﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-12729/2021

21 октября 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена   05 октября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 октября 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.

судей  Галенкиной К.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Евстегнеевой Е.В.,

при участии:

от истца: Белоусова У.В. – по доверенности от 04.10.2021;

от ответчика: Дружинина М.В. – по доверенности от 09.06.2021;

от третьего лица: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-23886/2021) Общества с ограниченной ответственностью «Луан» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.06.2021 по делу № А56-12729/2021, принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Луан» (адрес: 190000, Санкт- Петербург, ул. Большая Морская, д. 36, 34, ОГРН 1027804868508);

к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича» (адрес: 191186, Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д. 61, лит. А; ОГРН 1027809197635);

третье лицо: Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (адрес: 191186, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 2/6, лит. А; ОГРН 1097847130886)

об изменении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Луан» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича» (далее – ответчик, Университет) об уменьшении арендной платы по договору аренды от 02.03.2020 № 10500АЭ20003 за период с 28.03.2020 по 26.07.2020 путем предоставления истцу скидки в размере на 50 % по арендным платежам за период с 28.03.2020 по 26.07.2020 в связи с невозможность использования объекта аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – третье лицо, Управление).

Решением суда от 01.06.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда от 01.06.2021 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ее податель, ссылаясь на ограничения, введенные постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», указывает на невозможность использования объекта аренды в период с 28.03.2020 по 26.07.2020. Кроме того, истец полагает, что предоставление Обществу отсрочки уплаты арендной платы само по себе не отменяет и не ограничивает права требовать уменьшения размера арендной платы, предусмотренного Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

К судебному заседанию поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых Университет и Управление простят оставить решение суд без изменения, а жалобу Общества – без удовлетворения.

Определением от 31.08.2021 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 05.10.2021 по ходатайству истца для представления последним платежного поручения об уплате государственной пошлины по иску с отметкой банка о списании денежных средств со счета плательщика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции от 05.10.2021 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, ходатайствовал о приобщении в материалы дела платежного поручения об уплате государственной пошлины по иску.

Представитель ответчика позицию истца не признал по мотивам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Управление явку представителя в судебное заседание не обеспечило, равно как и в суде первой инстанции направило ходатайство о рассмотрение дела без участия своего представителя, что в силу статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.

Суд приобщил к материалам дела платежное поручение, представленное Обществом во исполнение определения суда от 31.08.2021.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества от 02.03.2020 № 10500АЭ20003 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество – нежилые помещения 1 этажа № 4-Н, 5-Н, расположенные в нежилом здании с кадастровым номером 78:31:0001258:223 по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская улица, д.20, лит.А, помещения 4-Н, 5-Н, 11-Н, 14-Н, 15-Н, 16-Н, 18-Н, 19-Н, 20-Н, 26-Н, 27-Н, 28-Н, 31-Н, 43-Н, 44-Н, 5ЛК, 6ЛК, 7ЛК.

Помещения принадлежат Университету на праве оперативного управления (запись от 19.11.2011 ГРН 78-78-42/055/2011-138).

В соответствии с пунктом 5.1 договора ставка арендной платы за право временного владения и пользования объектом составляет 1 409 руб. 56 коп. за 1 кв.м. в месяц.

Изменение ставки арендной платы невозможно в сторону понижения в течение всего срока аренды (пункт 5.3 договора).

В пункте 5.4 договора стороны согласовали, что ставка арендной платы может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год одним из способов:

– на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды и положительного заключения Управления на данный отчет (пункт 5.4.1 договора)

– в соответствии с величиной коэффициента уровня инфляции, установленного в федеральном законе о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется по состоянию на начало очередного года, начиная с года, следующего за годом заключения договора (пункт 5.4.2 договора).

Общество, ссылаясь на положения Закон № 98-ФЗ, постановления Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (далее – Постановление № 121), письмами от 30.04.2020 № 1, 11.05.2020 просило об освобождении его от уплаты арендной платы на период действия запрета деятельности объектов розничной торговли и предоставлении дальнейшей отсрочки до 30.09.2020 с последующей оплатой в период с 01.10.2020 по 30.06.2021.

17.06.2020 стороны заключили дополнительное соглашение № 1 к договору, согласно которому арендатору предоставлена отсрочка уплаты арендной платы в период с 01.04.2020 до 30.09.2020 с условием о ее внесении равными долями ежемесячно в период с 01.01.2021 по 31.12.2022.

Указанное соглашение подписано Обществом с разногласиями относительно невключения в Договор условия о предусмотренном Законом № 98-ФЗ праве арендатора требовать уменьшения размера арендной платы в связи с невозможностью использования помещений по изначально согласованному назначению.

Впоследствии Обществом направлено в адрес Университета письмо с предложением о заключении соглашения об уменьшении арендной платы за пользование помещениями, предусмотренной пунктом 5.1 договора, путем предоставления арендатору скидки в размере 50 % по арендным платежам за период с 27.03.2020 по 26.07.2020, в ответ на которое Университет письмом от 11.01.2021 № 03/74 уведомил об отказе от заключения дополнительного соглашения к договору на предложенных Обществом условиях.

Полагая, что отказ Университета согласовать условие об уменьшении арендной платы в период с 28.03.2020 по 26.07.2020 противоречит положениям части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, Общество обратилось с соответствующим иском в арбитражный суд. 

