Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А03-17709/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена   29 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   11 ноября 2024 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Рахматуллина И.И.

судей                                                                  Донцовой А.Ю.

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб-конференции помощником судьи Рыбкиной Н.Г., рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на постановление от 13.08.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Апциаури Л.Н., Афанасьева Е.В., Лопатина Ю.М) по делу № А03-17709/2023 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 22» (656002, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды недвижимого имущества,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации города Барнаула Алтайского края, комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула,

при участии в заседании представителей:

индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 05.12.2023 серии 22АА № 3902100);

общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 22» – ФИО4 (доверенность от 09.04.2024),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 22» (далее – общество «Торгсервис 22», общество, ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 1204/2021 от 12.04.2021, заключенного между предпринимателем и обществом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета споры, судом привлечены: Администрация города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края и Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, г. Барнаул Алтайского края.

Решением от 03.06.2024 Арбитражного суда Алтайского края (судья Захарова Я.В.) исковые требования удовлетворены, расторгнут договор аренды недвижимого имущества № 1204/2021 от 12.04.2021; с общества в пользу предпринимателя взыскано 166 000 руб. судебных расходов, из них 160 000 руб. по оплате судебной экспертизы и 6 000 руб. по государственной пошлины.

Постановлением от 13.08.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, решение от 03.06.2024 отменено, в удовлетворении иска отказано; с предпринимателя в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Не согласившись с постановлением, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просил его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

По мнению предпринимателя, выявленные обстоятельства необходимости проведения капитального ремонта здания являются существенными, в связи с чем свидетельствуют о возможности расторжения договора аренды по статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); при этом проведение ремонта невозможно при сохранении доступа в здание иных лиц, помимо подрядной организации; сроки ремонта неизвестны, для определения таких сроков требуется дополнительное обследование.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы; пояснил, что в настоящий момент запрет на эксплуатацию здания, выданного в установленном законом порядке, отсутствует.

Представитель общества просил оставить постановление без изменения; указал, что необходимость в проведении капитального ремонта не является основанием для расторжения договора аренды, учитывая, что последний заключен на 15 лет; при этом пояснил, что на время проведения ремонтных работ готов освободить здание при достижении с арендодателем соответствующих условий относительно периода ремонта, арендной платы на этот период и прочего.

Проверив постановление суда апелляционной инстанции в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что предпринимателю на праве собственности принадлежат нежилое помещение Н1 общей площадью 359,9 кв. м, нежилое помещение Н2 общей площадью 123,4 кв. м, нежилое помещение Н3 общей площадью 924,1 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>.

Право собственности на указанные объекты зарегистрировано в ЕГРН за № 22:63:040413:2668-22/119/2021-3 от 15.03.2021, № 22:63:040413:2669-22/001/2019-3 от 27.09.2019, № 22:63:040413:2667-22/001/2019-1 от 27.08.2019.

12.04.2021 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 1204/2021, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение обшей площадью 648 кв. м, расположенное по адресу: пом. Н1 кадастровый номер 22:63:040413:2668 площадью 359,9 кв. м, 

<

...>;  пом. Н2 кадастровый номер 22:63:040413:2669, площадью 123,4 кв. м, 

<

...>;  пом. Н3, этаж №1, кадастровый номер 22:63:040413:2667 выделенной площадью 164,7 кв. м , 

<

...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором.

В силу пункта 1.3 договора нежилое помещение будет использоваться в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией, с применением погрузочно-разгрузочной техники (электроштабелеров, электрических, гидравлических и иных тележек и т.п.).

Согласно пункту 4.1 договора изменение условий договора, его расторжение (прекращение) допускается по соглашению сторон.

Договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях (пункт 4.4):

- при использовании нежилого помещения в целом или помещений в иных целях, отличающихся от целей, указанных в пункте 1.3 договора;

- если арендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) арендатора, умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки:

- если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора.

