:72

А

Годовой размер арендной платы, установленный с 15.09.2017 г., руб.

613 579,35

ипц

Индекс потребительских цен, установленный в прогнозе социально-экономического развития Чувашской республики на текущий год, %

103,7

 

Сумма арендной платы в год с учетом ИПЦ, руб.

636 281,79

 

Сумма арендной платы в месяц, руб.

 

53 023,48

6. Адрес земельного участка: Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект 

ФИО6, д. 13.

 Арендная плата перечисляется ежемесячно, не позднее 10-го числа отчетного месяца в Управление Федерального казначейства по Чувашской Республике (Минюст Чувашии) на расчетный счет 

<

***> в Отделение-НБ Чувашская Республика, БИК 049706001, КБК 81811105022020000120, ИНН 

<

***>, КПП 213001001, ОКТМО 97701000, УИН (уникальный идентификатор начисления).

Настоящий расчет арендной платы является неотъемлемой частью дополнительного соглашения от ___________________г. и договора на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики от 28.08.1997 №162/147-Л".

Взыскать с Министерства юстиции и имущественных отношений  Чувашской Республики в пользу акционерного общества "Издательско-полиграфический комплекс "Чувашия" 6 000 (Шесть тысяч) руб.  в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

О.А. Коркина