Суд первой инстанции, не установил наличие оснований для снижения размера арендной платы в период с 01.04.2020 по 26.07.2020 на 50 %, в связи с чем в удовлетворении исковых требований отказал.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене на основании следующего.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям пункта 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось.

Частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В силу положений пункта 2 распоряжения Правительства Российской Федерации от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» федеральные органы исполнительной власти, а также государственные предприятия и государственные учреждения, находящиеся в их ведении, по договорам аренды федерального имущества, которые заключены до 01.04.2020 и арендаторами по которым являются субъекты малого и среднего предпринимательства, включенные в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющие деятельность в одной или нескольких отраслях по перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции обязаны обеспечить предоставление отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, уведомление арендаторов в течение 7 рабочих дней со дня вступления в силу указанного распоряжения о возможности заключения соответствующих дополнительных соглашений.

При этом условия таких дополнительных соглашений в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.05.2020 № 704 «О заключении дополнительных соглашений к договорам аренды федерального недвижимого имущества» не подлежит согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции учредителя федерального государственного учреждения, или Управлением.

В соответствии с положениями части 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68- ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

Постановлением № 121 на территории Санкт-Петербурга введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Санкт-Петербургской территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций; запрещена (временно приостановлено) на территории Санкт-Петербурга работа объектов розничной торговли, за исключением аптечных учреждений, объектов розничной продажи моторного топлива, заправочных электростанций для зарядки электрических транспортных средств, а также объектов розничной торговли в части реализации исключительно непродовольственных товаров первой необходимости и (или) продовольственных товаров, а впоследствии за исключением объектов розничной торговли, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг связи и реализация связанных с данными услугами средств связи, в том числе мобильных средств связи, объектов розничной торговли периодическими печатными изданиями, объектов розничной торговли табачной продукцией, объектов розничной торговли семенами и удобрениями, объектов розничной торговли автотранспортными средствами (по предварительной записи), специализированных объектов розничной торговли мебелью (за исключением объектов розничной торговли, находящихся в зданиях торгово-развлекательных центров (комплексов), торговых центров), специализированных торговых центров, в которых осуществляется исключительно розничная торговля мебелью.

Запрет на работу объектов розничной торговли, имеющих торговые залы и не находящихся в зданиях торгово-развлекательных центров (комплексов), торговых центров отменен с 27.07.2020 постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.07.2020 № 563 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121».

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в разделе II (вопрос № 5) Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Указанные выше положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора от обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, уменьшив ее размер на 100%, однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

При этом вопреки выводам суда первой инстанции положения пункта 2 распоряжения Правительства Российской Федерации от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» во взаимосвязи с положениями постановления Правительства Российской Федерации от 16.05.2020 № 704 «О заключении дополнительных соглашений к договорам аренды федерального недвижимого имущества» не исключают возможности включения в соответствующее дополнительное соглашение условия об уменьшении арендной платы за период 2020 года.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, в связи с чем то, что переданное в аренду имущество относится к федеральной собственности, не исключает применение к отношениям сторон положений части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.

Доказательства использования арендатором помещения по изначально согласованному назначению в период действия запрета на осуществление деятельности объектов розничной торговли на территории Санкт-Петербурга Университетом в материалы дела не представлены.

С учетом приведенного вопреки позиции Университета и Управления у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа Обществу в удовлетворении иска о снижении арендной платы по договору за период с 28.03.2020 по 26.07.2020 ввиду невозможности использования истцом объекта аренды.

При таких обстоятельствах, учитывая, что соглашение об уменьшении арендной платы в спорный период сторонами не достигнуто, а также принимая во внимание объективную невозможность использования арендуемого помещения, связанную с запретом на территории Санкт-Петербурга деятельности объектов розничной торговли, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости в целях соблюдения баланса интересов сторон уменьшить арендную плату по договору аренды от 02.03.2020 № 10500АЭ20003 за период с 28.03.2020 по 26.07.2020 путем предоставления истцу скидки в размере на 50 % по арендным платежам за период с 28.03.2020 по 26.07.2020 в связи с невозможность использования объекта аренды, полагая, что такое уменьшение отвечает признакам соразмерности, разумности и справедливости и позволит сохранить баланс интересов сторон.

Таким образом, решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 01.06.2021 по делу №  А56-12729/2021 подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ с вынесением по делу нового судебного акта об удовлетворении требований истца в полном объеме.

Кроме того, по результатам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и в соответствии со статьей 110 АПК РФ с Университета в пользу Общества также подлежат взысканию 6 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по иску и 3 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 01.06.2021 по делу №  А56-12729/2021 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Иск удовлетворить. 

Уменьшить арендную плату по договору аренды от 02.03.2020 № 10500АЭ20003 за период с 28.03.2020 по 26.07.2020 путем предоставления Обществу с ограниченной ответственностью «ЛУАН» скидки в размере 50 % по арендным платежам за период 28.03.2020 по 26.07.2020 в связи с невозможностью использования объекта аренды.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЛУАН» 6 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЛУАН» 3 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

            С. А. Нестеров

Судьи

К. В. Галенкина

    Н. С. Полубехина