Срок аренды установлен сторонами в 15 лет (пункт 5.1).

Указанные помещения переданы арендатору по акту приёма-передачи 16.08.2021.

Как указывает предприниматель, арендуемые обществом нежилые помещения используются арендатором в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами населению города Барнаула, то есть помещения предполагают массовое пребывание в нем граждан. На момент заключения договора аренды с ответчиком, передаваемые помещения находились в технически исправном состоянии.

В апреле 2023 года в здании были обнаружены трещины от верха стен до фундамента, нарушения в конструкции фундамента здания, в связи с чем истцом было проведено техническое обследование (поручено ООО «АРХПРОЕКТ+»). С учетом проведенного обследования, в целях устранения опасности причинения вреда жизни и здоровью граждан истцом, как собственником здания по ул. Союза Республик, 44а, было принято решение приостановить его эксплуатацию ввиду недопустимых уровней надежности строительных конструкций, с целью проведения капитального ремонта и реконструкции здания.

24.05.2023 в адрес общества было направлено уведомление о вынужденной приостановке эксплуатации здания, с предложением о досрочном расторжении договора аренды (получено 27.06.2023).

Общество не согласилось с уведомлением, посчитав принятое арендодателем решение преждевременным, а техническое заключение носящим рекомендательный характер.

Истцом было направлено повторное уведомление и предложение о расторжении договора аренды (письмо от 24.07.2023), на что арендатор сообщил о необходимости экспертной оценки состояния здания, которую готов произвести за свой счет и представить в кратчайшие сроки, чего сделано не было.

Истец направил ответчику очередное уведомление об отключении здания от инженерных систем н необходимости освободить здание (письмо от 15.08.2023).

Согласно письму ответчика (исх. №447/23 от 28.09.2023) перемещение магазина требует значительных временных и финансовых затрат, которые он оценивает в 4 000 000 руб. Арендатором было предложено вернуться к рассмотрению вопроса при условии предоставления срока на освобождение нежилого помещения в 6 месяцев и компенсации затрат на перемещение в размере 4 000 000 руб.

05.10.2023 по электронной почте истец сообщил ответчику о существенности предъявленной суммы, с предложением компенсировать затраты денежными средствами в размере 500 000 руб., а также в счет компенсации затрат освободить арендатора от арендной платы на период с 01.10.2023 до 31.12.2023 (на период освобождения помещений).

Ответа на указанное письмо не последовало.

Ссылаясь на невозможность прекратить договор аренды и запретить использование арендуемых ответчиком помещений в аварийном здании, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, оценив заключение судебной экспертизы (№28-24-03-04), с учетом подтверждения наличия недостатков у помещения, влияющих на несущую способность здания, безопасную эксплуатацию здания, то есть тех существенных обстоятельств, которые в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 451 ГК РФ являются основанием для расторжения договора и освобождения помещения арендатором (ответчиком по делу), пришел к выводу об удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, также принял во внимание результаты судебной экспертизы, из которой следует, что недостатки являются устранимыми, они устраняются путем проведения капитального ремонта здания в рамках которою будут усиливаться или заменяться конструктивные элементы здания, имеющие повреждения и недостатки, кроме того, учел позицию общества о возможности освобождения помещения на время проведения капительного ремонта, что сохранит длительные арендные отношения. Апелляционный суд учел и то, что по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. При этом ответчик надлежащим образом содержит арендуемое помещение в соответствии с целями его использования, в том числе добросовестно выполняет свои обязательства. В данном случае истцом не представлены доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора применительно к пункту 2 статьи 450 ГК РФ. Из определения существенного изменения обстоятельств вытекает, что соответствующее изменение должно иметь непредвидимый характер, в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Однако необходимость проведения капитального ремонта таким обстоятельством не является, напротив стороны предусмотрели обязанность проведения арендодателем капитального ремонта договором и такая обязанность возложена законом на арендодателя. Изменение обстоятельств, если оно возникло, не должно быть преодолимым истцом за счет принятия разумных мер и приложения разумных усилий.

Выводы суда апелляционной инстанции являются верными, соответствующими фактическим обстоятельствам и материалам дела.

Статьей 451 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Применение положений данной нормы возможно только при наличии совокупности фактов, свидетельствующих об исключительности, непредвидимости и существенности возникших обстоятельств.

По смыслу подпункта 3 пункта 2 статьи 451 ГК РФ существенное нарушение баланса имущественных интересов сторон (соразмерность того, что стороны получают в результате исполнения договорных обязательств) при сохранении действия договора аренды в изменившихся условиях деятельности арендатора оценивается в зависимости от того, не приведет ли исполнение договора без изменения его условий к возникновению у арендатора такого ущерба, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть деструктивное влияние изменения обстоятельств на интересы истца должно быть очень существенным.

Для применения статьи 451 ГК РФ необходимо установить, как изменится соотношение имущественных интересов сторон в силу изменения обстоятельств после заключения договора, для чего могут использоваться различные показатели финансово-хозяйственной деятельности арендатора, характеризующие изменение динамики доходности этой деятельности (изменение выручки, рентабельности продаж и т.п.) и отражающие то, в какой степени (существенной или нет) исполнение обязательства стало менее выгодным и более затратным для арендатора. Незначительные, в том числе временные (сезонные) колебания не являются основанием для изменения договора по правилам статьи 451 ГК РФ.

Изменение обстоятельств должно носить такой характер, что причины таких изменений не могли быть преодолены истцом. При этом необходимо учитывать возможность у истца преодолеть возникшие обстоятельства за счет использования экономически обоснованных и разумных мер (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 305-ЭС21-12558 по делу № А40-100692/2020).

В качестве обстоятельства, влекущего расторжение договора аренды, предприниматель указывает на необходимость проведения капитального ремонта здания.

В рамках рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции проведена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой подготовлено заключение экспертов № 28-24-03-04 от 28.03.2024.

Экспертами сделаны следующие выводы:

1) в исследуемом нежилом здании по адресу: 

<

...> имеются строительные недостатки, а именно наличие трещин на несущих конструкциях (кирпичных стенах и монолитного ж/б перекрытия), наличие деформации вентилируемого фасада и оконных блоков. Выявленные недостатки свидетельствуют о деформации конструкций, а именно осадочных и просадочных явлениях (грунты основания). Выявленные недостатки оказывают влияние на несущую способность здания в целом. Исходя из наличия и рода деформаций стен, перекрытий и т.д. эксперты считают, что указанные дефекты носят прогрессивных характер, то есть в случае их не устранения, данные дефекты будут увеличиваться (трещины раскрываться шире, фасад разрушатся дальше и т.д.). Недостатки являются устранимыми, устраняются путем проведения капитального ремонта здания в рамках которою будут усиливаться или заменяться конструктивные элементы здания, имеющие повреждения и недостатки. На момент экспертного осмотра угроза обрушения конструкций здания отсутствовала. В случае не устранения выявленных дефектов техническое состояние может перейти в аварийное и возникнет вероятность обрушения конструкций.

2) выявленные недостатки не являются критическими, однако требуется проведение ремонтных работ для предотвращения развития установленных недостатков. Для устранения выявленных недостатков у спорного нежилого здания требуется проведение капитального ремонта, в рамках которого необходимо выполнить работы:

- демонтаж вентилируемою фасада;

- полное обследование несущих стен;

- частичная смена кирпичной кладки заполнений стен и колонн;

- усиление кирпичной кладки;

- усиление монолитного ж/б перекрытия;

- косметический ремонт;

- монтаж вентилируемого фасад;

- устройство отмостки по периметру здания;

- устройство организованной системы водоотведения с крыши здания.

Для определения способов возможных усилений или замены частей конструкций, несущих и ограждающих, а также перекрытия (с трещинами) необходима разработка проектной документации.

Для выполнения работ по капитальному ремонту здания необходимо привлечение подрядной организации. Работы выполняются с применением специализированной  техники, например, грузовые краны, автовышки, экскаваторы и т.д. Учитывая месторасположение объекта исследования, а именно центр города в жилой застройке, на период проведения капитального ремонта необходимо установить ограждение строительной площадки (более подробно данные решения разрабатываются в ПOC (проект организации строительства) и ППР (проект производства работ).

На основании произведенных исследований с учетом анализа  нормативно-технической документации эксперты считают, что возможность устранения, выявленных недостатков, при одновременной эксплуатации здания и расположенных в нем нежилых помещений Н1 с кадастровым номером 22:63:040413:2668, Н2 с кадастровым номером 22:63:040413:2669, Н3 с кадастровым номером 22:63:040413:2667 отсутствует.

Выполнение капитального ремонта с учетом выявленных недостатков возможна только с ограничением доступа граждан, за исключением подрядной организации, выполняющей строительно-монтажные работы.

Кроме того, сторонами в договоре (пункт 2.1) предусмотрена обязанность арендодателя по обеспечению надлежащего состояния арендуемого имущества, в том числе состояния окон, дверей, кровли, несущих конструкций нежилого помещения, а также по обеспечиванию их своевременного ремонта незамедлительно (или в согласованные сторонами сроки), устранению дефектов неисправности своими силами и за свой счет (пункт 2.1.17).

Согласно статье 616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Как верно указано апелляционным судом, истец не мог быть не осведомлен о состоянии здания, о необходимости проведения соответствующего ремонта, соответственно он мог предвидеть проведение капитального ремонта (учитывая период между сдачей имущества в аренду (август 2021 года) и обнаружением трещин (апрель 2023 года)).

Таким образом суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии как существенного изменения обстоятельств по сложившимся между сторонами правоотношениям, так и всей совокупности обстоятельств, перечисленных в статье 451 ГК РФ, при которых возможно расторжение договора.

Кроме того, судом обоснованно принят во внимание срок заключения договора аренды (15 лет). Как пояснил представитель арендатора, расторжение договора аренды повлечет значительные финансовые потери, при этом арендатор готов предоставить помещения (временно освободить) для проведения соответствующего ремонта при согласовании определенных условий; необходимость расторжения договора аренды в таком случае отсутствует; временная невозможность использовать помещения ввиду ремонтных работ не влечет расторжение договора по инициативе арендодателя; договором от 12.04.2021 такого основания для расторжения не предусмотрено.

Необходимость проведения капитального ремонта не является обстоятельством (в данном случае), влекущего изменение или расторжение договора, поскольку оно не вызвано причинами, лежащими за пределами действий контрагентов и от них не зависящими; напротив, приведение здания в надлежащее техническое состояние является устранимым; ремонт может быть произведен как в согласованный сторонами срок, так и в разумный срок, если он вызван неотложной необходимостью.

Фактически доводы кассационной жалобы сводятся к несогласию со сделанными по результатам исследования и оценки обстоятельств дела и представленных доказательств выводами апелляционного суда о том, что проведение капитального ремонта (в рассматриваемой ситуации) не является основанием для расторжения договора аренды в порядке статьи 451 ГК РФ.

Данные доводы были предметом рассмотрения апелляционного суда; оснований не согласиться с выводами у суда округа не имеется; при этом переоценка обстоятельств и доказательств  выходит за рамки компетенции и полномочий суда кассационной инстанции, установленных нормами статей 286 – 288 АПК РФ, а потому является недопустимой (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Нарушений при рассмотрении дела апелляционным судом норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено; в этой связи кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на предпринимателя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 13.08.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-17709/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                          И.И. Рахматуллин

 

Судьи                                                                                                       А.Ю. Донцова

ФИО1